【正文】 明部分的建筑面積“拆一補(bǔ)一”，以回遷安置后成房屋的套內(nèi)建筑面積計(jì)算，也就是說(shuō)不計(jì)算公攤面積。因?yàn)榛剡w房將按照‘先簽約先選房的原則’，根據(jù)被拆遷戶簽訂安置協(xié)議的時(shí)間順序，采取抽簽或搖珠方式確定。對(duì)于之前有媒體報(bào)道的富力地產(chǎn)有興趣加入楊箕村改造，而且已經(jīng)帶村民去花都樣板房看過(guò)戶型的傳聞，富力地產(chǎn)的相關(guān)人士不愿做任何表態(tài)。晚報(bào)記者 盧志峰/文圖“開(kāi)盤(pán)死”凸顯剛性需求記者：目前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)依然嚴(yán)峻，你們作為參與城中村改造的開(kāi)發(fā)商，也要面對(duì)同樣的問(wèn)題，各位覺(jué)得從這次的行業(yè)性危機(jī)中可以得到什么啟示？羅超：現(xiàn)在有一個(gè)很普遍的問(wèn)題，就是所謂的“開(kāi)盤(pán)死”，就是開(kāi)完盤(pán)之后當(dāng)時(shí)的情況挺好的，但是后面相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間里不行，我們后來(lái)也分析了，開(kāi)盤(pán)的時(shí)候這一部分就是剛性的需求，把剛性的需求一滿足后面就沒(méi)有了。我們?cè)谖鹘几汩_(kāi)發(fā)，感到國(guó)家“70但是從城中村改造的特點(diǎn)來(lái)說(shuō)，怎么樣讓它更人性化，更好，同時(shí)還要有市場(chǎng)、有利潤(rùn)，這個(gè)確實(shí)也很難。羅超：城中村改造政策的支持是少不了的，有些問(wèn)題可以盡快明確，讓開(kāi)發(fā)商吃定心丸。1廣州的城中村政策新機(jī)遇近年來(lái)，城中村的改造，成為了廣州市政府工作的重點(diǎn)之一。并提出“制定扶持政策，積極推進(jìn)舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊改造2009年8月25日，廣東省政府提出《關(guān)于推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)節(jié)約集約用地的若干意見(jiàn)》明確了三舊改造的總體要求和基本原則，確定三舊改造范圍，和對(duì)三舊改造方式和用地處理提出了指導(dǎo)意見(jiàn)。以推進(jìn)“三舊”改造工作為載體，促進(jìn)存量建設(shè)用地“二次開(kāi)發(fā)”，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，優(yōu)化人居環(huán)境，改善城鄉(xiāng)面貌，努力建設(shè)生產(chǎn)發(fā)展、生活富裕、生態(tài)良好、文化繁榮、社會(huì)和諧、人民群眾充滿幸福感的新廣東。主要通過(guò)適當(dāng)放寬土地政策，真正做到土地的二元?dú)w一。由于基于資金平衡的改造方式的進(jìn)行，相應(yīng)的安置還建成本必然需要相應(yīng)的建設(shè)量來(lái)平衡。6，形成行之有效的可操作的規(guī)劃文件。規(guī)劃區(qū)的果林翠綠飄香，盛產(chǎn)聞名遐邇的石硤龍眼、雞心甜黃皮、紅肉甜楊桃及有嶺南果王之稱的木瓜等名優(yōu)水果。同時(shí)土華村北與員村—琶洲地區(qū)、廣州大學(xué)城、生物島等城市重點(diǎn)地區(qū)相毗鄰，依托良好的區(qū)位條件和環(huán)境條件，為城市重點(diǎn)地區(qū)提供居住。同時(shí)按照2007年的土地利用總體規(guī)劃的現(xiàn)狀數(shù)據(jù)對(duì)現(xiàn)有的建設(shè)用地進(jìn)行核準(zhǔn)，作為現(xiàn)狀地類(lèi)。最終形成“外密內(nèi)疏，北高南低”的空間形象和“三心兩片綠野繞，三軸三帶碧水連”的空間結(jié)構(gòu)意向。三舊工作真正走向成熟，尚有一段距離。宅基地屬于集體所有，村民享有對(duì)宅基地的個(gè)人使用權(quán)，宅基地上所建房屋，屬村民私有，神圣不可侵犯，故若村民不許可，任何人無(wú)權(quán)拆遷村民的房子。第五篇：城中村改造的問(wèn)題城中村改造經(jīng)常出現(xiàn)問(wèn)題，不時(shí)被媒體披露，雖是行外人，卻也想表達(dá)下自己的看法，故隨手寫(xiě)了幾句。4結(jié)束語(yǔ)隨著三舊政策不斷完善，城中村改造從摸索開(kāi)始走向成熟，從注重拆遷開(kāi)始走向了綜合平衡，從注重結(jié)果走向了程序完整。從區(qū)域的功能角度，環(huán)城高速以北與廣州市南中軸線的行政中心毗鄰，可以提供相應(yīng)的休閑商務(wù)等功能服務(wù)，可適當(dāng)提高開(kāi)發(fā)強(qiáng)化，在區(qū)域內(nèi)來(lái)平衡南側(cè)建筑量，建設(shè)對(duì)萬(wàn)畝果園的相對(duì)壓力。即推動(dòng)全面城市化發(fā)展,實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化，保護(hù)村落文化，與城市文化融合。目的就是調(diào)高、調(diào)優(yōu)、調(diào)強(qiáng)，在空間上舊村的改造是對(duì)應(yīng)中調(diào)的相關(guān)概念，就是激化中心城區(qū)的活力，提升功能的能級(jí)。即現(xiàn)狀村域范圍；改造范圍為村現(xiàn)狀建設(shè)用地范圍。對(duì)于新的改造規(guī)劃來(lái)說(shuō)，對(duì)于物質(zhì)環(huán)境的改造的意義遠(yuǎn)不在建筑的更新和改造，更需要重視傳統(tǒng)文化的傳承。如考慮現(xiàn)狀的有證建筑部分較大，在確定基準(zhǔn)建筑面積相對(duì)而言拆遷的難以實(shí)施下去，補(bǔ)充了“拆一補(bǔ)一”原則進(jìn)行安置。但其收益仍然能夠得到保障。其總體目標(biāo)是遵循“全面探索、局部試點(diǎn)、封閉運(yùn)行、結(jié)果可控”的原則，在不突破土地利用總體規(guī)劃確定的耕地保有量、基本農(nóng)田面積和建設(shè)用地總規(guī)模的前提下，積極穩(wěn)妥推進(jìn)“三舊’，改造工作。2008年3月7日，溫總理參與第十一屆全國(guó)人大第一次會(huì)議廣東代表團(tuán)審議政府工作報(bào)告時(shí)提出，“希望廣東在這一方面做出新的成績(jī)，積累新的經(jīng)驗(yàn)，真正使廣東不僅經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，而且生態(tài)優(yōu)美，成為節(jié)約集約利用土地的示范省。關(guān)鍵詞：城中村 三舊政策改造策略廣州市，國(guó)家中心城市之一，多年來(lái)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，GDP增速在11%以上，2009年，廣州市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP），%。盼望政府繼續(xù)“扶一把”記者：城中村改造項(xiàng)目政策性很強(qiáng)，涉及到的利益相關(guān)方也很多，在這方面你們?cè)陂_(kāi)發(fā)過(guò)程中感到有哪些突出問(wèn)題需要解決？張振海：城中村改造是利國(guó)利民的大好事，多數(shù)的城中村村民一聽(tīng)說(shuō)要改造也是很擁護(hù)，但是這里面有很多的實(shí)際情況還是需要政府大力支持的。張振海：“70張振海：實(shí)際上老百姓的購(gòu)房欲望還是很強(qiáng)烈的，關(guān)鍵是我們要弄清楚他們的真實(shí)需求，研究好市場(chǎng)。但是據(jù)了解，目前有些城中村改造項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)遇到了一些困難，一些項(xiàng)目甚至陷入停頓狀態(tài)。改造模式分融資地塊和復(fù)建地塊整體拆除重建據(jù)越秀區(qū)房管局相關(guān)人士介紹，楊箕村將采取整體拆除重建方式改造，預(yù)計(jì)需資金20億元。所以我肯定不要60或72平方米的兩房單位。而對(duì)拆遷戶而言，則為了選擇多大面積的回遷房而拿不定主意。記者發(fā)現(xiàn)，盡管這一片還沒(méi)拆，不過(guò)，九成以上的居住者都已經(jīng)搬離了。另?yè)?jù)了解，獵德村改造中還嘗試了新的做法，就是由村民自己選擇安置房的土地性質(zhì)，也就是說(shuō)村民可以自己決定安置房轉(zhuǎn)為國(guó)有土地或者繼續(xù)保留集體用地的性質(zhì)。成功秘訣租金至少30元/平方米村民收入有保證以村集體為主角與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行談判，村民的利益訴求能得到很好的體現(xiàn)。建成后的獵德村將是珠江新城里最大的住宅社區(qū)。據(jù)村民表示，農(nóng)歷8月前，也即差不多國(guó)慶前村民將回遷至復(fù)建房。從現(xiàn)場(chǎng)來(lái)看，獵德村復(fù)建房北起花城大道，南至臨江大道，西臨獵德大橋，東至海清路。28．“石家莊城中村改造再出優(yōu)惠政策”，載石家莊市互聯(lián)網(wǎng)。20．“村民拿什么做市民”，載《中國(guó)青年報(bào)》（2003）。12．蒙啟明：“對(duì)當(dāng)前廣州市‘城中村’改制工作的建議”，《穗府調(diào)研報(bào)告》（20024）。經(jīng)濟(jì)社會(huì)版》（20022）。在我市，為避免繁瑣，一般采取“空轉(zhuǎn)”方式，即ZF不需給予村民征地補(bǔ)償，村民也無(wú)需繳納土地出讓金，但土地產(chǎn)權(quán)必須進(jìn)行法定程序和手續(xù)的確認(rèn)，村民也需繳納土地產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)和集體物業(yè)轉(zhuǎn)名費(fèi)。因此，在原村民一步到位全部轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民且基本落實(shí)了“市民待遇”的前提下，ZF在給予原村民在戶籍、社保、教育、就業(yè)、行政管理、市政配套建設(shè)等方面與市民無(wú)異的情況下，廣州各城中村全部土地應(yīng)自動(dòng)視為國(guó)有土地，ZF無(wú)需另行補(bǔ)償。建設(shè)城市“廉租屋”的初衷是為城市弱勢(shì)群體和外來(lái)人口提供住房便利，這是城市ZF義不容辭的責(zé)任。為此，一是全面停止原八區(qū)城中村舊住宅區(qū)房屋報(bào)建的一切手續(xù)，嚴(yán)禁在舊住宅區(qū)新建或改建住房及其它建筑物；二是對(duì)于ZF在環(huán)境“三變”中允諾拆除重建的城中村用地，原則上允許村進(jìn)行重建，但必須嚴(yán)格遵守城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)，且盡量與村的整體改造規(guī)劃相結(jié)合；三是對(duì)于轉(zhuǎn)制后村在集體自留空地上新建發(fā)展性物業(yè)，必須經(jīng)由ZF有關(guān)部門(mén)的審批，否則不予承認(rèn)及補(bǔ)發(fā)產(chǎn)權(quán)證，今后征地時(shí)也不予補(bǔ)償；四是在全面測(cè)繪的基礎(chǔ)上，盡快公布納入改造范圍的所有城中村的房屋改造補(bǔ)償?shù)慕ㄖr(shí)點(diǎn)，從根本上剎住村民的“搶建風(fēng)”。（四）ZF贖買(mǎi)模式一般指基于城市建設(shè)的需要，ZF按市場(chǎng)估價(jià)或雙方協(xié)商一致的價(jià)格將村民所屬集體土地及物業(yè)全部或部分贖買(mǎi)，村民在拿到足額補(bǔ)償后，自行或由ZF協(xié)助統(tǒng)一進(jìn)行異地安置；其后，由ZF或ZF委托的開(kāi)發(fā)商對(duì)騰空的舊村進(jìn)行拆除，并按照城市建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)和項(xiàng)目用地的要求進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)?！@種模式主要適于規(guī)模不大、集體空地較多、地理位置較好、村的生活居住與經(jīng)濟(jì)發(fā)展用地分離度較高的城中村。此外，村民的觀念意識(shí)須以改善居住環(huán)境為導(dǎo)向，而非過(guò)于強(qiáng)烈的謀利動(dòng)機(jī)。為此，我們認(rèn)為今后進(jìn)一步推進(jìn)廣州城中村改造的總體思路是：遵照“十六字”方針，以試點(diǎn)村改造為先導(dǎo)，以土地資本運(yùn)籌為杠桿，以土地制度創(chuàng)新為突破口，以優(yōu)惠政策制定為保障，以半市場(chǎng)化社區(qū)型改造為主要模式，充分利用“市創(chuàng)建辦環(huán)境整治”、“市建委消防通道建設(shè)”、“市政基礎(chǔ)項(xiàng)目建設(shè)”三大引導(dǎo)機(jī)制，靈活采取“政策產(chǎn)權(quán)換資金”、“物業(yè)換土地”、“商鋪換住宅”三類(lèi)置換方式，多渠道籌集改造資金，合理分擔(dān)改造成本，分期分批推進(jìn)改造，逐步實(shí)現(xiàn)城中村發(fā)展與城市規(guī)劃的整體協(xié)調(diào)。廣州城中村改造不宜大規(guī)模進(jìn)行，而應(yīng)有步驟、分階段推進(jìn)對(duì)城中村改造而言，多數(shù)村會(huì)采取房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的方式，這就必然或多或少地帶來(lái)一些新增物業(yè)，并逐步進(jìn)入市場(chǎng)。由此可見(jiàn)，城中村改造是一個(gè)充滿多重博弈的復(fù)雜過(guò)程，博弈各方都患得患失，疑慮重重，既想達(dá)到預(yù)期的良好目標(biāo)，又不想付出現(xiàn)實(shí)的代價(jià)。（二）廣州城中村改造的博弈分析及其檢討城中村改造是一個(gè)復(fù)雜的多方利益博弈的過(guò)程。然而，在改造過(guò)程中，由于各種原因，村民的利益不可避免地受到這樣或那樣的影響。例如，土地轉(zhuǎn)國(guó)有之后是否需給予農(nóng)民征地補(bǔ)償？改造用地從哪里來(lái)，如何定性，應(yīng)屬于劃撥用地還是有償受讓用地？改造過(guò)程中哪些用地需繳納出讓金？城中村土地是否可以流轉(zhuǎn)，如何流轉(zhuǎn)？改造用地在何種情況下可轉(zhuǎn)變性質(zhì)用途？改造所需的周轉(zhuǎn)用地如何解決？過(guò)去的違法用地如何處理？改造節(jié)余土地如何處置？城中村土地能否進(jìn)入市場(chǎng)？等等，這些問(wèn)題不明確，村民心中無(wú)底，利益保障難期，必然成為城中村改造的“攔路虎”。這些政策訴求總括起來(lái)主要包括五大項(xiàng)：（1）提供各項(xiàng)稅費(fèi)優(yōu)惠政策；（2）盡快轉(zhuǎn)換國(guó)有土地物業(yè)產(chǎn)權(quán)證；（3）允許改變部分土地用途或批準(zhǔn)更多的商住用地指標(biāo)；（4）協(xié)助改造規(guī)劃的設(shè)計(jì)；（5）對(duì)村域內(nèi)的公共設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施、配套建設(shè)給予適當(dāng)支持。缺乏復(fù)建用地的村可實(shí)行“商鋪換住宅”的辦法平衡村民利益。各村改造方案均體現(xiàn)了這一點(diǎn)，這有利于排除改造初期部分村民的阻力，并獲得一部分來(lái)自ZF的資金補(bǔ)償，從而減輕首期資金投入的壓力，降低改造成本。其中，茶窖村改造的基本思路是通過(guò)舊村用地功能置換帶動(dòng)城中村改造，新村建設(shè)規(guī)劃已編制完成，周轉(zhuǎn)用地也基本落實(shí)。整個(gè)改造工程計(jì)劃耗時(shí)16年完工，估計(jì)所需投入資金巨大。此“抽疏—異地安置”方案計(jì)劃拆除32萬(wàn)平米，新建43萬(wàn)平米，初步估算需資金億元，資金除常規(guī)籌集渠道外，還可從違法建筑的罰款中獲得一部分。在改造方案中，該村采取以村集體經(jīng)濟(jì)為主體的半市場(chǎng)化模式，擬結(jié)合三元里商業(yè)步行街和歷史文物保護(hù)基地（抗英紀(jì)念碑及廣場(chǎng)）建設(shè)，以村內(nèi)及周邊地區(qū)調(diào)劑出來(lái)的小塊空地為啟動(dòng)，通過(guò)小區(qū)建設(shè)安置從原村居住區(qū)內(nèi)遷出的部分居民（約380戶），同時(shí)，抽疏原村生活居住區(qū)，逐步理順區(qū)內(nèi)道路網(wǎng)路系統(tǒng)，擴(kuò)大商業(yè)功能，增加公共設(shè)施，減少區(qū)內(nèi)建筑密度，最終形成適于居住、觀光、旅游、購(gòu)物的現(xiàn)代化文明新社區(qū)。我們?cè)诖藬M選擇7個(gè)試點(diǎn)村和的獵德村進(jìn)行個(gè)案研究，并期望得出一些基本經(jīng)驗(yàn)。廣州城中村問(wèn)題具有其獨(dú)特的地區(qū)背景和特點(diǎn)：（1）數(shù)量規(guī)模大，在廣州385平方公里的城市規(guī)劃發(fā)展區(qū)范圍內(nèi)，共分布著138條行政村，其規(guī)模為一般約為深圳、珠海、福州等大中城市的2—5倍；（2）分布范圍廣，幾乎遍布城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的每一區(qū)、每一角落或各種功能區(qū)；（3）建筑密度高，尤其是位于市中心區(qū)的40多個(gè)城中村，其建筑密度普遍在60％以上，有的甚至達(dá)90％，；（4）違章建筑量大，依城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)，ZF批給農(nóng)民的自有住宅一般為3層左右，但絕大多數(shù)村民都擅自加擴(kuò)建到了6層，甚至10層以上，一戶多宅和一宅超面積現(xiàn)象普遍，違法建設(shè)和無(wú)證物業(yè)比重很高；（5）外來(lái)人口多，租住在城中村的外來(lái)人口一般為本地人口的5—10倍，遠(yuǎn)高于內(nèi)陸甚至沿海其它中心城市的水平。然而，在實(shí)踐當(dāng)中，基于現(xiàn)存土地制度的掣肘和對(duì)失地農(nóng)民的普遍同情，ZF在城中村建設(shè)過(guò)程中大多采取了寬容、遷就、默許的政策與態(tài)度，來(lái)自ZF部門(mén)的管制力也往往大打折扣。（三）不斷膨脹的“地下經(jīng)濟(jì)” 所謂地下經(jīng)濟(jì)，即指國(guó)家工商稅務(wù)許可之外的灰色經(jīng)濟(jì)或黑色經(jīng)濟(jì)。在我國(guó)城市化過(guò)程中，盡管許多村莊早已進(jìn)入城區(qū)范疇，農(nóng)用地被征用殆盡，村民收入也主要轉(zhuǎn)向二、三產(chǎn)業(yè)，但這部分“農(nóng)村”仍然保留著“村建制”，實(shí)行著村的行政管理，整個(gè)村莊以村籍為邊界形成了管理上的“獨(dú)立王國(guó)”和經(jīng)濟(jì)上的“利益共同體”，并與其強(qiáng)烈而盲目的牟利動(dòng)機(jī)相結(jié)合，不斷背離著城市化的目標(biāo)和要求。（二）“不徹底”的城市化政策在城市化初期，為盡力降低城市發(fā)展成本，ZF在對(duì)農(nóng)村征地過(guò)程中采取了“半城市化”策略：其一，“征地不管人”的城市化政策。這樣，在巨大共同利益的驅(qū)動(dòng)下，“地下經(jīng)濟(jì)”為城中村帶來(lái)了豐厚租金，城中村則為“地下經(jīng)濟(jì)”的發(fā)展壯大提供了必要保護(hù)。從理論上講，一國(guó)或地區(qū)的城市化即包括傳統(tǒng)意義上的農(nóng)村各要素向城市集中的所謂農(nóng)村城市化，也包括對(duì)已納入城市地區(qū)但內(nèi)在素質(zhì)不足的區(qū)域進(jìn)行優(yōu)化改造的所謂“城市城市化”。為此，市ZF在反復(fù)調(diào)研和充分醞釀的基礎(chǔ)上，初步確定了改造的基本思路和分階段規(guī)劃，出臺(tái)了一批指導(dǎo)性法規(guī)和文件，完成了原八區(qū)城中村的改制工作，啟動(dòng)了具有示范先導(dǎo)意義的舊村改造試點(diǎn)計(jì)劃。在具體規(guī)劃上，逐步拆遷原村生活居住區(qū)內(nèi)的非公寓式住宅，將原村民遷往周邊本村新辟建的新村居住，同時(shí)，發(fā)揮石牌地區(qū)強(qiáng)烈的商業(yè)氛圍，逐步將抽疏后的原村居住區(qū)建設(shè)為以“IT業(yè) ＋ 日用百貨”為主題的商業(yè)街區(qū)，并增加公共設(shè)施和市政基礎(chǔ)設(shè)施，合理保留少量住宅。此改造方案的關(guān)鍵是能夠調(diào)劑出適于安置380戶村民的公寓建設(shè)用地。通過(guò)這樣的拆舊建新和公建配套的完善，逐步把槎龍村建設(shè)成為具有傳統(tǒng)街巷特色的城市型居住區(qū)。其基本要點(diǎn)是：利用本村空地多地段好的優(yōu)勢(shì)，按照完全市場(chǎng)化的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方式，由村集體及其成立的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，統(tǒng)一負(fù)責(zé)全村范圍內(nèi)的拆遷、補(bǔ)償、安置、復(fù)建等改造工作。從多數(shù)村擬定的改造方案看，利用若干周轉(zhuǎn)地塊為杠桿，采用滾動(dòng)遷建和局部置換的方式逐步抽疏和更新舊村并使之趨向城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)，是目前各試點(diǎn)村改造的一般作法，這一方面是由試點(diǎn)村采取以村民自主改造為主的模式所決定的，另一方面也是緩解資金壓力的必然選擇。雖然ZF不主張開(kāi)發(fā)商介入，但從各村的改造方案看，城中村改造都或多或少地采取房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的方式進(jìn)行（即以多建物業(yè)的市場(chǎng)租售籌集改造資金），要求ZF給予規(guī)劃指標(biāo)和城建稅費(fèi)上的優(yōu)惠，并堅(jiān)決主張將開(kāi)發(fā)利潤(rùn)留給村里以支持滾動(dòng)改造。如石牌就采取在舊村范圍內(nèi)“以3平米住宅換1平米商鋪”的辦法平衡利益損失。因此，在未來(lái)的城中村改造中，無(wú)論采取何種模式，ZF必須高度重視處理對(duì)村民的拆遷補(bǔ)償問(wèn)題。因此，