【正文】 、投資估算依據(jù) ...............................................................................46三、項(xiàng)目投資 .......................................................................................47四、資金籌措 .......................................................................................48第十四章 社會(huì)效益評(píng)價(jià) ......................................................................51第十五章 結(jié)論與建議 ..........................................................................52一、結(jié)論 ...............................................................................................52二、建議 ...............................................................................................52D103 地塊“農(nóng)轉(zhuǎn)非”安置房可行性研究報(bào)告1第一章 總 論一、概論（一）項(xiàng)目名稱：D103 地塊“農(nóng)轉(zhuǎn)非”安置房項(xiàng)目（二）項(xiàng)目業(yè)主：重慶大晟資產(chǎn)經(jīng)營（集團(tuán)）有限公司（三）項(xiàng)目地址：大渡口八橋鎮(zhèn)新華村（規(guī)劃 D103 地塊）（四）項(xiàng)目性質(zhì)：新建（五）建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模建設(shè)內(nèi)容包括：安置房、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、社區(qū)醫(yī)院、托兒所、管理辦公室、室外管網(wǎng)及綠化等。建設(shè)規(guī)模：本項(xiàng)目擬占地 75 畝，總建筑面積為 85630m2（其中住宅 79130m2，公用及商業(yè)建筑 6500m2） ，可安置農(nóng)轉(zhuǎn)非及城市拆遷 1258 戶。（六）項(xiàng)目總投資及資金籌措項(xiàng)目總投資： 億元。資金籌措：（1）區(qū)政府資金 6000 萬元；（2）融資 9000 萬元。二、業(yè)主簡(jiǎn)介重慶大晟資產(chǎn)經(jīng)營（集團(tuán)）有限公司，位于大渡口區(qū)月光村 2棟 60 號(hào)，是大渡口區(qū)政府出資組建的國有獨(dú)資公司，總資產(chǎn) D103 地塊“農(nóng)轉(zhuǎn)非”安置房可行性研究報(bào)告2億元，凈資產(chǎn) 億元。公司內(nèi)設(shè)辦公室、總工程師辦公室、財(cái)務(wù)部、融資部、社會(huì)事務(wù)部、經(jīng)營策劃部、工程部等。三、編制依據(jù)（一）國家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》 （第二版） 、 《投資項(xiàng)目可行性研究指南》 ；（二）國家頒發(fā)的有關(guān)建筑、電氣、消防、給排水等各專業(yè)設(shè)計(jì)規(guī)程、規(guī)范和設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)；（三）業(yè)主提供的相關(guān)基礎(chǔ)資料；（四）業(yè)主對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的主要意見及預(yù)期目標(biāo)；（五）國家和重慶市其它相關(guān)規(guī)定和要求。四、編制內(nèi)容可行性研究范圍涉及項(xiàng)目建設(shè)的必要性、建設(shè)條件、建設(shè)方案、環(huán)境保護(hù)、建設(shè)進(jìn)度及建設(shè)投資。 《可行性研究報(bào)告》對(duì)項(xiàng)目的可行性進(jìn)行綜合分析、論證，得出合理、正確的結(jié)論，為項(xiàng)目業(yè)主及審批部門提供決策依據(jù)，并作為開展下階段工作的基礎(chǔ)。五、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見表 11。D103 地塊“農(nóng)轉(zhuǎn)非”安置房可行性研究報(bào)告3序號(hào) 指標(biāo)名稱 單 位 指 標(biāo) 備 注1 總占地面積 畝 752 總建筑面積 m2 856303 建構(gòu)筑物占地面積 m2 179384 容積率 1： 5 建筑系數(shù) % 6 項(xiàng)目總投資 萬元 15000D103 地塊“農(nóng)轉(zhuǎn)非”安置房可行性研究報(bào)告4第二章 項(xiàng)目提出的背景一、西部農(nóng)村城鎮(zhèn)化建設(shè)的意義城鎮(zhèn)化建設(shè)是經(jīng)濟(jì)社會(huì)現(xiàn)代化水平的綜合標(biāo)志，是實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化和工業(yè)化的必經(jīng)之路。推進(jìn)西部農(nóng)村城鎮(zhèn)化建設(shè)，對(duì)于西部加快國民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略性調(diào)整，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)和社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展具有重大意義。城鎮(zhèn)化建設(shè)可以有效實(shí)現(xiàn)西部農(nóng)村富余勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移，解決勞動(dòng)力結(jié)構(gòu)性失業(yè)問題。以勞動(dòng)密集型為主要特征的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)主要聚集在城鎮(zhèn)，這些行業(yè)需要大量具有一定勞動(dòng)技能的人員，這將使農(nóng)村富余勞動(dòng)力從農(nóng)業(yè)中分離出來，實(shí)現(xiàn)勞動(dòng)力在產(chǎn)業(yè)間的重新分配和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。低成本、小而全的生活居住條件，也必然帶來農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)的聚集與轉(zhuǎn)移，實(shí)現(xiàn)地域轉(zhuǎn)移。同時(shí)，產(chǎn)業(yè)與地域轉(zhuǎn)移會(huì)造成這些勞動(dòng)者實(shí)現(xiàn)身份的改變和轉(zhuǎn)移。從而實(shí)現(xiàn)真正意義上的農(nóng)村富余勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)移。城鎮(zhèn)化建設(shè)可以加速實(shí)現(xiàn)西部農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)規(guī)?；?jīng)營。發(fā)揮城鎮(zhèn)巨大的聚集功能和輻射作用，積極培育農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)規(guī)?；?jīng)營的組織優(yōu)勢(shì)、機(jī)制優(yōu)勢(shì)和創(chuàng)新優(yōu)勢(shì)，利用資源優(yōu)勢(shì)和區(qū)位優(yōu)勢(shì)，組建各種農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)加工基地；最大可能地利用城鎮(zhèn)現(xiàn)有的科技水平和手段，生產(chǎn)加工出高質(zhì)量、有特色、低成本的精細(xì)農(nóng)產(chǎn)品來，實(shí)現(xiàn)一條龍生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模，真正把農(nóng)戶與企業(yè)、生產(chǎn)與流通、種植業(yè)和養(yǎng)殖業(yè)以及農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)有機(jī)結(jié)合起來，使農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)規(guī)?；?jīng)營依托城鎮(zhèn)D103 地塊“農(nóng)轉(zhuǎn)非”安置房可行性研究報(bào)告5化建設(shè)得以實(shí)現(xiàn)和發(fā)展。 城鎮(zhèn)化建設(shè)可以促進(jìn)西部鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)得到進(jìn)一步的發(fā)展和壯大。城鎮(zhèn)的集聚效應(yīng)，將為鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造出新的良機(jī)。趨同企業(yè)可以通過多種方式相互組合，融集資金，組建有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的大、中型集團(tuán)和公司，打造出一批民族特色產(chǎn)品，增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力，占領(lǐng)市場(chǎng)；新興企業(yè)可以充分利用城鎮(zhèn)的優(yōu)勢(shì)，做好市場(chǎng)調(diào)查與定位，贏得市場(chǎng)份額，以獲取較好的經(jīng)濟(jì)效益；困難企業(yè)也可以通過城鎮(zhèn)找到解決問題的有效辦法，以機(jī)制和體制的創(chuàng)新轉(zhuǎn)化為契機(jī)，得到進(jìn)一步的發(fā)展。這樣，既形成了一大批有競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力的龍頭企業(yè)和新興企業(yè)，使舉步維艱的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)有了長足的發(fā)展和有效加強(qiáng)，又解決了節(jié)省土地、保護(hù)耕地、減少污染，降低浪費(fèi)等問題。城鎮(zhèn)化建設(shè)可以逐步解決增加農(nóng)民收入、幫助農(nóng)民脫貧致富奔小康的問題?！叭r(nóng)”問題一直是困擾我國社會(huì)發(fā)展的根本性問題，而農(nóng)民收入過低已成為問題的關(guān)鍵所在。解決問題最有效的辦法就是加速推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)，鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城尋找就業(yè)門路，達(dá)到以減少農(nóng)民來富裕農(nóng)民的目的。進(jìn)入到城鎮(zhèn)，廣大農(nóng)民有很多的就業(yè)機(jī)會(huì)，擁有選擇就業(yè)的自由，有廣闊的發(fā)展空間，既可以進(jìn)入企業(yè)或工廠，搞生產(chǎn)、加工、制造性工作；也可以從事第三產(chǎn)業(yè)——搞服務(wù)、旅游、流通、運(yùn)輸?shù)裙ぷ?，而且可以利用城?zhèn)提供的各種培訓(xùn)教育機(jī)會(huì)和自身擇業(yè)自由的特點(diǎn)及時(shí)轉(zhuǎn)換工作崗位，尋找適宜位置，最大限度地發(fā)揮個(gè)人才能，獲取較理想的經(jīng)濟(jì)效益。D103 地塊“農(nóng)轉(zhuǎn)非”安置房可行性研究報(bào)告6二、黨中央提出構(gòu)建和諧社會(huì)的宏偉目標(biāo)構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)，是我們黨從全面建設(shè)小康社會(huì)、開創(chuàng)中國特色社會(huì)主義事業(yè)新局面的全局出發(fā)而提出的一項(xiàng)重大任務(wù)。這適應(yīng)了我國改革發(fā)展進(jìn)入關(guān)鍵時(shí)期的客觀要求，體現(xiàn)了廣大人民群眾的根本利益和共同愿望。應(yīng)該在推進(jìn)社會(huì)主義物質(zhì)文明、政治文明、精神文明發(fā)展的歷史進(jìn)程中，扎扎實(shí)實(shí)做好構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的各項(xiàng)工作。中國的問題是農(nóng)民問題。在構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的諸多問題中，農(nóng)村的發(fā)展建設(shè)、“ 三農(nóng)” 問題是則是重中之重， 而這也是最大的發(fā)展難題。隨著中國城市化進(jìn)程的推進(jìn)，部分處于城市邊緣地帶的郊區(qū)鎮(zhèn)、村逐步被劃入城市市區(qū)管理，農(nóng)民變身市民。如果城市不能為他們提供住房及其他相應(yīng)的生活、就業(yè)保障，則將會(huì)造成很大的社會(huì)經(jīng)濟(jì)、治安問題。只有在工業(yè)化和現(xiàn)代化的基礎(chǔ)上逐步推進(jìn)城市化，才能為當(dāng)?shù)鼐用駝?chuàng)造更多的就業(yè)崗位，也才能最終實(shí)現(xiàn)我們所期望的城市化目標(biāo)。否則不僅會(huì)使那些改變了農(nóng)民身份的市民因?yàn)闊o房可住、無業(yè)可就而陷入貧困，也會(huì)給政府帶來巨大的財(cái)政負(fù)擔(dān)，造成社會(huì)不穩(wěn)定因素，并且有悖于黨中央提出的建設(shè)社會(huì)主義和諧社會(huì)的精神。三、大渡口區(qū)發(fā)展概況大渡口區(qū)地處重慶市主城區(qū)西南部，濱臨長江，氣候溫和，地D103 地塊“農(nóng)轉(zhuǎn)非”安置房可行性研究報(bào)告7勢(shì)平坦，資源豐富，與九龍坡區(qū)、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、沙坪壩區(qū)相鄰，與南岸區(qū)、巴南區(qū)隔長江相望。是重慶都市圈的重要組成部分，是重慶市中心城區(qū)十二個(gè)組團(tuán)之一，是全部納入重慶市規(guī)劃的 600 平方公里主城區(qū)內(nèi)的兩個(gè)區(qū)之一，也是以冶金、建材、機(jī)械為重要支撐的工業(yè)城區(qū)。大渡口區(qū)于 1965 年建區(qū)。1995 年重慶市行政區(qū)劃調(diào)整，全區(qū)面積由 平方公里擴(kuò)大到 103 平方公里，轄九宮廟、躍進(jìn)村、新山村、春暉路、茄子溪 5 個(gè)街道和八橋鎮(zhèn)、建勝鎮(zhèn)、跳蹬鎮(zhèn)三個(gè)鎮(zhèn)，常住人口 20 萬。據(jù)史料記載，在清朝道光、光緒年間，在一士紳在長江以北設(shè)義渡，該渡口為沿江數(shù)十里渡口之首，大渡口由此而得名。區(qū)內(nèi)有重鋼集團(tuán)公司、中國十八冶金建設(shè)公司、重型鑄鍛廠等國有大中型企業(yè)近 20 家；成渝、川黔鐵路在該區(qū)交匯，轄區(qū)有 6 個(gè)火車站，公路 210 國道縱貫轄區(qū)，并有長江水岸線 30 多公里；區(qū)內(nèi)有重慶市重要的倉儲(chǔ)基地和國家級(jí)的西南建材中心批發(fā)市場(chǎng)。重慶陶瓷市場(chǎng)已經(jīng)形成規(guī)模。大渡口區(qū)發(fā)展的總體目標(biāo)是：國民經(jīng)濟(jì)增長速度、質(zhì)量、效益的總體水平位全市前列，都市特色經(jīng)濟(jì)初步形成，競(jìng)爭(zhēng)能力明顯增強(qiáng)；參與西部大開發(fā)取得明顯成效；社會(huì)事業(yè)全面進(jìn)步；人民生活水平、環(huán)境質(zhì)量和城市文明程度明顯提高。為實(shí)現(xiàn) 2022 年翻一番，為把大渡口區(qū)建設(shè)成為以冶金、建材為區(qū)域特色的現(xiàn)代工業(yè)基地，以信息、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)為重要支撐的物資配送中心，以先進(jìn)的職業(yè)教育為標(biāo)志的文化名城打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。D103 地塊“農(nóng)轉(zhuǎn)非”安置房可行性研究報(bào)告8五大功能片區(qū)的建設(shè)是加快大渡口區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的工作重點(diǎn)：一是依托現(xiàn)有城區(qū)和規(guī)劃的西南新城，建成綜合功能片區(qū)，重點(diǎn)突出和完善行政管理、金融、商貿(mào)、交通換乘、文體娛樂、信息服務(wù)、居住休閑等功能，形成區(qū)域性商貿(mào)中心、金融中心、科教文化信息中心、交通樞紐和通訊樞紐，增強(qiáng)城市服務(wù)功能，加快城市化進(jìn)程；二是依托現(xiàn)有的工業(yè)園區(qū)、倉儲(chǔ)設(shè)施、專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)、公路水路鐵路交通、農(nóng)業(yè)和森林資源等，建設(shè)工業(yè)經(jīng)濟(jì)、物資集散和生態(tài)農(nóng)業(yè)三大經(jīng)濟(jì)片區(qū)，優(yōu)化生產(chǎn)力布局，提升產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，形成三大經(jīng)濟(jì)增長極，加快城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展；三是依托 30 余公里長江堤岸，結(jié)合長江堤防整治工程和濱江路、兩座長江大橋等沿江開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)，開發(fā)沿江經(jīng)濟(jì)片區(qū)，創(chuàng)造“ 沿江十里面廊 ”的獨(dú)特城市景觀，逐步形成大渡口區(qū)發(fā)展的新亮點(diǎn)。D103 地塊“農(nóng)轉(zhuǎn)非”安置房可行性研究報(bào)告9第三章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性一、是重慶市加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程的需要《中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年計(jì)劃綱要》是近五年我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會(huì)發(fā)展的綱領(lǐng)性文件，是經(jīng)過全國人大批準(zhǔn)的權(quán)威性文件。 “十一五 ”計(jì)劃明確提出：隨著農(nóng)業(yè)生產(chǎn)力的提高和工業(yè)化進(jìn)程的加快，我國推進(jìn)城鎮(zhèn)化的條件已漸成熟，要不失時(shí)機(jī)地實(shí)施城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略。 “實(shí)施西部大開發(fā)和加快小城鎮(zhèn)建設(shè)，都是關(guān)系我國經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的重大戰(zhàn)略問題，應(yīng)該提上議事日程，進(jìn)行全面的調(diào)查研究，拿出方案，加緊實(shí)施”。重慶市“ 十一五”計(jì)劃明確指出：“實(shí)施城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，與推進(jìn)工業(yè)化進(jìn)程相結(jié)合，加快小城鎮(zhèn)建設(shè)與發(fā)展經(jīng)濟(jì)相結(jié)合，轉(zhuǎn)移農(nóng)村人口與創(chuàng)造就業(yè)機(jī)體上結(jié)合，積極穩(wěn)妥地加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程。把發(fā)展小城鎮(zhèn)的重點(diǎn)放到縣城和部分基礎(chǔ)條件好、發(fā)展?jié)摿Υ蟮慕ㄔO(shè)鎮(zhèn)，并將有條件的小城鎮(zhèn)逐步發(fā)展成為小城市，使之盡快完善功能，集聚人口，發(fā)揮農(nóng)村地域性經(jīng)濟(jì)、文化中心的作用” 。二、是解決“三農(nóng)”問題的需要三農(nóng)問題是指農(nóng)民問題、農(nóng)村問題和農(nóng)業(yè)問題。我國加入世貿(mào)后，參與國際競(jìng)爭(zhēng)，使得三農(nóng)的矛盾更為突出。解決三農(nóng)問題的方法有很多，如加快結(jié)構(gòu)調(diào)整，改革傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)經(jīng)營方式，加大中央和省級(jí)政府的轉(zhuǎn)移支付力度等。但都無法回避由D103 地塊“農(nóng)轉(zhuǎn)非”安置房可行性研究報(bào)告10于農(nóng)業(yè)人口過多而導(dǎo)致的生產(chǎn)能力過剩、商品化需求不足、人均占有資源過少限制收入增長，以及轉(zhuǎn)移支付由于人口基數(shù)太大形成的財(cái)政壓力等。因此，關(guān)鍵在于減少農(nóng)民，加快農(nóng)業(yè)勞動(dòng)力向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，促使農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)集中。以此帶動(dòng)農(nóng)產(chǎn)品的商品需求，促進(jìn)結(jié)構(gòu)調(diào)整，從增加非農(nóng)就業(yè)和農(nóng)村人均資源占有量?jī)蓚€(gè)方面，提高農(nóng)民收入，降低中國加入世貿(mào)后為農(nóng)業(yè)帶來的風(fēng)險(xiǎn)。國家信息中心經(jīng)濟(jì)發(fā)展部副主任徐宏源認(rèn)為，要解決“三農(nóng)” 問題，最根本的出路在于城鎮(zhèn)化，創(chuàng)造有效的就業(yè)崗位，把勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移到制造業(yè)和服務(wù)業(yè)上，最關(guān)鍵的就是要提高制造業(yè)的效益。從國外的發(fā)展歷程來看，都是通過實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化來帶動(dòng)城市化，最后解決農(nóng)村問題。農(nóng)民進(jìn)城務(wù)工、 “農(nóng)轉(zhuǎn)非 ”的施行，都是解決農(nóng)村問題的有效措施。而“ 農(nóng)轉(zhuǎn)非”安置房的建設(shè)則是其有力保障，可為農(nóng)轉(zhuǎn)非人員提供安定的住所，從而確保其擁有相對(duì)穩(wěn)定的工作、就業(yè)環(huán)境。這對(duì)于城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展都是非常必要的。三、是執(zhí)行國家鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城政策的需要隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，國家開始改變?cè)瓉淼恼撸D(zhuǎn)而制定了一系列鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城的政策。十六大報(bào)告已經(jīng)非常明確地指出：“農(nóng)村富余勞動(dòng)力向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)和城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，是工業(yè)化和現(xiàn)代化的必然趨勢(shì)。 ” 這就告訴了我們這樣一個(gè)道理：沒有農(nóng)民進(jìn)城，就沒有農(nóng)村小康；沒有農(nóng)村小康，就根本談不上全社會(huì)的小康。D103 地塊“農(nóng)轉(zhuǎn)非”安置房可行性研究報(bào)告11不論從眼前、還是從長遠(yuǎn)來看，這一政策在各方面都有利于國家的發(fā)展與進(jìn)步：農(nóng)民進(jìn)城，可以促進(jìn)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的集約化經(jīng)營，可以促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，可以促進(jìn)小城鎮(zhèn)的繁榮，還有利于發(fā)