小城鎮(zhèn)開發(fā)項目可行性研究報告-文庫吧
2025-04-30 01:53 本頁面
【正文】 達15萬人。本項目屬在蘇南某鎮(zhèn)某鎮(zhèn)新規(guī)劃中處于城市中心，周邊密集分布鎮(zhèn)主要行政辦公機構，成片居住小區(qū)，規(guī)劃道路直通即將建設的新城區(qū)，屬難得的城市核心商業(yè)地塊。二、項目所在區(qū)域政策及產業(yè)環(huán)境（一）蘇南某鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀隨著經濟的快速發(fā)展，房地產規(guī)模不斷擴大，外來人口不斷增加，消費需求日益增長，從而為蘇南某鎮(zhèn)商業(yè)的發(fā)展提供了機遇和空間。但是目前蘇南某鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀存在以下方面問題：商業(yè)現(xiàn)有布局存在缺陷由于歷史的原因，定位于城市副中心的蘇南某鎮(zhèn)，現(xiàn)有商業(yè)布局很不合理，缺乏一個相對集中的商業(yè)中心。而目前蘇南某鎮(zhèn)雖然商業(yè)總量不小，但分布呈多點式，每個點商店小而散，形不成集聚效應，也難以成市?，F(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)占比較低%，其中零售業(yè)態(tài)為18%，%，星級酒店為0%。%的占比中，仍有一定的水分，有的業(yè)態(tài)只是名義的連鎖，沒有實質內容，名連而實未連。如果剔除這一部分因素，真正屬于現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)的占比更低。目前，蘇州全市現(xiàn)代商貿業(yè)態(tài)的占比已經超過37%，市區(qū)更高占比超過40%。由此可見，目前蘇南某鎮(zhèn)某鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展水平總體層次還很低。 商業(yè)發(fā)展缺乏亮點一是沒有亮點的區(qū)域，蘇南某鎮(zhèn)作為一個幾乎新建的鎮(zhèn)，把最好的地段讓出來搞了商住樓，高層住宅建好了，但中心區(qū)域商業(yè)設施沒有規(guī)劃建設好；二是沒有亮點的商業(yè)建筑，商業(yè)建筑大都是高樓底層沿街門面房，沒有能夠體現(xiàn)蘇南某鎮(zhèn)形象的地標性建筑；三是商業(yè)品牌也沒有亮點，現(xiàn)有品牌店少而又少。經營結構不合理主要體現(xiàn)在三個方面：一是業(yè)態(tài)結構，在六大門類業(yè)態(tài)中，零售類、%、%、%，而旅社類、文體衛(wèi)生保健類、%、%、%，這三類業(yè)態(tài)比重過低。二是規(guī)模結構，蘇南某鎮(zhèn)某鎮(zhèn)商業(yè)設施大都是小面積沿街門店，面積大的門店比重極少，300M178。以下商業(yè)網點占89%，1000 M178。%。三是層次結構，蘇南某鎮(zhèn)的商業(yè)層次偏低，缺乏中高檔的餐飲店、星級酒店和有一定檔次的休閑娛樂設施，無法滿足企業(yè)商務接待和商務住宿的需求。文體設施不足目前，蘇南某鎮(zhèn)某鎮(zhèn)區(qū)范圍，缺乏文化設施，沒有圖書館、閱覽室、青少年活動中心?，F(xiàn)有電影院平時很少放電影，鎮(zhèn)上書店僅二家，面積小書籍很少，且多兼營文化用品、音像制品等。 第四部分 市場分析一、所在區(qū)域內商業(yè)用房現(xiàn)有供給量及結構情況調查項目周邊商圈布局 蘇南某鎮(zhèn)已建成商業(yè)面積11萬M178。 各種商業(yè)業(yè)態(tài)分布狀況：現(xiàn)有商業(yè)特點：（1）業(yè)態(tài)單一，目前蘇南某鎮(zhèn)商業(yè)多以生活配套設施為主，層次較低，缺乏商務酒店、影劇院、大型賣場、百貨、專營店等現(xiàn)代服務業(yè)，將難以滿足周邊居民的消費需求。（2）檔次低，商業(yè)為小業(yè)態(tài)，缺少上規(guī)模，中高檔的商業(yè)。二、所在區(qū)域內商業(yè)用房銷售價格以及租賃價格情況調查項目周邊商業(yè)用房租售情況序號空間范圍項目項目地址體量（M178。）銷售均價（元/M178。）租賃均價(元/月*M178。)1100M內東景公寓（沿街商鋪）中興路與興浦路交界口11,000752盛景華庭（沿街商鋪）中勝路與興浦路交界10,0008,000603500M內新勝億嘉福商業(yè)街新勝路與新江路交界18,0009,000754蘇南某鎮(zhèn)商貿市場新勝路與新江路交界9,150755金融商貿大樓（寫字樓）新勝路與興浦路交界1,000706醫(yī)院旁（沿街商鋪）中勝路與通江路交界707387新盛商業(yè)廣場中盛路與興浦路交界18,0008,0006081000M內嘉馨苑商鋪新勝路與通江路交界12,000419瑞翔商業(yè)廣場振勝路與通江路交界20,4647,8001010建屋勝天地通江路與新勝路交界11,0009,0003811新盛花園旁商鋪吳勝路與新江路交界9,70010012吳淞商業(yè)廣場吳勝路與興浦路交界15,0007,00030小計：136,0218,13356項目周邊酒店銷售情況序號等級項目房間數(shù)價格區(qū)間（元）折扣價格（元）折中價格(元)位置1三星國合假日酒店55398498278348313２KM內2普通八月哩商務賓館262283881102001553世家假日酒店 2583581682101894麗景賓館 1982381501901705金盛旅館191281581001201106四星嘉怡酒店1506888882984983983KM外 均價注：蘇南某鎮(zhèn)周邊部分代表性酒店價格表蘇南某鎮(zhèn)的旅社規(guī)模小，檔次低，缺乏星級賓館和商務酒店，無法滿足當?shù)刂型馄髽I(yè)商務客人住宿的要求。這些旅社，都不是連鎖經營，沒有一家品牌連鎖酒店。公司可以利用酒店連鎖品牌，以彌補蘇南某鎮(zhèn)中高檔酒店不足的缺陷，以適應和滿足蘇南某鎮(zhèn)中外企業(yè)對外商務接待的需求。項目周邊住宅情況序號離項目距離住宅總套數(shù)總人數(shù)交房日期銷售均價（元）150M盛景華庭4801,68020086,000225M東景公寓4391,50020097,0003100M金苑新村6322,59419985,7004200M園東新村1,3675,02320025,8005500M新盛花園1,0864,28220036,2006600M浪花苑2,2004,40020065,8007700M星勝客6812,00020096,7008800M吳淞新村1,1955,15120076,200小計8,08026,630 6,175三、市場價格預測周邊價格參照商業(yè)寫字樓酒店租賃均價（元/月M178。）銷售均價（元/M178。）租賃均價（元/月M178。）銷售均價（元/M178。）均價（元）調研結果568,10020406,500220建議可擬定價格6010,0003
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