【正文】 額成本指標、正式目標成本及責任成本、﹥ 300 萬元或 2%的目標成本的調整、﹥ 300 萬元的工程結算報告 對設計概算、﹤ 300萬元或 2%的目標成本的調整、﹤ 300萬元的工程結算報告?zhèn)浒? 工作程序 公司進入新的城市進行房地產開發(fā)，集團運營管理部必須與戰(zhàn)略及品牌營銷部共同進行市場調查，完成該城市的《房地產開發(fā)成本水平調查報告》，內容應包括： 1）該地區(qū)房地產開發(fā)適用的法律、法規(guī)、規(guī)定及其對工程成本的影響：包括計價模式、工程招投標規(guī)定、地產項目開發(fā)稅費等。 2）當地的設計規(guī)范和 標準的特點，主要指工程建筑設計、人防要求、公建配套（含外水、外電、有線電視、煤氣、電訊、市政管網等）要求以及技術特點，以便考慮對造價的影響。 3）當地建造成本的比較：包括定額造價水平的對比和實際建造成本的比較，完成該地區(qū)《各類建筑各種檔次物業(yè)建造成本水平表》 集團運營管理部應在戰(zhàn)略及品牌營銷部提供的競爭樓盤清單中，挑選 12個樓盤深入調研，完成《競爭樓盤成本水平調研報告》。 （估算） —— 項目成本預控目標確定。 城市營銷策劃部確定初選項目，城市設計 部進行概念規(guī)劃草案設計。 城市造價采購部根據城市設計部提交的規(guī)劃設計草案、《土地規(guī)劃指標》、相關土地狀況資料，城市營銷策劃部提交的關于新項目初步定位建議以及競爭樓盤清單，完成《項目拓展階段成本估算》。 由城市造價采購部編制的《項目拓展階段成本估算》提交分管副總審核后，交由城市財務部完成《項目拓展階段經濟測算》提交分管副總審核后，一起作為城市營銷策劃部編制的《可行性研究報告》內容提交相關領導審 項目成本管理流程 編號： KWGPDZJ01 版號： A/0 頁碼： 第 5 頁 共 23 頁 批，具體按【項目拓展及論證管理流程】實施。 公司評審通過《項目拓展階段成本估算》、《項 目拓展階段經濟測算》后，《 項目拓展階段成本估算》自動成為項目建安成本預控目標。 （估算） —— 項目成本預控目標確定 戰(zhàn)略及品牌營銷部確定初選項目，集團產品研發(fā)部進行概念規(guī)劃草案設計。 集團運營管理部根據產品研發(fā)部提交的規(guī)劃設計草案、《土地規(guī)劃指標》、相關土地狀況資料，戰(zhàn)略及品牌營銷部的關于新項目初步定位建議以及競爭樓盤清單，完成《項目拓展階段成本估算》。 由集團運營管理部編制的《項目拓展階段成本估算》提交分管副總裁審核后，交由集團財務資 金部完成《項目拓展階段經濟測算》提交分管副總裁審核后，一起作為戰(zhàn)略及品牌營銷部編制的《可行性研究報告》內容提交相關領導審批，具體按【項目拓展及論證管理流程】實施。 公司評審通過《項目拓展階段成本估算》、《項目拓展階段經濟測算》后，《項目拓展階段成本估算》自動成為項目建安成本預控目標。 城市營銷策劃部組織市場調研并提出項目定位建議，城市設計部按項目定位組織概念方案設計，并由城市工程部進行工程技術可行性分析，城市造價采購部根據城市設計部提交的概念設計文件 完成《項目策劃 階段成本 測 算》編制 ，并提交城市分管副總審核，再提交城市財務部完成經濟測算后，提交城市營銷策劃部形成《項目定位報告》，提交城市總經理、片區(qū)總經理審核，交集團運營管理部審核，交集團分管副總裁審核及總裁審批，并交項目負責人備案。 若 《項目成本 測 算》 未通過審批，則城市設計部重新修改概念設計，修改后再次進行測算。 方案設計階段成本控制：城市造價采購部 依據 項目成本預控目標、城市 項目成本管理流程 編號： KWGPDZJ01 版號： A/0 頁碼： 第 6 頁 共 23 頁 設計部提供的方案設計文件 進行《項目建安成本 匡算 》 的編制，并根據匡算結果編制初步設計階段的《設計限額指 標及成本控制建議》，一起提交城市分管副總、城市總經理、片區(qū)總經理審核后，交集團運營管理部審核后，交集團分管副總裁審核，會同城市設計部提交的方案設計一起交總裁，總裁根據《設計限額指標及成本控制建議》與方案設計進行對比予以審批，審批結果交項目負責人備案。經審批的《設計限額指標及成本控制建議》作為初步設計階段的成本控制依據。若未通過審批，則城市設計部重新修改方案設計，修改后重新進行《項目建安成本匡算》及《設計限額指標及成本控制建議》。 城市造價采購部 依據 已審批的 《項目建安成本 匡算 》 及《設計限額指標及成本 控制建議》，會同城市開發(fā)部、城市營銷策劃部、城市設計部、城市人力資源部、城市財務部等相關部門一起編制《項目初步目標成本》，交城市分管副總審核，城市財務部根據《項目初步目標成本》，進行《項目經濟測算》的編制，并提交城市總經理、片區(qū)總經理審核后，交集團運營管理部或集團財務資金部審核，交集團各自分管副總裁審核后交總裁審批，并交項目負責人備案。 初步設計階段成本控制： 1）城市設計部依據城市造價采購部提出的《設計限額指標及成本控制建議》開展初步設計工作。 2）城市設計部完成初步設計后，城市造價采購部根據初 步設計完成 《項目 初步設計階段設計概算 》 及《施工圖設計限額指標及成本控制建議》編制，并提交城市分管副總審核后，提交城市總經理審批，作為評審城市設計部初步設計成本控制質量的依據 。 經審批的《施工圖設計限額指標及成本控制建議》作為施工圖設計階段的成本控制依據。并交城市項目負責人及集團運營管理部備案。若未通過審批，則城市設計部重新修改初步設計方案，修改后重新進行 《項目 初步設計階段設計概算 》 及《施工圖設計限額指標及成本控制建議》。 施工圖設計階段成本控制： 項目成本管理流程 編號： KWGPDZJ01 版號： A/0 頁碼： 第 7 頁 共 23 頁 城市造價采購部編制的《施工圖設計限額要求及成本控制建 議》，按建安成本目標限額、設計成本控制建議按專業(yè)具體提出以下幾點： 1）土方及擋土工程：考慮土方、擋土支護的方案對目標成本的影響，應考慮土方綜合場內平衡、擋土支護的多方案經濟比選，土方主要控制挖運總量、擋土支護依據方案提出成本限額指標； 2）樁基工程：不同的樁基形式對成本及工期影響較大，且成本容易流失，重點建議樁基選型多方案比選，優(yōu)化設計，據不同的樁基形式提出相應的限額指標值或分項成本目標； 3）結構工程：該部分占建安成本比重較大，且對銷售沒有直接的影響，這部分是成本控制的重點，在滿足設計規(guī)范的最低要求下， 盡可能的降低成本，主要對鋼筋、混凝土含量提出經濟指標數值； 4）建筑、裝修工程：其質量及效果對售樓影響較大，占建安成本比重較大，影響成本的主要因素為材料選型，對外墻磚、門窗、電梯前室裝修、防水工程等制定合適的經濟指標值； 5）安裝工程：主要控制安裝工程的設備及材料選型，對電梯、機房設備等應根據項目檔次選擇合適產品，管線選用合適的檔次材料； 6）景觀工程：景觀工程成本波動性、彈性較大，設計質量、材料的選型是該部分成本控制的重點； 7）《施工圖設計限額要求及成本控制建議》作為施工圖設計任務書的附件，成為施工圖設 計階段的成本控制依據，由城市設計部具體落實、實施。 8）城市設計部在施工圖設計完成后一周內，組織對施工圖設計進行評審。城市造價采購部在施工圖評審結束后， 20天內組織造價咨詢公司或自行編制 《施工圖 階段建安成本預算 》 ，交 城市運營管理部 復核，交城市分管副總審核后，交城市總經理審批，由城市項目負責人備案。作為評審城市設計部施工圖設計成本控制質量的依據。若未通過審批，則設計部重新修改施工圖設計，修改后重新編制 《施工圖 階段建安成本預算 》 。 目標成本及責任成本編制：城市造價采購部根據已審批的 《 施工圖階段建安成本 預算 》 ，按【目標成本管理作業(yè)指引】的規(guī)定會同城市開發(fā)部、城市 項目成本管理流程 編號： KWGPDZJ01 版號： A/0 頁碼： 第 8 頁 共 23 頁 營銷策劃部、城市設計部、城市人力資源部、城市財務部等相關部門進行成本與費用測算，組織召開成本分析會，編制 《 項目目標成本》，根據《項目目標成本》及【責任成本管理作業(yè)指引】的規(guī)定編制《項目責任成本 》 ，一起交 城市運營管理部 復核，交城市分管副總、城市總經理、片區(qū)總經理審核，交集團運營管理部審核，交集團分管副總裁審核及總裁審批后正式下發(fā)執(zhí)行，作為各項成本控制的依據，并交城市項目負責人備案。若未通過審批，則城市設計部重新修改施工圖設計，修改后重新編制 《 項目目標成本》。 其中，其他各部提供的測算資料包括： 1）城市營銷策劃部提供營銷費用測算； 2）城市開發(fā)部提供開發(fā)費用測算； 3）城市設計部提供設計費用測算； 4）城市財務部提供管理費用及財務費用測算； 5）城市人力資源部提供人力資源費用測算； （成本動態(tài)控制階段） 城市造價采購部根據批準的 《施工圖 建安成本預算 》 編制綜合清單單價，經城市分管副總、城市總經理審核后，交集團運營管理部審核，交集團副總裁審核及總裁審批，作為總包單位招標的依據。 在采購和招標階段，根據目標成本控制要求， 城市造價采購部組織制定招標文件，組織招標工作，最終簽訂各造價采購合同。 補充設計、 設計變更的成本控制 ，按【設計變更管理作業(yè)指引】的規(guī)定，對通過可行性論證的設計變更進行成本估算，對超出成本目標的變更提出預警和控制要求。 現場簽證的成本控制，按【現場簽證管理作業(yè)指引】的規(guī)定，城市造價采購部對城市項目部審核的簽證進行復核。 城市開發(fā)部、城市營銷策劃部、城市財務部的相關費用的動態(tài)控制，各部門提供相關費用的目標成本的變化，城市造價采購部審核相關費用的變化進行復核。 項目成本管理流程 編號： KWGPDZJ01 版號： A/0 頁碼： 第 9 頁 共 23 頁 補充預算 的成 本 控制 ： 城市項目部 每月 25日前提供 項目上 月 的補充預算資料。 城市造價采購部 完成補充預算 編制，經城市分管副總審批后，作為合同結