【正文】 《設(shè)備管理規(guī)范》、《操作指引手冊》、《應(yīng)急處理預(yù)案》等文件。無人值守的設(shè)備房應(yīng)上鎖管理；設(shè)備房鑰匙專人管理，備用鑰匙應(yīng)在中控室留存，非專業(yè)人員工不得持有或配置設(shè)備房鑰匙。設(shè)備房照明須滿足規(guī)定要求，室內(nèi)保持空氣流通、地面干凈整潔，物品擺放整齊無雜物，通道和出入口保持暢通無阻。設(shè)備房內(nèi)應(yīng)配置消防對講或內(nèi)線電話，按消防規(guī)范配足有效滅火器材和應(yīng)急照明。設(shè)備房內(nèi)的開關(guān)、閥門等單體設(shè)備須有明顯的狀態(tài)標(biāo)志。 流體管道須標(biāo)有流向標(biāo)識(shí)、區(qū)位名稱。易燃易爆、高溫、高壓等設(shè)備，須在明顯位置掛貼有警示標(biāo)識(shí)。設(shè)備房內(nèi)設(shè)備保持完好、外觀清潔，表面無積塵、無油污，油漆無脫落。 設(shè)備的轉(zhuǎn)動(dòng)部位、高壓危險(xiǎn)等部位須做好安全防護(hù)措施，且增加警示標(biāo)識(shí)。設(shè)備房須設(shè)置干濕溫度計(jì)，設(shè)備房內(nèi)溫度應(yīng)不高于40攝氏度，相對濕度小于80%。各系統(tǒng)設(shè)備須在明顯位置張貼統(tǒng)一規(guī)格的設(shè)備標(biāo)識(shí)。設(shè)備操作專用工具及安全用品須放置在指定位置并有標(biāo)識(shí)。發(fā)電機(jī)房、配電房及重要機(jī)房門應(yīng)安裝500MM防鼠板。生活水泵房、消防泵房水池（箱）、樓頂水箱必須安裝高、低水位報(bào)警裝置；設(shè)備房、電梯地坑排污井需要設(shè)置高水位報(bào)警裝置，并將報(bào)警信號引至中控室（水箱水位計(jì)用φ25mm玻璃管）。高、低壓配電柜、控制柜、在最邊沿處貼深黃寬5cm的警示帶，并有請勿靠近的警示標(biāo)識(shí)。發(fā)電機(jī)房發(fā)電機(jī)應(yīng)處于自動(dòng)啟動(dòng)狀態(tài)，蓄電池置于浮充電狀態(tài)，須定期進(jìn)行充放電保養(yǎng)檢查。油箱應(yīng)采用透明玻璃管并加裝閥門的油位標(biāo)識(shí)，發(fā)電機(jī)油箱內(nèi)應(yīng)至少滿足８小時(shí)連續(xù)運(yùn)行使用油量，油箱上方有透氣管。柴油儲(chǔ)油罐室應(yīng)安裝防爆燈具和開關(guān)，油箱間地面應(yīng)鋪設(shè)消防沙。發(fā)電機(jī)房安裝強(qiáng)制進(jìn)風(fēng)、排風(fēng)裝置，發(fā)電機(jī)強(qiáng)制散熱風(fēng)機(jī)在機(jī)組停機(jī)后須有延時(shí)停止功能，延時(shí)設(shè)置不低于10分鐘，但保證滅火系統(tǒng)啟動(dòng)時(shí)，排風(fēng)機(jī)停止運(yùn)行。柴油箱、帶電箱體、控制柜、電視墻、操作臺(tái)有可靠的接地。配電房高壓環(huán)網(wǎng)柜必須上鎖管理，每把鑰匙標(biāo)識(shí)清晰；高壓環(huán)網(wǎng)柜各柜編號、環(huán)出位置、進(jìn)線號以及線號所在部門聯(lián)系電話。低壓配電進(jìn)線斷路器柜、市發(fā)電轉(zhuǎn)換斷路器柜、聯(lián)絡(luò)斷路器柜等須張貼原理圖；墻面應(yīng)懸掛與設(shè)備運(yùn)行實(shí)際情況完全相符的高、低壓供電系統(tǒng)圖，圖中的開關(guān)狀態(tài)、接線標(biāo)準(zhǔn)正確。電梯機(jī)房及底坑電梯雙電源柜有獨(dú)立的接地線，安裝電源防雷器；安裝降溫設(shè)備（軸流風(fēng)機(jī)或空調(diào)配備時(shí)控裝置）。；消防電梯旁積水井標(biāo)高應(yīng)低于電梯底坑地面50cm；電梯底坑面與積水井有連通管；井道內(nèi)四周墻面平整無異物凸出。水泵房檢查水泵控制柜的指示燈指示，觀察停泵時(shí)水泵壓力指示，正常情況下，生活水泵、消防水泵、噴淋泵、排污泵的選擇開關(guān)應(yīng)置于自動(dòng)狀態(tài)。水池出入口應(yīng)加蓋并上鎖管理，透氣管口、溢流管口須加裝防護(hù)網(wǎng)或罩。現(xiàn)場須懸掛給排水管道系統(tǒng)圖。風(fēng)機(jī)房正壓風(fēng)機(jī)、排煙風(fēng)機(jī)的選擇開關(guān)應(yīng)置于自動(dòng)位置。正壓風(fēng)機(jī)進(jìn)風(fēng)口須加裝防護(hù)網(wǎng)或罩。風(fēng)機(jī)電源應(yīng)設(shè)置為雙電源控制。氣體滅火設(shè)備間氣體滅火控制盤或火災(zāi)報(bào)警控制器應(yīng)置于“自動(dòng)”狀態(tài)，當(dāng)發(fā)現(xiàn)系統(tǒng)誤報(bào)警時(shí)，須立即停止設(shè)備；當(dāng)發(fā)生火災(zāi)，但氣體滅火設(shè)備未自動(dòng)啟動(dòng)時(shí)，須立即啟動(dòng)設(shè)備；發(fā)現(xiàn)防護(hù)區(qū)域有人員時(shí)，禁止手動(dòng)啟動(dòng)設(shè)備或立即停止設(shè)備。對二氧化碳和其他有害氣體，設(shè)施滅火前防護(hù)區(qū)現(xiàn)場的人員必須及時(shí)撤離，噴放后人員嚴(yán)禁進(jìn)入氣體滅火區(qū)域內(nèi)?；鹁懦?，應(yīng)立即打開門窗及通風(fēng)裝置將廢氣排凈后，方可以進(jìn)入防護(hù)區(qū)。滅火器配置設(shè)備值班室、過道走廊干粉、泡沫、二氧化碳滅火器，2只/50平米空調(diào)機(jī)房、水泵房、泳池泵房干粉、泡沫、二氧化碳滅火器，1只/25平米配電房、帶電設(shè)備干粉、鹵代烷、二氧化碳滅火器，1只/20平米儲(chǔ)油間、易燃物品砂、干粉、鹵代烷、二氧化碳滅火器，2只/5平米（四）主要設(shè)備完好率統(tǒng)計(jì)方法項(xiàng)目內(nèi)容和要求主要設(shè)備指設(shè)備房內(nèi)安裝的設(shè)備及末端連帶附屬設(shè)施。主要設(shè)備完好率計(jì)算方式主要設(shè)備完好率 = 主要設(shè)備中完好的計(jì)算點(diǎn)總數(shù)247。主要設(shè)備計(jì)算點(diǎn)總數(shù) 100%。完好標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備的功能和參數(shù)能達(dá)到產(chǎn)品說明書中的技術(shù)性能指標(biāo)或國家相關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)視為完好。檢查要求每年年底，由物業(yè)管理服務(wù)中心工程負(fù)責(zé)人組織相關(guān)人員對公用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行一次檢查，檢查結(jié)果按公式進(jìn)行統(tǒng)計(jì)計(jì)算，并于12月15日之前，將《公用設(shè)施設(shè)備完好率統(tǒng)計(jì)表》報(bào)職能業(yè)務(wù)主管部門，職能業(yè)務(wù)主管部門按10%抽樣核查，并統(tǒng)計(jì)全公司公用設(shè)施設(shè)備完好率。主要設(shè)備計(jì)算點(diǎn)供配電系統(tǒng)高壓配電柜、低壓配電柜、變壓器、直流操作電源、備用發(fā)電機(jī)組、主要?jiǎng)恿﹂_關(guān)柜或動(dòng)力分配柜。中央空調(diào)系統(tǒng)冷凍泵、冷卻泵及控制柜；冷卻塔及控制柜；冷水機(jī)組及控制柜；末端空調(diào)風(fēng)柜和控制箱。給排水系統(tǒng)供水泵及控制箱；排水泵及控制箱。泳池、水景系統(tǒng)單臺(tái)水泵及控制箱；單臺(tái)過濾附屬裝置（砂缸）。消防系統(tǒng)消火栓泵及控制柜；噴淋泵及控制柜；消防送風(fēng)系統(tǒng)設(shè)備及控制柜；消防排煙系統(tǒng)設(shè)備及控制柜；消防控制主機(jī)以整體臺(tái)套為計(jì)算點(diǎn)（允許故障點(diǎn)或隔離點(diǎn)不得超過總數(shù)的3％，不得隔離單元回路）；消防廣播、電話主機(jī)系統(tǒng)回路單元；消防聯(lián)動(dòng)柜整體控制回路；分割系統(tǒng)各防火卷簾門及控制箱；氣體滅火系統(tǒng)設(shè)備及報(bào)警主機(jī)。樓宇智能化系統(tǒng)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)以實(shí)際安裝的攝像機(jī)數(shù)量為單元設(shè)備；BA系統(tǒng)以一個(gè)系統(tǒng)為單元設(shè)備；門禁對講系統(tǒng)以終端門口機(jī)為單元設(shè)備；車場道閘控制系統(tǒng)設(shè)備以每臺(tái)進(jìn)、出口讀卡機(jī)及閘機(jī)為計(jì)算點(diǎn)；周界紅外報(bào)警系統(tǒng)以設(shè)備的防區(qū)為計(jì)算點(diǎn)；背景音樂系統(tǒng)以整臺(tái)設(shè)備為計(jì)算點(diǎn)；巡更系統(tǒng)以整臺(tái)設(shè)備為計(jì)算點(diǎn)。電梯以整體每臺(tái)(套)設(shè)備（包括控制箱）為計(jì)算點(diǎn)。（五）設(shè)施管理規(guī)定項(xiàng)目內(nèi)容和要求強(qiáng)、弱電井、管道井墻面刷白，地面找平；管道井有排水地漏，每三層樓設(shè)置清潔取水口；強(qiáng)、弱電井樓層之間有防火棉阻隔。房屋本體、建筑小品外墻面保持外觀完好、整潔、無裂縫，建材貼面的，無脫落；玻璃幕墻，清潔明亮、無破損；涂料外墻，無脫落、無污漬、無亂張貼、亂涂畫和亂懸掛現(xiàn)象；桌椅、垃圾桶（箱）、雕塑、信報(bào)箱、宣傳欄、兒童游樂設(shè)施、健身器材等公共配套設(shè)施須保持完好，無污跡、無松動(dòng)、無脫漆；門窗、扶手、欄桿無松動(dòng)，開關(guān)靈活，玻璃完好；樓層地面、地磚平整、無裂縫、無起殼、無破損；天臺(tái)隔熱層完好、無滲漏，通風(fēng)口無堵塞，防護(hù)罩完好，屋面排水通暢，無堵塞?；S池、污水井池、井口蓋板應(yīng)蓋好，并保持蓋板完好，禁止隨意開啟池蓋。水池、水箱結(jié)構(gòu)完整，加蓋、加鎖、出水口干凈，并申辦二次供水衛(wèi)生合格證；水池、水箱出入口應(yīng)加蓋并上鎖管理，透氣管口、溢流管口須加裝防護(hù)網(wǎng)或罩；定期檢查水池、水箱的狀況，防止溢漏、滲漏，并在《水泵房運(yùn)行記錄》上做好記錄。（六）房屋（鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)）完損等級評定項(xiàng)目內(nèi)容和要求房屋完好率指完好房屋的建筑面積與基本完好房屋建筑面積之和，占總的房屋建筑面積的百分比。房屋完好率計(jì)算方式計(jì)算房屋完損等級，一律以建筑面積（M2）為計(jì)算單位，評定時(shí)以幢為評定單位；房屋完好率=（完好房建筑面積+基本完好房建筑面積）247?？偟姆课萁ㄖ娣e100%；房屋完損等級評定每三年一次，由職能業(yè)務(wù)主管部門組織落實(shí)，評定結(jié)果在《房屋結(jié)構(gòu)完損評定表》、《房屋裝修完損評定表》、《房屋設(shè)備完損評定表》和《房屋完損等級匯總表》中予以記錄。房屋完損標(biāo)準(zhǔn)劃分房屋完損標(biāo)準(zhǔn)是根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三個(gè)部分的完好或損壞程度來劃分的；房屋完損標(biāo)準(zhǔn)共分為完好、基本完好、一般損壞和嚴(yán)重?fù)p壞四個(gè)標(biāo)準(zhǔn)；房屋的結(jié)構(gòu)組成部分分為：基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、承重墻、屋面和樓地面；裝修組成部分分為：門窗、外抹灰、內(nèi)抹灰、頂棚和細(xì)木裝修；設(shè)備組成部分分為：水衛(wèi)、電照、暖氣及特種設(shè)備（如消防栓、避雷針裝置、電梯等）。房屋完損等級分類根據(jù)各類房屋的結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備等組成部分的完好、損壞程度，房屋完損等級分為完好房、基本完好房、一般損壞房、嚴(yán)重?fù)p壞房、危險(xiǎn)房五類。 完損 標(biāo)準(zhǔn)完好房結(jié)構(gòu)部分：地基基礎(chǔ)：有足夠承載能力，無超過允許范圍的不均勻沉降；承重構(gòu)件：梁、柱、墻、板、屋架平直牢固，無傾斜變形、裂縫、松動(dòng)、腐朽、蛀蝕；非承重墻：預(yù)制墻板節(jié)點(diǎn)安裝牢固，拼縫處不滲漏；磚墻平直完好，無風(fēng)化破損；屋面：不滲漏，基層平整完好，積塵甚少，排水暢通。樓地面：整體面層平整完好，無空鼓、裂縫、起砂；磚、混凝土塊料面層平整，無碎裂；裝修部分：門窗：完整、無損，開關(guān)靈活，玻璃、五金齊全，紗窗完整，油漆完好；外抹灰：完整、牢固，無空鼓、剝落、破損和裂縫，勾縫砂漿密實(shí)； 內(nèi)抹灰：完整、牢固，無破損、空鼓和裂縫；頂棚：完整、牢固，無破損、變形、腐朽和下垂脫落，油漆完好；細(xì)木裝修：完整、牢固，油漆完好。設(shè)備部分：水衛(wèi)：上、下水管道暢通，各種衛(wèi)生器具完好，零件齊全無損；電照：電器設(shè)備、線路、各種照明裝置完好牢固，絕緣良好；暖氣：設(shè)備、管道、煙道暢通、完好，無堵、冒、漏，使用正常；特種設(shè)備：現(xiàn)狀良好，使用正常?；就旰梅拷Y(jié)構(gòu)部分：地基基礎(chǔ)：有承載能力，稍有超過允許范圍的不均勻沉降，但已穩(wěn)定；承重構(gòu)件：216。 鋼筋混凝土個(gè)別構(gòu)件有輕微變形、細(xì)小裂縫，混凝土有輕度剝落、露筋； 216。 鋼屋架平直不變形，各節(jié)點(diǎn)焊接完好，表面稍有銹蝕，鋼筋混凝土屋架無混凝土剝落，節(jié)點(diǎn)牢固完好，鋼桿件表面稍有銹蝕，木屋架的各部件，節(jié)點(diǎn)連接基本完好，稍有隙縫，鐵件齊全，有少量生銹；216。 承重磚墻（柱）、砌塊有少量細(xì)裂縫。非承重墻： 216。 預(yù)制墻板稍有裂縫、滲水、嵌縫不密實(shí)，間隔墻面層稍有破損；216。 外磚墻面稍有風(fēng)化，磚墻體輕度裂縫，勒腳有侵蝕；216。 石墻稍有裂縫、弓凸。屋面：平屋面隔熱層、保溫層稍有損壞，卷材防水層稍有空鼓、翹邊和封口不嚴(yán)，剛性防水層稍有龜裂，塊體防水層稍有脫殼；樓地面：整體面層稍有裂縫、空鼓、起砂；裝修部分：門窗：少量變形、開關(guān)不靈，玻璃、五金、紗窗少量殘缺，油漆失光；外抹灰：稍有空鼓、裂縫、風(fēng)化、剝落，勾縫砂漿水量酥松脫落；內(nèi)抹灰：稍有空鼓、裂縫、剝落；頂棚：無明顯變形、下垂，抹灰層稍有裂縫，面層稍有脫釘、翹角、松動(dòng)，壓條有脫落；細(xì)木裝修：稍有松動(dòng)、殘缺，油漆基本完好。設(shè)備部分：水衛(wèi)：上、下水管道基本暢通，衛(wèi)生器具基本完好，個(gè)別零件殘缺損壞；電照：電氣設(shè)備、線路、照明裝置基本完好，個(gè)別零件損壞；暖氣：設(shè)備、管道、煙道基本暢通，稍有銹蝕，個(gè)別零件損壞，基本能正常使用；特種設(shè)備：現(xiàn)狀基本良好，能正常使用。 完損 標(biāo)準(zhǔn)一般損害房結(jié)構(gòu)部分：地基基礎(chǔ)：地基承重力不足，基礎(chǔ)局部強(qiáng)度不足，有超過允許范圍的不均勻沉降，對上部結(jié)構(gòu)有變形、裂縫等影響；承重結(jié)構(gòu)： 216。 鋼筋砼的梁、柱、墻、板等局部變形、裂縫、裂縫值稍超過設(shè)計(jì)規(guī)范的規(guī)定，砼剝落面積占全面積的10％以內(nèi)，有露筋銹蝕。鋼筋砼球（孤）形屋面有剝落露筋，鋼筋有銹蝕；216。 承重磚墻（柱）、砌塊等有部分裂縫、傾斜、弓凸、風(fēng)化、腐蝕和灰縫勾縫酥松剝落損壞。非承重墻： 216。 鋼筋砼墻板的邊、角有裂縫，有滲漏，間隔墻面層部損壞；216。 磚墻（砌磚）有裂縫、弓凸、傾斜、風(fēng)化、腐蝕、灰縫勾縫有剝落酥松，勒腳有部分侵蝕剝落。屋面：216。 局部漏雨，積塵較多，水泥砂漿基層局部裂縫，空鼓；屋面高低不平，排水不暢通，設(shè)施銹蝕、斷裂；216。 屋面的隔熱層、保溫層、有較多損壞；剛性水層面層部分有裂縫、起殼；塊體防水層部分有松動(dòng)、裂縫、風(fēng)化；卷材防水層部分有氣泡、老化、空鼓、翹邊和封口脫開；冷膏、油膏等防水層部分有龜裂、起縐、封口脫開。樓地面216。 整體水泥面層部分有裂縫、空鼓、剝落、嚴(yán)重起砂；216。 木地板部分有磨損、蛀蝕、翹裂、松動(dòng)和稀縫，局部變形，有顫動(dòng)；216。 塊料面層磨損、部分破損、裂縫、脫落、高低不平。裝修部分：門窗：有部分翹裂，榫頭松動(dòng)，木質(zhì)腐朽，開關(guān)不靈；鋁合金、鋼制門窗變形、銹蝕；玻璃、五金、紗窗部分殘缺，油漆老化起皮剝落；外墻馬賽克、瓷片、大理石、外抹灰層：部分有空鼓、裂縫、風(fēng)化、剝落，勾縫砂漿部分酥松脫落，嵌縫條部分脫落；內(nèi)墻瓷片、大理石、內(nèi)抹灰：部分有空鼓、裂縫、剝落；頂棚：灰板條、各種裝飾板、隔間板、鈣塑板、木板、鋁合金板等頂棚吊筋有明顯變形下垂，抹灰局部有裂縫，面層局部有脫釘、翹角、松動(dòng)，部分壓條脫落，油漆老化；細(xì)木裝修，護(hù)墻板、窗簾盒、貼臉板、掛鏡線、木扶手及木欄桿等部分腐朽、蛀蝕、破裂、松動(dòng)，油漆老化；設(shè)備部分：水衛(wèi)：上下水管道不夠暢通，管道內(nèi)有較多積垢、銹蝕，個(gè)別滴漏；衛(wèi)生器具零部件損壞、殘缺；電照：電器設(shè)備陳舊、電線部分老化，絕緣性能較差，少量照明裝置有損壞、殘缺；空調(diào)：部分設(shè)備、管道銹蝕嚴(yán)重，零部件損壞，有滴、跑現(xiàn)象，供風(fēng)不正常；特種設(shè)備：如電梯、避雷裝置、對講、電視監(jiān)控、防盜設(shè)施、發(fā)電機(jī)、水泵、室內(nèi)消防等設(shè)備設(shè)施，部分損壞、殘缺、失效，不能正常使用。嚴(yán)重?fù)p壞房結(jié)構(gòu)部分： 地基基礎(chǔ)：地基承載力不足，有較明顯滑動(dòng)；基礎(chǔ)強(qiáng)度不足，不明顯的不均勻沉降或有壓碎、