【正文】 少眼光獨到的炒家也因大膽投資而獲得頗豐！ 大戶型？小戶型？　　由于生活方式、居住觀念、消費者所屬社會階層、房價差距等系列原因，不同地方不同城市的人們對大戶型、小戶型的理解大不相同。 　　香港有“千呎豪宅”的說法，1000平方呎多大？90多平方米而已。在深圳、廣州、上海，一般認為130平方米以上為大戶型。而在北方的大部分城市，似乎只有170平方米以上才會被叫做“大戶豪宅”。 　　從內(nèi)部空間設(shè)計角度來看，戶型面積越小，難度越大。因為要摳著那一點點空間的確很難做出新穎別致的花樣。因而一房一廳、二房一廳、一房二廳、二房二廳等中小戶型在功能配置上就比較簡單，一般就是廳、房、廚、衛(wèi)、陽臺等“五大件”，功能分區(qū)也不盡完美。而大面積戶型就讓設(shè)計師們發(fā)揮的余地就較大，不僅可以在小戶型基礎(chǔ)上增設(shè)主臥衛(wèi)生間、貯藏室、工人房、書房（音樂室、麻將房、健身房）、梳妝間、更衣室、主臥觀景陽臺等多方面功能，而且可以依據(jù)人們通常生活習(xí)性做出比較完美的功能分區(qū)，躍、復(fù)、錯層等創(chuàng)新空間也比小戶型大得多。 　　值得特別一提的是，小戶型是否應(yīng)帶保姆房的問題。一般說來，在小戶型的買家中，結(jié)婚未久的年輕人是絕對主力。這些消費者的小孩還很小或即將誕生，而在目前國內(nèi)的社會經(jīng)濟環(huán)境下，又需要夫婦兩人都上班工作，他們正是最需要聘請保姆家庭！但目前市場供應(yīng)實際情況是只有三房以上大戶型才帶保姆房，而二房戶型帶保姆房的則為數(shù)寥寥。消費者選擇小戶型的很大原因是由于其總價較低、月供輕松，那么增加一間保姆房所帶來的壓力，目標消費者能否承受？希望大連有開發(fā)商、代理商、廣告公司、市場調(diào)研公司能對此做一番深入研究。 　　從整棟樓或整個項目的來說，大小戶型的配置比例也是一個必須仔細研究、謹慎對待的問題。戶型單一則由于客源供給面狹窄，抗風(fēng)險性相對也就較差，但“人以群分”，單一戶型所帶來的客戶基本素質(zhì)面的同一，可大大提高物業(yè)形象檔次進而賣出好價錢。正因為如此，因而采取此一戶型配置需要精確、深入的前期市場研究，但一旦定位準確，其收益也非同一般。而一些項目由于對目標消費者界定不清或希望將所有類別消費者一網(wǎng)打盡，于是從40㎡的單身公寓到二房、三房、四房直至200㎡以上的復(fù)式一應(yīng)俱全?？雌饋聿煌枨蟮目蛻艟艿玫綕M足，實際上由于定位混雜，各種層次的客戶均難以找到感覺——開奔馳的當然不想與踩單車的為鄰，踩單車的看鄰居開著奔馳進進出出心里也別扭。因此大、小戶型相互比例配置合適，戶型既有層次又有相對同一性，既錯落有致又充實豐富，則客戶挑選余地大，市場抗風(fēng)險性也好。究竟是多少的比例才恰當，這并不能憑主觀的臆想，只能是通過對市場的深入了解才能得出。 　　戶型的配置決定了項目的整體定位，因此戶型策劃首要的是進行土地價值分析判斷：景觀豐富、交通便利的地塊當然應(yīng)以大戶型為主；土地各方面均普通既無突出優(yōu)點又無特別缺點的，則以中等戶型為主；而地塊較差時則應(yīng)以總價較低的中、小戶型為主；至于在商務(wù)中心區(qū)的小幅土地，最適宜的當然是小面積公寓甚至酒店式公寓。 面積多大才合適？　　在所有涉及戶型的問題中，最令發(fā)展商頭疼、讓人最難下定決心的當屬以下兩點：各戶型類別在項目中的配置比例、每一種戶型的面積大小。因為前者將決定項目主要賣給誰，而后者則將決定項目是否真正能滿足這些人。 　　不同的消費對象有著截然不同的需求，那么我們又如何知道所確定的戶型面積是正合目標消費者心意的呢？我們認為，必須從以下三個方面綜合權(quán)衡。 　　消費者對應(yīng)性。我們知道，一房一廳的小戶型是只能作過渡之用的，其購買者將主要是年齡在30歲以下、未婚或剛剛結(jié)婚的年輕人，其購買動因主要是工作時間不長，積蓄不多而又渴望擁有一片自己的小天地。從功能上說，雖然也需要廳、房、廚、衛(wèi)、陽臺五臟俱全，但對每一部分面積的要求卻應(yīng)該都是小字號的，而且需要布局緊湊，因此總面積也不應(yīng)超過50㎡。否則就失去了過渡房的本意。二房二廳、三房二廳所面對的則是最復(fù)雜的消費群。有的三口之家因小孩尚小，二房即已足夠，但他們生活可能較為寬裕，因而偏好面積寬松布局更合理的大面積二房；而有的工薪家庭人口較多卻資金不多，當然更希望購買房間較多而面積偏小的三房；還有部分成功人士或高級白領(lǐng)，雖然購買力強勁但較為實用主義，認為布局合理、面積略偏大的三房就已足夠。二房是做70㎡還是100㎡？三房是做100㎡還是130㎡？需要我們精確區(qū)分目標消費者并與其購買力、生活狀態(tài)、居住習(xí)慣高度對應(yīng)。四房以上或150㎡以上的房子，其面積敏感度相對較差，但也只有深入分析目標消費者才能做得恰到好處，才能使銷售一路暢旺。 　　舒適性。房子是為人服務(wù)的，房子是為家庭天倫生活服務(wù)的，而戶型分割的目的就是為人們提供一溫馨、親切、舒適的家居空間。舒適性就是從人體工程學(xué)和家居生活基本規(guī)律出發(fā)，決定戶型的開間、進深及面積。 房子越大則舒適度越高被不少人認為是理所當然，事實并非如此。以普通家庭的客廳為例，這里陳設(shè)的是沙發(fā)、電視、音響、金魚缸、花木等，是迎客、家人閑聚的空間，談話、看電視是這里的主要節(jié)目，太小讓人有壓抑感，過于空闊則又易于讓人有四邊不著、相互有隔閡的感覺。同樣的道理，主臥、次臥、衛(wèi)生間、廚房等都有這樣從人居活動出發(fā)的辯證關(guān)系。 除人的視角、人的活動外，舒適性還應(yīng)考慮利用率問題。如果一套房子中有部分面積既不能用于擺設(shè)家具電器、又無助于人的活動、亦不能增添藝術(shù)情趣，則只能增加購買費用、增加主婦打掃衛(wèi)生的時間與難度，舒適性自然也就大打折扣。 　　地域性。地域性是由于各地區(qū)人們生活習(xí)慣不同而對戶型面積有著不同的要求，其實是舒適性的延伸。這也是戶型設(shè)計中必須高度重視的問題。比如大連人大多認為二房二廳應(yīng)該有個90㎡甚至100㎡，而在深圳，恐怕就很少有人能理解90㎡以上的房子為什么不做成三房，為什么要如此浪費。多數(shù)深圳人眼里的三房應(yīng)該在105—115㎡之間，而大連人則顯然認為這樣的房子太小太逼仄。 戶型之首——客廳　　毫無疑問，在一套房子里面，客廳的重要性居于首位。因為它是進入一個家庭給人的第一視野、是一家大小盡享天倫之樂時最主要的活動空間、是迎賓會客的最重要場所。因此我們說客廳是戶型之首，在設(shè)計中應(yīng)該得到最高規(guī)格的尊重。 　　在客廳的設(shè)計要素中，包括開間、進深、陽臺、窗、門的數(shù)量、門的朝向、餐廳的聯(lián)接、玄關(guān)等。 　　上一篇文章我們提到，視總面積的大小，—5米之間，過大或過窄都與人們的家居生活規(guī)律有沖突。而在通常情況下，否則也將在因過于狹長影響使用。 　　陽臺幾乎是一套房子里唯一可以與外界自然環(huán)境交流、對話的空間，是最開揚、通暢的地方，我們認為必須與客廳一脈相連。陽臺還是將自然風(fēng)、自然光引入室內(nèi)的最佳途徑，當然應(yīng)讓全家人都得到這種享受，因而從這個角度看，也應(yīng)與客廳相連。陽臺必須與客廳相連還有一個重要原因：它是我們晾曬衣服的地方，因此只能是與公共空間相通而不能穿過臥室以形成干擾、影響居家私密性。 　　如果在向陽面設(shè)置了陽臺，在背陰面能否設(shè)置次陽臺或窗戶以形成“穿堂風(fēng)”增加客廳的通透性呢？雖然不是必需，至少值得考慮！ 　　在客廳周圍開幾道門，每道門各自朝向何方，當屬客廳設(shè)計中最難決定、需要反復(fù)研究認真斟酌最費心血的之處。因為門越多則空間利用率越低，而門朝向哪里又決定了使用的方便與否。公共衛(wèi)生間的門應(yīng)朝客廳嗎？廚房呢？哪個臥室外的門朝向客廳？能做到所有臥室的門都不直接開向客廳嗎？客廳與臥室之間的走道如何安排？不設(shè)過道又如何？……這些問題當然不可能有統(tǒng)一的答案，不可能有經(jīng)典的、最好的方案，而只能通過對目標客戶深入、細致的調(diào)查訪問來了解客戶的真實需求，并結(jié)合項目的實際情況統(tǒng)籌安排。 　　客廳與餐廳的連接也是個問題。我們在南方看到多數(shù)都是直接聯(lián)通，而在大連市場，好象多數(shù)都是有隔斷甚至錯開。連通會使整個廳顯得開闊、通透一些；錯開或隔斷則功能分區(qū)更清楚細致一些、小餐廳的氣氛要雅致一些，但通風(fēng)性差一些，面積利用率也將打點折扣。 　　玄關(guān)在客廳里的出現(xiàn)時間較晚，是伴隨著“三大（廳、廚、衛(wèi)）一?。ㄅP）”、功能分區(qū)等居住觀念而進入普通人家的，并迅速得到部分家庭的認同。但其真實價值、其存在的必要性仍為許多消費者懷疑，因而設(shè)置與否也需謹慎調(diào)查。 　　關(guān)于客廳，我們在這里更想提請發(fā)展商注意的是隨著對消費者的進一步細分及細分后消費者個性化需求，是否應(yīng)重新界定客廳功能進而從根本上改變我們的設(shè)計思路？ 　　對于時尚、前衛(wèi)、崇尚個性、反對拘束、喜歡離群SOHO的年輕一代新人類們，也許并不希望客廳仍然只是個標準模子里出來的方盒子，有起伏變化、有錯落、有曲線或許正是他們的追求。為客廳賦予更多的工作功能甚至直接將客廳當作電腦間、網(wǎng)上沖浪室也是部分IT人士的生存需要，現(xiàn)在仍處設(shè)計階段的房子，在決定一房一廳、兩房一（二）廳的布局時，恐怕就有必要考慮新人類們的需要了。 　　客廳能開PARTY跳舞嗎？客廳能不考慮擺放電視機嗎？客廳能是小酒巴嗎？客廳能是茶藝館嗎？ 凡此種種，或許現(xiàn)在還沒有足夠多的人提出需要，但我們不能不思考、不能不調(diào)查、不能不有所準備。 主臥　　我們都知道，在單位福利房一統(tǒng)天下的年代，即使在三居室以上的戶型中，各臥室盡管有大小之分，但主次關(guān)系是十分不明顯的。因此“主臥”的出現(xiàn)，堪稱是戶型設(shè)計思想中革命性的突破之一。 　　主臥的出現(xiàn)，使老、中、小三代及客人在空間上有更強的獨立性，減少了家居活動時成員之間的相互交叉干擾，增添了生活情趣，因而從生理上滿足了現(xiàn)代人的家居生活。 　　主臥的出現(xiàn)，還極大地滿足了購房者的心理需求：擁有自己的房產(chǎn)在很多人眼里還是事業(yè)成功的標志之一，而獨立、舒適、寬逸、豪華、典雅、有個性品味的主臥正是業(yè)主尊貴身份的重要體現(xiàn)。 　　主臥設(shè)計的要點如下： 　　衛(wèi)生間：我們在大連仍能看到有些項目的三房仍只有一個衛(wèi)生間，這顯然是沒有較好地理解消費者的需求。主臥一定要有獨立衛(wèi)生間！不僅如此，主臥衛(wèi)生間面積也應(yīng)比公共衛(wèi)生間大，功能也應(yīng)更完備——在洗臉、浴盆、座便器外，還應(yīng)根據(jù)項目總體定位設(shè)置按摩浴缸、桑拿、梳妝間等。 　　位置：獨立性、私密性是主臥的主要要求，現(xiàn)在的建筑設(shè)計師都知道將主臥設(shè)置在最隱密的地方了——盡量遠離入戶門、遠離客廳，如是立體戶型則設(shè)置在上層或上半部分。但與此同時，我們又能在不少平面戶型的項目中看到主臥雖居于私密位置，可門卻直接對著客廳，整個就是自相矛盾。更有甚者，有一個項目的主臥居然直接面對餐廳、與廚房相鄰，這就讓人匪夷所思了！除私密性外，朝向、“觀景”也是在確定主臥位置時必須考慮的重要因素，主臥必須朝南或面對最佳景觀朝向。 　　面積：主臥面積當然應(yīng)比其他房間大些，但舒適是有“度”的，因此主臥面積并非越大越好。面積過大一是造成浪費（購買款、管理費），二是空曠的空間不利于營造親密、浪漫、溫馨的二人世界。以我們的調(diào)查，目前深圳等地消費者普遍希望的主臥面積在18平方米左右，北方消費者的需求相對大些，平均值在25——30平方米左右。 　　窗戶：客戶的功能有三：采光、通風(fēng)、眺望。無論電源光是何等的絢麗多彩、浪漫、有情調(diào)，也無法和太陽光所帶給我們的溫暖、親切的心理滿足感相比擬；無論電扇風(fēng)、空調(diào)風(fēng)是多么清爽宜人，它也不能代替輕靈、和諧的自然風(fēng)；無論電視節(jié)目有何等精彩，它也比不了綠樹、紅花、青山、碧水或城市繁華絢爛的夜景所給人的舒緩、放松。因此低臺、大窗、凸窗（或曰飄窗）甚至落地窗就成了近年來主臥窗戶的主流。而在深圳，轉(zhuǎn)角窗（將垂直的面對景觀的兩堵墻都設(shè)計為透明玻璃窗）、弧形落地窗也已被大量運用。 　　輔助功能：在目前的住宅市場中，不少設(shè)計師在處理大面積戶型時，常簡單地將每一個房間按比例放大就算了事，其實這是一種非常嚴重的浪費，我們認為可行的方法應(yīng)該是將功能進一步細分，如在主臥中就可考慮設(shè)置獨立的衣帽間、獨立的梳妝間，可以考慮設(shè)置背景音樂系統(tǒng)等。 廚房　　我們關(guān)于廚房的想法可集中歸結(jié)為三個方面：廚房在戶型中的位置；如何提高廚房的舒適度；廚房設(shè)計的創(chuàng)新性想法。 　　位置：南方氣候炎熱，所以南方的房子特別強調(diào)通風(fēng)順暢、希望廳里有“串堂風(fēng)”；北方冬天漫長，所以北方的房子特別講究南北朝向。這就決定了南北方的消費者在廚房的位置上有著明顯不同的需求：南方的廚房多位于客廳或餐廳的一側(cè)，而北方的廚房多位于廳的北端。但不管南方北方，我們認為只要是平面戶型，在規(guī)劃設(shè)計廚房時就必須從如下兩種基本原則中選取其中之一：廚房是家居生活中最主要的污染源，噪聲、油煙油污、殘渣剩飯、殘枝敗葉、清洗污水等集中于此，因此應(yīng)遠離臥室、客廳，盡量避免拎著菜穿過客廳，也就是說廚房應(yīng)盡可能靠近進戶門；廚房與衛(wèi)生間是住宅中的水管集中地，因此從施工成本、能源利用、熱水器安裝等問題考慮，廚房應(yīng)與一個衛(wèi)生間貼鄰而處。其他如廚房門直對客廳、衛(wèi)生間門開向廚房、穿過廚房進入衛(wèi)生間的設(shè)計都不太符合人居習(xí)慣。 　　舒適度：事實上，自“大廚房”的觀念與抽排油煙機一起進入普通中國人家庭后，就已經(jīng)使廚房從大汗淋漓、油煙滾滾的戰(zhàn)場開始向演奏鍋碗瓢盆交響曲的樂臺轉(zhuǎn)變，從而大大提高了家庭主婦主男們工作的