【正文】 。27．“寧波市江東區(qū)積極推進城中村改造”，載“人民網(wǎng)”（2002619）。29．“武漢將大規(guī)模改造城中村，村民變市民”，載“荊楚在線”（2003130）30．李培林：“改造城中村的邏輯：政策和產(chǎn)權換資金”，載“中國新聞網(wǎng)”（2003617）。第二篇：廣州城中村改造城中村改造補償收益可期拆遷進展神速20100727 11:36:13 瀏覽次數(shù)：619記者探訪改造進展最快的城中村發(fā)現(xiàn)，保證村民的收益是成功的關鍵在獵德村李氏宗祠里，幾個村民在興致勃勃地踢著毽子，她們身后，幾十棟高層建筑已經(jīng)脫去“綠衣”，整齊劃一地矗立在珠江邊上，這就是獵德村復建房。獵德村改造后什么樣？正在裝修國慶前回遷時下復建房可以說是村民討論最多的話題之一，對于搬進新居，大家普遍充滿了期待。記者在獵德村看到，封頂多時的幾十棟復建房，綠棚已經(jīng)基本拆除，新的獵德村全貌已經(jīng)展現(xiàn)出來。據(jù)介紹，整個復建房占地面積約14萬平方米，總建筑面積約93萬平方米?！叭ツ昃涂戳藰影宸?，今年3月樣板房又對村民開放了一次，看過之后覺得很漂亮，很滿意。不輸豪宅：入戶花園、陽臺、套房俱全據(jù)她介紹，復建房里入戶花園、陽臺、套房等等一應俱全，與珠江新城的豪宅不相上下。林先生也表示，由于復建房的面積并沒有像普通商品房那樣算上公攤面積，因此房子看上去更大，這也是村民比較滿意的地方。而獵德村橋西安置區(qū)的一邊，一排排復古的建筑讓人恍如來到了江南小鎮(zhèn)。風情街從新獵德村的池塘一直延續(xù)至珠江口附近，一色的青磚小樓，十分有嶺南風情。融入現(xiàn)代城市生活的新獵德已經(jīng)開始展現(xiàn)在人們面前。青磚小樓十分有嶺南風情。改造模式 賣地集資“三三制”分配“獵德村改造是相當成功的”，天河區(qū)負責城中村改造的有關人士向記者表示。據(jù)了解，當初獵德村的改造思路很清晰：政府完全不投資，由獵德村劃出一塊土地拍賣給開發(fā)商，再使用拍地所得資金進行城中村改造。在村民安置方面，基本采取“拆一補一”的補償方式——村民房屋回遷安置采用階梯式安置方法，以四層為上限，即按證內(nèi)基建面積不足二層的可補平二層，以此類推，四層及以上的按證內(nèi)合法面積安置回遷。另一方面，雖然改造引入了社會資金，并由村集體引進開發(fā)商參與，但這與傳統(tǒng)的開發(fā)商主導改造模式不一樣?！昂芏嗤獾爻鞘械挠嘘P部門來獵德考察，對于這里的改造贊不絕口，但是又認為獵德經(jīng)驗很難學習”，該人士向記者表示。獵德村的改造十分成功，也獲得了村民的支持。據(jù)了解，“拆一補一”安置方式，使每戶村民都能夠得到不止一套的回遷住房，換得復建房最多的一位村民，換到了近1800平方米，共有十幾套房。據(jù)村民預計，復建房的租金不會低于30元/m2，這么一算，收入并不低于以前。目前的獵德村復建房的土地又是哪種性質(zhì)的呢？據(jù)天河區(qū)的工作人員介紹，獵德村復建房仍選擇保留集體用地性質(zhì)，因為村民普遍反對將土地轉(zhuǎn)為國有性質(zhì)。另外，村里也擔心村民會變賣房產(chǎn)，從而失去了居住地或者生活來源。日前，記者來到楊箕村發(fā)現(xiàn)，位處廣州大道邊首批開拆的多棟房屋已基本拆完。一位50多歲的大叔面對記者提出的“這里馬上就要拆了吧，您還不趕緊搬啊”的提醒，不耐煩地回了一句：“還沒那么快”，就匆匆返家，并隨手關緊了大門。而且連門、窗甚至是電線等一些可拆可卸的物品也都已經(jīng)全部清空。在村中行走，除了能發(fā)現(xiàn)零星的幾位老人家之外，剩下的就是背著大口袋的收買佬了。仍有商戶在營業(yè)。用于出租村民偏愛40平方米小戶型楊箕村的租戶為尋找新的住處而煩惱。據(jù)介紹，按照改造補償方案，楊箕村所有房屋用地為宅基地，均按住宅用途予以補償安置?！?平方米補回1平方米”，回遷的戶型以方正的小戶型為主，包括六種：40平方米的一房一廳，60平方米的兩房兩廳、72平方米的兩房兩廳，85平方米的三房兩廳、95平方米的三房兩廳，120平方米三房兩廳。一位張姓村民就透露,補償面積約有200平方米，打算要95平方米的房子作為自住，再想要3間40平方米的小單間用作出租。村民李太太也說：“我的房子以后不會賣，只會出租，雖然說60平方米的兩房單位也很實用，但卻不好租?，F(xiàn)在就是擔心40平方米的一房一廳到時不夠分。到時誰知道我的抽簽號靠不靠前??？”李太太嘆息道。但如果回遷的房屋以小戶型設計為主導的話，那么，在設計上如何達到既合村民心水、同時兼顧舒適、且通風采光的功能，這卻是一個考驗開發(fā)企業(yè)功力的難題，值得開發(fā)企業(yè)多花工夫去研究、規(guī)劃。在這點上，記者以為，相關政府部門應該從緊把關。其中，改造分為融資地塊及復建地塊兩大部分，復建地塊用作村民回遷安置房建設，融資地塊由集體土地轉(zhuǎn)為國有土地后，通過土地公開出讓，籌集改造資金。越秀區(qū)房管局相關人士就表示，不僅富力地產(chǎn)，廣州有相當多的地產(chǎn)商都有興趣參與，但是必須經(jīng)過招投標。但時至今日，該地塊尚未進入掛牌程序。一些房地產(chǎn)開發(fā)商審時度勢，也投身到了這一事業(yè)中去。原因何在？開發(fā)商都遇到了哪些問題？是怎么解決的？本期“地產(chǎn)下午茶”邀請了幾位已經(jīng)或準備參與城中村改造的開發(fā)商，就這些話題展開討論。過了年后從中央到地方促進經(jīng)濟增長政策效果會顯現(xiàn)，可能會有所好轉(zhuǎn)，到那個時候我覺得成交量可能會有所上升，但成交的價格出現(xiàn)較大的回升是不太可能的。過去對投資型、改善型客戶研究得比較多，現(xiàn)在市場形勢一變，剛性需求成主體了，就感覺到措手不及。所以我覺得要花大力氣研究這部分客戶的功能需求，要方正實用，要舒適，還要適度，不需要做得太奢侈，那是一種浪費，讓客戶花冤枉錢。像鄭州市東郊和西郊的需求就有差別，要搞清楚。90”政策還是很對癥的，甚至西邊礦區(qū)的也有不少來買。我認為城中村改造項目利潤應該在后期，而不是在前期。后期可以在你逐步開發(fā)這個產(chǎn)品的過程中完善這個產(chǎn)品，這樣能夠提升產(chǎn)品的價值，在后期提升了的產(chǎn)品價值實際上是你利潤的主要來源。90”、容積率、日照時間這個都是要基本滿足的。你是搞高層，還是搞多層，還是搞小高層，有一些客戶感覺高層物業(yè)費高，想要多層的，但多層多了容積率怎么辦？這就要我們想辦法，盡量做到均衡。容積率對產(chǎn)品設計的影響我覺得還真不少。所以我總覺得，城中村改造確實要努力達到高手的水平才能去做。再一個就是手續(xù)的辦理，希望在符合程序的前提下能夠再快一點，不能拖，盡快地拆遷，盡快地去蓋，加快資金的周轉(zhuǎn)，這個不能慢，慢的話開發(fā)商要付出很多成本，像過渡費就要付出很多，這對開發(fā)商也是一個比較大的負擔。比如所建廉租房要先租給政府5年，那么租以前是不是要求開發(fā)商辦成自己的產(chǎn)權？租用期滿5年后要返還給開發(fā)商，到時這些房子是作為新房上市還是作為 二手房上市？說到加快各種手續(xù)的審批，提高辦事效率，鄭州的支持力度應該更大一些。不久前市政府17條穩(wěn)定市場的政策中對城中村改造這一塊也給了一些優(yōu)惠政策，這些政策牽涉到的部門很多，希望能夠盡快地落實，使城中村改造的步子邁得更快一些。在規(guī)劃實踐中，如何應對新政策要求，本文試在土地優(yōu)化、拆遷補償安置、自然環(huán)境保護、歷史文化延續(xù)等方面上進行改造策略探討。1相對經(jīng)濟增長，廣州市的土地資源消耗非常驚人，到2009年全市（老八區(qū)）城鄉(xiāng)建設用地約1250平方公里2，占合理開發(fā)規(guī)模的75%，未來可發(fā)展的用地相對較少，必然要求廣州走內(nèi)涵挖潛的模式，節(jié)約集約用地道路3。自2001年開始，著手對城中村進行改制和改造，遵循“先行試點，積極穩(wěn)妥，逐步升溫，不出亂子”的原則，進行改造。但從“身份改變”到“待遇改變”，還需要一段時間，市政府組織編制了《廣州市城中村改制過渡期規(guī)劃指引》，通過研究城中村改造制度和技術標準，提供技術指導。在具體實施層面上采取了“分批分期，因地制宜；一村一策，逐步改造；因時制宜，滾動改造”的工作思路和方法?！彪S即，廣東省啟動建設節(jié)約集約用地示范省，省部合作共同推進。在補辦征地手續(xù)、補辦農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)、補辦供地手續(xù)、土地出讓收益、農(nóng)村集體建設用地改變?yōu)閲型恋?，以及邊角地、插花地、夾心地的處理等六個方面實現(xiàn)了“突破”。廣州市的三舊改造工作開始迎來了新的政策契機，在這個背景下，開展基于新的三舊政策 12 《2009年廣州市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》根據(jù)廣州最新二調(diào)土地數(shù)據(jù)推算，不含水庫和水工類建設用地、平整地、閑置地等，市區(qū)建設用地面積約1250平方公里。2新政策下的新策略廣州市城中村新政策是在《中共廣州市委辦公廳 廣州市人民政府辦公廳關于“城中村”改制工作的若干意見》(穗辦?2002?17號)和《中共廣州市委辦公廳 廣州市人民政府辦公廳關于完善“農(nóng)轉(zhuǎn)居”和“城中村”改造有關政策問題的意見》(穗辦?2008?10號)的意見上進一步深化。將“三舊”改造與農(nóng)村土地整治有機的結合，統(tǒng)籌規(guī)劃、全面推進土地綜合整治。土地的整治和利用是城中村改造的落腳點4。實現(xiàn)城中村改造的最重要突破點就在于土地的整治優(yōu)化。同時村民反對的根源就在于對土地的剝奪，如果能找尋到未來的發(fā)展收益，雖然土地的利用方式發(fā)生轉(zhuǎn)變了。實際上，在分析新政策對于如何促使實現(xiàn)經(jīng)濟效益與環(huán)境形象的統(tǒng)一，就在于促使土地價值和土地使用方式從分離走向融合。原2002年“城中村”改制中提出戶口的“農(nóng)轉(zhuǎn)非”，也提出剩余集體土地按照《中華人民共和國土地管理法實施條例》的相關規(guī)定，一次性轉(zhuǎn)化為國有土地，在實際調(diào)研中，發(fā)現(xiàn)這種改變只是身份發(fā)生了變化，而土地并沒有得到明確的調(diào)整。除了在農(nóng)村集體建設用地改變?yōu)閲型恋靥峁┝苏弑Ｕ希瑫r在補辦征地手續(xù)、補辦農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)、補辦供地手續(xù)、三類地處理、土地出來收益支持等幾個方面實現(xiàn)了政策保障。并同時考慮一村一策，政策具有一定相對靈活性。第二，制定了相關標準改造帶來的高容積率、高密度、大建設規(guī)模的壓力。為減緩這種壓力，政策要求每戶建筑面積原則上不大于170平方米的標準進行設計和建設，同時鼓勵村民按照2：1置換住宅建筑面積為物業(yè)建筑。、歷史文化、生態(tài)環(huán)境于一體的整體空間框架自然村落大部分建在地勢較高、與農(nóng)田交界的地方，一方面便于看管天地、另一方面可利用難以耕作的山地，達到節(jié)省土地的目的（梁傅，1935）。李俊夫 城中村的改造 北京：科學出版社，2004 《關于發(fā)布城中村改造復建成本標準指引的函》穗舊改函[2010]9號 村落風俗和歷史文化往往產(chǎn)生于村落的獨特自然環(huán)境和村落的建筑風貌中。新政策明確要求保護舊村歷史內(nèi)家族祠堂、名人故居等歷史建筑、具有嶺南風格的特色建筑及古樹名木等，制定相應的措施以有利于村文化延續(xù)，烘托具有嶺南文化特色的歷史和風俗。與珠海、深圳等地開發(fā)推進城中村改造實施，關鍵在于如何形成可實施的規(guī)劃文件，能夠在政府不投入、不進行土地拍賣情況下保證改造實施。城中村改造的成本核算、資金來源、資金的投入保障等等。西側(cè)為瀝滘村，東與生物島隔水相望。土華村村域整體格局由石榴崗涌和土華涌兩條河涌穿越，形成雙涌匯珠江，將土華村分為南部舊村域、中部半島新村及北部工業(yè)倉儲區(qū)。在舊村區(qū)內(nèi)分布有多顆古樹。從廣州市層面上，《2008－2020年珠三角改革發(fā)展規(guī)劃綱要》明確了廣州市國家中心城市的地位，在更高層面上確定了廣州市的戰(zhàn)略地位。從市層面上明確了未來廣州市宜居宜業(yè)型城市遠景和目標，在空間結構中在原八字方針上新增了中調(diào)的戰(zhàn)略構想。從次區(qū)域的發(fā)展來看，全村位于南中軸線地段內(nèi)，未來將成為城市的形象區(qū)和魅力區(qū)，將能夠進一步集聚人氣，承接從中心城區(qū)疏解外圍人口。從地處周邊環(huán)境來看，地處萬畝果園這一廣州綠肺之中，水網(wǎng)密布，水環(huán)綠繞，綠蔭，富有嶺南水鄉(xiāng)景觀特色，生態(tài)景觀價值十分優(yōu)越，舊村的改造不光是對村內(nèi)生態(tài)環(huán)境良性建設，挖掘土地價值，而且適度發(fā)展旅游，能夠?qū)ι鷳B(tài)資源適度利用，化單純的限制為有效利用。具體目標:土地價值和土地使用方式從分離走向歸一，實現(xiàn)經(jīng)濟效益與環(huán)境形象的統(tǒng)一。制度文化與經(jīng)濟發(fā)展從對立走向融合，實現(xiàn)城鄉(xiāng)二元機制的統(tǒng)一。 規(guī)劃策略 1土地利用策略我們在調(diào)研和訪談中，了解到2002年改制，尚未對土地實施真正的轉(zhuǎn)變，本次規(guī)劃在充分考慮村尚有歷史留用地指標沒有得到落實，并考慮到未來的征地的可能性，實現(xiàn)從集體土地向國有用地的轉(zhuǎn)變。通過對現(xiàn)狀用地的分析評價，可以看出用地布局較為分散，尤其是華南快速路以西部分，從整體生態(tài)環(huán)境和基礎服務設施集中布局的角度考慮，規(guī)劃對用地進行適當整理，按照建設用地增減掛鉤政策進行處理，并確保改造后的實際建設用地不超過現(xiàn)狀規(guī)模。在考慮原地回遷、異地回遷、貨幣補償?shù)榷喾N情況下，考慮到城中村村民對土地的眷戀和對地緣關系的寄托，采取原地回遷的模式進行。3空間策略空間布局主要從區(qū)域的功能影響輻射、減少對萬畝果園的生態(tài)壓力和村民對原住地的風水文化、戀土情節(jié)等角度進行考慮。同時考慮到土華村現(xiàn)狀居住主要分布在環(huán)城高速為南側(cè)，祖輩祠堂、寺廟等都建在此地，規(guī)劃對尊重這種群體記憶留存和文化傳統(tǒng)，把安置區(qū)布局在原居住用地處、而將高速公路北側(cè)規(guī)劃為融資地塊。三心指的是綜合休閑商業(yè)服務中心、社區(qū)商業(yè)服務中心、社區(qū)文化休閑中心；兩片區(qū)是濱水居住小區(qū)、生態(tài)居住小區(qū)；三軸是兩條主要發(fā)展軸線及未來預留發(fā)展軸線；三帶：石榴崗河、土華涌、東頭涌。同時對于區(qū)內(nèi)的自然景觀環(huán)境注重保護和恢復必要的自然格局，保留了東頭崗、西頭崗兩處自然山頭，成為改造后的公共開放空間，恢復被填埋的繞西頭崗的水道，依托兩岸的建筑風情，打造成為水鄉(xiāng)風情的載體。規(guī)劃充分尊重現(xiàn)有富有嶺南風情的歷史建筑物,如梁氏大宗祠、北帝廟等文化建筑和建筑肌理格局，并延續(xù)小洲歷史文化保護區(qū)脈絡，并依托復原水道，建設特色風情名居區(qū)，布置書畫藝術體驗、形成傳統(tǒng)文化游覽、特色餐飲、生態(tài)旅游服務街。對于新政策下的三舊改造規(guī)劃探索對于政策的實施具有良好的檢驗作用。對于目前采取的自主改造，以資金平衡進行開發(fā)強度的測算的規(guī)劃思路在一定程度上實際推高了開發(fā)容積率。這些問題，會對下步規(guī)?；娜f改造造成較大的障礙。我們的最終的愿景是通過我們努力，使得城中村改造的手段和技術越來越成熟，最終達到多方共贏的效果，真正實現(xiàn)城市更新改造的目標。強行拆遷違法問題城中村，原為農(nóng)村，因城市擴建而被包圍，但還具有農(nóng)村的一些特點，比如村民具有宅基地。若沒有什么重大或特殊問題，宅基地或者宅基地的使用權也不能隨便被剝奪，縱使強行剝奪，但宅基地上所建房子，則不能隨之歸公，村民有所有權和處理權，亂動村民房子，屬違法甚至違憲行為，決不能以權力或者其他手段進行脅迫或強行處理，對于屬于私人財產(chǎn)的建筑物的補償，不能由相關部門私自規(guī)定，要把村民作為平等的談判對象進