【正文】 化經(jīng)營(yíng)實(shí)現(xiàn)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)，在提高品牌知名度和擴(kuò)大營(yíng)銷渠道方面存在很大困難。在國(guó)外，隨著各種形式的酒店集團(tuán)的發(fā)展，大型酒店集團(tuán)憑借其強(qiáng)大的品牌及營(yíng)銷優(yōu)勢(shì)對(duì)單體酒店施加了巨大的壓力，大量單體酒店紛紛加入某個(gè)酒店集團(tuán)的系統(tǒng)。在歐美等酒店業(yè)發(fā)達(dá)的國(guó)家，單體酒店在酒店業(yè)中的比重不斷降低。 模式二：投資者自己管理經(jīng)營(yíng)，但是加入一個(gè)更大的聯(lián)盟團(tuán)體來(lái)獲得一些支持 柏景龍庭經(jīng)濟(jì)型酒店可行性研究報(bào)告第 6 頁(yè) 共 60 頁(yè)酒店完全由投資者來(lái)進(jìn)行管理和經(jīng)營(yíng)，但通過(guò)加入一個(gè)或幾個(gè)酒店聯(lián)盟獲得營(yíng)銷和預(yù)訂方面的支持。這種情況在國(guó)內(nèi)比較少見(jiàn)。目前國(guó)內(nèi)雖然也有一些聯(lián)盟性組織，但尚無(wú)法對(duì)酒店的運(yùn)營(yíng)帶來(lái)實(shí)質(zhì)性效益。國(guó)外的一些酒店在完全由投資者經(jīng)營(yíng)和管理的同時(shí)，會(huì)選擇加入諸如世界一流酒店組織(Leading Hotels of The World) 、世界小型豪華酒店組織(Small Luxury Hotels of the World Ltd.)等酒店聯(lián)盟的方式獲得營(yíng)銷方面的支持?！?模式二的優(yōu)點(diǎn)選擇加入酒店聯(lián)盟所支付的費(fèi)用要遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于加入某個(gè)特許經(jīng)營(yíng)聯(lián)號(hào)系統(tǒng)，而且酒店自身的品牌不必發(fā)生改變，可以保持相當(dāng)?shù)莫?dú)立性?！?模式二的缺點(diǎn)但是由于酒店聯(lián)盟不像酒店聯(lián)號(hào)那樣給酒店全面的營(yíng)銷支持，酒店自身營(yíng)銷能力的強(qiáng)弱和品牌知名度的高低成為了選擇這種模式的酒店成功與否的關(guān)鍵因素。此外，如果自身沒(méi)有一個(gè)良好的管理隊(duì)伍的話，這類酒店的發(fā)展會(huì)受到很大的限制。 模式三：投資者把酒店交給專業(yè)的酒店管理公司管理投資者選擇由獨(dú)立的酒店管理公司或聯(lián)號(hào)管理公司管理酒店，再加入酒店聯(lián)盟，在酒店投資者沒(méi)有酒店業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的情況下，選擇專業(yè)的管理公司管理酒店成為一種較好的選擇?！?模式三的優(yōu)點(diǎn)如果投資者本身并不具備管理酒店的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)以及其它資源儲(chǔ)備，那么專業(yè)的管理公司將幫助他實(shí)現(xiàn)這些并帶來(lái)良好效益?！?模式三的缺點(diǎn)投資者必須將酒店的管理權(quán)讓渡給酒店管理公司，對(duì)酒店經(jīng)營(yíng)管理的控制大大降低。而且，聘請(qǐng)專業(yè)的酒店管理公司往往需要支付高昂的管理費(fèi)用和人員開(kāi)支，使酒店的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)受到侵蝕。此時(shí)，管理公司的選擇和管理合同的談判變得十分重要。選擇了酒店管理公司以后，投資者面臨的一個(gè)問(wèn)題是如何擴(kuò)大酒 柏景龍庭經(jīng)濟(jì)型酒店可行性研究報(bào)告第 7 頁(yè) 共 60 頁(yè)店自身的影響，增強(qiáng)營(yíng)銷能力。這種情況下可以選擇加入酒店聯(lián)盟的方式參與到更大范圍內(nèi)的促銷、?？蛢?yōu)惠計(jì)劃、信用卡優(yōu)惠折扣等活動(dòng)中吸引到更多的客源。 模式四：投資者自己經(jīng)營(yíng)管理酒店，但是通過(guò)特許經(jīng)營(yíng)等方式，加入一個(gè)更大的酒店品牌集團(tuán)。酒店投資者可以成為某一個(gè)酒店聯(lián)號(hào)的特許經(jīng)營(yíng)受許方，使用其品牌，但由自己經(jīng)營(yíng)管理酒店一些酒店在長(zhǎng)期的發(fā)展過(guò)程中積累了豐富的管理經(jīng)驗(yàn)，對(duì)客服務(wù)已經(jīng)達(dá)到了很高的水平，但是由于品牌的知名度較低，限制了酒店客源的進(jìn)一步擴(kuò)大?！?模式四的優(yōu)點(diǎn)可以利用具有知名酒店品牌在整個(gè)市場(chǎng)上的廣泛影響力提高自己的銷售能力。一般來(lái)說(shuō)，這種酒店由于沒(méi)有將管理權(quán)讓渡給外部的管理公司，投資者對(duì)酒店仍可以實(shí)施嚴(yán)格的控制，讓渡出去的僅僅是酒店的營(yíng)銷權(quán)，所給付的也僅僅是與酒店客房數(shù)量比例關(guān)系固定的特許經(jīng)營(yíng)費(fèi)用，不會(huì)隨酒店經(jīng)營(yíng)狀況的變化而變化。對(duì)于管理水平很高的酒店來(lái)說(shuō)，這種模式是迅速擴(kuò)大自身影響的一種有效方式?！?模式四的缺點(diǎn)酒店的未來(lái)發(fā)展，要受到品牌的限制。 模式五：委托管理＋特許經(jīng)營(yíng)的雙重運(yùn)作酒店的投資者可以通過(guò)某種一攬子協(xié)議，或者在和某個(gè)酒店聯(lián)號(hào)簽訂管理合同的同時(shí)又和這家酒店聯(lián)號(hào)簽訂一份特許經(jīng)營(yíng)協(xié)議，即：一家酒店可以同時(shí)接受一家酒店聯(lián)號(hào)提供的兩類不同的服務(wù)——管理服務(wù)和品牌及相關(guān)營(yíng)銷服務(wù)目前，諸如希爾頓、喜來(lái)登等大型的酒店公司既可以向酒店投資者提供酒店管理服務(wù)，同時(shí)又可以向酒店投資者提供酒店品牌特許經(jīng)營(yíng)服務(wù)。各個(gè)不同的酒店公司所提供服務(wù)的功能、特色、費(fèi)用是各不相同的，在這種情況下，一些酒店投資者往往選擇最有利于自身的組合方式，由不同的酒店管理公司分別提供不同的管理服務(wù)和品牌許可服務(wù)。 柏景龍庭經(jīng)濟(jì)型酒店可行性研究報(bào)告第 8 頁(yè) 共 60 頁(yè)但是，一般而言，酒店的投資者在選擇酒店品牌和酒店管理公司的時(shí)候，最好能選擇同一家酒店公司。在酒店業(yè)的實(shí)踐中，投資者可以和酒店公司簽訂兩份合同，也可以和酒店公司簽訂一份總括性的管理合同，特許經(jīng)營(yíng)的相關(guān)內(nèi)容同時(shí)包含在管理合同中，也就是通過(guò)一個(gè)一攬子的管理合同同時(shí)得到一家酒店公司能提供的兩類服務(wù)。 模式六：讓委托管理方成為酒店的股東，帶資管理選擇帶資管理合同，酒店管理公司參股酒店，成為聯(lián)合投資者。一些酒店管理公司在和酒店業(yè)主簽訂管理合同的同時(shí)購(gòu)買(mǎi)酒店的部分股權(quán)?！?模式六的優(yōu)點(diǎn)將管理公司和酒店捆綁到一起，防止酒店管理公司做出不利于業(yè)主的決策。同時(shí)，酒店管理公司可以在酒店的戰(zhàn)略計(jì)劃制定過(guò)程中起關(guān)鍵作用，減少戰(zhàn)略決策失誤而給業(yè)主和管理方帶來(lái)?yè)p失的可能性。雖然目前進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)的國(guó)外酒店集團(tuán)大都只是單純提供管理服務(wù)，不介入酒店的產(chǎn)權(quán)投資，但是也有一些酒店公司在提供酒店管理合同的同時(shí)通過(guò)參與股權(quán)投資的方式加強(qiáng)對(duì)被托管酒店的控制能力。（二）經(jīng)濟(jì)型酒店的定義及特征近幾年來(lái)，高速增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)為各大城市帶來(lái)了龐大的商務(wù)客源和大批旅游者，一種既能享受星級(jí)賓館標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)又不高的經(jīng)濟(jì)型酒店自然而然受到歡迎。經(jīng)濟(jì)型酒店相比已發(fā)展成熟、規(guī)范化高檔酒店，帶來(lái)更多的商業(yè)機(jī)會(huì)，既包括經(jīng)濟(jì)型酒店數(shù)量、規(guī)模、檔次等涉及硬件、資金的方面，也包括產(chǎn)權(quán)、機(jī)制、經(jīng)營(yíng)模式、管理服務(wù)、行業(yè)體制等方面。 由于經(jīng)濟(jì)型酒店規(guī)模及經(jīng)營(yíng)相對(duì)靈活，除了常規(guī)的房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃具有參照意義，對(duì)于重慶目前的空置商業(yè)用房和因“退二進(jìn)三”遺留的工業(yè)用房而言，更具有開(kāi)闊思路、盤(pán)活存量的重要作用。 柏景龍庭經(jīng)濟(jì)型酒店可行性研究報(bào)告第 9 頁(yè) 共 60 頁(yè)經(jīng)濟(jì)型酒店的概念經(jīng)濟(jì)型酒店(Budget Hotel)是相對(duì)于傳統(tǒng)的全服務(wù)酒店(Full Service Hotel)而存在的一種酒店業(yè)態(tài)，國(guó)外對(duì)經(jīng)濟(jì)型酒店的劃分主要以價(jià)格為標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合國(guó)內(nèi)特點(diǎn)，我們認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店可以定義為：以大眾型觀光旅行者和中小商務(wù)旅行者為主要服務(wù)對(duì)象，以客房為唯一或核心產(chǎn)品，以加盟或特許經(jīng)營(yíng)等經(jīng)營(yíng)模式為主，價(jià)格低廉（一般在 200 元人民幣以下），服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，性價(jià)比高的現(xiàn)代酒店業(yè)態(tài)。 經(jīng)濟(jì)型酒店的分類就世界范圍來(lái)看，經(jīng)濟(jì)型酒店可以劃分為三種類型：城市商務(wù)型酒店，青年旅舍，汽車旅館。 經(jīng)濟(jì)型酒店的特征經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店作為一種新興業(yè)態(tài)，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)生活的產(chǎn)物，它區(qū)別于面對(duì)社會(huì)上流階層的全服務(wù)酒店，是滿足普通旅行客人和商務(wù)客人住宿需求的產(chǎn)品設(shè)施。它的基本特征包括： 1) 產(chǎn)品的有限性經(jīng)濟(jì)型酒店緊扣酒店的核心價(jià)值——住宿，以客房產(chǎn)品為靈魂，去除了其他非必需的服務(wù)，從而大幅度削減了成本。一般來(lái)說(shuō)，經(jīng)濟(jì)型酒店只提供客房和早餐(Bed amp。 Breakfast)，會(huì)議、休閑娛樂(lè)等功能則盡可能壓縮或免去，僅一些有限服務(wù)酒店提供簡(jiǎn)單的餐飲、健身和會(huì)議設(shè)施。 2) 高性價(jià)比與一般社會(huì)旅館不同的是，經(jīng)濟(jì)型酒店非常強(qiáng)調(diào)客房設(shè)施的舒適性和服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化，突出清潔衛(wèi)生、舒適方便的特點(diǎn)，同時(shí)價(jià)格適中。相對(duì)于高檔飯店動(dòng)輒上千元的房?jī)r(jià)，經(jīng)濟(jì)型酒店的價(jià)格一般在人民幣 200 元以下，一些青年旅舍和汽車旅館甚至只有幾十至一百元左右。 3) 消費(fèi)群體大眾化 柏景龍庭經(jīng)濟(jì)型酒店可行性研究報(bào)告第 10 頁(yè) 共 60 頁(yè)經(jīng)濟(jì)型酒店的目標(biāo)市場(chǎng)是一般商務(wù)人士、工薪階層、普通自費(fèi)旅游者和學(xué)生群體等。而高檔酒店往往以高端商務(wù)客人、高收入階層、公費(fèi)旅客群體為主要目標(biāo)市場(chǎng)。 4) 加盟或特許經(jīng)營(yíng)等連鎖經(jīng)營(yíng)形式為主經(jīng)濟(jì)型酒店一般采取連鎖經(jīng)營(yíng)的方式，以達(dá)到規(guī)模經(jīng)濟(jì)，提高品牌價(jià)值。這也是經(jīng)濟(jì)型酒店區(qū)別于其他星級(jí)酒店和社會(huì)旅館的一個(gè)明顯特征。 5) 選址注重交通便捷、商務(wù)、旅游或居住氛圍成熟該類酒店通常有以下選址特征：一是交通樞紐或交通干線站點(diǎn)附近，包括地鐵、輕軌、公交站點(diǎn)等，步行距離通常不超過(guò) 10 分鐘；二是商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、寫(xiě)字樓集中的區(qū)域附近，或者知名旅游景點(diǎn)附近；三是大型居住社區(qū)或知名樓盤(pán)或附近步行距離通常不超過(guò) 10 分鐘。 經(jīng)濟(jì)型酒店的發(fā)展過(guò)程經(jīng)濟(jì)型酒店在全球的發(fā)展經(jīng)歷了四個(gè)時(shí)期:萌芽與發(fā)展初期、蓬勃發(fā)展時(shí)期、品牌調(diào)整時(shí)期、重新發(fā)展時(shí)期。有觀點(diǎn)認(rèn)為，在發(fā)達(dá)國(guó)家，經(jīng)濟(jì)型連鎖旅館與高檔星級(jí)酒店的比例一般為 7∶3。 中國(guó)經(jīng)濟(jì)型酒店最初始于 1996 年，上海錦江集團(tuán)下屬的錦江之星作為中國(guó)第一個(gè)經(jīng)濟(jì)型酒店問(wèn)世。進(jìn)入 21 世紀(jì),各種經(jīng)濟(jì)型品牌如雨后春筍般破土而出，并呈現(xiàn)如下的發(fā)展特點(diǎn)： 1) 中國(guó)經(jīng)濟(jì)型酒店行業(yè)成長(zhǎng)迅速,出現(xiàn)了一些頗具影響的民族自主經(jīng)濟(jì)型酒店品牌。具有全國(guó)影響力的有：錦江集團(tuán)于 1996 年創(chuàng)辦的錦江之星；首都友友國(guó)際酒店集團(tuán)與攜程旅行服務(wù)公司于 2022 年組建的如家酒店連鎖等。此外還有一些地區(qū)性經(jīng)濟(jì)酒店，如上海的莫泰 168 和寶隆居家、華南地區(qū)的7 天、北京地區(qū)的欣燕都等。這些品牌呈現(xiàn)蓬勃的發(fā)展趨勢(shì),在短短幾年時(shí)間里得到迅速擴(kuò)張，一些地區(qū)品牌也正積極發(fā)展成為全國(guó)性品牌。 2) 國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)型酒店需求旺盛，其中北京、上海、廣州、成都等大型城市經(jīng)濟(jì)型酒店的需求非常旺盛，市場(chǎng)條件比較成熟。而長(zhǎng)三角區(qū)、珠三角區(qū)、京 柏景龍庭經(jīng)濟(jì)型酒店可行性研究報(bào)告第 11 頁(yè) 共 60 頁(yè)津地區(qū)這三個(gè)地區(qū)較高的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平也決定了經(jīng)濟(jì)型酒店的需求水平。所以經(jīng)濟(jì)型酒店在中國(guó)是以點(diǎn)面結(jié)合的格局迅速在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)發(fā)展起來(lái)。 3) 經(jīng)濟(jì)型酒店吸引了大批資本的涌入。由于經(jīng)濟(jì)型酒店的投資比較小,而投資回報(bào)率要比同類酒店高，所以各行業(yè)的資本都紛紛看好這類項(xiàng)目。 4) 全球品牌和國(guó)內(nèi)品牌的競(jìng)爭(zhēng)日益加劇，許多國(guó)際知名經(jīng)濟(jì)型酒店品牌紛紛看好中國(guó)，紛至沓來(lái)，爭(zhēng)奪市場(chǎng)份額。 5) 2022 年 3 月，重慶“小天鵝”集團(tuán)旗下連鎖酒店“天鵝之星”正式開(kāi)業(yè)，標(biāo)志著重慶本土品牌經(jīng)濟(jì)型酒店發(fā)展拉開(kāi)序幕。之后，全國(guó)知名經(jīng)濟(jì)型酒店巨頭“如家”、“錦江之星”也相繼落戶重慶，重慶經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店業(yè)處于快速發(fā)展階段。 二、本項(xiàng)目引入經(jīng)濟(jì)型酒店的市場(chǎng)可行性分析（一）重慶主城經(jīng)濟(jì)型酒店分布調(diào)查重慶主城經(jīng)濟(jì)型酒店分布和數(shù)量調(diào)查經(jīng)濟(jì)型酒店及兩星級(jí)酒店數(shù)量表區(qū)域 數(shù)量 名稱 地址1 漢庭快捷酒店（重慶大坪店） （經(jīng)濟(jì)型） 菜園壩2 重慶莫泰（解放碑店） （經(jīng)濟(jì)型） 解放碑3 重慶奧體賓館（經(jīng)濟(jì)型） 上清寺渝中區(qū)4 重慶莫泰（上清寺店） （經(jīng)濟(jì)型） 上清寺 柏景龍庭經(jīng)濟(jì)型酒店可行性研究報(bào)告第 12 頁(yè) 共 60 頁(yè)5 如家快捷酒店（重慶解放碑洪崖洞店） （經(jīng)濟(jì)型） 解放碑6 重慶尚好酒店（經(jīng)濟(jì)型） 解放碑7 重賓之星連鎖酒店（大坪店） （經(jīng)濟(jì)型） 大坪8 重慶玉島商務(wù)酒店（經(jīng)濟(jì)型） 上清寺9 重慶金地 126 連鎖旅店（奧體中心店） （經(jīng)濟(jì)型） 解放碑10 如家七斗星酒店(重慶大坪店)（經(jīng)濟(jì)型） 大坪11 重慶斯威特時(shí)尚酒店（經(jīng)濟(jì)型） 解放碑12 重慶似家心怡酒店（解放碑店） （經(jīng)濟(jì)型） 解放碑13 重慶安富賓館（經(jīng)濟(jì)型） 大坪14 重慶佳豪賓館（經(jīng)濟(jì)型） 解放碑15 重慶天鵝城市酒店（經(jīng)濟(jì)型） 解放碑16 如家快捷酒店（重慶上清寺店） （經(jīng)濟(jì)型） 上清寺17 重慶愷瑞酒店（公寓式） 解放碑18 重慶望園連鎖渝都客棧 （大坪店） （經(jīng)濟(jì)型） 19 重慶青少年國(guó)際公寓（經(jīng)濟(jì)型） 少年宮20 錦江之星（重慶渝中店） （原鵝嶺公園店） （經(jīng)濟(jì)型） 鵝嶺21 天連鎖酒店（重慶大禮堂店） （經(jīng)濟(jì)型） 大禮堂 柏景龍庭經(jīng)濟(jì)型酒店可行性研究報(bào)告第 13 頁(yè) 共 60 頁(yè)22 天連鎖酒店（重慶上清寺店） （經(jīng)濟(jì)型） 上清寺23 天連鎖酒店（重慶解放碑二店） （經(jīng)濟(jì)型） 解放碑24 3 重慶喜悅城市酒店 兩路口25 格林豪泰（重慶謝家灣店） （經(jīng)濟(jì)型） 謝家灣26 重慶柏捷酒店（經(jīng)濟(jì)型） 石橋鋪27 重慶似家心怡酒店（石橋鋪店） （經(jīng)濟(jì)型） 陳家坪28 如家快捷酒店（重慶石橋鋪店） （經(jīng)濟(jì)型） 石橋鋪29 重慶似家心怡酒店（石橋鋪店） （經(jīng)濟(jì)型） 石橋鋪30 重慶小天鵝商務(wù)酒店（楊家坪店） （經(jīng)濟(jì)型） 楊家坪31 重慶瑞天商務(wù)酒店（經(jīng)濟(jì)型） 石橋鋪32 重慶同好酒店（經(jīng)濟(jì)型） 石橋鋪33 錦江之星（重慶楊家坪店） （經(jīng)濟(jì)型） 楊家坪34 格林豪泰（重慶渝州路店） （經(jīng)濟(jì)型） 石橋鋪35 天連鎖酒店（重慶石橋鋪店） （經(jīng)濟(jì)型） 石橋鋪九龍坡(含高新區(qū)石橋鋪)36 重慶鐵馬賓