【導(dǎo)讀】項目成本管理流程。頁碼：第1頁共23頁。日期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準人。項項項項項項項項項項項:項項項項項項項項。項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項。項項項項項項項項項。項項項項項項,,項。項項項項,項項項。項項項項100項,≤300項。項項項,項項項項項項項。申請表、施工合同、工程結(jié)算書、甲供材料通知單、甲控乙供材。料通知單、乙供材料定價單、設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證記錄、甲乙雙。方的其它約定資料等。售價和目標利潤進行預(yù)先確定的，經(jīng)過努力所要實現(xiàn)的成本指。應(yīng)體現(xiàn)公司“以經(jīng)濟合理性最大的成本提升產(chǎn)品的競爭力，并形成行業(yè)成本優(yōu)勢”的成本管理宗旨。部門流程中承擔(dān)職責(zé)。下達設(shè)計限額和成本控制建議，并進行成本匡算、概算和預(yù)算。編制目標成本，分解和下達責(zé)任成本，進行成本動態(tài)控制。城市財務(wù)部在項目開發(fā)各階段進行經(jīng)濟測算進行管理費用和財務(wù)費用測算。按設(shè)計限額組織或調(diào)整設(shè)計。進行設(shè)計費用測算

　　

【正文】 總審核，城市財務(wù)部根據(jù)《項目初步目標成 本》，進行《項目經(jīng)濟測算》的編制，并提交城市總經(jīng)理、片區(qū)總經(jīng)理審核后，交集團運營管理部 ， 《項目經(jīng)濟測算》 或 集團財務(wù)資金部審核， 交集團各自分管副總裁審核 后交總裁審批，并交項目負責(zé)人備案。 ： 城市設(shè)計部依據(jù)城市造價采購部提出的《設(shè)計限額指標及成本控制建議》開展 初步設(shè)計工作。 城市設(shè)計部完成初步設(shè)計后，城市造價采購部根據(jù)初步設(shè)計完成 《項目 初步設(shè)計階段設(shè)計概算 》 及《施工圖設(shè)計限額指標及成本控制建議》編制，并提交城市分管副總 審核后，提交 城市總經(jīng)理 、片區(qū)總經(jīng)理、集團運營管理部審核，交集團分管副總裁 審批，作為評審城市設(shè)計部初步設(shè)計成本控制質(zhì)量的依據(jù) 。 經(jīng)審批的《施工圖設(shè)計限額指標及成本控制建議》作為施工圖設(shè)計階段的成本控制依據(jù)。并交城市項目負責(zé)人 及集團運營管理部 備案。若未通過審批，則城市設(shè)計部重新修改初步設(shè)計方案，修改后重新進行 《項目 初步設(shè)計階段設(shè)計概算 》 及《 施工圖設(shè)計限額指標及成本控制建議》。 施工圖設(shè)計階段成本控制： 城市造價采購部編制的《施工圖設(shè)計限額要求及成本控制建議》，按建安成本目標限額、設(shè)計成本控制建議按專業(yè)具體提出以下幾點： 1）土方及擋土工程：考慮土方、擋土支護的方案對目標成本的影響，應(yīng)考慮土方綜合場內(nèi)平衡、擋土支護的多方案經(jīng)濟比選，土方主要控制挖運總量、擋土支護依據(jù)方案提出成本限額指標； 2）樁基工程：不同的樁基形式對成本及工期影響較大，且成本容易流失，重點建議樁基選型多方案比選，優(yōu)化設(shè)計，據(jù)不同的樁基形式提出相應(yīng)的限額指標值或分項成 本目標； 3）結(jié)構(gòu)工程：該部分占建安成本比重較大，且對銷售沒有直接的影響，這部分是成本控制的重點，在滿足設(shè)計規(guī)范的最低要求下，盡可能的降低成本，主要對鋼筋、混凝土含量提出經(jīng)濟指標數(shù)值； 4）建筑、裝修工程：其質(zhì)量及效果對售樓影響較大，占建安成本比重較大，影響成本的主要因素為材料選型，對外墻磚、門窗、電梯前室裝修、防水工程等制定合適的經(jīng)濟指標值； 5）安裝工程：主要控制安裝工程的設(shè)備及材料選型，對電梯、機房設(shè)備等應(yīng)根據(jù)項目檔次選擇合適產(chǎn)品，管線選用合適的檔次材料； 6）景觀工程：景觀工程成本波動性、彈性較大， 設(shè)計質(zhì)量、材料的選型是該部分成本控制的重點； 7）《施工圖設(shè)計限額要求及成本控制建議》作為施工圖設(shè)計任務(wù)書的附件，成為施工圖設(shè)計階段的成本控制依據(jù)，由城市設(shè)計部具體落實、實施。 8）城市設(shè)計部在施工圖設(shè)計完成后一周內(nèi)，組織對施工圖設(shè)計進行評審。城市造價采購部在施工圖評審結(jié)束后， 20天內(nèi)組織造價咨詢公司或自行編制 《施工圖 階段建安成本預(yù)算 》 ，交 城市運營管理部 復(fù)核，交城市分管副總審核后，交城市總經(jīng)理審批，由城市項目負責(zé)人備案。作為評審城市設(shè)計部施工圖設(shè)計成本控制質(zhì)量的依據(jù)。若未通過審批，則設(shè)計部重新修改施工圖設(shè)計 ，修改后重新編制 《施工圖 階段建安成本預(yù)算 》 。 目標成本及責(zé)任成本編制：城市造價采購部根據(jù)已審批的 《 施工圖階段建安成本預(yù)算 》 ，按【目標成本管理作業(yè)指引】的規(guī)定會同城市開發(fā)部、城市營銷策劃部、城市設(shè)計部、城市人力資源部、城市財務(wù)部等相關(guān)部門進行成本與費用測算，組織召開成本分析會，編制 《 項目目標成本》，根據(jù)《項目目標成本》及【責(zé)任成本管理作業(yè)指引】的規(guī)定編制《項目責(zé)任成本 》 ，一起交 城市運營管理部 復(fù)核，交城市分管副總、城市總經(jīng)理、片區(qū)總經(jīng)理審核，交集團運營管理部審核，交集團分管副總裁審核及總裁審批后正式下 發(fā)執(zhí)行，作為各項成本控制的依據(jù)，并交城市項目負責(zé)人備案。若未通過審批，則城市設(shè)計部重新修改施工圖設(shè)計，修改后重新編制 《 項目目標成本》。 其中，其他各部提供的測算資料包括： 1）城市營銷策劃部提供營銷費用測算； 2）城市開發(fā)部提供開發(fā)費用測算； 3）城市設(shè)計部提供設(shè)計費用測算； 4）城市財務(wù)部提供管理費用及財務(wù)費用測算； 5）城市人力資源部提供人力資源費用測算； （成本動態(tài)控制階段） 城市造價采購部根據(jù)批準的 《施工圖 建安成本預(yù)算 》 編制綜合清單單價，經(jīng)城市分管副總、城市總經(jīng)理審核后， 交集團運營管理部審核，交集團副總裁審核及總裁審批，作為總包單位招標的依據(jù)。 在采購和招標階段，根據(jù)目標成本控制要求，城市造價采購部組織制定招標文件，組織招標工作，最終簽訂各造價采購合同。 補充設(shè)計、 設(shè)計變更的成本控制 ，按【設(shè)計變更管理作業(yè)指引】的規(guī)定，對通過可行性論證的設(shè)計變更進行成本估算，對超出成本目標的變更提出預(yù)警和控制要求。 現(xiàn)場簽證的成本控制，按【現(xiàn)場簽證管理作業(yè)指引】的規(guī)定，城市造價采購部對城市項目部審核的簽證進行復(fù)核。 城市開發(fā)部、城市營銷策劃部、城市財務(wù) 部的相關(guān)費用的動態(tài)控制，各部門提供相關(guān)費用的目標成本的變化，城市造價采購部審核相關(guān)費用的變化進行復(fù)核。 補充預(yù)算 的成本 控制 ： 城市項目部 每月 25日前提供 項目上 月 的補充預(yù)算資料。 城市造價采購部 完成補充預(yù)算 編制，經(jīng)城市分管副總審批后，作為合同結(jié)算價的組成部分 。 城市造價采購部根據(jù)成本使用狀況，每月進行動態(tài)成本分析，交 城市運營管理部 復(fù)核，當(dāng)動態(tài)成本超出的金額≤ 150 萬元或≤目標成本的 1％時，則由城市分管副總及項目負責(zé)人審核后，城市總經(jīng)理審批，片區(qū)總經(jīng)理及集團運營部備案；當(dāng)動態(tài)成本超出的金額在 150萬元至 300萬元或目標成本的 1%至 2%時，則由城市分管副總、城市項目負責(zé)人及城市總經(jīng)理審核后，片區(qū)總經(jīng)理審批，集團運營部備案；當(dāng)動態(tài)成本超出的金額＞ 300萬元或＞目標成本的 2％時，則由城市分管副總、項目負責(zé)人、城市總經(jīng)理、片區(qū)總經(jīng)理、集團運營部及集團分管副總裁的審核后，交總裁審批。 城市造價采購部在施工階段編制成本控制臺帳，按《動態(tài)成本控制作業(yè)指引》 的規(guī)定對項目成本費用變化進行動態(tài)監(jiān)控，并定期統(tǒng)計目標成本與實際成本的偏差，對偏差原因進行分析，編制《成本動態(tài)控制表》，并每月提交《成本動態(tài)分析報 告》，經(jīng)分管副總審批后上傳成本信息庫，交 城市運營管理部 、城市項目負責(zé)人、城市總經(jīng)理、片區(qū)總經(jīng)理、城市財務(wù)部、集團運營管理部備案。 城市造價采購部應(yīng)該每月對工程的動態(tài)成本進行分析，當(dāng)?shù)竭_或者超出警戒線時，城市造價采購部及時發(fā)出預(yù)警，向相關(guān)部門發(fā)出《成本細項超支預(yù)警表》。 施工單位按照合同要求和進度要求進行施工，按合同約定質(zhì)量標準完成工程，提交工程結(jié)算申請及結(jié)算資料報監(jiān)理單位、項目部審核，再由項目部遞交城市造價采購部和 城市運營管理部 ，具體按【工程結(jié)算管理作業(yè)指引】 規(guī)定執(zhí)行。 工程結(jié)算書由城市造價采購部初步審核后，交 城市運營管理部 復(fù)核。當(dāng)核定結(jié)算金額≤ 100萬元時，提交城市分管副總審核，城市總經(jīng)理審批，項目負責(zé)人及集團運營部備案，知會片區(qū)總經(jīng)理；當(dāng)核定結(jié)算金額在 100 萬元至 300萬元（含 300 萬元）時，提交城市分管副總和城市總經(jīng)理審核，片區(qū)總經(jīng)理審批，項目負責(zé)人及集團運營部備案；當(dāng)核算結(jié)算金額＞ 300萬元時，則由城市分管副總、項目負責(zé)人、城市總經(jīng)理、片區(qū)總經(jīng)理、集團運營管理部及集團分管副總裁的審核后，提交總裁審批，項目負責(zé)人備案。 項目結(jié)算全部完成后， 城市造價采購部 編制 《項目成本后評估表》 ： 歸集評估項目的所有相關(guān)成本基礎(chǔ)資料，包括：項目可研報告、目標成本指導(dǎo)書、目標成本測算表、該項目的各期動態(tài)成本分析等。 匯總項目完整的結(jié)算資料，包括工程預(yù)算書、工程結(jié)算書、工程變更、現(xiàn)場簽證等資料。 按產(chǎn)品類型和成本科目，分別歸集成本金額 ， 將實際發(fā)生額與目標成本作對比分析。 對比項目結(jié)算與該項目可研報告中成本數(shù)據(jù)及制定的目標成本，評價投資估算、項目目標成本的準確、合理性。 對比項目結(jié)算與目標成本指導(dǎo)書中相關(guān)成本內(nèi)容，匯總成 本差異內(nèi)容，分析 差異產(chǎn)生的原因，評價成本管理工作的有效性。 分析該項目各期的動態(tài)成本資料，評價項目成本管理的科學(xué)合理性，總結(jié)其中的經(jīng)驗教訓(xùn)。 對照施工圖、竣工資料、施工總包合同、工程預(yù)算書、工程結(jié)算書等資料，分析開發(fā)計劃、施工組織、工程承包范圍變化、工程量變化、設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證、市場因素等對成本的影響。 分析主要材料，尤其是影響外觀的裝修材料、影響使用的衛(wèi)生潔具、門窗等的使用效果和耐用程度，評價材料成本的合理性。 城市造價采購部 應(yīng)形成項目 “ 成本后評估差異性分析報告 （ 初稿） ”和項目后評估表 ，并提交 各相關(guān)部門，各相關(guān)部門分別解釋各責(zé)任成本范圍內(nèi)實際成本與目標成本的差異的原因，書面提出改進措施。意見收集初步完成后，由 城市造價采購部 召集專門會議集中討論成本差異的影響性因素，及各項應(yīng)對措施的可行性。 項目成本后評估分析和討論等基礎(chǔ)工作完成后， 城市造價采購部 匯總完整的項目成本后評估報告，提交 分管副總 審核 ， 并報 總經(jīng)理審批 。 交 城市運營管理部 、城市項目負責(zé)人、城市總經(jīng)理、城市財務(wù)部、集團運營管理部備案。 將審批通過的正式報告進行公布，并在后續(xù)項目（分期）中改進實施。 支持性文件 《項 目成本估算作業(yè)指引》 《設(shè)計階段成本管理作業(yè)指引》 《目標成本管理作業(yè)指引》 《責(zé)任成本管理作業(yè)指引》 《成本動態(tài)控制作業(yè)指引》 《工程結(jié)算控制作業(yè)指引》 《工程預(yù)算控制作業(yè)指引》 《設(shè)計變更管理作業(yè)指引》 《現(xiàn)場簽證管理作業(yè)指引》 相關(guān)記錄 序號 文件名稱 附件 《 施工圖設(shè)計階段成本限額設(shè)計與成本控制建議 》 項目施工圖設(shè)計階段建安成本限額設(shè)計成本控制建議（參考）.doc 《 項目盈利預(yù)測表 》 項目盈利預(yù)測 《成本 測算 表》 s 《成本動態(tài)控制表》 成本動態(tài)控制 《 項目成本后評估 表》 項目成本后評 《設(shè)計限額指標及成本控制建議》 設(shè)計限額指標