【正文】 管理公司進行合作。□ 每年若干次對各酒店進行質量檢查，以促進酒店質量的提高?！?入網(wǎng)酒店可以以最優(yōu)惠的集團采購價格購買高質量的酒店用品。隨著房地產競爭的越發(fā)激烈，住宅的利潤在不斷下降；商業(yè)特別是酒店，已成開發(fā)商利潤獲取的重要來源。當然，酒店的星級確立最終還需要當?shù)厥袌鲇惺裁礃拥男枨蟆? 柏景龍庭經濟型酒店可行性研究報告第 55 頁 共 60 頁□ 不但讓項目可高處站位，傳遞了國際尊貴服務，同時也節(jié)約了項目的推廣費?！?勁力五星城沒有更多的借用其品牌，因為天鵝酒店管理有限公司在中國大陸的品牌效應相比國際化的萬豪或洲際等，知名度較小?！和辍? 柏景龍庭經濟型酒店可行性研究報告第 56 頁 共 60 頁重慶晟城房地產顧問有限公司二○一○年一月十七日附件一、經濟型酒店問卷調查表分析經濟型酒店調查問卷非常感謝您給我們這次機會，讓我們可以再短暫的時間內傾聽到您對美好生活的要求標準和個性。（四）酒店對銷售促進的思考酒店對項目的銷售促進，主要為兩方面：□ 其一：吸引客戶上門；通過品牌的形象，達到廣泛告知，吸此客戶上門。□ 是勁力集團與天鵝（香港）酒店管理有限公司之間的通力合作，對整個社區(qū)實行服務團隊專業(yè)化、服務配套一體化、服務標準酒店化的五星級酒店服務?！?甚至還有可能，在規(guī)劃時做成酒店，由于市場好，而將其作為酒店式公寓銷售。（二）項目內酒店與其它產品的組合思考酒店與項目整個產品檔次定位成正比□ 酒店出現(xiàn)在商住項目中，如產品的定位是中端或中低端定位，則該酒店可能就會是經濟型酒店或三星以下的酒店?！?為提高和持續(xù)品牌的影響力，加強消費者對品牌的忠誠度，如家每年投入收入的固定比例自建推廣媒體和在各種視聽媒介做廣告和專欄?！?提供酒店的建造和裝修改造設計服務，包括外觀、大堂、房間等。 柏景龍庭經濟型酒店可行性研究報告第 53 頁 共 60 頁□ 直營店由如家酒店連鎖自己投資，自己經營管理的經濟型連鎖酒店；□ 特許經營店獲得如家酒店連鎖的特許，使用如家酒店連鎖品牌、商標、業(yè)務模式的經濟型酒店；□ 管理店使用自有品牌，委托如家酒店連鎖集團進行管理；□ 市場聯(lián)盟店一種更為松散的合作模式，加盟店借助如家酒店連鎖集團的市場營銷網(wǎng)絡、品牌形象來提升自己的效益。 柏景龍庭經濟型酒店可行性研究報告第 52 頁 共 60 頁房間的數(shù)量70—150 間房為一檔次；150—300 間房為一檔次；300 以上房間為一檔次房間的面積計算方法為：除衛(wèi)生間、通道外的面積，為星級確認的標準面積客房空調標準夏季溫度：20—26 度 濕度：65%冬季溫度：18—23 度 濕度：45%客房地面材料以地毯為主、也可選用石材、木材、地板磚等。在門的上方最好設計一個開門燈，而使客人感覺服務的周到。 □ 占地面積 2022―4000㎡左右，視地理位置與價位而定。 ） □ 建筑物結構為框架結構，允許進行改造。 □ 鄰近主要公路（或高速公路）的交叉道口，交通樞紐，市郊結合部、火車站、汽車終點站、大型停車場、商業(yè)網(wǎng)點等。□ 入住率，當前市場的入住率普遍均在 65%－70%，本項目按謹慎原則，以 60%的入住率計算。本項目現(xiàn)狀： 柏景龍庭經濟型酒店可行性研究報告第 45 頁 共 60 頁四、本項目經濟型酒店投資回收初步測算（一）本項目經濟型酒店的投入成本測算注：酒店前期成本主要包括有：土地成本、建安成本、裝修成本、設施成本；其中土地成本，暫按本項目當前地段的樓面地價600元/m 2。劣勢分析□ 項目本身建筑規(guī)模不大，無法實現(xiàn)豐富的酒店配套設施的設置，因此不利于項目打造品質感較高的酒店；□ 項目地處非鬧市區(qū)，前期酒店上客量有限。調查走訪發(fā)現(xiàn)，這些企業(yè)來訪人員因為在周邊范圍內無酒店接待大多安排在二郎的宜必思酒店入住，如在半徑范圍內有酒店能滿足企業(yè)接待需求的話，以上企業(yè)更傾向于就近入住，所以區(qū)域內經濟型酒店的需求較大。（四）本項目引入經濟型酒店的市場機會點分析酒店的市場大環(huán)境具有可行性（1）重慶地產開發(fā)商越來越青睞于酒店項目投資酒店成為開發(fā)商的投資熱點，大型的商業(yè)地產項目喜歡引進星級酒店提升項目的商業(yè)價值，既降低項目的投資風險，也為項目的后期銷售、招商作鋪墊。 □ 國內品牌標準間套內面積集中在 3040 平方米，舒適度相對較高。提高性價比將是本地品牌立足市場的必要手段。 依托的產業(yè)資源更為多元□ 從錦江之星選址鵝嶺汽車貿易一條街可以看出，汽車貿易產業(yè)帶來的商務人群是其主要的消費群體，可見具有流動人群的產業(yè)能夠為經濟型酒店帶來商機，商貿、旅游、教育、會展等產業(yè)均屬于這類產業(yè)，由此可以預見，具有古鎮(zhèn)旅游、紅色旅游資源和教育產業(yè)資源的沙坪壩，具有綠色旅游資源、會展產業(yè)資源的南岸區(qū)等，都將是未來經濟型連鎖酒店發(fā)展的熱點區(qū)域。 柏景龍庭經濟型酒店可行性研究報告第 33 頁 共 60 頁（2）標準間實景圖 柏景龍庭經濟型酒店可行性研究報告第 34 頁 共 60 頁（3）衛(wèi)生間實景圖（4）細節(jié)展示書桌 煙灰缸裝飾植物 睡衣和衣柜 柏景龍庭經濟型酒店可行性研究報告第 35 頁 共 60 頁（5）特色房電視采用壁掛式，節(jié)約空間 玻璃隔斷衛(wèi)生間，提升品質 柏景龍庭經濟型酒店可行性研究報告第 36 頁 共 60 頁（6）單人間調查 柏景龍庭經濟型酒店可行性研究報告第 37 頁 共 60 頁機麻 大尺寸液晶電視娛樂室 柏景龍庭經濟型酒店可行性研究報告第 38 頁 共 60 頁 柏景龍庭經濟型酒店可行性研究報告第 39 頁 共 60 頁 □ 7 酒店裝修檔次高，在彰顯個性與時尚之余，又不失穩(wěn)重、深邃的商業(yè)氣息。 柏景龍庭經濟型酒店可行性研究報告第 30 頁 共 60 頁個案調研：中檔次經濟型酒店分析之——錦江之星連鎖酒店（1）前臺接待（2）星連星茶餐廳 柏景龍庭經濟型酒店可行性研究報告第 31 頁 共 60 頁（3）客房調查□ 客房裝修風格簡約，顏色搭配溫馨，總體風格簡潔、溫馨。個案調研：低檔次經濟型酒店分析之——7 天快捷連鎖酒店通過對經濟型酒店的調查，我們將經濟型酒店的價格區(qū)間做出分類：序號 低檔次經濟型酒店價格區(qū)間 100130 元/間/天1 中檔次經濟型酒店價格區(qū)間 130170 元/間/天 柏景龍庭經濟型酒店可行性研究報告第 27 頁 共 60 頁2 高檔次經濟型酒店價格區(qū)間 180 元/間/天以上（1）外部調查 □ 7 天快捷連鎖酒店一般選擇鬧市地段開設，其前臺一般利用其電梯前室，以便方便旅客入住?！?作為全國連鎖的經濟型酒店品牌更容易為旅客接受?！?一般情況下經濟型酒店的房間數(shù)是根據(jù)所選地點來定的，房間數(shù)一般為80100 間為主，房間過少不能滿足客源的需要，而房間數(shù)過多則擔心房間空置率，前期投入成本大。鑒于本項目是對打造經濟型酒店的可行性做研究，我們將重點對經濟型酒店做調查分析?！?民航客運量對星級酒店的需求最直接，民航 2022 年同比增長 38%，在四大運輸體系中增長率最高，也說明對酒店的客源供應將產生積極效果。 從利用外資情況看酒店的客源景氣1）利用外資數(shù)據(jù)表指 標 （單位：萬美元） 2022 2022 2022同比增幅2022 第一季度2022 第一季度同比增幅協(xié)議（合同）額 112960 407369 283124 39468 外商直接投資 111558 406799 279513 38985 外商其它投資 1402 570 —— —— —— ——實際利用外資額 87667 122022 273735 倍 55156 外商直接投資 69595 108534 272913 倍 5366 外商其它投資 622 378 —— —— ——` ——數(shù)據(jù)來源：重慶統(tǒng)計公眾信息網(wǎng)2）外資客源分析 柏景龍庭經濟型酒店可行性研究報告第 19 頁 共 60 頁□ 通過外商投資數(shù)據(jù)同比分析，可把握酒店的外籍商務人士入駐率變化。從房間數(shù)量而言，除錦江之星和天鵝之星房間數(shù)達到 100 余套，其它均為 30—60 套，規(guī)模較小。全國連鎖酒店如家快捷、錦江之星選擇在距離解放碑商圈車程不超過 10 分鐘，商務人流量較大的上清寺及鵝嶺地區(qū)。 成熟商務區(qū)為經濟型連鎖酒店首選從重慶目前在營經濟型連鎖酒店的分布狀況來看，傳統(tǒng)金融、行政中心及 CBD核心的渝中區(qū)為選址首選，擁有經濟型連鎖酒店數(shù)量比例達 56%，其中如家快捷、錦江之星等全國性品牌都集中在渝中區(qū)，分別依托成熟行政中心和汽車貿易產業(yè)的配套需求。 5) 2022 年 3 月，重慶“小天鵝”集團旗下連鎖酒店“天鵝之星”正式開業(yè)，標志著重慶本土品牌經濟型酒店發(fā)展拉開序幕。所以經濟型酒店在中國是以點面結合的格局迅速在經濟發(fā)達的地區(qū)發(fā)展起來。此外還有一些地區(qū)性經濟酒店，如上海的莫泰 168 和寶隆居家、華南地區(qū)的7 天、北京地區(qū)的欣燕都等。有觀點認為，在發(fā)達國家，經濟型連鎖旅館與高檔星級酒店的比例一般為 7∶3。 4) 加盟或特許經營等連鎖經營形式為主經濟型酒店一般采取連鎖經營的方式，以達到規(guī)模經濟，提高品牌價值。 2) 高性價比與一般社會旅館不同的是，經濟型酒店非常強調客房設施的舒適性和服務的標準化，突出清潔衛(wèi)生、舒適方便的特點，同時價格適中。 經濟型酒店的特征經濟型連鎖酒店作為一種新興業(yè)態(tài)，是經濟發(fā)展和社會生活的產物，它區(qū)別于面對社會上流階層的全服務酒店，是滿足普通旅行客人和商務客人住宿需求的產品設施。經濟型酒店相比已發(fā)展成熟、規(guī)范化高檔酒店，帶來更多的商業(yè)機會，既包括經濟型酒店數(shù)量、規(guī)模、檔次等涉及硬件、資金的方面，也包括產權、機制、經營模式、管理服務、行業(yè)體制等方面?！?模式六的優(yōu)點將管理公司和酒店捆綁到一起，防止酒店管理公司做出不利于業(yè)主的決策。 柏景龍庭經濟型酒店可行性研究報告第 8 頁 共 60 頁但是，一般而言，酒店的投資者在選擇酒店品牌和酒店管理公司的時候，最好能選擇同一家酒店公司。對于管理水平很高的酒店來說，這種模式是迅速擴大自身影響的一種有效方式。 模式四：投資者自己經營管理酒店，但是通過特許經營等方式，加入一個更大的酒店品牌集團。而且，聘請專業(yè)的酒店管理公司往往需要支付高昂的管理費用和人員開支，使酒店的經營利潤受到侵蝕。此外，如果自身沒有一個良好的管理隊伍的話，這類酒店的發(fā)展會受到很大的限制。目前國內雖然也有一些聯(lián)盟性組織，但尚無法對酒店的運營帶來實質性效益。在國外，隨著各種形式的酒店集團的發(fā)展，大型酒店集團憑借其強大的品牌及營銷優(yōu)勢對單體酒店施加了巨大的壓力，大量單體酒店紛紛加入某個酒店集團的系統(tǒng)。 柏景龍庭經濟型酒店可行性研究報告第 5 頁 共 60 頁 一星酒店設備簡單，具備食、宿兩個最基本功能，能滿足客人最簡單的旅行需要?？腿瞬粌H能夠得到高級的物質享受，也能得到很好的精神享受。設備十分豪華，設施更加完善，除了房間設施豪華外，服務設施齊全。 商務型又衍生出以下兩種形式：