【正文】 ）給排水系統(tǒng)維護保養(yǎng)流程給水泵維護保養(yǎng)維保等級內(nèi)容和要求一級維護保養(yǎng)檢查泵體，確保外觀整潔、油漆完好、標(biāo)識清楚，泵體無堵塞現(xiàn)象； 檢查電機，確保接地良好，螺栓、螺母無銹蝕，電纜接頭牢固可靠、無過熱；檢查潤滑油油量和油質(zhì)，確保油量充足，油質(zhì)合格；清理泵體軸承室外部雜物，疏通排水口、排氣閥、水杯，確保干凈、整潔，無堵塞；檢查水泵動力配電柜，確保各電器無過熱、受潮、發(fā)霉及損壞等情況；檢查水泵盤根松緊度，確保緊固、無滲水等情況；檢查泵進出口管道，確保無銹蝕；檢查水泵出口軟連接和金屬軟連接，確保緊固、安裝可靠；檢查進出口閥門，確保開關(guān)靈活，止回閥及過濾閥完好，消音止回閥動作時無震動及噪音；檢查電機連軸器，確保連接螺栓無松動，減震膠皮無損壞；1用500V兆歐表搖測電動機各相間及相與地之間的絕緣電阻值，確保大于 ；1將檢測結(jié)果在《水泵保養(yǎng)記錄》做好記錄。變頻控制柜維護保養(yǎng)維保等級內(nèi)容和要求一級維護保養(yǎng)清潔柜體內(nèi)設(shè)備表面，確保無灰塵、無污漬；檢查主線路，確保無松動和變色；檢查指示燈，確保完好；檢測控制柜內(nèi)溫度，確保不超過40攝氏度；檢查各接觸器動、靜觸頭，確保無損壞；檢查二次回路接線，確保連接可靠；檢查空氣開關(guān)，確保動作正常；檢查變頻器、觸摸屏等操作控制器，確保設(shè)定值在規(guī)定范圍內(nèi)；將檢測結(jié)果在《變頻控制柜保養(yǎng)記錄》做好記錄。污水泵維護保養(yǎng)項目內(nèi)容和要求污水泵檢查控制箱，確保外觀清潔，指示燈顯示正常，轉(zhuǎn)換開關(guān)處于自動位置；清理集水坑，確?？觾?nèi)無淤泥，防渣網(wǎng)無破損、堵塞；檢查污水泵中的彈性密封膠圈，確保無老化、破損等情況； 檢查浮球閥控制，確保動作靈活，高度合適；檢查排污水泵各連接管道和止回閥，確保管道無滲漏，止回閥動作可靠；檢查配電箱，確保電纜接線連接可靠，各電器和接觸器觸點無過熱、受潮、發(fā)霉和損壞等情況；測量電源三相電壓，確保在電機額定電壓的177。（五）消防設(shè)備運行操作工作流程防火卷簾門操作項目內(nèi)容和要求消防中心操作控制啟動卷簾門控制按鈕－卷簾門開始迫降－卷簾門降到下限位置后自動停止；上升操作須現(xiàn)場復(fù)位；發(fā)生異常情況后立即報工程人員維修。發(fā)生火警情況的聯(lián)動控制煙感和溫感感應(yīng)到火警信號－卷簾門開始迫降－卷簾門降到下限位后自動停止；上升操作須現(xiàn)場復(fù)位；發(fā)生異常情況后立即報工程人員維修。日常維保監(jiān)管要求維保單位根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)中心設(shè)備設(shè)施現(xiàn)狀制訂月度、季度維保計劃和工作改進計劃；物業(yè)管理服務(wù)中心按照計劃監(jiān)督維保單位實施維保工作，當(dāng)計劃需要變更時，維保單位須提前書面向物業(yè)管理服務(wù)中心、職能業(yè)務(wù)主管部門提出計劃變更申請，經(jīng)審批同意后方可實施；維保責(zé)任人進行維保工作時須按規(guī)定要求著裝、配帶工牌，言行舉止符合公司規(guī)范要求；維保責(zé)任人在實施現(xiàn)場維保作業(yè)前，須提前與物業(yè)管理服務(wù)中心維保監(jiān)管人進行溝通，將本次維保作業(yè)內(nèi)容及需配合或注意事項進行說明；維保監(jiān)管人對維保責(zé)任人現(xiàn)場維保工作進行跟進，包括維保過程、到達和離開現(xiàn)場時間；維保作業(yè)完成后，物業(yè)管理服務(wù)中心維保監(jiān)管人須對本次維保內(nèi)容進行檢測，符合要求后簽字確認(rèn)；如需更換設(shè)備設(shè)施零部件，職能業(yè)務(wù)主管部門和物業(yè)管理服務(wù)中心的維保監(jiān)管人須現(xiàn)場確認(rèn)零部件損壞情況，并控制零部件更換的過程，確認(rèn)所更換零部件為原廠部件或與原廠部件質(zhì)量相當(dāng)?shù)牟考?；?dāng)月維保工作結(jié)束后，維保監(jiān)管人須將本月相關(guān)維保記錄進行存檔，并按要求及時報備政府相關(guān)行政主管部門，職能部門維保監(jiān)管人須不定期抽查維保記錄；維保監(jiān)管人須對風(fēng)險排查問題點和職能部門檢查問題點限定整改日期，要求維保單位按要求進行整改，并進行整改效果驗證；由于設(shè)備設(shè)施維保不到位引發(fā)的質(zhì)量事故，維保單位須向物業(yè)管理服務(wù)中心出具事件報告和整改措施，維保監(jiān)管人負(fù)責(zé)進行整改效果驗證。維保質(zhì)量檢查職能業(yè)務(wù)主管部門每季度組織一次對各物業(yè)管理服務(wù)中心消防和電梯系統(tǒng)的檢查；物業(yè)管理服務(wù)中心每月組織一次對項目消防和電梯系統(tǒng)的檢查；消防系統(tǒng)檢查內(nèi)容包括設(shè)備報警和設(shè)備聯(lián)動兩部分，報警設(shè)備抽查比例為總設(shè)備數(shù)的10%，將抽查結(jié)果在《消防自動報警系統(tǒng)測試記錄表》做好記錄；電梯系統(tǒng)檢查內(nèi)容包括：機房、井道、底坑、轎廂和層門等，檢查覆蓋管理服務(wù)區(qū)域內(nèi)所有電梯。（七）電梯運行管理項目內(nèi)容和要求總體要求維修保養(yǎng)合同完備，電梯安全檢驗合格證在有效期內(nèi)；電梯設(shè)備監(jiān)管人熟悉電梯合同條款，非維修保養(yǎng)人員禁止擅自進入電梯井道；電梯轎廂內(nèi)各種設(shè)施完好，電梯運行舒適穩(wěn)定，無異響，開關(guān)門靈活、平層準(zhǔn)確、轎廂通風(fēng)、照明完好；頂部照明罩內(nèi)干凈無雜物，轎廂內(nèi)壁衛(wèi)生清潔明亮，無手印、污跡、各類標(biāo)識齊全； 維保單位按計劃實施維修保養(yǎng)，維保記錄完整；禁止非持證人員進行盤車、開層門、進入井道和底坑等違規(guī)操作。電梯使用對電梯運送材料和垃圾的監(jiān)管，確保無重載、垃圾散落、刮損轎廂等情況；對電梯運行的監(jiān)管，確保無人為卡住層門、破壞轎廂設(shè)施及在轎廂內(nèi)蹦跳等違規(guī)行為；3對電梯轎廂裝飾的監(jiān)管，確保不影響轎廂照明、通風(fēng)，未使用過重的裝飾材料，不得阻礙電梯轎廂安全窗應(yīng)急使用。一級維護保養(yǎng)按照設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)周期實施，除日常維護保養(yǎng)的內(nèi)容外，還包含如下內(nèi)容：檢查風(fēng)柜風(fēng)輪，確保轉(zhuǎn)動平穩(wěn)、無雜音、潤滑油脂充足；檢查保養(yǎng)電氣控制柜內(nèi)電氣線路和元器件，確保線路連接可靠，元器件動作正常；停機檢查冷卻塔風(fēng)扇傳動，確保皮帶松緊度適宜，無損壞；若使用齒輪箱傳動，須檢查齒輪箱中的油位，確保油位達到指線以上；檢查電動機，確保運轉(zhuǎn)平穩(wěn)、無雜音，三相電流值相差不大于10%；將檢測結(jié)果在《中央空調(diào)末端裝置保養(yǎng)記錄》、《冷卻塔保養(yǎng)記錄》做好記錄。（十）家政維修工作流程上門服務(wù)前整理個人儀容整理維修工具敲門穿戴鞋套自我介紹排除故障并向客戶講解使用方法客戶驗收試用客戶確認(rèn)簽字向客戶道別（十一）公共建筑設(shè)施維護保養(yǎng)操作指引公共建筑設(shè)施維修保養(yǎng)周期項 目維保周期維護保養(yǎng)檢驗管理標(biāo)準(zhǔn)外墻立面玻璃幕墻年每年進行一次全面清洗、檢查外觀完好，無脫膠，無破裂 ，干凈明亮，安裝牢固。天臺設(shè)施屋頂女兒墻半年日常報修與半年度檢修相結(jié)合墻面無裂縫、灰縫飽滿、不傾斜屋頂隔熱層防水層牢固平整，無滲漏屋頂泄水溝通暢無堵塞屋頂水箱每半年清洗、除銹、油漆一次箱體設(shè)施無滲漏，爬梯無銹蝕，水箱蓋完好屋頂排氣管、煙道加固頂端網(wǎng)罩網(wǎng)罩牢固，無脫落，轉(zhuǎn)動靈活樓層地面樓層地面年日常報修與年度檢修相結(jié)合平整，無破裂，無松動踢腳線接縫應(yīng)緊密、平整、無脫落踏步平整，無裂縫臺階平整完好，無起殼排水設(shè)施雨水總管半年清理、疏通、補漏無堵塞，無滲漏無堵塞，無滲漏無堵塞，無滲漏污水總管出墻橫管每半年疏通一次，補漏給水總管檢查滲漏雨水井及蓋、污水井及蓋井蓋每年除銹油漆一次及清理污泥一次暢通，井蓋無破損，不松動化糞池根據(jù)情況外委清理無堵塞，無溢滿交通設(shè)施人行道年及時修補路面完好，無損壞，標(biāo)識完整車行道路牙石修補破損路面平整，無開裂停車位修補破損,補刷車位線車位線及標(biāo)識清晰門窗扶手欄桿樓梯扶手年無脫落，無裂縫，無損壞，油漆完好窗校正窗框，每年對配件上油一次，更換損壞玻璃無松動、翹曲，鉸鏈開關(guān)靈活，玻璃完好防火門破損部件及時更換、鉸鏈每年上油一次門鉸鏈開關(guān)靈活，防火門無生銹、掉漆 ，閉門器完好出入口大門日常報修與年度檢修相結(jié)合門牌齊全，開關(guān)靈活大堂門玻璃、門扇、合頁完好，地彈簧、閉門器完好，鎖具可靠照明設(shè)施市政景觀燈半年日常報修與年度檢修相結(jié)合安裝牢固，完好率98%公共室內(nèi)、樓道燈室外泛光燈路燈滅蚊燈避雷系統(tǒng)避雷針每年檢查避雷針有無銹蝕、松脫現(xiàn)象、是否有彎曲；檢查避雷針與避雷帶焊結(jié)是否牢固，有無脫焊現(xiàn)象；對避雷針除銹、涂刷一層保護漆。安裝牢固、焊接可靠、無銹蝕；支撐柱沿建筑物墻體或女兒墻面均勻分布，間距一致引下線檢查是否牢固，有無松脫、銹蝕現(xiàn)象；檢查隱蔽部位是否有裸露現(xiàn)象。 安裝牢固、焊接可靠、無銹蝕；不得影響維修或通行；接地電阻小于4Ω。保證天面及平臺無大面積積水；2．保證各雨水溝、井無溢流現(xiàn)象。1．保證排水暢通；2．污水井、化糞池?zé)o溢流現(xiàn)象。一般裂縫：沿裂縫將兩側(cè)基層鑿成內(nèi)八字口，直至不見原裂縫，將縫槽清理干凈；用水將縫槽基層表面濕潤后，涂刷水泥結(jié)合層；將半干濕狀的膨脹水泥完全填入裂縫內(nèi)進行抹平壓光，然后清除表面多余的補縫水泥；補縫水泥干燥后，在修補面處刮膩子，涂刷涂料；修補后須養(yǎng)護六天左右，期間做好防護。大的孔洞先剔鑿墻面孔洞周圍酥松的基層，清理干凈，用與基層相同質(zhì)地的材料進行嵌填； 用水泥釘將超過孔洞大小的鋼絲網(wǎng)片固定在孔洞周圍基層上；用水濕潤基層，抹灰打底，待凝固后再抹第二道面層；待修補的部分凝固干燥后，刮膩子打底，膩子干后用砂紙打磨，分別噴刷二道表面涂料；修補后須養(yǎng)護六天左右，期間做好防護。更換外墻面、地面馬賽克清除破損、脫落的馬賽克及其結(jié)合層，用水濕潤后涂抹水泥結(jié)合層；按損壞大小將馬賽克裁剪后壓貼平整，與原墻、地面平直，劃去多余泥漿； 粘貼約4小時后，將馬賽克表面紙浸透揭去，并將表面清潔干凈。人行道和車道 將表面松散或破碎的砼鑿掉，深度約1英寸，底面鑿毛，砼邊緣掏鑿成凹齒形，并清理干凈；將修補表面浸濕，在表面涂一層較厚的硅酸鹽水泥漿，用砼拌和物進行填充，并搗實抹平，保持道路平整；修補后須養(yǎng)護六天，期間做好防護。抹灰層抹灰層裂縫將裂縫鑿成內(nèi)寬外窄的鍵槽，將裂縫內(nèi)清理干凈；用水將裂縫浸濕，將灰膏填入裂縫內(nèi)并擠密，待灰膏干后抹平；須保持濕潤，養(yǎng)護三天，期間做好防護。外墻滲水外裝修的分格縫未做二次處理而引起滲水的，須用水泥砂漿重新嵌補密實，勾成斜縫； 窗臺處滲水，須將窗臺拆除重新砌粉，向外留有汲水坡度，窗樘底的外側(cè)應(yīng)留有1cm左右圓凹縫，并用水泥砂漿填實；在外墻滲水部位先用一層玻璃纖維網(wǎng)格布和4度氯丁建筑防水膠涂貼，再噴涂水泥砂漿面層；滲水面積較大時，可滿涂12度氯丁建筑防水膠；墻、板接縫處滲水，先開鑿、清理板縫，加熱板縫和膠泥條，邊嵌邊加熱，最后在膠泥條外用水泥砂漿勾縫和封閉；室內(nèi)修補，將滲水部位的內(nèi)粉刷層鏟除，表面清理干凈，用氯丁膠和水砂漿嵌縫，然后用水泥砂漿粉刷基層， 在基層上涂刷23度氯丁膠，在最后一度膠未干時用水泥砂漿抹平，再粉刷面層。層面修漏屋面分倉縫漏水，可在漏水處填三層干油氈，用聚氯脂嵌縫進行處理；出屋面管道處漏水，先將管道四周清洗干凈，再用塑料油膏或氯丁橡膠、聚氨脂、PVC膠泥等密封材料嵌縫；沿溝處漏水，可用密封材料在滴水處嵌縫，沿溝底部用兩布四油氯丁橡膠防水層進行修漏，也可用滿涂膠泥或油膏的方法來修漏。換鎖拆下門鎖檢查，如不能修理，則更換新鎖；安裝新鎖后，確保鎖蓋與鎖孔配合緊密，鎖芯轉(zhuǎn)動靈活。 如果是速斷動作，將跳閘開關(guān)復(fù)位；216。 如果是接地故障，檢查高壓電纜和變壓器高壓接線端子，如有放電痕跡和異味，則表明有接地故障；將故障情況及時上報，由工程維修部負(fù)責(zé)人組織維修，并分析故障起因，做好糾正預(yù)防。50cm范圍時，維修人員可以在該平層的廳門外使用專用的機械鑰匙打開廳門，并用手拉開轎廂門，然后協(xié)助乘客安全撤離轎廂，將門關(guān)閉；當(dāng)轎廂停于遠(yuǎn)離層門位置時，須用機械方法移動轎廂后救人。 轎廂門應(yīng)保持關(guān)閉，利用電梯內(nèi)對講電話，通知乘客轎廂將會移動，提示乘客保持安靜，不要亂動； 216。 兩人把持盤車裝置，一人控制松閘而另一人轉(zhuǎn)動手輪，使轎廂緩慢逐步向正確的方向移動到距平層177。 使抱閘恢復(fù)正常，然后在廳門對應(yīng)轎廂門外機械打開轎廂，并協(xié)助乘客撤離轎廂；安撫被困人員，由電梯維保公司專業(yè)人員對電梯進行維修。排水系統(tǒng)故障處理：排水管故障，先將該區(qū)域的供水管網(wǎng)關(guān)閉，用防洪沙袋攔截溢水區(qū)域，防止溢水流入電房和電梯井等，組織疏通排水管并清理現(xiàn)場；雨水管堵塞，先用防洪沙袋攔截，防止溢水流入電房和電梯井等，組織疏通排水管并清理現(xiàn)場。空調(diào)機房內(nèi)管道漏水：須停止機組水泵并將電房內(nèi)的機組系統(tǒng)供電總開關(guān)拉斷，用防洪沙袋攔截附近租戶單元門口，將管道裂口扎住，開啟機房內(nèi)對應(yīng)管道底的排水口排水，如水位過高，則增加一臺潛水泵輔助抽水至另一污水井；1所有故障須及時上報，并做好記錄。第 62 頁 共 62 頁