【正文】 額成本指標(biāo)、正式目標(biāo)成本及責(zé)任成本、﹥ 300 萬元或 2%的目標(biāo)成本的調(diào)整、﹥ 300 萬元的工程結(jié)算報告 對設(shè)計概算、﹤ 300萬元或 2%的目標(biāo)成本的調(diào)整、﹤ 300萬元的工程結(jié)算報告?zhèn)浒? 工作程序 公司進(jìn)入新的城市進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，集團(tuán)運(yùn)營管理部必須與戰(zhàn)略及品牌營銷部共同進(jìn)行市場調(diào)查，完成該城市的《房地產(chǎn)開發(fā)成本水平調(diào)查報告》，內(nèi)容應(yīng)包括： 1）該地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)適用的法律、法規(guī)、規(guī)定及其對工程成本的影響：包括計價模式、工程招投標(biāo)規(guī)定、地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)稅費(fèi)等。 2）當(dāng)?shù)氐脑O(shè)計規(guī)范和 標(biāo)準(zhǔn)的特點(diǎn)，主要指工程建筑設(shè)計、人防要求、公建配套（含外水、外電、有線電視、煤氣、電訊、市政管網(wǎng)等）要求以及技術(shù)特點(diǎn)，以便考慮對造價的影響。 3）當(dāng)?shù)亟ㄔ斐杀镜谋容^：包括定額造價水平的對比和實(shí)際建造成本的比較，完成該地區(qū)《各類建筑各種檔次物業(yè)建造成本水平表》 集團(tuán)運(yùn)營管理部應(yīng)在戰(zhàn)略及品牌營銷部提供的競爭樓盤清單中，挑選 12個樓盤深入調(diào)研，完成《競爭樓盤成本水平調(diào)研報告》。 （估算） —— 項(xiàng)目成本預(yù)控目標(biāo)確定。 城市營銷策劃部確定初選項(xiàng)目，城市設(shè)計 部進(jìn)行概念規(guī)劃草案設(shè)計。 城市造價采購部根據(jù)城市設(shè)計部提交的規(guī)劃設(shè)計草案、《土地規(guī)劃指標(biāo)》、相關(guān)土地狀況資料，城市營銷策劃部提交的關(guān)于新項(xiàng)目初步定位建議以及競爭樓盤清單，完成《項(xiàng)目拓展階段成本估算》。 由城市造價采購部編制的《項(xiàng)目拓展階段成本估算》提交分管副總審核后，交由城市財務(wù)部完成《項(xiàng)目拓展階段經(jīng)濟(jì)測算》提交分管副總審核后，一起作為城市營銷策劃部編制的《可行性研究報告》內(nèi)容提交相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)審 項(xiàng)目成本管理流程 編號： KWGPDZJ01 版號： A/0 頁碼： 第 5 頁 共 23 頁 批，具體按【項(xiàng)目拓展及論證管理流程】實(shí)施。 公司評審?fù)ㄟ^《項(xiàng)目拓展階段成本估算》、《項(xiàng) 目拓展階段經(jīng)濟(jì)測算》后，《 項(xiàng)目拓展階段成本估算》自動成為項(xiàng)目建安成本預(yù)控目標(biāo)。 （估算） —— 項(xiàng)目成本預(yù)控目標(biāo)確定 戰(zhàn)略及品牌營銷部確定初選項(xiàng)目，集團(tuán)產(chǎn)品研發(fā)部進(jìn)行概念規(guī)劃草案設(shè)計。 集團(tuán)運(yùn)營管理部根據(jù)產(chǎn)品研發(fā)部提交的規(guī)劃設(shè)計草案、《土地規(guī)劃指標(biāo)》、相關(guān)土地狀況資料，戰(zhàn)略及品牌營銷部的關(guān)于新項(xiàng)目初步定位建議以及競爭樓盤清單，完成《項(xiàng)目拓展階段成本估算》。 由集團(tuán)運(yùn)營管理部編制的《項(xiàng)目拓展階段成本估算》提交分管副總裁審核后，交由集團(tuán)財務(wù)資 金部完成《項(xiàng)目拓展階段經(jīng)濟(jì)測算》提交分管副總裁審核后，一起作為戰(zhàn)略及品牌營銷部編制的《可行性研究報告》內(nèi)容提交相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)審批，具體按【項(xiàng)目拓展及論證管理流程】實(shí)施。 公司評審?fù)ㄟ^《項(xiàng)目拓展階段成本估算》、《項(xiàng)目拓展階段經(jīng)濟(jì)測算》后，《項(xiàng)目拓展階段成本估算》自動成為項(xiàng)目建安成本預(yù)控目標(biāo)。 城市營銷策劃部組織市場調(diào)研并提出項(xiàng)目定位建議，城市設(shè)計部按項(xiàng)目定位組織概念方案設(shè)計，并由城市工程部進(jìn)行工程技術(shù)可行性分析，城市造價采購部根據(jù)城市設(shè)計部提交的概念設(shè)計文件 完成《項(xiàng)目策劃 階段成本 測 算》編制 ，并提交城市分管副總審核，再提交城市財務(wù)部完成經(jīng)濟(jì)測算后，提交城市營銷策劃部形成《項(xiàng)目定位報告》，提交城市總經(jīng)理、片區(qū)總經(jīng)理審核，交集團(tuán)運(yùn)營管理部審核，交集團(tuán)分管副總裁審核及總裁審批，并交項(xiàng)目負(fù)責(zé)人備案。 若 《項(xiàng)目成本 測 算》 未通過審批，則城市設(shè)計部重新修改概念設(shè)計，修改后再次進(jìn)行測算。 方案設(shè)計階段成本控制：城市造價采購部 依據(jù) 項(xiàng)目成本預(yù)控目標(biāo)、城市 項(xiàng)目成本管理流程 編號： KWGPDZJ01 版號： A/0 頁碼： 第 6 頁 共 23 頁 設(shè)計部提供的方案設(shè)計文件 進(jìn)行《項(xiàng)目建安成本 匡算 》 的編制，并根據(jù)匡算結(jié)果編制初步設(shè)計階段的《設(shè)計限額指 標(biāo)及成本控制建議》，一起提交城市分管副總、城市總經(jīng)理、片區(qū)總經(jīng)理審核后，交集團(tuán)運(yùn)營管理部審核后，交集團(tuán)分管副總裁審核，會同城市設(shè)計部提交的方案設(shè)計一起交總裁，總裁根據(jù)《設(shè)計限額指標(biāo)及成本控制建議》與方案設(shè)計進(jìn)行對比予以審批，審批結(jié)果交項(xiàng)目負(fù)責(zé)人備案。經(jīng)審批的《設(shè)計限額指標(biāo)及成本控制建議》作為初步設(shè)計階段的成本控制依據(jù)。若未通過審批，則城市設(shè)計部重新修改方案設(shè)計，修改后重新進(jìn)行《項(xiàng)目建安成本匡算》及《設(shè)計限額指標(biāo)及成本控制建議》。 城市造價采購部 依據(jù) 已審批的 《項(xiàng)目建安成本 匡算 》 及《設(shè)計限額指標(biāo)及成本 控制建議》，會同城市開發(fā)部、城市營銷策劃部、城市設(shè)計部、城市人力資源部、城市財務(wù)部等相關(guān)部門一起編制《項(xiàng)目初步目標(biāo)成本》，交城市分管副總審核，城市財務(wù)部根據(jù)《項(xiàng)目初步目標(biāo)成本》，進(jìn)行《項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測算》的編制，并提交城市總經(jīng)理、片區(qū)總經(jīng)理審核后，交集團(tuán)運(yùn)營管理部或集團(tuán)財務(wù)資金部審核，交集團(tuán)各自分管副總裁審核后交總裁審批，并交項(xiàng)目負(fù)責(zé)人備案。 初步設(shè)計階段成本控制： 1）城市設(shè)計部依據(jù)城市造價采購部提出的《設(shè)計限額指標(biāo)及成本控制建議》開展初步設(shè)計工作。 2）城市設(shè)計部完成初步設(shè)計后，城市造價采購部根據(jù)初 步設(shè)計完成 《項(xiàng)目 初步設(shè)計階段設(shè)計概算 》 及《施工圖設(shè)計限額指標(biāo)及成本控制建議》編制，并提交城市分管副總審核后，提交城市總經(jīng)理審批，作為評審城市設(shè)計部初步設(shè)計成本控制質(zhì)量的依據(jù) 。 經(jīng)審批的《施工圖設(shè)計限額指標(biāo)及成本控制建議》作為施工圖設(shè)計階段的成本控制依據(jù)。并交城市項(xiàng)目負(fù)責(zé)人及集團(tuán)運(yùn)營管理部備案。若未通過審批，則城市設(shè)計部重新修改初步設(shè)計方案，修改后重新進(jìn)行 《項(xiàng)目 初步設(shè)計階段設(shè)計概算 》 及《施工圖設(shè)計限額指標(biāo)及成本控制建議》。 施工圖設(shè)計階段成本控制： 項(xiàng)目成本管理流程 編號： KWGPDZJ01 版號： A/0 頁碼： 第 7 頁 共 23 頁 城市造價采購部編制的《施工圖設(shè)計限額要求及成本控制建 議》，按建安成本目標(biāo)限額、設(shè)計成本控制建議按專業(yè)具體提出以下幾點(diǎn)： 1）土方及擋土工程：考慮土方、擋土支護(hù)的方案對目標(biāo)成本的影響，應(yīng)考慮土方綜合場內(nèi)平衡、擋土支護(hù)的多方案經(jīng)濟(jì)比選，土方主要控制挖運(yùn)總量、擋土支護(hù)依據(jù)方案提出成本限額指標(biāo)； 2）樁基工程：不同的樁基形式對成本及工期影響較大，且成本容易流失，重點(diǎn)建議樁基選型多方案比選，優(yōu)化設(shè)計，據(jù)不同的樁基形式提出相應(yīng)的限額指標(biāo)值或分項(xiàng)成本目標(biāo)； 3）結(jié)構(gòu)工程：該部分占建安成本比重較大，且對銷售沒有直接的影響，這部分是成本控制的重點(diǎn)，在滿足設(shè)計規(guī)范的最低要求下， 盡可能的降低成本，主要對鋼筋、混凝土含量提出經(jīng)濟(jì)指標(biāo)數(shù)值； 4）建筑、裝修工程：其質(zhì)量及效果對售樓影響較大，占建安成本比重較大，影響成本的主要因素為材料選型，對外墻磚、門窗、電梯前室裝修、防水工程等制定合適的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)值； 5）安裝工程：主要控制安裝工程的設(shè)備及材料選型，對電梯、機(jī)房設(shè)備等應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目檔次選擇合適產(chǎn)品，管線選用合適的檔次材料； 6）景觀工程：景觀工程成本波動性、彈性較大，設(shè)計質(zhì)量、材料的選型是該部分成本控制的重點(diǎn)； 7）《施工圖設(shè)計限額要求及成本控制建議》作為施工圖設(shè)計任務(wù)書的附件，成為施工圖設(shè) 計階段的成本控制依據(jù)，由城市設(shè)計部具體落實(shí)、實(shí)施。 8）城市設(shè)計部在施工圖設(shè)計完成后一周內(nèi)，組織對施工圖設(shè)計進(jìn)行評審。城市造價采購部在施工圖評審結(jié)束后， 20天內(nèi)組織造價咨詢公司或自行編制 《施工圖 階段建安成本預(yù)算 》 ，交 城市運(yùn)營管理部 復(fù)核，交城市分管副總審核后，交城市總經(jīng)理審批，由城市項(xiàng)目負(fù)責(zé)人備案。作為評審城市設(shè)計部施工圖設(shè)計成本控制質(zhì)量的依據(jù)。若未通過審批，則設(shè)計部重新修改施工圖設(shè)計，修改后重新編制 《施工圖 階段建安成本預(yù)算 》 。 目標(biāo)成本及責(zé)任成本編制：城市造價采購部根據(jù)已審批的 《 施工圖階段建安成本 預(yù)算 》 ，按【目標(biāo)成本管理作業(yè)指引】的規(guī)定會同城市開發(fā)部、城市 項(xiàng)目成本管理流程 編號： KWGPDZJ01 版號： A/0 頁碼： 第 8 頁 共 23 頁 營銷策劃部、城市設(shè)計部、城市人力資源部、城市財務(wù)部等相關(guān)部門進(jìn)行成本與費(fèi)用測算，組織召開成本分析會，編制 《 項(xiàng)目目標(biāo)成本》，根據(jù)《項(xiàng)目目標(biāo)成本》及【責(zé)任成本管理作業(yè)指引】的規(guī)定編制《項(xiàng)目責(zé)任成本 》 ，一起交 城市運(yùn)營管理部 復(fù)核，交城市分管副總、城市總經(jīng)理、片區(qū)總經(jīng)理審核，交集團(tuán)運(yùn)營管理部審核，交集團(tuán)分管副總裁審核及總裁審批后正式下發(fā)執(zhí)行，作為各項(xiàng)成本控制的依據(jù)，并交城市項(xiàng)目負(fù)責(zé)人備案。若未通過審批，則城市設(shè)計部重新修改施工圖設(shè)計，修改后重新編制 《 項(xiàng)目目標(biāo)成本》。 其中，其他各部提供的測算資料包括： 1）城市營銷策劃部提供營銷費(fèi)用測算； 2）城市開發(fā)部提供開發(fā)費(fèi)用測算； 3）城市設(shè)計部提供設(shè)計費(fèi)用測算； 4）城市財務(wù)部提供管理費(fèi)用及財務(wù)費(fèi)用測算； 5）城市人力資源部提供人力資源費(fèi)用測算； （成本動態(tài)控制階段） 城市造價采購部根據(jù)批準(zhǔn)的 《施工圖 建安成本預(yù)算 》 編制綜合清單單價，經(jīng)城市分管副總、城市總經(jīng)理審核后，交集團(tuán)運(yùn)營管理部審核，交集團(tuán)副總裁審核及總裁審批，作為總包單位招標(biāo)的依據(jù)。 在采購和招標(biāo)階段，根據(jù)目標(biāo)成本控制要求， 城市造價采購部組織制定招標(biāo)文件，組織招標(biāo)工作，最終簽訂各造價采購合同。 補(bǔ)充設(shè)計、 設(shè)計變更的成本控制 ，按【設(shè)計變更管理作業(yè)指引】的規(guī)定，對通過可行性論證的設(shè)計變更進(jìn)行成本估算，對超出成本目標(biāo)的變更提出預(yù)警和控制要求。 現(xiàn)場簽證的成本控制，按【現(xiàn)場簽證管理作業(yè)指引】的規(guī)定，城市造價采購部對城市項(xiàng)目部審核的簽證進(jìn)行復(fù)核。 城市開發(fā)部、城市營銷策劃部、城市財務(wù)部的相關(guān)費(fèi)用的動態(tài)控制，各部門提供相關(guān)費(fèi)用的目標(biāo)成本的變化，城市造價采購部審核相關(guān)費(fèi)用的變化進(jìn)行復(fù)核。 項(xiàng)目成本管理流程 編號： KWGPDZJ01 版號： A/0 頁碼： 第 9 頁 共 23 頁 補(bǔ)充預(yù)算 的成 本 控制 ： 城市項(xiàng)目部 每月 25日前提供 項(xiàng)目上 月 的補(bǔ)充預(yù)算資料。 城市造價采購部 完成補(bǔ)充預(yù)算 編制，經(jīng)城市分管副總審批后，作為合同結(jié)