【正文】 ㎡和1㎡，這一方面表明濰坊房地產(chǎn)發(fā)展速度要高于全省和全國水平，另一方面表明濰坊住宅市場供給量大，逐漸由賣房市場進入買方市場。第四節(jié)：城市規(guī)劃【要點】178。 濰坊市城市格局合理，職能各異，其中高新區(qū)規(guī)劃發(fā)展成現(xiàn)代化園林式住區(qū)，未來25年內(nèi)將有大批量的樓盤在此地涌現(xiàn)。178。 高新區(qū)經(jīng)濟發(fā)展迅速，區(qū)域內(nèi)配套正在逐漸完善，生活起居的方便將吸引消費者前來入住或投資。一、城市性質(zhì)
濰坊的城市性質(zhì)定位為 “以高新技術產(chǎn)業(yè)為主導，工業(yè)，商貿(mào)，旅游全面發(fā)展的現(xiàn)代化國際風箏城”。具體分為“兩中心、兩基地、一樞紐”三個部分，“兩中心”即世界風箏文化傳播交流中心，半島地區(qū)重要商貿(mào)物流中心；“兩基地”即以海洋化工、動力機械、紡織和高新技術為基礎的現(xiàn)代制造業(yè)基地，高級職業(yè)技術教育為特色的文化教育產(chǎn)業(yè)基地；“一樞紐”即聯(lián)系山東半島城市群的重要交通樞紐。二、城市布局及區(qū)域職能1．濰坊市整體布局濰坊中心城總體布局 ——“一心、一環(huán)、一軸、一廊”。 216。 “一心”，即四月河路、北宮街、北海路=健康街所圍合的城市核心區(qū)，；216。 “一環(huán)”，即長松路、玄武街、濰縣路、寶通街組成的城市快速交通環(huán)；216。 “一軸”，即由北海路為主的交通、發(fā)展軸。216。 “一廊”，即由白浪河、虞河兩側綠化帶及兩河之間休閑綠地構成的生態(tài)綠化廊道。2．濰坊市中心城區(qū)職能各異中心城區(qū)包括長松組團、中心組團、東南組團和出口加工組團共四個組團?！伴L松組團”在發(fā)展無污染環(huán)境都市型工業(yè)基礎的同時，將積極參與推動物流業(yè)成長，提高現(xiàn)有商業(yè)服務項目業(yè)設施水平面?！爸行慕M團”將形成高級工程師商業(yè)區(qū)、金融中心，行政、商務中心，以及高級工程師文化娛樂場所、商務會展中心?！皷|南組團（高新區(qū)）”位于新華路以東，東外環(huán)以西，北外環(huán)以南，該項組團應積極參與接納市級公共建設項目，加快生活服務設施建設水平面，發(fā)展成現(xiàn)代化園林式住區(qū)?！俺隹诩庸そM團”將圍繞出口加工區(qū)建設產(chǎn)業(yè)集群。 三、各區(qū)域規(guī)劃概況1．區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展狀況 表 1：2004年三區(qū)區(qū)生產(chǎn)總值及增長率 表 2：2004年三區(qū)區(qū)社會固定資產(chǎn)投資及增長率從表1可以看出，高新區(qū)的區(qū)域經(jīng)濟實力要遠高于其它兩區(qū)，較之其它兩區(qū)存在更大的消費空間和消費能力；表2則反映了高新區(qū)內(nèi)投資能力及區(qū)外資金投資吸引力也都遠高與其他兩區(qū)，說明高新區(qū)的市場發(fā)展?jié)摿薮螅緟^(qū)域日后的房地產(chǎn)建設將會有大幅度的增加，市場競爭將會日趨激烈。2．區(qū)域內(nèi)城市配套完善程度濰城及奎文區(qū)為濰坊市老城區(qū)，區(qū)內(nèi)城市生活配套完善，能夠滿足生活及工作需要，其中濰城區(qū)為老商業(yè)中心，批發(fā)物流配套發(fā)達；奎文為新商業(yè)中心，寫字樓、酒店、大型購物廣場主要集中在此。以下，重點對高新區(qū)配套設施進行介紹。高新區(qū)：海運：開發(fā)區(qū)周圍200公里范圍內(nèi)有青島、煙臺、 日照等國際客貨港口，可直達世界各地；濰坊市的萬噸級泊位港口即將投入運營。 公路： 濰坊公路以通車里程多、路面等級高聞名全國。濟南至青島、濰坊至萊陽高速公路橫貫開發(fā)區(qū)，并在開發(fā)區(qū)內(nèi)設有互通立交式出入口；東到青島、煙臺，西至濟南分別只需90分鐘、150分鐘和120分鐘。鐵路：東西橫貫山東半島的膠濟鐵路復線距開發(fā)區(qū)五公里，并連通全國各大主要鐵路干線，客貨運輸便捷。 空運： 開發(fā)區(qū)距濟南、青島兩個國際機場和濰坊機場分別為180公里、120公里、10公里。濰坊機場可通達北京、廣州、深圳、廈門、大連、南京等眾多城市。供水： 濰坊境內(nèi)水源充足，山東省最大的峽山水庫常年儲水610億立方米；開發(fā)區(qū)配水廠曰供水 20萬立方米。 供電： 開發(fā)區(qū)電力來自居全國第二位的山東電網(wǎng)。 裝機總容量1450萬千瓦，年發(fā)電量800億千瓦時。區(qū)內(nèi)有兩座110千伏、12．6萬千伏的變電站，電力供應充足。 供熱 ：開發(fā)區(qū)熱力公司實行集中供熱，可滿足用戶生產(chǎn)、生活需求。 通訊 ：濰坊已形成有線、無線現(xiàn)代化立體電信網(wǎng)絡；電話交換機總容量65萬門；開發(fā)區(qū)裝機容量4萬門，信息聯(lián)絡暢通。 廠房：開發(fā)區(qū)內(nèi)建有通用廠房，客商可根據(jù)生產(chǎn)需要租用、購置或自行建造。 商住： 開發(fā)區(qū)已建成各種檔次的住宅、別墅、寫字樓50多萬平方米，可供投資者購置或租用。 支撐服務情況體系: 高新區(qū)建立健全了會計師事務所、律師事務所以及信息咨詢、人才交流、合同仲裁、社會保險、金融服務等投資保障體系；幼兒園、中小學、大學、醫(yī)院等社會服務體系日趨完善；國際五星級標準的富華大酒店和多處國際四星級、三星級標準的酒店、游樂園、夜總會等旅游娛樂設施齊全完備。區(qū)內(nèi)生產(chǎn)、經(jīng)營、生活方便，社會秩序良好。 高新區(qū)作為1992年4月建立的開發(fā)區(qū)，大多數(shù)配套設施尚屬于規(guī)劃建設中，目前的配套情況暫時只能滿足區(qū)內(nèi)居民的基本生活需求，而配套設施的不齊全是現(xiàn)階段高新區(qū)房地產(chǎn)特別是住宅存在的主要銷售抗性問題。第五節(jié)：本章總結通過本章對濰坊市及各區(qū)的經(jīng)濟、居民收入、格局等方面的介紹，我們可以得出以下幾點結論：一、 濰坊市經(jīng)濟發(fā)展迅速，居民消費收入增長較快，消費能力進一步提高，對房地產(chǎn)有著較高的價格承受能力。二、 近兩年來濰坊市固定資產(chǎn)投資增長近1/3，其中房地產(chǎn)投資特別是住宅投資都在以50%以上的速率增長，充分說明濰坊房地產(chǎn)投資市場發(fā)展?jié)摿^大，市民對住宅需求旺盛，現(xiàn)階段正是住宅項目推出的較好時機。三、 濰坊市產(chǎn)業(yè)結構以工業(yè)為主，且工業(yè)仍然以迅猛的速度上升，工業(yè)的快速發(fā)展是城市化進程的重要條件之一，而城市化進程所帶來的新城建設和舊城改造必將推動房地產(chǎn)市場發(fā)展。四、 濰坊市人均居住面積較高，房地產(chǎn)住宅市場已經(jīng)逐漸進入買方市場，競爭日趨激烈。五、 高新區(qū)作為1992年4月建立的開發(fā)區(qū)，大多數(shù)配套設施尚屬于規(guī)劃建設中，而配套設施的不齊全是現(xiàn)階段高新區(qū)房地產(chǎn)特別是住宅存在的主要銷售抗性問題。第三章：濰坊市房地產(chǎn)市場分析本章通過對濰坊近年房地產(chǎn)市場總體運行情況、各區(qū)域房地產(chǎn)具體特征、典型項目分析等，了解濰坊房地產(chǎn)的現(xiàn)狀并預測未來。第一節(jié)：濰坊市房地產(chǎn)市場總體情況【要點】178。 近幾年來，濰坊市房地產(chǎn)市場供應、需求兩旺盛，價格平穩(wěn)上漲。178。 2005年后，市場供略過于求，買方市場逐漸形成，房價上漲速率逐漸減慢，競爭更趨向激烈。一、2001以來濰坊房地產(chǎn)開發(fā)投資及銷售1．截止2005年統(tǒng)計情況截止2005年，％；，％；，％，％。
04年全市共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資43億元，%，%。2．歷年情況2005年濰坊市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資50億元，竣工面積500萬平方米，其中住宅390萬平方米；市區(qū)完成投資27億元，竣工面積275萬平方米，其中住宅214萬平方米，各項指標均增長20%以上。2004年全市完成房地產(chǎn)投資41億元，施工面積520平方米，竣工面積390平方米，其中住宅開發(fā)完成投資31億元，施工面積416萬平方米，竣工面積240平方米。濰坊市房地產(chǎn)竣工面積、銷售面積統(tǒng)計表如下： 年份200120022003商品房竣工面積(萬m2)全市商品房銷售面積(萬m2)二、1998—2005年商品房價格情況從1998年實施住房貨幣化分配以來，濰坊市的商品住宅平均價格總體上是平穩(wěn)上升的。以市中心為例，據(jù)統(tǒng)計，2002——2005年上半年的房價增長情況如下圖： 圖示：2002—2005年濰坊市中心商品房均價及走勢第二節(jié)：各區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展概括【要點】178。 舊城板塊具有成熟的生活環(huán)境，能有效吸引消費者投資及入住，但舊城改造進度在未來幾年內(nèi)力度都不會太大，市場供應有限，這將為高新區(qū)的房地產(chǎn)銷售出讓大量客源。178。 隨著市政的遷入和高新區(qū)內(nèi)大規(guī)模土地的出讓，25年高新區(qū)內(nèi)將涌現(xiàn)出大量樓盤，促進區(qū)域 “新城市居住中心”板塊最終形成，區(qū)域板快的形成將帶動地段價值的提升，區(qū)域升值潛力將為目前的房地產(chǎn)銷售吸引更多客源。一、濰城區(qū)區(qū)域1．區(qū)域位置：以白浪河為界，處于濰坊市西邊，北至濟青高速公路，東靠白浪河，西、南至濰坊市城市邊緣。2．區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)概況：① 區(qū)內(nèi)樓盤較多，但規(guī)模不大，1030畝居多，尤其是以商業(yè)項目居多，住宅以中檔住宅小區(qū)及集資房為主。② 區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品以多棟多層及數(shù)量較少的小高層為主。多層占85％以上。③ 戶型設計以80100㎡的二房，110148㎡的三房為主打。區(qū)域內(nèi)樓盤均價及銷售狀況：① 區(qū)域內(nèi)商品房價格在1900～2400元/㎡之間，均價約2200/㎡元，多層小高層價格相差不大。② 消費者主要以居住在濰城區(qū)的居民或在此區(qū)域經(jīng)商的人士為主，周邊環(huán)境配套較成熟。4．區(qū)域未來發(fā)展預測：該區(qū)域屬于老城區(qū)，不屬于市政向東發(fā)展的范圍之內(nèi)，根據(jù)市政規(guī)劃，該區(qū)域將借其老商業(yè)經(jīng)濟中心優(yōu)勢、發(fā)展成為濰坊市批發(fā)物流集散之地，房地產(chǎn)業(yè)將不會有太大動作。二、奎文區(qū)區(qū)域1．區(qū)域位置：該區(qū)域西靠白浪河，東依新華路，北至濟青高速公路，南達濰坊市城市邊緣，處于濰坊市城市中心。2．區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)概況：① 該區(qū)域內(nèi)樓盤建筑形態(tài)豐富，高層、小高層、多層均有分布，其中高層及多層的比例要明顯高過濰城及高新兩區(qū)。② 區(qū)域內(nèi)商業(yè)項目林立，產(chǎn)品形態(tài)多樣，其中不乏酒店、大型商場、寫字樓和產(chǎn)權式酒店，商業(yè)氛圍也要明顯好過其他兩區(qū)。③ 區(qū)域內(nèi)戶型設計以面積集中在90116㎡左右的二房， 及面積在118160㎡的三房為主，其中還有不少單間設計的4050㎡純商務公寓，如泰華城Ⅲ。區(qū)域內(nèi)樓盤均價及銷售狀況：1）根據(jù)現(xiàn)場走訪了解，來此購房的消費者分布較廣，除濰坊本地以外還有不少外地投資者，甚至有部分外國客戶，投資成分比較大。2）該區(qū)域均價在26002800元/ ㎡，是濰坊各區(qū)中最高的。區(qū)域未來發(fā)展預測：該區(qū)域景觀較好，濰坊市主要河流白浪河、虞河、張湎河均穿本區(qū)，加上區(qū)域內(nèi)配套設施成熟，商業(yè)氛圍濃厚，將發(fā)展成濰坊商業(yè)貿(mào)易金融行政中心。而區(qū)域今后房地產(chǎn)開發(fā)動作也不會太大，從土地局得到的土地發(fā)放資料來看，該區(qū)域開發(fā)今后集中在舊城改造上，宗數(shù)較多，但規(guī)模均在幾十畝范圍內(nèi)，主要為舊廠房的遷移。三、高新區(qū)區(qū)域1．區(qū)域位置：高新區(qū)西靠新華路，北至濟青高速公路，東、南至濰坊市城市邊緣，處于濰坊市東部。2．區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)概況：① 樓盤較多，在建或已建項目約20個，以高檔住宅小區(qū)及集資房為主。② 產(chǎn)品以多層及小高層為主，其中多層占85％以上。③ 戶型設計相對其他兩區(qū)要大，二房一廳、三房兩廳兩衛(wèi)為主力戶型。二房90～110㎡，三房120～148㎡，其中三房預計占總量的51％。④ 大部分行政小區(qū)無土地證，房子無法上市交易，業(yè)主只有使用權。區(qū)域內(nèi)樓盤均價及銷售狀況：① 該區(qū)域內(nèi)商品房均價2500元/㎡左右，價格比濰城稍高，比奎文稍低。② 高新區(qū)購房者主要為企事業(yè)單位職員、政府公務員、私營企業(yè)主，其中有部分看中高新區(qū)升值潛力的投資者，所占比例在購房者中占到20%以下。區(qū)域未來發(fā)展預測：① 隨著市政府的東遷，區(qū)域內(nèi)人群購買能力上升，配套設施隨之完善，將帶動地段價值提升。② 區(qū)域均價相對奎文區(qū)便宜，產(chǎn)品又比濰城要好，整體性價比要比兩個區(qū)高，對投資者具有一定吸引力。③ 區(qū)域內(nèi)大規(guī)模土地開發(fā)，居住氛圍將逐漸形成。2006年出讓土地在5000畝左右，25年內(nèi)將形成濰坊市“新城市居住中心”， 區(qū)域板塊的形成將帶動地段價值的提升，區(qū)域升值潛力將為目前的房地產(chǎn)銷售帶來更多客源。四、區(qū)域房地產(chǎn)情況對本項目的影響項目地處高新區(qū)，具備以下幾點區(qū)域優(yōu)勢：216。 區(qū)域均價相對奎文區(qū)便宜，產(chǎn)品又比濰城要好，整體性價比要比兩個區(qū)高，對投資者具有一定吸引力。216。 區(qū)域內(nèi)大規(guī)模土地開發(fā)，居住氛圍將逐漸形成，區(qū)域板塊的形成將帶動地段價值的提升，區(qū)域升值潛力將為目前的房地產(chǎn)銷售帶來更多客源。216。 由于該區(qū)域部分樓盤采用福利分房，有部分房產(chǎn)未取得土地證，造成房產(chǎn)無法上市交易，而本項目在這點上具備絕對的優(yōu)勢。216。 隨著市政府的東遷，區(qū)域內(nèi)人群購買能力上升，配套設施隨之完善，將帶動地段價值提升，提高項目美譽度。第三節(jié)：典型項目分析【要點】178。 以下列舉海信順峰蘭郡、翰林新城、領秀華城三個項目進行橫向和縱向對比。178。 該三個項目與本項目有一定類似性，且規(guī)劃和營銷等方面都比較出色，通過分析可對本項目的規(guī)劃等提供參考。一、典型項目橫向對比分析開發(fā)團隊及規(guī)模對比分析項目名稱開發(fā)公司開發(fā)規(guī)模（㎡）占地面積總建面積海信順峰蘭郡海信順峰置業(yè)約8000095990翰林新城濰坊佳鑫房地產(chǎn)開發(fā)公司68000170000領秀華城濰坊永成房地產(chǎn)開發(fā)公司178000260000分析：1．就開發(fā)規(guī)模來看，以上三個個案除領秀華城外，項目占地均在100畝左右，開發(fā)規(guī)模在1020萬平方米左右，與本項目有一定差距。2．就開發(fā)公司情況來看，海信順峰置業(yè)是青島海信房地產(chǎn)股份有限公司全面實施省域化戰(zhàn)略后在濰坊設立的子公司，其他兩家都是濰坊本土開發(fā)企業(yè)，與本項目開發(fā)商在開發(fā)口碑有一定差距。整體規(guī)劃對比分析項目名稱整體規(guī)劃評述海信順峰蘭郡18棟多層，3棟高層；項目配套有會所、酒店、休閑中心；園林設計有中心廣場、噴泉；項目開發(fā)周期短，產(chǎn)品類型較豐富，區(qū)內(nèi)園林設計尚可，加強了區(qū)內(nèi)配套建設，彌補周邊生活配套缺乏的劣勢。翰林新城分三期開發(fā)，一期5棟小高層， 二期高層，三期待定；項目配套只有底商；基本沒有園林設計，只在樓距間做有簡單綠化；項目開發(fā)周期較長，產(chǎn)品類型較單一，區(qū)內(nèi)園林綠化和配套少，主要依靠濰坊學院配套彌補。領秀華城分三期開發(fā)，共70棟；一期22棟，二期6棟小高層，13棟多層；三期3棟小高層，24棟多層；項目配套有會所、公共綠地健身配套、幼兒園；園林