【正文】 .........46一、投資估算范圍 ...............................................................................46二、投資估算依據(jù) ...............................................................................46三、項目投資 .......................................................................................47四、資金籌措 .......................................................................................48第十四章 社會效益評價 ......................................................................51第十五章 結論與建議 ..........................................................................52一、結論 ...............................................................................................52二、建議 ...............................................................................................521 / 57第一章 總 論一、概論（一）項目名稱：D103 地塊“農轉非”安置房項目（二）項目業(yè)主：重慶大晟資產經營（集團）有限公司（三）項目地址：大渡口八橋鎮(zhèn)新華村（規(guī)劃 D103 地塊）（四）項目性質：新建（五）建設內容及規(guī)模建設內容包括：安置房、農貿市場、社區(qū)醫(yī)院、托兒所、管理辦公室、室外管網(wǎng)及綠化等。建設規(guī)模：本項目擬占地 75 畝，總建筑面積為 85630m2（其中住宅 79130m2，公用及商業(yè)建筑 6500m2） ，可安置農轉非及城市拆遷 1258 戶。（六）項目總投資及資金籌措項目總投資： 億元。資金籌措：（1）區(qū)政府資金 6000 萬元；（2）融資 9000 萬元。二、業(yè)主簡介重慶大晟資產經營（集團）有限公司，位于大渡口區(qū)月光村 2棟 60 號，是大渡口區(qū)政府出資組建的國有獨資公司，總資產 2 / 57億元，凈資產 億元。公司內設辦公室、總工程師辦公室、財務部、融資部、社會事務部、經營策劃部、工程部等。三、編制依據(jù)（一）國家計委、建設部頒發(fā)的《建設項目經濟評價方法與參數(shù)》 （第二版） 、 《投資項目可行性研究指南》 ；（二）國家頒發(fā)的有關建筑、電氣、消防、給排水等各專業(yè)設計規(guī)程、規(guī)范和設計標準；（三）業(yè)主提供的相關基礎資料；（四）業(yè)主對項目建設的主要意見及預期目標；（五）國家和重慶市其它相關規(guī)定和要求。四、編制內容可行性研究范圍涉及項目建設的必要性、建設條件、建設方案、環(huán)境保護、建設進度及建設投資。 《可行性研究報告》對項目的可行性進行綜合分析、論證，得出合理、正確的結論，為項目業(yè)主及審批部門提供決策依據(jù)，并作為開展下階段工作的基礎。五、主要技術經濟指標主要技術經濟指標見表 11。3 / 57序號 指標名稱 單 位 指 標 備 注1 總占地面積 畝 752 總建筑面積 m2 856303 建構筑物占地面積 m2 179384 容積率 1： 5 建筑系數(shù) % 6 項目總投資 萬元 150004 / 57第二章 項目提出的背景一、西部農村城鎮(zhèn)化建設的意義城鎮(zhèn)化建設是經濟社會現(xiàn)代化水平的綜合標志，是實現(xiàn)現(xiàn)代化和工業(yè)化的必經之路。推進西部農村城鎮(zhèn)化建設，對于西部加快國民經濟結構和城鄉(xiāng)結構的戰(zhàn)略性調整，促進國民經濟實現(xiàn)良性循環(huán)和社會協(xié)調發(fā)展具有重大意義。城鎮(zhèn)化建設可以有效實現(xiàn)西部農村富余勞動力轉移，解決勞動力結構性失業(yè)問題。以勞動密集型為主要特征的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和農產品加工業(yè)主要聚集在城鎮(zhèn)，這些行業(yè)需要大量具有一定勞動技能的人員，這將使農村富余勞動力從農業(yè)中分離出來，實現(xiàn)勞動力在產業(yè)間的重新分配和產業(yè)轉移。低成本、小而全的生活居住條件，也必然帶來農村人口向城鎮(zhèn)的聚集與轉移，實現(xiàn)地域轉移。同時，產業(yè)與地域轉移會造成這些勞動者實現(xiàn)身份的改變和轉移。從而實現(xiàn)真正意義上的農村富余勞動力的轉移。城鎮(zhèn)化建設可以加速實現(xiàn)西部農業(yè)產業(yè)規(guī)?；洜I。發(fā)揮城鎮(zhèn)巨大的聚集功能和輻射作用，積極培育農業(yè)產業(yè)規(guī)?；洜I的組織優(yōu)勢、機制優(yōu)勢和創(chuàng)新優(yōu)勢，利用資源優(yōu)勢和區(qū)位優(yōu)勢，組建各種農產品生產加工基地；最大可能地利用城鎮(zhèn)現(xiàn)有的科技水平和手段，生產加工出高質量、有特色、低成本的精細農產品來，實現(xiàn)一條龍生產經營規(guī)模，真正把農戶與企業(yè)、生產與流通、種植業(yè)和養(yǎng)殖業(yè)以及農產品加工業(yè)有機結合起來，使農業(yè)產業(yè)規(guī)?；洜I依托城鎮(zhèn)5 / 57化建設得以實現(xiàn)和發(fā)展。 城鎮(zhèn)化建設可以促進西部鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)得到進一步的發(fā)展和壯大。城鎮(zhèn)的集聚效應，將為鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造出新的良機。趨同企業(yè)可以通過多種方式相互組合，融集資金，組建有一定經濟實力的大、中型集團和公司，打造出一批民族特色產品，增強競爭力，占領市場；新興企業(yè)可以充分利用城鎮(zhèn)的優(yōu)勢，做好市場調查與定位，贏得市場份額，以獲取較好的經濟效益；困難企業(yè)也可以通過城鎮(zhèn)找到解決問題的有效辦法，以機制和體制的創(chuàng)新轉化為契機，得到進一步的發(fā)展。這樣，既形成了一大批有競爭實力的龍頭企業(yè)和新興企業(yè)，使舉步維艱的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)有了長足的發(fā)展和有效加強，又解決了節(jié)省土地、保護耕地、減少污染，降低浪費等問題。城鎮(zhèn)化建設可以逐步解決增加農民收入、幫助農民脫貧致富奔小康的問題。“三農”問題一直是困擾我國社會發(fā)展的根本性問題，而農民收入過低已成為問題的關鍵所在。解決問題最有效的辦法就是加速推進城鎮(zhèn)化建設，鼓勵農民進城尋找就業(yè)門路，達到以減少農民來富裕農民的目的。進入到城鎮(zhèn)，廣大農民有很多的就業(yè)機會，擁有選擇就業(yè)的自由，有廣闊的發(fā)展空間，既可以進入企業(yè)或工廠，搞生產、加工、制造性工作；也可以從事第三產業(yè)——搞服務、旅游、流通、運輸?shù)裙ぷ?，而且可以利用城?zhèn)提供的各種培訓教育機會和自身擇業(yè)自由的特點及時轉換工作崗位，尋找適宜位置，最大限度地發(fā)揮個人才能，獲取較理想的經濟效益。6 / 57二、黨中央提出構建和諧社會的宏偉目標構建社會主義和諧社會，是我們黨從全面建設小康社會、開創(chuàng)中國特色社會主義事業(yè)新局面的全局出發(fā)而提出的一項重大任務。這適應了我國改革發(fā)展進入關鍵時期的客觀要求，體現(xiàn)了廣大人民群眾的根本利益和共同愿望。應該在推進社會主義物質文明、政治文明、精神文明發(fā)展的歷史進程中，扎扎實實做好構建社會主義和諧社會的各項工作。中國的問題是農民問題。在構建社會主義和諧社會的諸多問題中，農村的發(fā)展建設、“ 三農” 問題是則是重中之重， 而這也是最大的發(fā)展難題。隨著中國城市化進程的推進，部分處于城市邊緣地帶的郊區(qū)鎮(zhèn)、村逐步被劃入城市市區(qū)管理，農民變身市民。如果城市不能為他們提供住房及其他相應的生活、就業(yè)保障，則將會造成很大的社會經濟、治安問題。只有在工業(yè)化和現(xiàn)代化的基礎上逐步推進城市化，才能為當?shù)鼐用駝?chuàng)造更多的就業(yè)崗位，也才能最終實現(xiàn)我們所期望的城市化目標。否則不僅會使那些改變了農民身份的市民因為無房可住、無業(yè)可就而陷入貧困，也會給政府帶來巨大的財政負擔，造成社會不穩(wěn)定因素，并且有悖于黨中央提出的建設社會主義和諧社會的精神。三、大渡口區(qū)發(fā)展概況大渡口區(qū)地處重慶市主城區(qū)西南部，濱臨長江，氣候溫和，地7 / 57勢平坦，資源豐富，與九龍坡區(qū)、高新技術開發(fā)區(qū)、沙坪壩區(qū)相鄰，與南岸區(qū)、巴南區(qū)隔長江相望。是重慶都市圈的重要組成部分，是重慶市中心城區(qū)十二個組團之一，是全部納入重慶市規(guī)劃的 600 平方公里主城區(qū)內的兩個區(qū)之一，也是以冶金、建材、機械為重要支撐的工業(yè)城區(qū)。大渡口區(qū)于 1965 年建區(qū)。1995 年重慶市行政區(qū)劃調整，全區(qū)面積由 平方公里擴大到 103 平方公里，轄九宮廟、躍進村、新山村、春暉路、茄子溪 5 個街道和八橋鎮(zhèn)、建勝鎮(zhèn)、跳蹬鎮(zhèn)三個鎮(zhèn)，常住人口 20 萬。據(jù)史料記載，在清朝道光、光緒年間，在一士紳在長江以北設義渡，該渡口為沿江數(shù)十里渡口之首，大渡口由此而得名。區(qū)內有重鋼集團公司、中國十八冶金建設公司、重型鑄鍛廠等國有大中型企業(yè)近 20 家；成渝、川黔鐵路在該區(qū)交匯，轄區(qū)有 6 個火車站，公路 210 國道縱貫轄區(qū)，并有長江水岸線 30 多公里；區(qū)內有重慶市重要的倉儲基地和國家級的西南建材中心批發(fā)市場。重慶陶瓷市場已經形成規(guī)模。大渡口區(qū)發(fā)展的總體目標是：國民經濟增長速度、質量、效益的總體水平位全市前列，都市特色經濟初步形成，競爭能力明顯增強；參與西部大開發(fā)取得明顯成效；社會事業(yè)全面進步；人民生活水平、環(huán)境質量和城市文明程度明顯提高。為實現(xiàn) 2022 年翻一番，為把大渡口區(qū)建設成為以冶金、建材為區(qū)域特色的現(xiàn)代工業(yè)基地，以信息、網(wǎng)絡技術為重要支撐的物資配送中心，以先進的職業(yè)教育為標志的文化名城打下堅實基礎。8 / 57五大功能片區(qū)的建設是加快大渡口區(qū)經濟社會發(fā)展的工作重點：一是依托現(xiàn)有城區(qū)和規(guī)劃的西南新城，建成綜合功能片區(qū)，重點突出和完善行政管理、金融、商貿、交通換乘、文體娛樂、信息服務、居住休閑等功能，形成區(qū)域性商貿中心、金融中心、科教文化信息中心、交通樞紐和通訊樞紐，增強城市服務功能，加快城市化進程；二是依托現(xiàn)有的工業(yè)園區(qū)、倉儲設施、專業(yè)批發(fā)市場、公路水路鐵路交通、農業(yè)和森林資源等，建設工業(yè)經濟、物資集散和生態(tài)農業(yè)三大經濟片區(qū)，優(yōu)化生產力布局，提升產業(yè)結構，形成三大經濟增長極，加快城市經濟發(fā)展；三是依托 30 余公里長江堤岸，結合長江堤防整治工程和濱江路、兩座長江大橋等沿江開發(fā)項目的建設，開發(fā)沿江經濟片區(qū)，創(chuàng)造“ 沿江十里面廊 ”的獨特城市景觀，逐步形成大渡口區(qū)發(fā)展的新亮點。9 / 57第三章 項目建設的必要性一、是重慶市加快城鎮(zhèn)化進程的需要《中華人民共和國國民經濟和社會發(fā)展第十一個五年計劃綱要》是近五年我國經濟建設和社會發(fā)展的綱領性文件，是經過全國人大批準的權威性文件。 “十一五 ”計劃明確提出：隨著農業(yè)生產力的提高和工業(yè)化進程的加快，我國推進城鎮(zhèn)化的條件已漸成熟，要不失時機地實施城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略。 “實施西部大開發(fā)和加快小城鎮(zhèn)建設，都是關系我國經濟和社會發(fā)展的重大戰(zhàn)略問題，應該提上議事日程，進行全面的調查研究，拿出方案，加緊實施”。重慶市“ 十一五”計劃明確指出：“實施城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，與推進工業(yè)化進程相結合，加快小城鎮(zhèn)建設與發(fā)展經濟相結合，轉移農村人口與創(chuàng)造就業(yè)機體上結合，積極穩(wěn)妥地加快城鎮(zhèn)化進程。把發(fā)展小城鎮(zhèn)的重點放到縣城和部分基礎條件好、發(fā)展?jié)摿Υ蟮慕ㄔO鎮(zhèn)，并將有條件的小城鎮(zhèn)逐步發(fā)展成為小城市，使之盡快完善功能，集聚人口，發(fā)揮農村地域性經濟、文化中心的作用” 。二、是解決“三農”問題的需要三農問題是指農民問題、農村問題和農業(yè)問題。我國加入世貿后，參與國際競爭，使得三農的矛盾更為突出。解決三農問題的方法有很多，如加快結構調整，改革傳統(tǒng)的農業(yè)經營方式，加大中央和省級政府的轉移支付力度等。但都無法回避由10 / 57于農業(yè)人口過多而導致的生產能力過剩、商品化需求不足、人均占有資源過少限制收入增長，以及轉移支付由于人口基數(shù)太大形成的財政壓力等。因此，關鍵在于減少農民，加快農業(yè)勞動力向非農產業(yè)轉移，促使農村人口向城鎮(zhèn)集中。以此帶動農產品的商品需求，促進結構調整，從增加非農就業(yè)和農村人均資源占有量兩個方面，提高農民收入，降低中國加入世貿后為農業(yè)帶來的風險。國家信息中心經濟發(fā)展部副主任徐宏源認為，要解決“三農” 問題，最根本的出路在于城鎮(zhèn)化，創(chuàng)造有效的就業(yè)崗位，把勞動力轉移到制造業(yè)和服務業(yè)上，最關鍵的就是要提高制造業(yè)的效益。從國外的發(fā)展歷程來看，都是通過實現(xiàn)現(xiàn)代化來帶動城市化，最后解決農村問題。農民進城務工、 “農轉非 ”的施行，都是解決農村問題的有效措施。而“ 農轉非”安置房的建設則是其有力保障，可為農轉非人員提供安定的住所，從而確保其擁有相對穩(wěn)定的工作、就業(yè)環(huán)境。這對于城市建設和經濟的發(fā)展都是非常必要的。三、是執(zhí)行國家鼓勵農民進城政策的需要隨著經濟的發(fā)展，國家開始改變原來的政策，轉而制定了一系列鼓勵農民進城的政策。十六大報告已經非常明確地指出：“農村富余勞動力向非農產業(yè)和城鎮(zhèn)轉移，是工業(yè)化和現(xiàn)代化的必然趨勢。 ” 這就告訴了我們這樣一個道理：沒有農民進城，就沒有農村小康；沒有農