【正文】 項目總用地面積76972平方米；；%，可提供住房315戶。詳見附表9《借款還本付息估算表》。四、營業(yè)稅金及附加估算根據國家及地方有關規(guī)定，項目所銷售的房地產應繳納土地增值稅、營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加。一、基本假設所有基礎數據均以2009年底物價水平為基礎。開發(fā)成本開發(fā)成本為以上6項之和。土地費用本項目用地76972萬平方米，購置土地費4882萬元、契稅3%。四、招標方式招標方式分為公開招標、邀請招標二種類型。物業(yè)管理公司實行經理負責制，下設辦公室、財務室、物業(yè)管理部、保安部、維修部、家庭服務部等部門。住宅衛(wèi)生間采取節(jié)水措施，選用節(jié)水型衛(wèi)生潔具，以節(jié)約用水。封陽臺采用雙玻塑鋼窗。(9)本項目仔細規(guī)劃好土方平衡工作，使得取土達到最少化。(2)施工人員的生活污水經市政管網排入污水處理廠，處理達標后進支脈河。噪聲：主要由施工機械產生，其次是運輸車輛產生的交通噪聲。建成投入使用后，除生產少量生活污水、生活垃圾需采取治理措施處理外，基本沒有其它污染物排放，因此，對周圍環(huán)境不全產生不良影響。各樓(各單元)底層設前端箱，樓內垂直敷設分支—分配網絡。設置緊急廣播系統(tǒng)。五、電力及控制消防電力設備由兩路低壓電源供電，末端自動切換。 電力線：城市輸電線就近引線入變配電室后，由變配電室變電后，分別向住宅以及商業(yè)區(qū)送電，線路采用地下電纜敷設。供回水主管采用鍍鋅鋼管，絲扣連接，外包20mm厚B1級橡塑保溫管殼，戶內埋地管采用線膨脹系數較小的交聯高密度聚乙烯夾鋁管(PEXALPEX)。采暖負荷指標：公建供熱80w/m2；公寓供熱58w/m2。三、空調系統(tǒng)本工程住宅均采用分體空調,空調室外機設于規(guī)定位置。雨水量根據濰坊區(qū)暴雨強度計算公式計算，暴雨重現期取2年。/d。 稱數戶型設計：應在做好住戶調查的基礎上，盡可能選擇建設部推薦的優(yōu)秀戶型；疊拼2戶三層前后院300平方米左右為主。工程類別及耐火等級：三類建筑，耐火等級為二級。 垃圾處理：傳統(tǒng)的利用垃圾箱、池收集垃圾的做法既不衛(wèi)生，解決不了環(huán)境污染的問題，又不便實行垃圾的分類回收。外觀上通過塑造獨特的形體、采用豐富的外表材質，打造出現代、跳躍、大氣的建筑風格。在功能配置、采光條件、秘密性方面較目前(主流)房型有所提高，不僅做到“四明”即明客廳、明餐廳、明廚、明衛(wèi)，更根據戶型合理安排玄關、儲藏等空間。努力使每戶住宅均能享受到充足的陽光。小區(qū)所在區(qū)域為集中供暖，小區(qū)設換熱站。商業(yè)建筑分布在章丘路和燕山路沿街設置?！耙粠А笔侵感^(qū)內部的濱水景觀帶。在保證組團綠地與小區(qū)中心綠地視覺通廊通暢的基礎上，結合生態(tài)健身環(huán)廊及小區(qū)內水系設置環(huán)狀的小區(qū)內部步行系統(tǒng)。小區(qū)的公建用地主要的集中在燕山路、章丘路主入口處，另外為豐富城市界面，提高開發(fā)效益規(guī)劃部分沿街商業(yè)。另外利用小區(qū)內水系、中央步行軸線、廢油井場地及分散的小廣場，建設青年健身廣場、兒童游戲場、老年健身樂園、燈光籃球場、門球場、街舞廣場等健身場地。結論：周邊商業(yè)的不健全，為小區(qū)內的部分商業(yè)設施建設提供了機遇，規(guī)劃中應重點控制建設總量。為進行部分商業(yè)社和開發(fā)創(chuàng)造便利條件。用地南部有東西向溝渠一條，現狀基本廢棄。，提高居住安全性，加強居住舒適性按照空間的不同屬性和人的行為邏輯規(guī)律，將小區(qū)用地分成不同的空間序列，并通過標志建筑和標志景觀步加強空間的領域感和歸屬感，提高居住環(huán)境的安全性。規(guī)劃地塊交通區(qū)域位置優(yōu)越，周邊緊鄰西三路、西二路等城市主干道。住宅開發(fā)重點區(qū)完善現有已批在建項目，重點開發(fā)東城片區(qū)西、北部及西城片區(qū)東部耿井居住區(qū)、中心區(qū)住宅。%。10′。其中低層住宅17棟，多層住宅4棟，商業(yè)1棟。售樓處在小區(qū)會所內，外觀精致大氣、干凈，有沙盤、樓書、背景音樂，現場銷售氣氛良好，但無SP支持。現在售樓盤大多已接近尾聲，與東城相比，西城人氣旺盛，由于土地儲備有限，新開發(fā)樓盤較少，售價較高。萬**爾夫花園單價范圍在3800元/m2～ 4200元/m2之間，平均單價3900元/m2；國單價范圍在3980元/m2～ 6500元/m2之間，平均單價4200元/m2；科*達*園單價范圍在3400元/m2～ 4900元/m2之間，平均單價4500元/m2。1989年4月，東城建設第一期工程竣工，市委市政府遷入新址辦公，至2001年底，東城建城區(qū)總面積達到了17平方公里，常住人口10萬多人。 m2，建設多層住宅19棟，低層住宅8棟， m2， m2， m2，商業(yè)1487 m2。
**駿景領略全新水景，預約未來生活，其高貴品質、精致生活，受到了廣大消費者的一致好評和認可。其規(guī)劃獲2003年度“濰坊市優(yōu)秀規(guī)劃設計評選一等獎” 。生活配套一應俱全：學校、市場、郵局、銀行、車站、商場、公園、健身娛樂場所等方便了廣大業(yè)主的生活與便利。1998年底竣工建成。經過幾年的發(fā)展，公司實力雄厚，下設綜合辦公室、銷售部、客戶服務部、采購中心、成本部、設計部、工程一部、工程二部等部門，現有職工80多人，具有專業(yè)技術人員60多人。 濰坊市近幾年房地產的開發(fā)，商住房的建設，觀念相對陳舊，創(chuàng)新意識不夠，模式多有雷同。建設部房地產業(yè)發(fā)展規(guī)劃提出：；改造現有使用功能不全的住房和簡陋住房，使住房成套率達到70%以上；提高住房建設質量，住宅建筑工程一次合格率達到95%以上，優(yōu)良品率達到30%以上。住宅商品的價值取向也在更高更好的層面上得到拓展，走向差異化，多元化。由于住宅是家庭的載體，所以家庭規(guī)模及結構的變化必然引起人們對住宅需求的變化?！　∥覈母镩_放20年來國民經濟迅速發(fā)展，人民生活水平不斷提高，城市環(huán)境不斷改善，人們的消費觀念也發(fā)生了深刻的變化。2003年下半年以來，針對房地產領域存在的問題，央行公布了《關于進一步加強房地產信貸業(yè)務管理的通知》(121號文件)，此舉正式掀開房地產調控的序幕。項目主要經濟技術指標表序號名 稱單位數據1規(guī)劃用地面積平方米769722規(guī)劃總戶數戶3153規(guī)劃總人口人10054總建筑面積m2其中：住宅面積m2商業(yè)面積m25建筑密度%6容積率%7綠地率%8項目投資萬元9銷售收入萬元10財務內部收益率%11投資回收期年12投資利潤率％第二章 項目提出的背景和必要性第一節(jié) 項目提出的背景一、房地產新政有利于房產穩(wěn)定發(fā)展 從1998年起，國家為拉動經濟，擴大內需，出臺了以房地產為支柱產業(yè)的經濟政策，房地產業(yè)在經歷了多年的低谷后，終于迎來了黃金發(fā)展時期。規(guī)劃區(qū)東側的燕山路作為城市次干道，既能為小區(qū)提供豐富的城市界面，又能使小區(qū)與外界交通聯系快捷方便。楓景住宅小區(qū)建設項目第一章 總 論第一節(jié) 項目名稱及承辦單位項目名稱：****與建設小康社會要求人均居住面積20—30平方米相比，其差距是十分明顯的，所以房地產業(yè)有著廣闊的發(fā)展空間。從2002年開始我們國家有關的政府部門已經開始關注我國房地產市場健康發(fā)展問題，2003年以后應該說政策出臺的密集度在大幅度的提高，尤其2005年“兩個八條”的出臺，進一步加大我國的宏觀調控壓力。人們家居理念由原來的“安置型”向“舒適型”過渡。例如，購房者趨于年輕化，知識化，他們更關注住宅的高品位，對居住空間要求更加現代、實用、合理，功能更完備。 　?。ㄋ模╅_發(fā)商建設理念的變化。因此，進一步開發(fā)商品住宅房不僅符合國家產業(yè)政策和發(fā)展規(guī)劃的要求，而且符合住宅工程發(fā)展的方向。濰坊市**本著“建筑高品位的生活方式”的開發(fā)理念，先后開發(fā)了**大廈、嵩山小區(qū)、金**磐*園、海**絲商住綜合樓、**園、明**別墅區(qū)、**駿景、****花園一期、****楓景一期等優(yōu)秀的房產項目。地上12層。火爆的銷售場面曾經轟動一時，2002年已銷售一空。 **、景由山東**地產有限責任公司集多年開發(fā)經驗，在成功開發(fā)**園、**TOWNHOUSE項目后，又一次整合多家國際級專業(yè)公司共同聯手全力打造的大型水景社區(qū)。濰坊市**一期2009年12月已全部竣工。同年12月，占地面積200多公頃的市直機關經濟適用房住宅小區(qū)項目啟動，現在已全部交付使用。以上數據顯示，東城普通多層住宅的平均價格在3100元/m2～4600元/m2之間，各個樓層價格都不同，二、三層最高，其次是四層、一層、三、客源分析東城的客源主要包括以下幾種：：濰坊又被稱為“油城”，其中70％為90 m2以下住宅，油田職工是購房的主力軍?！裎鞒鞘袌鲋饕偁庬椖糠治鲂蛱栱椖棵Q開發(fā)商區(qū)域建筑面積備注1海**信**盈城海信金瀚置業(yè)黃河路與西一路交匯處12萬平米占地300多畝，多層、小高層、花園洋房等建筑形態(tài)2***龍軒勝利房地產北一路與廬山路交界處54萬平米多層、小高層、高層4天**都濰坊區(qū)城市建設綜合開發(fā)公司西二路勝華轉盤向北300米路西21萬多層、小高層5瑞**都花園*房地產開發(fā)有限公司西四路以西、汽修廠以南多層，共400套6格**景**成地產黃河路南、太行山路東20萬平米別墅、多層8仁**恒名邸仁恒置業(yè)有限公司黃河路、燕山路交匯處　3棟小高層9萬家新城萬家建設有限公司西二路華八井對面多層、小高層●西城主要競爭項目在售價格分析項目 科目最低價最高價均價水**庭3300元/ M24900元/ M24000元/ M2， 2瑞**花園2980元/ M24400元/ M24000元/ M2海**盈城3800元/ M25860元/ M24150元/ M2格**楓景3980元/ M25000元/ M24400元/ M2華**安榮寓3800元/ M24800元/ M242000元/ M2天***華都3288元/ M23760元/ M23500元/㎡**龍軒3260元/ M23800元/ M23500元/ M2**新城3388元/ M23680元/ M23500元/ M2**名邸4000元/ M25200元/ M24700元/ M2*4010元/ M24580元/ M24300元/ M2總結分析:通過上表分析,目前濰坊市場西城在售樓盤價格3000元/平方米到5200元/平方米之間。樣板房已經開放。低層住宅建筑面積34556平方米，共156戶，共148戶，11戶。東、北臨渤海，西與濱州市毗鄰，南與淄博市、濰坊市接壤。 工業(yè)經濟效益水平不斷提高。消費需求顯著增強 ，%。其中，%； 小結：從上面的分析中，可以看出濰坊市整體經濟水平在2009年得到迅猛良性的發(fā)展，城市人均可支配收入與人均儲蓄均創(chuàng)新高。強調居住用地相對集中開發(fā)的原則，完善配套服務設施，促進新區(qū)建設中人氣的集聚和社區(qū)氛圍的形成。規(guī)劃區(qū)東側的燕山路作為城市次干道，既能為小區(qū)提供豐富的城市界面，又能使小區(qū)與外界交通聯系快捷方便。，增強小區(qū)發(fā)展的可持續(xù)性 注意采用具有靈活性和可改性的技術處理方法，在道路、停車位等方面作前瞻性的策略布置，使規(guī)劃具有彈性，做到宏觀可控，微觀可調?，F狀道路為章丘路，柏油路面，質量較差，現狀寬45米。基地現狀長期保持分析結論（2）交通設施城市主干道：小區(qū)東西分別鄰近城市主干道西二路和西三路。教育設施：根據《濰坊市中心城教育設施布局規(guī)劃》，本地塊內需要設置幼兒園一處。從而形成運動健康主題突出、融“水景、生態(tài)、健身、人文”為一體的特色現代住區(qū)。另外在小區(qū)西南角用地作為一期開發(fā)的主要公建配套區(qū)，此處的公建前期作為售樓中心，后期作為小區(qū)的主要服務設施。通過步行系統(tǒng)將各組團內部中心與小區(qū)外部公共活動區(qū)域、中心綠地及周邊公共服務設施聯接成統(tǒng)一、流暢的網絡。“多節(jié)點”是指聯系中心綠地、環(huán)形步行帶和院落綠地的組團綠地節(jié)點。配套公建主要布置在小區(qū)章丘路出入口及小區(qū)西南角用地處。換熱站結合物業(yè)管理公建設置。整個小區(qū)住宅體系完整，平面和空間秩序感強。結合立面造型統(tǒng)一安排空調室外機位置和有變化地設置飄窗及落地窗。規(guī)劃沿章丘路和燕山路布置。因此，本規(guī)劃以“無害化、減量化資源化”為原則生活垃圾的收集全部袋裝化，密閉容器存放，