【正文】 地下經(jīng)濟、外來人口、無序建設(shè)、土地集體所有制）的盈利模式，通過合理的體制安排和空間置換，實現(xiàn)城中村的完全城市化，并滿足村民的三大訴求目標——環(huán)境改善、合理補償、村民未來經(jīng)濟出路與社會保障的妥善安排。——這種模式的實施主體既可以是村集體，但更有可能是富有經(jīng)驗的開發(fā)商，但一般是村集體和開發(fā)商之間的聯(lián)合。（二）加強規(guī)劃控制，禁止亂批亂建，防止出現(xiàn)新的城中村在城中村統(tǒng)一轉(zhuǎn)制并劃入城市規(guī)劃發(fā)展區(qū)之后，ZF必須按照《城市規(guī)劃法》加強規(guī)劃方面的控制，禁止城中村內(nèi)的亂批亂建行為，防止城中村的進一步蔓延或出現(xiàn)新的城中村。根據(jù)新的國土法實施條例第3條的規(guī)定，“農(nóng)村集體經(jīng)濟組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員所有的土地歸國家所有”。4． 鄭慶昌：“聚焦‘城中村’”，《福建論壇19．“改造城中村，推進城市化”，《廣州調(diào)研》（20039）。記者在獵德村看到，封頂多時的幾十棟復(fù)建房，綠棚已經(jīng)基本拆除，新的獵德村全貌已經(jīng)展現(xiàn)出來。青磚小樓十分有嶺南風(fēng)情。據(jù)村民預(yù)計，復(fù)建房的租金不會低于30元/m2，這么一算，收入并不低于以前。用于出租村民偏愛40平方米小戶型楊箕村的租戶為尋找新的住處而煩惱。在這點上，記者以為，相關(guān)政府部門應(yīng)該從緊把關(guān)。所以我覺得要花大力氣研究這部分客戶的功能需求，要方正實用，要舒適，還要適度，不需要做得太奢侈，那是一種浪費，讓客戶花冤枉錢。所以我總覺得，城中村改造確實要努力達到高手的水平才能去做。在具體實施層面上采取了“分批分期，因地制宜；一村一策，逐步改造；因時制宜，滾動改造”的工作思路和方法。同時村民反對的根源就在于對土地的剝奪，如果能找尋到未來的發(fā)展收益，雖然土地的利用方式發(fā)生轉(zhuǎn)變了。李俊夫 城中村的改造 北京：科學(xué)出版社，2004 《關(guān)于發(fā)布城中村改造復(fù)建成本標準指引的函》穗舊改函[2010]9號 村落風(fēng)俗和歷史文化往往產(chǎn)生于村落的獨特自然環(huán)境和村落的建筑風(fēng)貌中。從市層面上明確了未來廣州市宜居宜業(yè)型城市遠景和目標，在空間結(jié)構(gòu)中在原八字方針上新增了中調(diào)的戰(zhàn)略構(gòu)想。3空間策略空間布局主要從區(qū)域的功能影響輻射、減少對萬畝果園的生態(tài)壓力和村民對原住地的風(fēng)水文化、戀土情節(jié)等角度進行考慮。我們的最終的愿景是通過我們努力，使得城中村改造的手段和技術(shù)越來越成熟，最終達到多方共贏的效果，真正實現(xiàn)城市更新改造的目標。對于目前采取的自主改造，以資金平衡進行開發(fā)強度的測算的規(guī)劃思路在一定程度上實際推高了開發(fā)容積率。通過對現(xiàn)狀用地的分析評價，可以看出用地布局較為分散，尤其是華南快速路以西部分，從整體生態(tài)環(huán)境和基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施集中布局的角度考慮，規(guī)劃對用地進行適當(dāng)整理，按照建設(shè)用地增減掛鉤政策進行處理，并確保改造后的實際建設(shè)用地不超過現(xiàn)狀規(guī)模。在舊村區(qū)內(nèi)分布有多顆古樹。為減緩這種壓力，政策要求每戶建筑面積原則上不大于170平方米的標準進行設(shè)計和建設(shè)，同時鼓勵村民按照2：1置換住宅建筑面積為物業(yè)建筑。土地的整治和利用是城中村改造的落腳點4。自2001年開始，著手對城中村進行改制和改造，遵循“先行試點，積極穩(wěn)妥，逐步升溫，不出亂子”的原則，進行改造。你是搞高層，還是搞多層，還是搞小高層，有一些客戶感覺高層物業(yè)費高，想要多層的，但多層多了容積率怎么辦？這就要我們想辦法，盡量做到均衡。過了年后從中央到地方促進經(jīng)濟增長政策效果會顯現(xiàn)，可能會有所好轉(zhuǎn)，到那個時候我覺得成交量可能會有所上升，但成交的價格出現(xiàn)較大的回升是不太可能的。到時誰知道我的抽簽號靠不靠前啊？”李太太嘆息道。在村中行走，除了能發(fā)現(xiàn)零星的幾位老人家之外，剩下的就是背著大口袋的收買佬了。獵德村的改造十分成功，也獲得了村民的支持。風(fēng)情街從新獵德村的池塘一直延續(xù)至珠江口附近，一色的青磚小樓，十分有嶺南風(fēng)情。第二篇：廣州城中村改造城中村改造補償收益可期拆遷進展神速20100727 11:36:13 瀏覽次數(shù)：619記者探訪改造進展最快的城中村發(fā)現(xiàn)，保證村民的收益是成功的關(guān)鍵在獵德村李氏宗祠里，幾個村民在興致勃勃地踢著毽子，她們身后，幾十棟高層建筑已經(jīng)脫去“綠衣”，整齊劃一地矗立在珠江邊上，這就是獵德村復(fù)建房。15．“讓城中村融入大都市”，載《廣州日報》（2003）。（七）其它一些相關(guān)政策調(diào)整建議——對無證房或1999年1月之前村民建設(shè)的違法違章物業(yè)，在拆遷時原則上應(yīng)按建安成本適當(dāng)補償；——ZF在接管部分村的社區(qū)建設(shè)項目中涉及的供電、排灌、校舍等集體資產(chǎn)，應(yīng)由ZF與村民充分協(xié)商，或產(chǎn)權(quán)不變而交由ZF無償使用與維護，或以ZF“贖買”辦法徹底解決產(chǎn)權(quán)歸屬問題；——在改造過渡期內(nèi)，對于公司繼承所得的征地補償款，稅務(wù)部門不應(yīng)作為收入實行打稅，而應(yīng)視為公司的資產(chǎn)變現(xiàn)交易；——在改造未有徹底完成或社區(qū)公共建設(shè)尚未移交有關(guān)部門之前，不宜過早要求村民繳納城市建設(shè)配套費；——在城中村改造規(guī)劃審批過程中，市建設(shè)局要依據(jù)批準的規(guī)劃，對應(yīng)由市承擔(dān)的道路建設(shè)項目和應(yīng)由市建設(shè)局牽頭協(xié)調(diào)的供電、燃氣、供水、電信、路燈、公交、有線電視等市政配套，盡快編制投資建設(shè)規(guī)劃，以保持與城中村改造同步。（六）合理界定城中村土地的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)和流轉(zhuǎn)制度，消除城中村改造的最大政策體制障礙 土地政策及其相關(guān)的制度安排是城中村改造的一個最關(guān)鍵、核心和敏感的問題。目前，已采取ZF整體贖買進行改造的城中村包括大學(xué)城、珠江新城內(nèi)的甲子村等。考慮到啟動資金的規(guī)模和村民在改造中需要另行安置的問題，整個操作過程也可以采取分期滾動開發(fā)的方式。合理運籌可“生財”的土地資本有可能使改造實現(xiàn)“帕累托最優(yōu)”中心區(qū)內(nèi)的城中村大多位于城市發(fā)展的黃金地段，其周邊相鄰的城市用地價格已非常之高，但村的土地由于還屬集體所有性質(zhì)，其價值還遠遠沒有體現(xiàn)出來。ZF的目標是改善城市的環(huán)境及村民的生活質(zhì)量，謀求城市的長效利益和可持續(xù)發(fā)展，因而在推進改造中必須對城中村作出種種讓步。因此，完全由村里自籌資金非常困難，各試點村都一致強烈要求ZF在資金籌措方面予以支持。如石牌就采取在舊村范圍內(nèi)“以3平米住宅換1平米商鋪”的辦法平衡利益損失。從多數(shù)村擬定的改造方案看，利用若干周轉(zhuǎn)地塊為杠桿，采用滾動遷建和局部置換的方式逐步抽疏和更新舊村并使之趨向城市規(guī)劃標準，是目前各試點村改造的一般作法，這一方面是由試點村采取以村民自主改造為主的模式所決定的，另一方面也是緩解資金壓力的必然選擇。通過這樣的拆舊建新和公建配套的完善，逐步把槎龍村建設(shè)成為具有傳統(tǒng)街巷特色的城市型居住區(qū)。在具體規(guī)劃上，逐步拆遷原村生活居住區(qū)內(nèi)的非公寓式住宅，將原村民遷往周邊本村新辟建的新村居住，同時，發(fā)揮石牌地區(qū)強烈的商業(yè)氛圍，逐步將抽疏后的原村居住區(qū)建設(shè)為以“IT業(yè) ＋ 日用百貨”為主題的商業(yè)街區(qū)，并增加公共設(shè)施和市政基礎(chǔ)設(shè)施，合理保留少量住宅。從理論上講，一國或地區(qū)的城市化即包括傳統(tǒng)意義上的農(nóng)村各要素向城市集中的所謂農(nóng)村城市化，也包括對已納入城市地區(qū)但內(nèi)在素質(zhì)不足的區(qū)域進行優(yōu)化改造的所謂“城市城市化”。（二）“不徹底”的城市化政策在城市化初期，為盡力降低城市發(fā)展成本，ZF在對農(nóng)村征地過程中采取了“半城市化”策略：其一，“征地不管人”的城市化政策。（三）不斷膨脹的“地下經(jīng)濟” 所謂地下經(jīng)濟，即指國家工商稅務(wù)許可之外的灰色經(jīng)濟或黑色經(jīng)濟。廣州城中村問題具有其獨特的地區(qū)背景和特點：（1）數(shù)量規(guī)模大，在廣州385平方公里的城市規(guī)劃發(fā)展區(qū)范圍內(nèi)，共分布著138條行政村，其規(guī)模為一般約為深圳、珠海、福州等大中城市的2—5倍；（2）分布范圍廣，幾乎遍布城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的每一區(qū)、每一角落或各種功能區(qū)；（3）建筑密度高，尤其是位于市中心區(qū)的40多個城中村，其建筑密度普遍在60％以上，有的甚至達90％，；（4）違章建筑量大，依城市規(guī)劃標準，ZF批給農(nóng)民的自有住宅一般為3層左右，但絕大多數(shù)村民都擅自加擴建到了6層，甚至10層以上，一戶多宅和一宅超面積現(xiàn)象普遍，違法建設(shè)和無證物業(yè)比重很高；（5）外來人口多，租住在城中村的外來人口一般為本地人口的5—10倍，遠高于內(nèi)陸甚至沿海其它中心城市的水平。在改造方案中，該村采取以村集體經(jīng)濟為主體的半市場化模式，擬結(jié)合三元里商業(yè)步行街和歷史文物保護基地（抗英紀念碑及廣場）建設(shè)，以村內(nèi)及周邊地區(qū)調(diào)劑出來的小塊空地為啟動，通過小區(qū)建設(shè)安置從原村居住區(qū)內(nèi)遷出的部分居民（約380戶），同時，抽疏原村生活居住區(qū)，逐步理順區(qū)內(nèi)道路網(wǎng)路系統(tǒng)，擴大商業(yè)功能，增加公共設(shè)施，減少區(qū)內(nèi)建筑密度，最終形成適于居住、觀光、旅游、購物的現(xiàn)代化文明新社區(qū)。整個改造工程計劃耗時16年完工，估計所需投入資金巨大。各村改造方案均體現(xiàn)了這一點，這有利于排除改造初期部分村民的阻力，并獲得一部分來自ZF的資金補償，從而減輕首期資金投入的壓力，降低改造成本。這些政策訴求總括起來主要包括五大項：（1）提供各項稅費優(yōu)惠政策；（2）盡快轉(zhuǎn)換國有土地物業(yè)產(chǎn)權(quán)證；（3）允許改變部分土地用途或批準更多的商住用地指標；（4）協(xié)助改造規(guī)劃的設(shè)計；（5）對村域內(nèi)的公共設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施、配套建設(shè)給予適當(dāng)支持。然而，在改造過程中，由于各種原因，村民的利益不可避免地受到這樣或那樣的影響。由此可見，城中村改造是一個充滿多重博弈的復(fù)雜過程，博弈各方都患得患失，疑慮重重，既想達到預(yù)期的良好目標，又不想付出現(xiàn)實的代價。為此，我們認為今后進一步推進廣州城中村改造的總體思路是：遵照“十六字”方針，以試點村改造為先導(dǎo)，以土地資本運籌為杠桿，以土地制度創(chuàng)新為突破口，以優(yōu)惠政策制定為保障，以半市場化社區(qū)型改造為主要模式，充分利用“市創(chuàng)建辦環(huán)境整治”、“市建委消防通道建設(shè)”、“市政基礎(chǔ)項目建設(shè)”三大引導(dǎo)機制，靈活采取“政策產(chǎn)權(quán)換資金”、“物業(yè)換土地”、“商鋪換住宅”三類置換方式，多渠道籌集改造資金，合理分擔(dān)改造成本，分期分批推進改造，逐步實現(xiàn)城中村發(fā)展與城市規(guī)劃的整體協(xié)調(diào)?！@種模式主要適于規(guī)模不大、集體空地較多、地理位置較好、村的生活居住與經(jīng)濟發(fā)展用地分離度較高的城中村。為此，一是全面停止原八區(qū)城中村舊住宅區(qū)房屋報建的一切手續(xù)，嚴禁在舊住宅區(qū)新建或改建住房及其它建筑物；二是對于ZF在環(huán)境“三變”中允諾拆除重建的城中村用地，原則上允許村進行重建，但必須嚴格遵守城市規(guī)劃標準，且盡量與村的整體改造規(guī)劃相結(jié)合；三是對于轉(zhuǎn)制后村在集體自留空地上新建發(fā)展性物業(yè)，必須經(jīng)由ZF有關(guān)部門的審批，否則不予承認及補發(fā)產(chǎn)權(quán)證，今后征地時也不予補償；四是在全面測繪的基礎(chǔ)上，盡快公布納入改造范圍的所有城中村的房屋改造補償?shù)慕ㄖr點，從根本上剎住村民的“搶建風(fēng)”。因此，在原村民一步到位全部轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民且基本落實了“市民待遇”的前提下，ZF在給予原村民在戶籍、社保、教育、就業(yè)、行政管理、市政配套建設(shè)等方面與市民無異的情況下，廣州各城中村全部土地應(yīng)自動視為國有土地，ZF無需另行補償。經(jīng)濟社會版》（20022）。20．“村民拿什么做市民”，載《中國青年報》（2003）。從現(xiàn)場來看，獵德村復(fù)建房北起花城大道，南至臨江大道，西臨獵德大橋，東至海清路。建成后的獵德村將是珠江新城里最大的住宅社區(qū)。另據(jù)了解，獵德村改造中還嘗試了新的做法，就是由村民自己選擇安置房的土地性質(zhì)，也就是說村民可以自己決定安置房轉(zhuǎn)為國有土地或者繼續(xù)保留集體用地的性質(zhì)。而對拆遷戶而言，則為了選擇多大面積的回遷房而拿不定主意。改造模式分融資地塊和復(fù)建地塊整體拆除重建據(jù)越秀區(qū)房管局相關(guān)人士介紹，楊箕村將采取整體拆除重建方式改造，預(yù)計需資金20億元。張振海：實際上老百姓的購房欲望還是很強烈的，關(guān)鍵是我們要弄清楚他們的真實需求，研究好市場。盼望政府繼續(xù)“扶一把”記者：城中村改造項目政策性很強，涉及到的利益相關(guān)方也很多，在這方面你們在開發(fā)過程中感到有哪些突出問題需要解決？張振海：城中村改造是利國利民的大好事，多數(shù)的城中村村民一聽說要改造也是很擁護，但是這里面有很多的實際情況還是需要政府大力支持的。2008年3月7日，溫總理參與第十一屆全國人大第一次會議廣東代表團審議政府工作報告時提出，“希望廣東在這一方面做出新的成績，積累新的經(jīng)驗，真正使廣東不僅經(jīng)濟發(fā)達，而且生態(tài)優(yōu)美，成為節(jié)約集約利用土地的示范省。但其收益仍然能夠得到保障。對于新的改造規(guī)劃來說，對于物質(zhì)環(huán)境的改造的意義遠不在建筑的更新和改造，更需要重視傳統(tǒng)文化的傳承。目的就是調(diào)高、調(diào)優(yōu)、調(diào)強，在空間上舊村的改造是對應(yīng)中調(diào)的相關(guān)概念，就是激化中心城區(qū)的活力，提升功能的能級。從區(qū)域的功能角度，環(huán)城高速以北與廣州市南中軸線的行政中心毗鄰，可以提供相應(yīng)的休閑商務(wù)等功能服務(wù)，可適當(dāng)提高開發(fā)強化，在區(qū)域內(nèi)來平衡南側(cè)建筑量，建設(shè)對萬畝果園的相對壓力。第五篇：城中村改造的問題城中村改造經(jīng)常出現(xiàn)問題，不時被媒體披露，雖是行外人，卻也想表達下自己的看法，故隨手寫了幾句。三舊工作真正走向成熟，尚有一段距離。同時按照2007年的土地利用總體規(guī)劃的現(xiàn)狀數(shù)據(jù)對現(xiàn)有的建設(shè)用地進行核準，作為現(xiàn)狀地類。規(guī)劃區(qū)的果林翠綠飄香，盛產(chǎn)聞名遐邇的石硤龍眼、雞心甜黃皮、紅肉甜楊桃及有嶺南果王之稱的木瓜等名優(yōu)水果。由于基于資金平衡的改造方式的進行，相應(yīng)的安置還建成本必然需要相應(yīng)的建設(shè)量來平衡。以推進“三舊”改造工作為載體，促進存量建設(shè)用地“二次開發(fā)”，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，優(yōu)化人居環(huán)境，改善城鄉(xiāng)面貌，努力建設(shè)生產(chǎn)發(fā)展、生活富裕、生態(tài)良好、文化繁榮、社會和諧、人民群眾充滿幸福感的新廣東。1廣州的城中村政策新機遇近年來，城中村的改造，成為了廣州市政府工作的重點之一。但是從城中村改造的特點來說，怎么樣讓它更人性化，更好，同時還要有市場、有利潤，這個確實也很難。晚報記者 盧志峰/文圖“開盤死”凸顯剛性需求記者：目前房地產(chǎn)市場形勢依然嚴峻，你們作為參與城中村改造的開發(fā)商，也要面對同樣的問題，各位覺得從這次的行業(yè)性危機中可以得到什么啟示？羅超：現(xiàn)在有一個很普遍的問題，就是所謂的“開盤死”，就是開完盤之后當(dāng)時的情況挺好的，但是后面相當(dāng)長的一段時間里不行，我們后來也分析了，開盤的時候這一部分就是剛性的需求，把剛性的需求一滿足后面就沒有了。因為回遷房將按照‘先簽約先選房的原則’，根據(jù)被拆遷戶簽訂安置協(xié)議的時間順序，采取抽簽或搖珠方式確定。多條街巷被木料、瓦礫、玻璃等垃圾雜物堵塞，令現(xiàn)場有一種滿目瘡痍之感。據(jù)他介紹，獵德村改造的成功，有兩個很難推廣的地方，一個是政府不與民爭利，而是完全由村來主導(dǎo)，另一個就是獵德村位于寸土寸金的地方，土地價值高，可