【導讀】停下休息的時候不要忘記別人還在奔跑。用快樂去奔跑，用心去傾聽，用思維去發(fā)展，用努力去奮斗，用目標去衡量，用愛去生活。甄選時應進行初步的投資效益框算，并比較不同方案之間的投資效益差異，以追求投資效益的最大化。1)初步確定拓展目標后，營銷策劃部應對目標地塊組織專項的市場調(diào)研，適當時可參考外部機構(gòu)提供的信息。包括目標群體的選擇確定、可能的目標價位、可能的風險及應對措施等等。3)由營銷策劃部根據(jù)各方面信息，進行預先可行性研究，編制《預可研報告》。4)組織預可研論證，在論證中不斷聽取各方意見，修正各種方案和數(shù)據(jù)，最終取得一致意見，并形成《項目預可研報告》和《項目建議書》。Ø項目占用公司資金情況；Ø項目中不同建筑產(chǎn)品的種類和各自面積份額、售價。2)成本管理部根據(jù)初步規(guī)劃方案，進行詳細的成本估算，完善《新項目成本估算書》。

　　

【正文】 明確產(chǎn)品定位，從而明確項目投資成本目標。* 依據(jù)施工圖紙制定詳細的施工預算，作為總包單位招標和項目建設成本控制的依據(jù)。* 會審確定合理的項目建設成本目標及責任劃分，并向各職能部門、總包、監(jiān)理單位正式下達，作為控制目標。變更洽商和設計質(zhì)量相關(guān)* 對比預定的目標和實際完成情況，對各合同單位嚴格按照合同進行獎懲；對各職能部門進行考核，考核結(jié)果和員工的薪酬掛鉤。項目建設成本目標* 對預算內(nèi)施工成本嚴格按施工預算實行總量控制，先經(jīng)監(jiān)理審核每月的實際工程量，上報項目部審核套量，再交成本管理部審核，經(jīng)董事長審批，撥付中間工程款。項目施工成本* 預算外施工成本進行合理控制，所有的變更必須先經(jīng)過先經(jīng)監(jiān)理審核，報項目部審核，然后由成本管理員進行核算，其中對重大的變更要報請工程管理委員會審批，之后交成本管理部審核，累計進入竣工決算中 。* 采取有效措施避免工程索賠和反索賠。* 工程結(jié)算時，由成本管理部組織項目部和施工、監(jiān)理單位進行核實、合議確定結(jié)算款項。* 確定的工程量嚴格按施工預算控制；發(fā)生的變更洽商、索賠和獎罰處置需經(jīng)過有效的審批確認；匯總計入工程結(jié)算。* 甲供材料設備采購需在項目投資成本目標和施工預算指導下進行，涉及重大資金的材料設備統(tǒng)一公司采購，前期材料部負責控制采購成本，凡采購物資超過預算的，必須說明理由經(jīng)過領(lǐng)導審批。項目最終成本目標實現(xiàn)情況采購成本216。 規(guī)劃設計階段依據(jù)項目投資成本目標進行限額設計，并用設計總概算來體現(xiàn)經(jīng)濟性指標的控制。 成本控制目標的確定（一）確定項目成本目標應遵循：堅持找準市場標桿、確保顧客需求、確保競爭策略要求的方針，遵循價值工程管理，創(chuàng)造顧客價值的原則。在項目選擇和項目策劃階段，必須找準以下市場標桿 ●銷售價格市場標桿通過對項目區(qū)域明星樓盤、暢銷樓盤、滯銷樓盤的調(diào)研分析，依據(jù)項目產(chǎn)品定位要求找準銷售價格的市場標桿，確定可能實現(xiàn)的銷售總額。[營銷策劃部] ●工程成本市場標桿通過對項目區(qū)域工程地質(zhì)、施工條件、物料行情、已建樓盤工程造價水平調(diào)查、政府收費情況調(diào)查，依據(jù)項目產(chǎn)品定位要求，找準工程成本的市場標桿。 ●非工程成本市場標桿通過對組織資金情況，融資能力，已建樓盤期間費用水平調(diào)查，開發(fā)時機點的分析，找準非工程成本的市場標桿。 確保顧客需求 ●在項目選擇和項目策劃階段，必須[營銷策劃部] 找準目標顧客是誰； 分析目標顧客的核心需求及其價值取向的彈性程度； 分析目標顧客的一般需求及其價值取向的彈性程度； 將必須確保的目標顧客需求表述為定量指標或定性描述。 ●在分階段確定成本標準時，應始終注意成本分項結(jié)構(gòu)要向顧客核心需求傾斜，并明確顧客敏感點成本、集中采購成本、確定為賣點工程的園林景觀、節(jié)點工程、會所及樣板區(qū)成本數(shù)額，以保證錢花在最具顧客價值的地方。[兼顧連貫性：如樣板房裝飾設計、施工材料及施工人員選擇]確保競爭策略要求 ●在項目選擇和項目策劃階段，必須[營銷策劃部] ——調(diào)查分析競爭對手的賣點、優(yōu)勢、降價空間、弱點，對其競爭能力作出綜合評價；——對項目自身資源（土地成本）、組織資源（資金、人力、社會關(guān)系等）情況，組織對經(jīng)營目標作出評價；——形成明確的競爭策略；——將競爭策略對產(chǎn)品定位的要求表述成定量指標或定性描述。 ●在分階段確定成本標準時，應始終注意成本分項結(jié)構(gòu)必須滿足競爭策略要求，以保證把錢花在最能提升項目競爭力的賣點工程上。（二）確定項目成本目標還應遵循：倒逼成本原則通過項目選擇和項目策劃階段的市場專項調(diào)研工作，依據(jù)銷售價格市場標桿和成本市場標桿及項目挖潛措施對項目可能獲得的盈利空間（***元/M2或銷售利潤率）的上限和下限作出準確判斷和取舍。用公司期望的盈利額倒逼項目總成本，即：項目總成本=項目預測市場銷售總額組織期望盈利額（毛利）這樣確定的項目總成本不是對任何一個設計方案圖紙和開發(fā)活動進行測算得出來的成本額，而是用以指導進行“限額設計”和項目開發(fā)策劃的控制指標。 用項目總成本層層倒逼方案設計成本、初步設計成本、施工圖設計成本，即“看菜吃飯”：●在概念性方案設計和方案設計評審時應同時評審其是否滿足項目總成本要求，若有差距，項目策劃團隊應從方案設計調(diào)整上采取降低成本的主要措施?！裨诔醪皆O計階段要實現(xiàn)成本測算和設計的良性互動，不斷就各種專業(yè)技術(shù)方案進行設計→測算→優(yōu)化→再測算→再優(yōu)化的工作，將顧客敏感點、賣點工程、建筑風格與成本控制有機結(jié)合，完整而系統(tǒng)地及時完成初步設計?！裨谑┕D設計階段要將各種單位工程技術(shù)經(jīng)濟指標分別倒逼各單位工程的施工圖設計，進行優(yōu)化→挖潛→再優(yōu)化→再挖潛的工作，使依據(jù)施工圖設計編制的項目成本實施標準不突破確定的總成本目標。 成本管理流程按照項目開展順序，成本管理分為四個階段：項目前期成本預測和控制階段、編制成本控制指導書階段、具體成本控制操作階段、工程結(jié)算與總結(jié)分析階段。 目標成本管理要求目標成本制訂[收集市場標桿、顧客需求、競爭策略、目標利潤]；目標成本管理責任書[責任矩陣、實施指導書]（項目論證后、委托設計前）；目標成本執(zhí)行[設計、采購（施工、材料）、施工（工程變更）、保修]；目標成本修訂等四階段形成持續(xù)改進閉循環(huán)《目標成本管理及責任書》的編制及簽訂a) 《目標成本管理及責任書》是目標成本管理的指導性文件，與《設計任務管理指導書》、《工程管理指導書》等，互相補充，共同構(gòu)成項目經(jīng)營管理指導書內(nèi)容。b) 《目標成本管理及責任書》的制定，應按照《責任成本管理體系》要求，明確成本發(fā)生各階段的控制內(nèi)容、控制原則、責任部門等。c) 《目標成本管理及責任書》應包含以下內(nèi)容：① 項目概況：總規(guī)劃指標，分期規(guī)劃指標，工程概況，入伙時間。② 地價成本控制：目標、責任部門、控制手段和要點。③ 開發(fā)前期準備費用控制：目標、責任部門、控制指標、控制手段和要點。④ 主體建安、社區(qū)管網(wǎng)、配套設施費的控制：目標、責任部門、控制指標、控制要點，應避免的已完工程的失敗教訓總結(jié)；還應包括材料的供應方式及供應商的選擇要點。⑤ 園林環(huán)境工程及樣板間、賣場裝修費用的控制：目標、責任部門、控制要點。⑥ 開發(fā)間接費的控制：目標、責任部門、控制指標、控制手段和要點；包括營銷費、資本化利息、物業(yè)基金等的控制。（各成本項目的具體控制指標詳見《責任成本管理體系》指引——正在編寫中）注：建立《責任成本管理體系》d) 營銷費的控制包括開發(fā)間接費中的“營銷設施建造費”和期間費用中的“銷售費用”?！盃I銷設施建造費”額度的確定及實施過程，均需要規(guī)劃設計、營銷策劃部門的密切配合，兼顧效果與成本的平衡；特別是賣場和樣板間裝修，在總額確定后，由規(guī)劃設計部負主要控制責任，并將樣板房裝修費用的銷售收回率作為工程部成本控制的考核指標之一?！颁N售費用”應結(jié)合推盤計劃，于項目定位完成后制定投放時間和費用額度計劃。e) 《目標成本管理及責任書》由成本管理部負責編寫，初稿完成后反饋到規(guī)劃設計、工程、營銷策劃、招投標中心、財務部等各職能部門討論、修改，達成一致后由各部門負責人、主管領(lǐng)導簽字確認，總經(jīng)理簽發(fā)執(zhí)行。 目標成本的執(zhí)行a) 在項目實施過程中，應及時反映項目成本的動態(tài)情況，由成本管理部每月提出《項目動態(tài)成本月評估》，包括各成本項目的變化情況表，并說明原因，提出成本控制的建議。b) 《項目動態(tài)成本月評估》應包括“變更簽證統(tǒng)計表”（包括設計變更及現(xiàn)場簽證）和“項目動態(tài)成本信息表”，并作為《成本信息月報》的部分內(nèi)容，在完成后的三個日內(nèi)報總經(jīng)理。（可在成本管理軟件中完成）c) 合同管理人員應根據(jù)合同簽訂情況、預算核對情況、結(jié)算編制情況、及變更簽證金額，每月在“成本管理軟件”中對各項目的待發(fā)生成本進行評估，在軟件中生成“項目動態(tài)成本信息表”。[招投標中心]d) 如在月內(nèi)出現(xiàn)影響成本50萬元以上的重大事項，變化發(fā)生的責任部門應及時向成本管理部提供相關(guān)資料，成本管理部及時組織計算相應成本變化金額和原因，向公司總經(jīng)理和主管領(lǐng)導匯報。e) 在合同審批時，即時揭示施工合同和材料、設備采購合同的合同造價與目標造價的對比概況；反映營銷廣告合同、園林環(huán)境合同的額度使用情況；設計變更和現(xiàn)場簽證應做到一單一算，月結(jié)月清，并錄入成本管理軟件。f) 項目竣工結(jié)算完成后或者年度成本管理工作總結(jié)時，應按照《目標成本管理及責任書》對相關(guān)責任部門進行評估，并提交公司管理層作為業(yè)績考核的依據(jù)之一。g) 工程項目竣工結(jié)算后，應按目標成本科目分類，總結(jié)各成本項目的造價指標和技術(shù)經(jīng)濟指標，并按照“成本數(shù)據(jù)庫”的格式要求，錄入數(shù)據(jù)庫或整理成標準格式的Excel數(shù)據(jù)表作為新項目測算、結(jié)算初步審核的依據(jù)。 注：建立《“成本數(shù)據(jù)庫”格式》h) 項目結(jié)算完成后，應分析項目的主要材料用量及主要技術(shù)指標，為相似工程的限額設計提供經(jīng)驗數(shù)據(jù)。 目標成本的修訂a) 目標成本的制訂應在項目論證后、委托設計前完成，除規(guī)劃條件、政府政策、市場環(huán)境有重大改變外不得修訂。一般改變作為正常的成本動態(tài)變化在《項目動態(tài)成本月評估》中反映即可。b) 工程施工和銷售過程中，如果售價、成本發(fā)生較大變化時（對利潤影響達2%以上），應對目標成本進行修訂，并報公司總經(jīng)理批準，同時報成本管理部備案。 目標成本的評估a) 每月對項目的目標成本完成情況進行統(tǒng)計分析；b) 項目結(jié)束后，應對項目總體目標成本完成情況進行統(tǒng)計分析，有關(guān)數(shù)據(jù)記入成本管理信息庫；c) 根據(jù)評估結(jié)果和目標成本責任體系對有人人員進行績效激勵。