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房地產(chǎn)物業(yè)管理20xx年北城春色小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)方案-閱讀頁

2025-06-02 21:03本頁面
  

【正文】 1 5000 5000 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫,月更新房地產(chǎn)資料近千個。 7 文件檔案柜 10 1000 10000 8 電子計算器 5 100 500 9 照相機 1 1200 1200 10 塑封機 1 600 600 11 對講機 15 500 7500 12 電子掛鐘 2 100 200 13 文具 1 2021 2021 14 電錘 1 1800 1800 15 手槍鉆 2 200 400 16 管道疏通機 1 1300 1300 17 膠管 600 2 1200 18 梯子 3 350 1050 19 各項小工具 1 2500 2500 20 風(fēng)扇 15 150 2250 21 消防斧 /扳手 4 150 600 22 橡皮警棍 3 65 195 23 萬用表 2 150 300 24 500V 兆表 2 300 600 25 應(yīng)急燈 5 150 750 26 綠化工具套件 5 100 500 27 垃圾車 2 1500 3000 28 翻斗車 2 300 600 29 割草機 1 5000 5000 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫,月更新房地產(chǎn)資料近千個。 30 空調(diào)(辦公室、監(jiān)控等) 3 1200 3600 合計 77445 (三)辦公 設(shè)備、設(shè)施折舊安排 以上費用在初期物業(yè)管理費中列支,主要設(shè)施屬固定資產(chǎn)的,按照 5 年直線折舊計算,在綜合服務(wù)費中列支。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。業(yè)主服務(wù)中心和工程維修部工作時間為 8:00—— 20:00( 夏季服務(wù)時間延長到 22:00)。 (二)員工基本培訓(xùn)方案 序號 培訓(xùn)類別 培訓(xùn)時間 培訓(xùn)內(nèi)容 授課方式 考核方式 培訓(xùn)目標(biāo) 1 基本知識 3 天 物業(yè)管理概念和理論、物 業(yè)管理常用法規(guī)、員工手冊、安全消防(熟悉小區(qū)消防設(shè)施位置、使用、報警與救援)、緊急事件處理方法。 公司 培養(yǎng)基本服務(wù)素質(zhì) 3 崗位適應(yīng) 7 天 小區(qū)概況、崗位業(yè)務(wù)要求、崗位職責(zé)、公司規(guī)章制度、操作規(guī)范、規(guī)程等。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫,月更新房地產(chǎn)資料近千個。 4 從業(yè)上崗證 按規(guī)定 市城鄉(xiāng)建委舉辦的物業(yè)管理專業(yè)培訓(xùn) 市城建委 考試 確保持證上崗率打到 80%以上 5 管理人員實務(wù)培訓(xùn) 30 天 安排到物業(yè)顧問單位進(jìn)行管理實務(wù)培訓(xùn) 顧問單位 考核 使公司管理水平達(dá)到先進(jìn)水平 6 服務(wù)意識實習(xí) 7 天 安排到公司系統(tǒng)內(nèi)培訓(xùn) 跟班培訓(xùn) 考核 服 務(wù) 水 平 標(biāo) 準(zhǔn)化、規(guī)范化 二、人員錄用、考核標(biāo)準(zhǔn)及獎懲淘汰機制 (一)錄用 管理層人員以內(nèi)部選調(diào)為主,結(jié)合招聘有豐富物業(yè)管理經(jīng)驗和酒店服 務(wù)經(jīng)驗的人員到管理崗位上來,以確保較高的物業(yè)管理服務(wù)水平。 一般人員公開招聘,擇優(yōu)錄用。 (二 )考核 按市建委《物業(yè)小區(qū)管理處主任考核辦法》以及公司與管理處主任簽訂的年度《目標(biāo)管理責(zé)任書》,全面考核指標(biāo)完成情況,并與收入掛鉤。對清潔、綠化、保安等崗位,實施日評、周評、季評,增強考核力度,規(guī) 范、激勵員工達(dá)到工作要求。即首位接待員工是第一責(zé)任人,由其給予督辦,如果首位接待的員工不予辦理或推辭受理,將追究其責(zé)任的制度。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 員工實行崗位分級制,按級取酬,晉升時需評定,合格方予晉升。 (三 )員工獎懲 對員工的獎懲,根據(jù)考核的情況進(jìn)行。員工的工資收入分為兩部分 :基木工資和考核工資,考核工資依據(jù)考核情況發(fā)放。 年終評比和表彰,獎勵先進(jìn)集體和優(yōu)秀員工。 對于表現(xiàn)差、考核評定不合格者,實行再培訓(xùn)和淘汰制。 三、人員上崗儀表、行為、態(tài)度標(biāo)準(zhǔn) (一 )儀表 按規(guī)定著裝,佩帶工作牌,工作服整潔挺刮,衣、褲兜中不裝過多物品。女士前發(fā)不遮眼,后發(fā)不過肩,不濃妝艷抹。 保安人員上崗期間穿黑色皮鞋,并保持光亮,不赤腳穿鞋。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 以坐姿工作的員工,須端坐在辦公臺前,不翹二郎腿,不將腿搭在座椅扶手上,不盤腿,不脫鞋。 面對住戶表現(xiàn)出熱情、親切、真誠、友好,不卑不亢。 在為業(yè)主服務(wù)時不流露出厭煩、冷淡、憤怒、僵硬、緊張和恐懼的表情,不以任何形式頂撞、諷刺、挖苦業(yè)主。如需其他工作人員接聽,先說“對不起,請稍等”,后通知該工作人員,不在遠(yuǎn)距離內(nèi)大聲喊叫。 處理投訴熱忱接待、認(rèn)真傾聽、詳細(xì)詢問、心平氣和、當(dāng)場記錄、尊重業(yè)主、忍耐克制。同時進(jìn)出門,讓業(yè)主先行。 維修人員舉止文明,憑維修單工作,進(jìn)入業(yè)主家中先換鞋,完工后清理完維修場地,不接受業(yè)主的任何饋贈。業(yè)主離開時,說“您走好”。面帶微笑,使用敬語,接聽電話時先說“您好”。“微笑”是友誼大使,是連接業(yè) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫,月更新房地產(chǎn)資料近千個。 主的橋梁,它會使員工樂于敬業(yè),并給人以親切和輕松愉快的感覺。高效率地完成 工作,急業(yè)主所急,為業(yè)主排憂解難,籍以贏得業(yè)主的滿意及管理處的聲譽。 協(xié)作一一是管理處管理的重要因素之一。 忠實一一忠誠老實是員工必須具有的品德,有事必報、有錯必改不提供假情況,不文過飾非,陽奉陰違。相關(guān)物業(yè)設(shè)施帶有公司的司徽標(biāo)志 (如垃圾箱、工具車、指示牌等 )。 把創(chuàng)優(yōu)目標(biāo)確定為接管一年后達(dá)到寧波市“物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”標(biāo)準(zhǔn),并加入“誠信物業(yè)”的行列,二年內(nèi)達(dá)到市級“物業(yè)管理示范住宅”標(biāo)準(zhǔn),三年內(nèi)達(dá)到全國“物業(yè)管理示范小區(qū)”標(biāo)準(zhǔn)。結(jié)合實施公司一系列的規(guī)程、制度、工作流程,強調(diào)監(jiān)督、激勵、反饋機制的作用,使員工的規(guī)范操作從思想意識出發(fā),落實到實際行動上。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。公司重視員工培訓(xùn)。 切實支持配合業(yè)主委員會工作,強調(diào)人性化管理,變單向推動為雙向共管。 其次,尊重員工,把企業(yè)文化融合在小區(qū)管理過程中,管理方案的實施事先征求業(yè)主的認(rèn)可和員工的認(rèn)同,定期聽取業(yè)主的意見和建議,通過創(chuàng)建文明小區(qū)、物業(yè)管理示范小區(qū)和社區(qū)文化活動,增強業(yè)主的自治、自律意識,獲取廣大業(yè)主的真誠回應(yīng),共同推進(jìn)小區(qū)物業(yè)管理工作。我們在物業(yè)經(jīng)營過程中,堅持以“業(yè)主滿意第一”為核心,通過對不同年齡層次和群體的個性化需求分析,推出各類服務(wù)項目, 在提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的同時使企業(yè)獲利。我們在規(guī)劃物業(yè)管理方案中,把社區(qū)文化建設(shè)放在重要位置。通過各類活動的開展,推進(jìn)社區(qū)精神文明建設(shè),使小區(qū)物業(yè)管理邁向新的高度。 (二 )加強房屋的日常維修養(yǎng)護工作 通過落實巡回檢查制度,及時發(fā)現(xiàn)房屋的日常零星損壞并安排修復(fù)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。根據(jù)不同季節(jié)特點,分輕重緩急,合理安排,實行有計劃養(yǎng)護,做到日有巡視、周有安排、月有計劃、年有統(tǒng)籌。 建立維修值班制度,公布值班 /報修電話和報修聯(lián)系辦法, 24 小時受理報修,業(yè)主服務(wù)中心 12 小時專人接待業(yè) 主來訪,還可以通過公司網(wǎng)站進(jìn)行報修。接待人員填寫報修單,并按維修項目緊急程度,安排維修人員到達(dá)現(xiàn)場,零修及時完成,急修當(dāng)日完成,小修 3 日內(nèi)完成。維修完成后,由維修人員填寫到達(dá)時間、實際維修時間、費用情況,業(yè)主對維修質(zhì)量進(jìn)行驗收,并簽字認(rèn)可 。維修人員入戶工作自帶鞋套,做到入戶維修不擾民,工完料凈場地清。 實行維修服務(wù)承諾制度和維修回訪制度。 遇有搶險應(yīng)急情況,按照應(yīng)急預(yù)案及時組織人員處理。明確各級管理和維修人員職責(zé),嚴(yán)格掌握房屋維修范圍和標(biāo)準(zhǔn),精心施工,合理安排,關(guān)鍵結(jié)合部位嚴(yán)格把關(guān),嚴(yán)格按照工序操作,抓住材料、施工、驗收、回訪四個環(huán)節(jié),并將之列入維修人員考核的重要指標(biāo),確保維修質(zhì)量。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫,月更新房地產(chǎn)資料近千個。 根據(jù)我市一般做法及開發(fā)商意圖,小區(qū)供電系統(tǒng)由供電部門負(fù)責(zé)管理,作為物業(yè)管理部門重點做好以下工作 : (1)做好巡視和記錄。 (2)做好供電局管理范圍以外的公共線路和電氣的維修工作。 (3)做好公共照明系統(tǒng)維護保養(yǎng)工作。 弱電系統(tǒng)及自動化系統(tǒng)管理方案。 (2)保安監(jiān)控系統(tǒng),做好監(jiān)控中心 /可視對講系統(tǒng)設(shè)備的日常運行操作, 24 小時專人值班監(jiān)控,及時發(fā)現(xiàn)和處理監(jiān)控中發(fā)生的問題,按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定處理應(yīng)急事件,出現(xiàn)故障,通知維修人員及時排除。包括依照保養(yǎng)規(guī)范每月定期對攝像頭、傳輸部分、電源、顯示部分、數(shù)碼錄像機等各部分清潔、檢查、保養(yǎng)和校調(diào)。定期進(jìn)行可視對講系統(tǒng)的維護保養(yǎng),保 證可視信號良好,通話系統(tǒng)正常,主機聯(lián)系情況良好。每月兩次例行檢查保養(yǎng)車管系統(tǒng),包括出入口控制機、道閘、主機,做到故障及時排除,讀卡有效,顯示正確,道閘啟閉靈活,車輛進(jìn)出聯(lián)動正確,主機設(shè)定、維護、查閱、報表等功能有效。 (1)制定消防系統(tǒng)設(shè)備維修保養(yǎng)制度,并切實執(zhí)行。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 (3)每年一次全面檢查所有滅火機,按不同類型做好滅火機更換或滅火液體更換等工作。每月對供排水設(shè)備、管道、閥門、地漏和上下水等情況進(jìn)行巡檢和維修。若遇臺風(fēng)或大暴雨過后,及時 檢查排水管和排水井,解決發(fā)現(xiàn)的問題。保持機房整潔,排水溝通暢,管道及支架定期油漆。機房定時巡視,水泵運行狀態(tài)、管道壓力有記錄。 (3)嚴(yán) 格執(zhí)行水泵運行操作規(guī)程。開泵后每二小時檢查記錄各項數(shù)據(jù),泵的填料允許有少量滴水,若出現(xiàn)大量漏水,應(yīng)做適當(dāng)調(diào)整,泵要輪換開啟等。一般采取自行維護,故障報修的方法。每二年對泵進(jìn)行一次大修保養(yǎng),檢查維修水泵的電機絕緣、自動控制箱、軸承、葉輪和密封等。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫,月更新房地產(chǎn)資料近千個。 三、市政等公共設(shè)施管理具體實施方案 (一 )掌握情況。 (二 )建立設(shè)備管理臺賬。關(guān)鍵設(shè)備的易損件和低值易耗的材料有備品備件,以便能及時更換設(shè)備。 建立設(shè)備的日常運行、保養(yǎng)、定期檢查、維修制度 ,并作好詳細(xì)記錄,做到預(yù)防為主,并有計劃地開展設(shè)備的改造和更新工作。 四、環(huán)境衛(wèi)生的具體實施方案 (一 )保潔設(shè)施 根據(jù)開發(fā)商設(shè)計,小區(qū)按環(huán)衛(wèi)部門規(guī)定配備了垃圾桶和果殼箱,考慮統(tǒng)一按每個單元配置一垃圾桶,商業(yè)用房按 45 間門面配一只垃圾筒,果殼箱區(qū)域內(nèi)及沿街間隔 50 米左右配一只。 (二 )保潔措施及考核 保潔人員的安排 :小 區(qū)配保潔人員 2 名,其中 1 人負(fù)責(zé)小區(qū)沿街和外圍清掃保潔及整個小區(qū)的垃圾清運,另 1 人負(fù)責(zé)多層住宅內(nèi)公共部位清掃保潔。按日工作、周工作、月工作的要求,分別落實,并檢查考核,達(dá)到建設(shè)部全國示范標(biāo)準(zhǔn)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。實行垃圾袋裝化,每天兩次收集垃圾,并選擇適宜的通道和時間,運送至垃圾中轉(zhuǎn)站,運輸車輛車容整潔,不污染道路,及時收集清運散放垃圾, 做到日產(chǎn)日清,清除垃圾時,不將垃圾散落在樓梯和樓面上。落實有效措施,環(huán)衛(wèi)設(shè)施設(shè)備完好率98%以上,做好小區(qū)環(huán)境及公共設(shè)施、場所依照規(guī)范消毒殺菌,周圍整潔無蠅蛆,維護住戶健康。 (4)利用小區(qū)宣傳窗,設(shè)立健康教育專欄。 (5)加強保護環(huán)境,講究衛(wèi)生的宣傳。 (6)配合我市開展生態(tài)城市的建設(shè)。 清掃時間 :實行 12 小時保潔制,從早上 7 時至晚上 7 時。垃圾清運首次在 8:30 左右,晚上在7:00 左右清運,期間根據(jù)季節(jié)特點和垃圾量適當(dāng)增加次數(shù)。每月 1 次與商戶聯(lián) 系溝通,每年 1 次召集評選文明商戶活動,積極配合政府部門對沿街商業(yè)網(wǎng)點的管理工作,使之符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn),秩序良好,無亂設(shè)攤點、廣告牌、跨門營業(yè),無亂貼、亂畫、亂丟垃圾。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。根據(jù)小區(qū)規(guī)模及綠地面積,配置日常綠化管理人員1 人,綠化養(yǎng)護管理納入公司綠化隊統(tǒng)一管理。 制定綠化養(yǎng)護、管理制度,制訂養(yǎng)護計劃,健全養(yǎng)護工作職責(zé)、規(guī)程。 通過日常的物業(yè)管理、各種宣傳活動、社區(qū)文化活動,以及管理處員工的垂身示范,感染業(yè)主,強化業(yè)主的綠化保護意識,防止人為毀壞。 建立綠化管理檔案。 建立馨情園植樹區(qū)。 (二 )綠化養(yǎng)護設(shè)施的配備使用及養(yǎng)護工作標(biāo)準(zhǔn) 割草 :配置割草機一臺用于草坪的修割作業(yè),小區(qū)配備修剪刀等進(jìn)行局部修整。 施肥 :普遍施肥每年 23 次,根據(jù)生長情況,安排好重點施肥。 及時修剪整形,達(dá)到形狀整齊,造型美觀,層次分明。清除枯枝死樹,及時補栽,保證無缺苗現(xiàn)象。 做好病蟲害防治工作。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 六、公共秩序的維護、治安配合的具體實施方案 安全防范管理方案 保安隊伍的建立 :從公司內(nèi)部選派有工作經(jīng)驗,熟悉各類治安管理操作的保安骨干擔(dān)任隊長和班長,新進(jìn)隊員經(jīng)正常培訓(xùn)分期安
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