【正文】 因此，勁力五星城就借用了酒店管理公司的服務(wù)：天鵝公司是國際金鑰匙組織會員單位，因此將在五星城中培養(yǎng)起自己的“金鑰匙管家”：金鑰匙服務(wù)（委托代辦一條龍服務(wù)） ，沒有“不可能”或“做不到” ，真正成為“物業(yè)的貼心管家” 。酒店與酒店式公寓的配合□ 通常來說，有酒店設(shè)置，則酒店式公寓的設(shè)置可能性就很大，其原因為，開發(fā)商可利用酒店的管理服務(wù)來對酒店式公寓進行完善服務(wù)的支撐，從而促進銷售。□ “如家”總部為各入網(wǎng)酒店提供一套完整的酒店管理系統(tǒng)（PMS） 。可以實行品牌的合作（如特許經(jīng)營） ，也可以單純引進管理，以如家快捷酒店作為案例分析如下：品牌管理□ 執(zhí)行統(tǒng)一的品牌形象、經(jīng)營模式、質(zhì)量控制和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，在全國范圍內(nèi)規(guī)劃發(fā)展如家直營店、特許經(jīng)營店、管理店和市場聯(lián)盟店四種分店?！?可以考慮采用壁光或墻邊光反射照明。 （寬度或進深以 16 米左右為最佳。如下圖所示： 柏景龍庭經(jīng)濟型酒店可行性研究報告第 48 頁 共 60 頁□ 本項目的酒店房間收益，按當(dāng)前市場上通行的標(biāo)間收益，再結(jié)合謹(jǐn)慎原則，以 100 元/間/天計算。區(qū)域內(nèi)擁有 48 家大中型特色餐飲、 6 家中型超市、32 家社區(qū)便利店等商業(yè)配套；□ 項目臨近 BRT 及客車總站，輕軌 5 號線，擁有 15 條公交線路通達(dá)主城，44米以上主干道占 60%以上，二郎立交；高九路等城市捷運交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)。 □ 普通標(biāo)間價格集中在 100160 元/天，價格有較大發(fā)展空間。 □ 從經(jīng)濟型酒店業(yè)內(nèi)部競爭來看，國際品牌連鎖酒店的入駐，帶來更先進的 柏景龍庭經(jīng)濟型酒店可行性研究報告第 41 頁 共 60 頁管理和營銷方式，品牌升級和特色化。一定距離內(nèi)放置一盆綠色植物，墻上掛裝飾畫，注重細(xì)節(jié)處理?！?帶有會議室的經(jīng)濟型酒店主打會議牌，接待會議團隊比較多。經(jīng)濟型酒店定位及房間數(shù)酒店名稱 定位 客房數(shù)雨林賓館 經(jīng)濟、快捷 152同好酒店 經(jīng)濟、快捷 118瑞天商務(wù)酒店 經(jīng)濟、快捷、商務(wù) 90如家快捷酒店 經(jīng)濟、快捷 1207 天快捷連鎖酒店 經(jīng)濟、快捷 70柏捷酒店 經(jīng)濟、快捷 120小天鵝商務(wù)酒店 經(jīng)濟、快捷 60重慶鐵馬賓館 經(jīng)濟、商務(wù) 106鑫夢酒店 經(jīng)濟、快捷、休閑 81 柏景龍庭經(jīng)濟型酒店可行性研究報告第 24 頁 共 60 頁錦江之星 商務(wù)、經(jīng)濟 104圣杰酒店 精品商務(wù) 61格林豪泰快捷酒店 經(jīng)濟、快捷 112□ 從對經(jīng)濟型酒店的調(diào)查來看，經(jīng)濟型酒店的定位都是以便宜為主，兼顧舒適性。 從交通客運量看酒店的客源景氣1）2022—2022 年交通客運量數(shù)據(jù)表年 份 2022 2022 2022 2022 年同比增長客運量（萬人） 61228 77187 %鐵　路 1388 2171 公　路 58179 73316 水　路 1421 1366 民　航 240 334 空港吞吐量旅　客（萬人） % 柏景龍庭經(jīng)濟型酒店可行性研究報告第 20 頁 共 60 頁數(shù)據(jù)來源：重慶統(tǒng)計年鑒 20222）交通客運量對酒店的客源供應(yīng)分析□ 重慶 2022 年客運量同比增長 %，超過 2022 年床位數(shù) %的增長速度。 規(guī)模特征重慶市經(jīng)濟型連鎖酒店無論從數(shù)量還是規(guī)模來看，遠(yuǎn)小于東部發(fā)達(dá)地區(qū)，本地品牌數(shù)量也較少。重慶經(jīng)濟型酒店屬于快速發(fā)展階段，國際型連鎖品牌開始不斷入駐；國內(nèi)品牌錦江之星和如家快捷等已登陸，本地品牌也開始發(fā)力，天鵝之星、金地 126 和臨江客棧三家品牌開始成型。而長三角區(qū)、珠三角區(qū)、京 柏景龍庭經(jīng)濟型酒店可行性研究報告第 11 頁 共 60 頁津地區(qū)這三個地區(qū)較高的經(jīng)濟發(fā)展水平也決定了經(jīng)濟型酒店的需求水平。 經(jīng)濟型酒店的發(fā)展過程經(jīng)濟型酒店在全球的發(fā)展經(jīng)歷了四個時期:萌芽與發(fā)展初期、蓬勃發(fā)展時期、品牌調(diào)整時期、重新發(fā)展時期。 Breakfast)，會議、休閑娛樂等功能則盡可能壓縮或免去，僅一些有限服務(wù)酒店提供簡單的餐飲、健身和會議設(shè)施。（二）經(jīng)濟型酒店的定義及特征近幾年來，高速增長的經(jīng)濟為各大城市帶來了龐大的商務(wù)客源和大批旅游者，一種既能享受星級賓館標(biāo)準(zhǔn)、收費又不高的經(jīng)濟型酒店自然而然受到歡迎。各個不同的酒店公司所提供服務(wù)的功能、特色、費用是各不相同的，在這種情況下，一些酒店投資者往往選擇最有利于自身的組合方式，由不同的酒店管理公司分別提供不同的管理服務(wù)和品牌許可服務(wù)。這種情況下可以選擇加入酒店聯(lián)盟的方式參與到更大范圍內(nèi)的促銷、?？蛢?yōu)惠計劃、信用卡優(yōu)惠折扣等活動中吸引到更多的客源?！?模式二的缺點但是由于酒店聯(lián)盟不像酒店聯(lián)號那樣給酒店全面的營銷支持，酒店自身營銷能力的強弱和品牌知名度的高低成為了選擇這種模式的酒店成功與否的關(guān)鍵因素?！?模式一的缺點這種單體酒店無法獲得通過網(wǎng)絡(luò)化經(jīng)營實現(xiàn)的規(guī)模經(jīng)濟，在提高品牌知名度和擴大營銷渠道方面存在很大困難。 四星酒店設(shè)備豪華，綜合服務(wù)設(shè)施完善，服務(wù)項目多，服務(wù)質(zhì)量優(yōu)良，室內(nèi)環(huán)境藝術(shù)，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。使酒店客房不僅作為“睡覺的地方” ，而且是居住的空間。 旅游度假型又衍生出以下兩種形式： 分時度假酒店（又稱獨立產(chǎn)權(quán)式酒店）這是為了吸引賓客，盡快回收資金，酒店經(jīng)營者用“合股購買客房產(chǎn)權(quán)”的方式來讓不同的購買者每年輪流使用同一間客房。設(shè)備十分豪華，設(shè)施更加完善，除了房間設(shè)施豪華外，服務(wù)設(shè)施齊全。 柏景龍庭經(jīng)濟型酒店可行性研究報告第 5 頁 共 60 頁 一星酒店設(shè)備簡單，具備食、宿兩個最基本功能，能滿足客人最簡單的旅行需要。目前國內(nèi)雖然也有一些聯(lián)盟性組織，但尚無法對酒店的運營帶來實質(zhì)性效益。而且，聘請專業(yè)的酒店管理公司往往需要支付高昂的管理費用和人員開支，使酒店的經(jīng)營利潤受到侵蝕。對于管理水平很高的酒店來說，這種模式是迅速擴大自身影響的一種有效方式。□ 模式六的優(yōu)點將管理公司和酒店捆綁到一起，防止酒店管理公司做出不利于業(yè)主的決策。 經(jīng)濟型酒店的特征經(jīng)濟型連鎖酒店作為一種新興業(yè)態(tài)，是經(jīng)濟發(fā)展和社會生活的產(chǎn)物，它區(qū)別于面對社會上流階層的全服務(wù)酒店，是滿足普通旅行客人和商務(wù)客人住宿需求的產(chǎn)品設(shè)施。 4) 加盟或特許經(jīng)營等連鎖經(jīng)營形式為主經(jīng)濟型酒店一般采取連鎖經(jīng)營的方式，以達(dá)到規(guī)模經(jīng)濟，提高品牌價值。此外還有一些地區(qū)性經(jīng)濟酒店，如上海的莫泰 168 和寶隆居家、華南地區(qū)的7 天、北京地區(qū)的欣燕都等。 5) 2022 年 3 月，重慶“小天鵝”集團旗下連鎖酒店“天鵝之星”正式開業(yè)，標(biāo)志著重慶本土品牌經(jīng)濟型酒店發(fā)展拉開序幕。全國連鎖酒店如家快捷、錦江之星選擇在距離解放碑商圈車程不超過 10 分鐘，商務(wù)人流量較大的上清寺及鵝嶺地區(qū)。 從利用外資情況看酒店的客源景氣1）利用外資數(shù)據(jù)表指 標(biāo) （單位：萬美元） 2022 2022 2022同比增幅2022 第一季度2022 第一季度同比增幅協(xié)議（合同）額 112960 407369 283124 39468 外商直接投資 111558 406799 279513 38985 外商其它投資 1402 570 —— —— —— ——實際利用外資額 87667 122022 273735 倍 55156 外商直接投資 69595 108534 272913 倍 5366 外商其它投資 622 378 —— —— ——` ——數(shù)據(jù)來源：重慶統(tǒng)計公眾信息網(wǎng)2）外資客源分析 柏景龍庭經(jīng)濟型酒店可行性研究報告第 19 頁 共 60 頁□ 通過外商投資數(shù)據(jù)同比分析，可把握酒店的外籍商務(wù)人士入駐率變化。鑒于本項目是對打造經(jīng)濟型酒店的可行性做研究，我們將重點對經(jīng)濟型酒店做調(diào)查分析?！?作為全國連鎖的經(jīng)濟型酒店品牌更容易為旅客接受。 柏景龍庭經(jīng)濟型酒店可行性研究報告第 30 頁 共 60 頁個案調(diào)研：中檔次經(jīng)濟型酒店分析之——錦江之星連鎖酒店（1）前臺接待（2）星連星茶餐廳 柏景龍庭經(jīng)濟型酒店可行性研究報告第 31 頁 共 60 頁（3）客房調(diào)查□ 客房裝修風(fēng)格簡約，顏色搭配溫馨，總體風(fēng)格簡潔、溫馨。 依托的產(chǎn)業(yè)資源更為多元□ 從錦江之星選址鵝嶺汽車貿(mào)易一條街可以看出，汽車貿(mào)易產(chǎn)業(yè)帶來的商務(wù)人群是其主要的消費群體，可見具有流動人群的產(chǎn)業(yè)能夠為經(jīng)濟型酒店帶來商機，商貿(mào)、旅游、教育、會展等產(chǎn)業(yè)均屬于這類產(chǎn)業(yè)，由此可以預(yù)見，具有古鎮(zhèn)旅游、紅色旅游資源和教育產(chǎn)業(yè)資源的沙坪壩，具有綠色旅游資源、會展產(chǎn)業(yè)資源的南岸區(qū)等，都將是未來經(jīng)濟型連鎖酒店發(fā)展的熱點區(qū)域。 □ 國內(nèi)品牌標(biāo)準(zhǔn)間套內(nèi)面積集中在 3040 平方米，舒適度相對較高。調(diào)查走訪發(fā)現(xiàn)，這些企業(yè)來訪人員因為在周邊范圍內(nèi)無酒店接待大多安排在二郎的宜必思酒店入住，如在半徑范圍內(nèi)有酒店能滿足企業(yè)接待需求的話，以上企業(yè)更傾向于就近入住，所以區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟型酒店的需求較大。本項目現(xiàn)狀： 柏景龍庭經(jīng)濟型酒店可行性研究報告第 45 頁 共 60 頁四、本項目經(jīng)濟型酒店投資回收初步測算（一）本項目經(jīng)濟型酒店的投入成本測算注：酒店前期成本主要包括有：土地成本、建安成本、裝修成本、設(shè)施成本；其中土地成本，暫按本項目當(dāng)前地段的樓面地價600元/m 2。 □ 鄰近主要公路（或高速公路）的交叉道口，交通樞紐，市郊結(jié)合部、火車站、汽車終點站、大型停車場、商業(yè)網(wǎng)點等。 □ 占地面積 2022―4000㎡左右，視地理位置與價位而定。 柏景龍庭經(jīng)濟型酒店可行性研究報告第 52 頁 共 60 頁房間的數(shù)量70—150 間房為一檔次；150—300 間房為一檔次；300 以上房間為一檔次房間的面積計算方法為：除衛(wèi)生間、通道外的面積，為星級確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)面積客房空調(diào)標(biāo)準(zhǔn)夏季溫度：20—26 度 濕度：65%冬季溫度：18—23 度 濕度：45%客房地面材料以地毯為主、也可選用石材、木材、地板磚等?！?提供酒店的建造和裝修改造設(shè)計服務(wù)，包括外觀、大堂、房間等。（二）項目內(nèi)酒店與其它產(chǎn)品的組合思考酒店與項目整個產(chǎn)品檔次定位成正比□ 酒店出現(xiàn)在商住項目中，如產(chǎn)品的定位是中端或中低端定位，則該酒店可能就會是經(jīng)濟型酒店或三星以下的酒店。□ 是勁力集團與天鵝（香港）酒店管理有限公司之間的通力合作，對整個社區(qū)實行服務(wù)團隊專業(yè)化、服務(wù)配套一體化、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)酒店化的五星級酒店服務(wù)。『完』 柏景龍庭經(jīng)濟型酒店可行性研究報告第 56 頁 共 60 頁重慶晟城房地產(chǎn)顧問有限公司二○一○年一月十七日附件一、經(jīng)濟型酒店問卷調(diào)查表分析經(jīng)濟型酒店調(diào)查問卷非常感謝您給我們這次機會，讓我們可以再短暫的時間內(nèi)傾聽到您對美好生活的要求標(biāo)準(zhǔn)和個性。 柏景龍庭經(jīng)濟型酒店可行性研究報告第 55 頁 共 60 頁□ 不但讓項目可高處站位，傳遞了國際尊貴服務(wù)，同時也節(jié)約了項目的推廣費。隨著房地產(chǎn)競爭的越發(fā)激烈，住宅的利潤在不斷下降；商業(yè)特別是酒店，已成開發(fā)商利潤獲取的重要來源?！?每年若干次對各酒店進行質(zhì)量檢查，以促進酒店質(zhì)量的提高?！?客房入口門上的貓眼不宜太高，也要考慮身材不高和未成年人的使用因素。□ 水、電、煤氣、排污、通訊等設(shè)施到位。 萬 = 年 柏景龍庭經(jīng)濟型酒店可行性研究報告第 49 頁 共 60 頁五、國內(nèi)著名經(jīng)濟型酒店及選址要求（一）中國知名經(jīng)濟型連鎖酒店 錦江之星、如家酒店連鎖、莫泰 168 、中州快捷、中江之旅、新宇之星速 城市之家、揚子江飯店、7 天連鎖酒店。項目輻射直徑 5 公里的區(qū)域，潛在消費群體明顯；外地商務(wù)人士、高科技企業(yè)、政府機關(guān)單位密集，商務(wù)會議客源豐富，從而保障項目的穩(wěn)定收益。（3）九龍園區(qū)的成熟發(fā)展將為酒店業(yè)注入活力本項目依托項目周邊眾多的