【正文】 缺點(diǎn)板塔中一梯三戶(hù)、一梯四戶(hù)■均好性較好；■通風(fēng)采光較好■每層面積不夠大；■有一定的相互遮擋板塔每單元六戶(hù)以上■容積率高、節(jié)地； ■戶(hù)公攤面積小■朝向均好性差；■容易產(chǎn)生純北戶(hù)型；■凹進(jìn)處日照形成遮擋，視野差塔樓■節(jié)地，戶(hù)公攤面積??；■小區(qū)規(guī)劃中易形成視覺(jué)通透的效果■朝向均好性差； ■容易產(chǎn)生純北戶(hù)型；■對(duì)視問(wèn)題嚴(yán)重； ■每戶(hù)外墻面占用少，通風(fēng)差； ■內(nèi)部暗空間多； ■日照形成自遮擋連廊式■易于形成一室的小戶(hù)型，作青年、老年公寓使用；■樓、電梯資源節(jié)省，易滿(mǎn)足消防要求■樓道面積多；■私密性差；■對(duì)流通風(fēng)不易解決；■小面寬時(shí)廚房對(duì)外開(kāi)窗困難第三章 把握項(xiàng)目設(shè)計(jì)四大整體原則把握項(xiàng)目四大整體設(shè)計(jì)要素保證景觀方向的均好性；4321綜合考慮通風(fēng)采光措施，提高舒適性；合理安排空間元素尺寸配比；利用安防、私密設(shè)計(jì)提升居住層次。對(duì)于一個(gè)90平方米以下的住宅戶(hù)型，由于面積的限制，在規(guī)劃和設(shè)計(jì)上面臨著許多局限和障礙，如果要在市場(chǎng)上有生命力，設(shè)計(jì)時(shí)必須考慮以下幾個(gè)著重點(diǎn)：一、保證景觀方向的均好性對(duì)地塊作規(guī)劃時(shí)應(yīng)盡可能地將周邊的景觀資源最大化。在缺乏外部景觀資源的條件下必須依靠小區(qū)內(nèi)的園林景觀來(lái)輔助。盡可能做到視野開(kāi)闊，沒(méi)有開(kāi)闊條件時(shí)也要做到怡眼，至少不能有直面大煙囪、小空隙、尖角、反185。等煞物。方向當(dāng)然最好是戶(hù)型的主要立面全部向南。當(dāng)外部主要景觀與南向相駁時(shí)，最好是客廳向景觀、主臥向南方。即使在9070新政的影響下，做不到戶(hù)戶(hù)朝南，能達(dá)到最大限度的向南率和最大限度地利用景觀資源，也是不變的定律。案例：香蜜湖瀚城：戶(hù)型景觀規(guī)劃的設(shè)計(jì)精品“香蜜湖瀚城”在地塊規(guī)劃時(shí)充分利用了周邊的景觀資源，點(diǎn)式松散地將6棟樓分布成一個(gè)南北狹長(zhǎng)的“C”字型，每棟樓都是兩梯三戶(hù)，戶(hù)戶(hù)向南。南三棟主向南略偏西，北三棟主向南略偏東。南三棟主向南略偏西，是因?yàn)槲髅嬗袑挻蟮南忝酆返某鞘芯G化帶，南偏西方向是外部的重點(diǎn)景觀農(nóng)科中心。東南方的香蜜湖雖說(shuō)浩瀚，但也許只有少數(shù)高層才能享受到，故不作為重點(diǎn)，完全符合了“將周邊的景觀資源最大化”的理念。北三棟主向南略偏東，可以享受本樓盤(pán)的中心園林，再加上樓盤(pán)東面隔著條小路還有圖中并未標(biāo)出的一塊永久市政綠化地，雖然綠地不大，但也可視為將小區(qū)園林東擴(kuò)了近一倍，對(duì)“視野開(kāi)闊”也做出了相當(dāng)?shù)呢暙I(xiàn)。更值得一提的是，會(huì)所新穎的造型設(shè)計(jì)，除了給從東面到達(dá)的客人予震撼之外，對(duì)于北三棟的住戶(hù)來(lái)說(shuō)，會(huì)所是一座綠油油的小山坡，幾乎可以達(dá)到“金地”費(fèi)盡心機(jī)在樓盤(pán)中間保留下來(lái)的那座“香蜜山”同樣的效果。樓盤(pán)北面因?yàn)榭拷杯h(huán)大道，噪音問(wèn)題是不容忽視的。故項(xiàng)目設(shè)計(jì)時(shí)將住宅離紅線南退了60米，北面僅用做幼兒園。這個(gè)樓盤(pán)地塊規(guī)劃，也可稱(chēng)得上是戶(hù)型景觀方向方面設(shè)計(jì)的精品。二、綜合考慮通風(fēng)采光，提高舒適性通風(fēng)指的是盡可能使戶(hù)內(nèi)南北通透，自然風(fēng)可以穿堂而過(guò)，也不受外部建筑物的阻礙。廚房、衛(wèi)生間要有外向窗戶(hù)，且與門(mén)不在同一面。根據(jù)不同的方向，窗戶(hù)的大小必須適中，以在日照采光（節(jié)省照明）與日曬升溫（浪費(fèi)空調(diào)）中取得平衡。當(dāng)然，即使在炎熱的夏天，如果自然風(fēng)足以使室內(nèi)的溫度調(diào)節(jié)到舒適的水平，盡可能增大窗戶(hù)面積而不用空調(diào)才是最佳的選擇。案例：香蜜湖瀚城：通風(fēng)設(shè)計(jì)極佳還是以“香蜜湖瀚城”為例，平面6棟18戶(hù)全部南北通透。廚房和衛(wèi)生間都有向外的窗戶(hù)，且基本上都是門(mén)窗相對(duì)，完全通透。由于是每層三戶(hù)，設(shè)計(jì)上不存在窄面天井式的送風(fēng)通道。為更好地采光降噪節(jié)能，接近北環(huán)和香蜜湖路的窗戶(hù)都做了雙層玻璃和鮮風(fēng)系統(tǒng)，保證了不開(kāi)窗也能達(dá)致空氣對(duì)流的效果。上面說(shuō)的都是理想的住宅戶(hù)型設(shè)計(jì)對(duì)景觀、方向、通風(fēng)、采光等的要求。對(duì)于既要做到90平方米以下，又要做到三房或以上的住宅戶(hù)型設(shè)計(jì)來(lái)說(shuō)，某些指標(biāo)必須加以取舍。例如：為了減少公攤，戶(hù)戶(hù)向南不可能百分百滿(mǎn)足；為了縮小面寬，客房等次要功能的通風(fēng)采光面可能變得狹窄，或者只能采用面向內(nèi)灣式的通風(fēng)采光井161。161。總之，一切圍繞增加實(shí)用率，最大限度地保持居住舒適性的努力方向是確定的。三、合理安排空間元素尺寸配比1. 戶(hù)型設(shè)計(jì)布局緊湊90平方米以下的戶(hù)型，布局必然是非常緊湊的。但緊湊歸緊湊，動(dòng)靜相隔、親疏有別的功能區(qū)分還是必須的。所謂麻雀雖小，五臟俱全。對(duì)于空間尺度的把握，則更是“9070新政下，住宅戶(hù)型該如何設(shè)計(jì)？”的重中之重。90平方米是個(gè)什么概念？就算能達(dá)到80%的實(shí)用率，大約可以做成面寬8米、進(jìn)深9米，或面寬7米、進(jìn)深10米，或6米12米，5米14米，16米等的平面戶(hù)型；也可以做成面寬8米、或7米5米，或6米6米，5米7米，8米，甚至4米9米等的復(fù)式戶(hù)型。2. 采用空間最小尺寸配比日本是一個(gè)居住密度非常大的國(guó)家，他們有一套對(duì)不同活動(dòng)功能及通道要求的最小尺度的極限。根據(jù)中國(guó)人的生活活動(dòng)習(xí)慣，對(duì)某些居住功能也有最小尺度的極限。例如：可上床邊的寬度極限為50厘米；室內(nèi)通道的寬度極限為80厘米；廚房?jī)?nèi)的工作通道寬度極限也是80厘米；；；；睡房根據(jù)床的擺放方向，、。這些極限是在維持居住舒適性最低要求的基礎(chǔ)上，將實(shí)用率最大化的基本保證。在9070的新政影響下，一切以實(shí)用為主，要減少不必要的浪費(fèi)，使戶(hù)型的每一寸土地都得到最大的利用，這也是消除屋內(nèi)陰角的可行之道。但我們所指的“最大的利用率”是以維持基本居住功能的舒適性為前提的。另外，房屋面積與門(mén)窗的大小比例、戶(hù)內(nèi)外面積的比例等也都必須恰當(dāng)。雙層高露臺(tái)雖說(shuō)面積“偷”得越多越合算，但如果進(jìn)深太大而影響其下層的采光，也是不可取的。案例：香蜜湖瀚城：讓人非常舒服的戶(hù)型設(shè)計(jì)古人有說(shuō)“屋小人多”和“屋大人少”都是違反陰陽(yáng)協(xié)調(diào)的。“香蜜湖瀚城”，三房面寬4米，四房面寬5米，就是符合陰陽(yáng)協(xié)調(diào)規(guī)律并且非常舒適的設(shè)計(jì)。圖：客廳的面寬很實(shí)際，但工人房不實(shí)際，還不如省了一面墻的材料，當(dāng)做生活陽(yáng)臺(tái)的一部分送面積給消費(fèi)者來(lái)得更實(shí)際。四、利用安防、私密設(shè)計(jì)提升住房層次安防對(duì)于提升住房居住質(zhì)量和品質(zhì)具有重要的作用，一個(gè)高品質(zhì)的樓盤(pán)，不僅能提供給業(yè)主以實(shí)際的居住功能，更要使業(yè)主產(chǎn)生歸屬感、安全感和尊貴感，安防設(shè)施在這方面有重要的不可替代的作用。為了盡可能地增大實(shí)用率，必須將戶(hù)型與外部通風(fēng)采光面的利用最大化，這就難免產(chǎn)生不同戶(hù)型間、或戶(hù)型與外部過(guò)道間窗戶(hù)比鄰或?qū)ν那闆r。設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)該盡可能地加以避免；實(shí)在避免不了，也要在細(xì)節(jié)上對(duì)影響安防隱私的問(wèn)題加以改進(jìn)。再次總結(jié)對(duì)于90平方米以下的住宅戶(hù)型設(shè)計(jì)時(shí)必須考慮的著重點(diǎn)：n 保證景觀方向的均好性； n 綜合考慮通風(fēng)采光措施，提高舒適性；n 合理安排空間元素尺寸配比；n 利用安防、私密設(shè)計(jì)提升居住層次。第四章 運(yùn)用小戶(hù)型創(chuàng)新設(shè)計(jì)技巧90平方米以下的戶(hù)型如何進(jìn)行設(shè)計(jì)創(chuàng)新，以增強(qiáng)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力或滿(mǎn)足客戶(hù)基本功能需要；如何進(jìn)行面積突破，以搶占90平方米以上大中戶(hù)型市場(chǎng)過(guò)剩的客戶(hù)需求，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)顯得十分現(xiàn)實(shí)和必要。一、小戶(hù)型設(shè)計(jì)創(chuàng)新趨勢(shì)1. 獨(dú)立臥室、廚衛(wèi)成為競(jìng)爭(zhēng)的基礎(chǔ)條件隨著90平方米以下小戶(hù)型的供應(yīng)激增，未來(lái)市場(chǎng)上那種簡(jiǎn)易的標(biāo)準(zhǔn)間式的戶(hù)型有望消亡，代之而起的將是更多的功能相對(duì)齊全的一房戶(hù)型，因此擁有獨(dú)立的臥室、廚房、衛(wèi)生間乃至陽(yáng)臺(tái)將成為競(jìng)爭(zhēng)的基礎(chǔ)條件。2. 全明設(shè)計(jì)打造市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品通風(fēng)、采光不暢，一直是小戶(hù)型產(chǎn)品的通病。在未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的壓力下，全明設(shè)計(jì)的中小戶(hù)型有望增多并成為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品。3. 錯(cuò)層設(shè)計(jì)豐富空間環(huán)境適當(dāng)?shù)腻e(cuò)層設(shè)計(jì)與空間高差營(yíng)造，有助于區(qū)隔功能空間、豐富空間環(huán)境、提升生活情趣。4. 挑空設(shè)計(jì)打造立體空間客廳挑空，打造立體空間的中小復(fù)式產(chǎn)品，一直就是年輕消費(fèi)者的置業(yè)偏愛(ài)，也有望成為未來(lái)中小戶(hù)型豪宅產(chǎn)品的設(shè)計(jì)方向。5. 增設(shè)飄窗、陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)、入戶(hù)花園等空間飄窗、陽(yáng)光、露臺(tái)、入戶(hù)花園等原本屬于大戶(hù)型甚至豪宅產(chǎn)品的元素，未來(lái)有望更多地被引入到中小戶(hù)型的設(shè)計(jì)之中，這也是未來(lái)部分中小戶(hù)型產(chǎn)品豪宅化發(fā)展的必由之路。6. 空間的自由組合滿(mǎn)足時(shí)尚個(gè)性化需求未來(lái)市場(chǎng)中框架結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、空間自由組合、多種布局可能的產(chǎn)品，對(duì)于爭(zhēng)奪年輕、時(shí)尚、個(gè)性的客戶(hù)來(lái)說(shuō)，或許會(huì)是一劑良藥。案例1：“50平方米”小戶(hù)型設(shè)計(jì)亮點(diǎn)：臥室客廳功能的合二為一 這套房子的亮點(diǎn)就是將不算太大的臥室和客廳結(jié)合起來(lái)——一張大床占據(jù)了臥室的絕對(duì)面積，但也絕對(duì)保證了睡眠的舒適。 更重要的是裝修時(shí)一定要選用明亮的燈光,還有一些簡(jiǎn)潔的線條,比如直的不用太多設(shè)計(jì)的東西，另外形狀各異的凳子減少了面積小帶來(lái)的局促感，而最經(jīng)典的就是這面巨大的落地窗。 室內(nèi)設(shè)計(jì)時(shí)，可以使用玻璃的隔門(mén)，這樣可以使空間看起來(lái)更大，不過(guò)視覺(jué)上的寬敞卻不代表面積真的變大，怎樣科學(xué)地利用現(xiàn)有空間，才是關(guān)鍵。 50平方米小戶(hù)型設(shè)計(jì)竅門(mén)：臥室、客廳既緊密聯(lián)系，又相對(duì)獨(dú)立，節(jié)省更多的空間應(yīng)用于其他功能。案例2：70、80平方米小戶(hù)型設(shè)計(jì)亮點(diǎn)：客廳和書(shū)房休閑區(qū)合二為一 其實(shí)無(wú)論房子的大與小，關(guān)鍵是住得舒服，住得方便，居家習(xí)慣、空間感受見(jiàn)仁見(jiàn)智，只要心懷對(duì)生活的熱愛(ài)，再小的房子也能個(gè)性十足、溫暖舒適。案例3：90平米的中等戶(hù)型設(shè)計(jì)亮點(diǎn)：開(kāi)放式廚房再來(lái)看看建筑面積為90平米的中等戶(hù)型，這種戶(hù)型的使用面積多在80平米以?xún)?nèi)，一般是3到5個(gè)家庭成員使用的兩室一廳或者小三居。此時(shí)廚房、衛(wèi)生間、客廳、臥室都是獨(dú)立的，盡管面積不會(huì)很大，但不影響功能的使用，不過(guò)這樣的房子一樣可以設(shè)計(jì)出新意，開(kāi)放式廚房就是個(gè)性和時(shí)尚的體現(xiàn)。二、三大應(yīng)對(duì)新政設(shè)計(jì)技巧這部分要解決的問(wèn)題是：在90平方米以上大中戶(hù)型供應(yīng)銳減、需求過(guò)剩的背景下，如何突破90平方米的面積限制、以擴(kuò)大實(shí)質(zhì)意義上大中戶(hù)型的產(chǎn)品供應(yīng)，從而搶占需求過(guò)剩、甚至十分旺盛的大中戶(hù)型市場(chǎng)。1. 增加贈(zèng)送面積設(shè)置必要的生活陽(yáng)臺(tái)、觀景陽(yáng)臺(tái)、飄窗、露臺(tái)、入戶(hù)花園、挑空空間等產(chǎn)品元素，既可以有效擴(kuò)大客戶(hù)的實(shí)得面積，又可以很好地提升產(chǎn)品舒適度和項(xiàng)目檔次。2. 設(shè)置夾層空間 ，既可以有效地規(guī)避新政策的面積約束，又可以使自己的項(xiàng)目因?yàn)樾路f而耀眼起來(lái)，而且可以很好地211。合購(gòu)房客戶(hù)的復(fù)式情結(jié)和現(xiàn)實(shí)需求。在現(xiàn)有的市場(chǎng)上，這種產(chǎn)品僅僅是個(gè)別案例，未來(lái)有望成為開(kāi)發(fā)商規(guī)避新政策的一個(gè)有效方式。3. 設(shè)置1+1戶(hù)型1+1戶(hù)型，又稱(chēng)子母戶(hù)型或親情戶(hù)型，等于將原來(lái)的大戶(hù)型拆分成相鄰或相對(duì)的一套中等戶(hù)型和一套小戶(hù)型、或者兩套中等戶(hù)型，比如一套2房+一套1房或2房。這種戶(hù)型既可以徹底規(guī)避新政策的面積約束和貸款首付制約，又可以有效解決客戶(hù)切實(shí)的購(gòu)房需要，比如兩代居的問(wèn)題。一套房子自己居住，另一套房子可以給父母居住，既方便照顧父母又不相互干擾；可以給客人??；也可以在年輕時(shí)出租出去，利用房租來(lái)供月供，等父母年老需要過(guò)來(lái)一起生活時(shí)，再收回來(lái)給父母居住。因此，這種既可以徹底規(guī)避新政策約束、又具有多種使用可能的戶(hù)型模式，未來(lái)有望成為一種購(gòu)房時(shí)尚?？梢越柚笥一蛏舷麓蛲ǖ姆绞絹?lái)改變面積結(jié)構(gòu)，比較而言，1+1戶(hù)型是相對(duì)獨(dú)立的兩套住房，而左右或上下打通，實(shí)質(zhì)上則是一套住房。由于結(jié)構(gòu)上只有可隨意拆分、隨意組合性，使得其在規(guī)劃審批時(shí)可以符合新政策規(guī)定，而在銷(xiāo)售時(shí)則可以滿(mǎn)足市場(chǎng)上的大戶(hù)型置業(yè)需求，因而未來(lái)必將成為開(kāi)發(fā)商“挑戰(zhàn)”新政策的又一個(gè)法寶。三、套型層面上的六點(diǎn)小戶(hù)型設(shè)計(jì)創(chuàng)新1. 保證各個(gè)空間區(qū)域的整體平衡從大戶(hù)型改革成小戶(hù)型，首先要保證各空間基本的使用功能，具體可通過(guò)減少面寬、壓緊中部交通面積等途徑使整個(gè)套型面積得到有效控制；其次，還應(yīng)注意套型內(nèi)各個(gè)功能空間的比例協(xié)調(diào)，不要過(guò)分強(qiáng)調(diào)或者削弱某一部分空間的大小，注意整體的平衡。（見(jiàn)整體平衡示例）2. 利用空間達(dá)到餐起合一 現(xiàn)在多數(shù)大戶(hù)型的設(shè)計(jì)對(duì)小戶(hù)型來(lái)說(shuō)顯得有些奢侈。對(duì)于在城市中占大多數(shù)的核心家庭而言，把餐廳功能融入客廳中是一種可行的選擇。在客廳一側(cè)放置餐桌可以有效地節(jié)省過(guò)道空間的面積，而且并不會(huì)給客廳的基本使用功能帶來(lái)影響，反而能增強(qiáng)空間的靈活性。把餐桌搬進(jìn)客廳，能滿(mǎn)足很多年輕人邊吃飯邊看電視的需求，既給全家人圍坐在一起進(jìn)餐創(chuàng)造了條件，也能讓家庭活動(dòng)更為方便，有客人來(lái)訪時(shí)還可以形成更充分的交流空間。（見(jiàn)餐起合一示例）3. 細(xì)化功能設(shè)計(jì)“復(fù)合式”廚房在小戶(hù)型設(shè)計(jì)中，可將廚房