【正文】 ）給排水系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)流程給水泵維護(hù)保養(yǎng)維保等級(jí)內(nèi)容和要求一級(jí)維護(hù)保養(yǎng)檢查泵體，確保外觀整潔、油漆完好、標(biāo)識(shí)清楚，泵體無(wú)堵塞現(xiàn)象； 檢查電機(jī)，確保接地良好，螺栓、螺母無(wú)銹蝕，電纜接頭牢固可靠、無(wú)過(guò)熱；檢查潤(rùn)滑油油量和油質(zhì)，確保油量充足，油質(zhì)合格；清理泵體軸承室外部雜物，疏通排水口、排氣閥、水杯，確保干凈、整潔，無(wú)堵塞；檢查水泵動(dòng)力配電柜，確保各電器無(wú)過(guò)熱、受潮、發(fā)霉及損壞等情況；檢查水泵盤(pán)根松緊度，確保緊固、無(wú)滲水等情況；檢查泵進(jìn)出口管道，確保無(wú)銹蝕；檢查水泵出口軟連接和金屬軟連接，確保緊固、安裝可靠；檢查進(jìn)出口閥門(mén)，確保開(kāi)關(guān)靈活，止回閥及過(guò)濾閥完好，消音止回閥動(dòng)作時(shí)無(wú)震動(dòng)及噪音；檢查電機(jī)連軸器，確保連接螺栓無(wú)松動(dòng)，減震膠皮無(wú)損壞；1用500V兆歐表?yè)u測(cè)電動(dòng)機(jī)各相間及相與地之間的絕緣電阻值，確保大于 ；1將檢測(cè)結(jié)果在《水泵保養(yǎng)記錄》做好記錄。變頻控制柜維護(hù)保養(yǎng)維保等級(jí)內(nèi)容和要求一級(jí)維護(hù)保養(yǎng)清潔柜體內(nèi)設(shè)備表面，確保無(wú)灰塵、無(wú)污漬；檢查主線路，確保無(wú)松動(dòng)和變色；檢查指示燈，確保完好；檢測(cè)控制柜內(nèi)溫度，確保不超過(guò)40攝氏度；檢查各接觸器動(dòng)、靜觸頭，確保無(wú)損壞；檢查二次回路接線，確保連接可靠；檢查空氣開(kāi)關(guān)，確保動(dòng)作正常；檢查變頻器、觸摸屏等操作控制器，確保設(shè)定值在規(guī)定范圍內(nèi)；將檢測(cè)結(jié)果在《變頻控制柜保養(yǎng)記錄》做好記錄。污水泵維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目?jī)?nèi)容和要求污水泵檢查控制箱，確保外觀清潔，指示燈顯示正常，轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)處于自動(dòng)位置；清理集水坑，確?？觾?nèi)無(wú)淤泥，防渣網(wǎng)無(wú)破損、堵塞；檢查污水泵中的彈性密封膠圈，確保無(wú)老化、破損等情況； 檢查浮球閥控制，確保動(dòng)作靈活，高度合適；檢查排污水泵各連接管道和止回閥，確保管道無(wú)滲漏，止回閥動(dòng)作可靠；檢查配電箱，確保電纜接線連接可靠，各電器和接觸器觸點(diǎn)無(wú)過(guò)熱、受潮、發(fā)霉和損壞等情況；測(cè)量電源三相電壓，確保在電機(jī)額定電壓的177。（五）消防設(shè)備運(yùn)行操作工作流程防火卷簾門(mén)操作項(xiàng)目?jī)?nèi)容和要求消防中心操作控制啟動(dòng)卷簾門(mén)控制按鈕－卷簾門(mén)開(kāi)始迫降－卷簾門(mén)降到下限位置后自動(dòng)停止；上升操作須現(xiàn)場(chǎng)復(fù)位；發(fā)生異常情況后立即報(bào)工程人員維修。發(fā)生火警情況的聯(lián)動(dòng)控制煙感和溫感感應(yīng)到火警信號(hào)－卷簾門(mén)開(kāi)始迫降－卷簾門(mén)降到下限位后自動(dòng)停止；上升操作須現(xiàn)場(chǎng)復(fù)位；發(fā)生異常情況后立即報(bào)工程人員維修。日常維保監(jiān)管要求維保單位根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)中心設(shè)備設(shè)施現(xiàn)狀制訂月度、季度維保計(jì)劃和工作改進(jìn)計(jì)劃；物業(yè)管理服務(wù)中心按照計(jì)劃監(jiān)督維保單位實(shí)施維保工作，當(dāng)計(jì)劃需要變更時(shí)，維保單位須提前書(shū)面向物業(yè)管理服務(wù)中心、職能業(yè)務(wù)主管部門(mén)提出計(jì)劃變更申請(qǐng)，經(jīng)審批同意后方可實(shí)施；維保責(zé)任人進(jìn)行維保工作時(shí)須按規(guī)定要求著裝、配帶工牌，言行舉止符合公司規(guī)范要求；維保責(zé)任人在實(shí)施現(xiàn)場(chǎng)維保作業(yè)前，須提前與物業(yè)管理服務(wù)中心維保監(jiān)管人進(jìn)行溝通，將本次維保作業(yè)內(nèi)容及需配合或注意事項(xiàng)進(jìn)行說(shuō)明；維保監(jiān)管人對(duì)維保責(zé)任人現(xiàn)場(chǎng)維保工作進(jìn)行跟進(jìn)，包括維保過(guò)程、到達(dá)和離開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)時(shí)間；維保作業(yè)完成后，物業(yè)管理服務(wù)中心維保監(jiān)管人須對(duì)本次維保內(nèi)容進(jìn)行檢測(cè)，符合要求后簽字確認(rèn)；如需更換設(shè)備設(shè)施零部件，職能業(yè)務(wù)主管部門(mén)和物業(yè)管理服務(wù)中心的維保監(jiān)管人須現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)零部件損壞情況，并控制零部件更換的過(guò)程，確認(rèn)所更換零部件為原廠部件或與原廠部件質(zhì)量相當(dāng)?shù)牟考划?dāng)月維保工作結(jié)束后，維保監(jiān)管人須將本月相關(guān)維保記錄進(jìn)行存檔，并按要求及時(shí)報(bào)備政府相關(guān)行政主管部門(mén)，職能部門(mén)維保監(jiān)管人須不定期抽查維保記錄；維保監(jiān)管人須對(duì)風(fēng)險(xiǎn)排查問(wèn)題點(diǎn)和職能部門(mén)檢查問(wèn)題點(diǎn)限定整改日期，要求維保單位按要求進(jìn)行整改，并進(jìn)行整改效果驗(yàn)證；由于設(shè)備設(shè)施維保不到位引發(fā)的質(zhì)量事故，維保單位須向物業(yè)管理服務(wù)中心出具事件報(bào)告和整改措施，維保監(jiān)管人負(fù)責(zé)進(jìn)行整改效果驗(yàn)證。維保質(zhì)量檢查職能業(yè)務(wù)主管部門(mén)每季度組織一次對(duì)各物業(yè)管理服務(wù)中心消防和電梯系統(tǒng)的檢查；物業(yè)管理服務(wù)中心每月組織一次對(duì)項(xiàng)目消防和電梯系統(tǒng)的檢查；消防系統(tǒng)檢查內(nèi)容包括設(shè)備報(bào)警和設(shè)備聯(lián)動(dòng)兩部分，報(bào)警設(shè)備抽查比例為總設(shè)備數(shù)的10%，將抽查結(jié)果在《消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)測(cè)試記錄表》做好記錄；電梯系統(tǒng)檢查內(nèi)容包括：機(jī)房、井道、底坑、轎廂和層門(mén)等，檢查覆蓋管理服務(wù)區(qū)域內(nèi)所有電梯。（七）電梯運(yùn)行管理項(xiàng)目?jī)?nèi)容和要求總體要求維修保養(yǎng)合同完備，電梯安全檢驗(yàn)合格證在有效期內(nèi)；電梯設(shè)備監(jiān)管人熟悉電梯合同條款，非維修保養(yǎng)人員禁止擅自進(jìn)入電梯井道；電梯轎廂內(nèi)各種設(shè)施完好，電梯運(yùn)行舒適穩(wěn)定，無(wú)異響，開(kāi)關(guān)門(mén)靈活、平層準(zhǔn)確、轎廂通風(fēng)、照明完好；頂部照明罩內(nèi)干凈無(wú)雜物，轎廂內(nèi)壁衛(wèi)生清潔明亮，無(wú)手印、污跡、各類(lèi)標(biāo)識(shí)齊全； 維保單位按計(jì)劃實(shí)施維修保養(yǎng)，維保記錄完整；禁止非持證人員進(jìn)行盤(pán)車(chē)、開(kāi)層門(mén)、進(jìn)入井道和底坑等違規(guī)操作。電梯使用對(duì)電梯運(yùn)送材料和垃圾的監(jiān)管，確保無(wú)重載、垃圾散落、刮損轎廂等情況；對(duì)電梯運(yùn)行的監(jiān)管，確保無(wú)人為卡住層門(mén)、破壞轎廂設(shè)施及在轎廂內(nèi)蹦跳等違規(guī)行為；3對(duì)電梯轎廂裝飾的監(jiān)管，確保不影響轎廂照明、通風(fēng)，未使用過(guò)重的裝飾材料，不得阻礙電梯轎廂安全窗應(yīng)急使用。一級(jí)維護(hù)保養(yǎng)按照設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)周期實(shí)施，除日常維護(hù)保養(yǎng)的內(nèi)容外，還包含如下內(nèi)容：檢查風(fēng)柜風(fēng)輪，確保轉(zhuǎn)動(dòng)平穩(wěn)、無(wú)雜音、潤(rùn)滑油脂充足；檢查保養(yǎng)電氣控制柜內(nèi)電氣線路和元器件，確保線路連接可靠，元器件動(dòng)作正常；停機(jī)檢查冷卻塔風(fēng)扇傳動(dòng)，確保皮帶松緊度適宜，無(wú)損壞；若使用齒輪箱傳動(dòng)，須檢查齒輪箱中的油位，確保油位達(dá)到指線以上；檢查電動(dòng)機(jī)，確保運(yùn)轉(zhuǎn)平穩(wěn)、無(wú)雜音，三相電流值相差不大于10%；將檢測(cè)結(jié)果在《中央空調(diào)末端裝置保養(yǎng)記錄》、《冷卻塔保養(yǎng)記錄》做好記錄。（十）家政維修工作流程上門(mén)服務(wù)前整理個(gè)人儀容整理維修工具敲門(mén)穿戴鞋套自我介紹排除故障并向客戶講解使用方法客戶驗(yàn)收試用客戶確認(rèn)簽字向客戶道別（十一）公共建筑設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)操作指引公共建筑設(shè)施維修保養(yǎng)周期項(xiàng) 目維保周期維護(hù)保養(yǎng)檢驗(yàn)管理標(biāo)準(zhǔn)外墻立面玻璃幕墻年每年進(jìn)行一次全面清洗、檢查外觀完好，無(wú)脫膠，無(wú)破裂 ，干凈明亮，安裝牢固。天臺(tái)設(shè)施屋頂女兒墻半年日常報(bào)修與半年度檢修相結(jié)合墻面無(wú)裂縫、灰縫飽滿、不傾斜屋頂隔熱層防水層牢固平整，無(wú)滲漏屋頂泄水溝通暢無(wú)堵塞屋頂水箱每半年清洗、除銹、油漆一次箱體設(shè)施無(wú)滲漏，爬梯無(wú)銹蝕，水箱蓋完好屋頂排氣管、煙道加固頂端網(wǎng)罩網(wǎng)罩牢固，無(wú)脫落，轉(zhuǎn)動(dòng)靈活樓層地面樓層地面年日常報(bào)修與年度檢修相結(jié)合平整，無(wú)破裂，無(wú)松動(dòng)踢腳線接縫應(yīng)緊密、平整、無(wú)脫落踏步平整，無(wú)裂縫臺(tái)階平整完好，無(wú)起殼排水設(shè)施雨水總管半年清理、疏通、補(bǔ)漏無(wú)堵塞，無(wú)滲漏無(wú)堵塞，無(wú)滲漏無(wú)堵塞，無(wú)滲漏污水總管出墻橫管每半年疏通一次，補(bǔ)漏給水總管檢查滲漏雨水井及蓋、污水井及蓋井蓋每年除銹油漆一次及清理污泥一次暢通，井蓋無(wú)破損，不松動(dòng)化糞池根據(jù)情況外委清理無(wú)堵塞，無(wú)溢滿交通設(shè)施人行道年及時(shí)修補(bǔ)路面完好，無(wú)損壞，標(biāo)識(shí)完整車(chē)行道路牙石修補(bǔ)破損路面平整，無(wú)開(kāi)裂停車(chē)位修補(bǔ)破損,補(bǔ)刷車(chē)位線車(chē)位線及標(biāo)識(shí)清晰門(mén)窗扶手欄桿樓梯扶手年無(wú)脫落，無(wú)裂縫，無(wú)損壞，油漆完好窗校正窗框，每年對(duì)配件上油一次，更換損壞玻璃無(wú)松動(dòng)、翹曲，鉸鏈開(kāi)關(guān)靈活，玻璃完好防火門(mén)破損部件及時(shí)更換、鉸鏈每年上油一次門(mén)鉸鏈開(kāi)關(guān)靈活，防火門(mén)無(wú)生銹、掉漆 ，閉門(mén)器完好出入口大門(mén)日常報(bào)修與年度檢修相結(jié)合門(mén)牌齊全，開(kāi)關(guān)靈活大堂門(mén)玻璃、門(mén)扇、合頁(yè)完好，地彈簧、閉門(mén)器完好，鎖具可靠照明設(shè)施市政景觀燈半年日常報(bào)修與年度檢修相結(jié)合安裝牢固，完好率98%公共室內(nèi)、樓道燈室外泛光燈路燈滅蚊燈避雷系統(tǒng)避雷針每年檢查避雷針有無(wú)銹蝕、松脫現(xiàn)象、是否有彎曲；檢查避雷針與避雷帶焊結(jié)是否牢固，有無(wú)脫焊現(xiàn)象；對(duì)避雷針除銹、涂刷一層保護(hù)漆。安裝牢固、焊接可靠、無(wú)銹蝕；支撐柱沿建筑物墻體或女兒墻面均勻分布，間距一致引下線檢查是否牢固，有無(wú)松脫、銹蝕現(xiàn)象；檢查隱蔽部位是否有裸露現(xiàn)象。 安裝牢固、焊接可靠、無(wú)銹蝕；不得影響維修或通行；接地電阻小于4Ω。保證天面及平臺(tái)無(wú)大面積積水；2．保證各雨水溝、井無(wú)溢流現(xiàn)象。1．保證排水暢通；2．污水井、化糞池?zé)o溢流現(xiàn)象。一般裂縫：沿裂縫將兩側(cè)基層鑿成內(nèi)八字口，直至不見(jiàn)原裂縫，將縫槽清理干凈；用水將縫槽基層表面濕潤(rùn)后，涂刷水泥結(jié)合層；將半干濕狀的膨脹水泥完全填入裂縫內(nèi)進(jìn)行抹平壓光，然后清除表面多余的補(bǔ)縫水泥；補(bǔ)縫水泥干燥后，在修補(bǔ)面處刮膩?zhàn)?，涂刷涂料；修補(bǔ)后須養(yǎng)護(hù)六天左右，期間做好防護(hù)。大的孔洞先剔鑿墻面孔洞周?chē)炙傻幕鶎樱謇砀蓛?，用與基層相同質(zhì)地的材料進(jìn)行嵌填； 用水泥釘將超過(guò)孔洞大小的鋼絲網(wǎng)片固定在孔洞周?chē)鶎由?；用水濕?rùn)基層，抹灰打底，待凝固后再抹第二道面層；待修補(bǔ)的部分凝固干燥后，刮膩?zhàn)哟虻?，膩?zhàn)痈珊笥蒙凹埓蚰?，分別噴刷二道表面涂料；修補(bǔ)后須養(yǎng)護(hù)六天左右，期間做好防護(hù)。更換外墻面、地面馬賽克清除破損、脫落的馬賽克及其結(jié)合層，用水濕潤(rùn)后涂抹水泥結(jié)合層；按損壞大小將馬賽克裁剪后壓貼平整，與原墻、地面平直，劃去多余泥漿； 粘貼約4小時(shí)后，將馬賽克表面紙浸透揭去，并將表面清潔干凈。人行道和車(chē)道 將表面松散或破碎的砼鑿掉，深度約1英寸，底面鑿毛，砼邊緣掏鑿成凹齒形，并清理干凈；將修補(bǔ)表面浸濕，在表面涂一層較厚的硅酸鹽水泥漿，用砼拌和物進(jìn)行填充，并搗實(shí)抹平，保持道路平整；修補(bǔ)后須養(yǎng)護(hù)六天，期間做好防護(hù)。抹灰層抹灰層裂縫將裂縫鑿成內(nèi)寬外窄的鍵槽，將裂縫內(nèi)清理干凈；用水將裂縫浸濕，將灰膏填入裂縫內(nèi)并擠密，待灰膏干后抹平；須保持濕潤(rùn)，養(yǎng)護(hù)三天，期間做好防護(hù)。外墻滲水外裝修的分格縫未做二次處理而引起滲水的，須用水泥砂漿重新嵌補(bǔ)密實(shí)，勾成斜縫； 窗臺(tái)處滲水，須將窗臺(tái)拆除重新砌粉，向外留有汲水坡度，窗樘底的外側(cè)應(yīng)留有1cm左右圓凹縫，并用水泥砂漿填實(shí)；在外墻滲水部位先用一層玻璃纖維網(wǎng)格布和4度氯丁建筑防水膠涂貼，再?lài)娡克嗌皾{面層；滲水面積較大時(shí)，可滿涂12度氯丁建筑防水膠；墻、板接縫處滲水，先開(kāi)鑿、清理板縫，加熱板縫和膠泥條，邊嵌邊加熱，最后在膠泥條外用水泥砂漿勾縫和封閉；室內(nèi)修補(bǔ)，將滲水部位的內(nèi)粉刷層鏟除，表面清理干凈，用氯丁膠和水砂漿嵌縫，然后用水泥砂漿粉刷基層， 在基層上涂刷23度氯丁膠，在最后一度膠未干時(shí)用水泥砂漿抹平，再粉刷面層。層面修漏屋面分倉(cāng)縫漏水，可在漏水處填三層干油氈，用聚氯脂嵌縫進(jìn)行處理；出屋面管道處漏水，先將管道四周清洗干凈，再用塑料油膏或氯丁橡膠、聚氨脂、PVC膠泥等密封材料嵌縫；沿溝處漏水，可用密封材料在滴水處嵌縫，沿溝底部用兩布四油氯丁橡膠防水層進(jìn)行修漏，也可用滿涂膠泥或油膏的方法來(lái)修漏。換鎖拆下門(mén)鎖檢查，如不能修理，則更換新鎖；安裝新鎖后，確保鎖蓋與鎖孔配合緊密，鎖芯轉(zhuǎn)動(dòng)靈活。 如果是速斷動(dòng)作，將跳閘開(kāi)關(guān)復(fù)位；216。 如果是接地故障，檢查高壓電纜和變壓器高壓接線端子，如有放電痕跡和異味，則表明有接地故障；將故障情況及時(shí)上報(bào)，由工程維修部負(fù)責(zé)人組織維修，并分析故障起因，做好糾正預(yù)防。50cm范圍時(shí)，維修人員可以在該平層的廳門(mén)外使用專(zhuān)用的機(jī)械鑰匙打開(kāi)廳門(mén)，并用手拉開(kāi)轎廂門(mén)，然后協(xié)助乘客安全撤離轎廂，將門(mén)關(guān)閉；當(dāng)轎廂停于遠(yuǎn)離層門(mén)位置時(shí)，須用機(jī)械方法移動(dòng)轎廂后救人。 轎廂門(mén)應(yīng)保持關(guān)閉，利用電梯內(nèi)對(duì)講電話，通知乘客轎廂將會(huì)移動(dòng)，提示乘客保持安靜，不要亂動(dòng)； 216。 兩人把持盤(pán)車(chē)裝置，一人控制松閘而另一人轉(zhuǎn)動(dòng)手輪，使轎廂緩慢逐步向正確的方向移動(dòng)到距平層177。 使抱閘恢復(fù)正常，然后在廳門(mén)對(duì)應(yīng)轎廂門(mén)外機(jī)械打開(kāi)轎廂，并協(xié)助乘客撤離轎廂；安撫被困人員，由電梯維保公司專(zhuān)業(yè)人員對(duì)電梯進(jìn)行維修。排水系統(tǒng)故障處理：排水管故障，先將該區(qū)域的供水管網(wǎng)關(guān)閉，用防洪沙袋攔截溢水區(qū)域，防止溢水流入電房和電梯井等，組織疏通排水管并清理現(xiàn)場(chǎng)；雨水管堵塞，先用防洪沙袋攔截，防止溢水流入電房和電梯井等，組織疏通排水管并清理現(xiàn)場(chǎng)。空調(diào)機(jī)房?jī)?nèi)管道漏水：須停止機(jī)組水泵并將電房?jī)?nèi)的機(jī)組系統(tǒng)供電總開(kāi)關(guān)拉斷，用防洪沙袋攔截附近租戶單元門(mén)口，將管道裂口扎住，開(kāi)啟機(jī)房?jī)?nèi)對(duì)應(yīng)管道底的排水口排水，如水位過(guò)高，則增加一臺(tái)潛水泵輔助抽水至另一污水井；1所有故障須及時(shí)上報(bào)，并做好記錄。第 62 頁(yè) 共 62 頁(yè)