【正文】 ．“改造城中村，推進城市化”，《廣州調(diào)研》（20039）。20．“村民拿什么做市民”，載《中國青年報》（2003）。21．“改造城中村特別報道”，載《南方都市報》（20021014，A05—A10版）。22．“農(nóng)民‘種房’根在征地補償”，載《廣州日報》（200437，B7版）。23．“城中村改造試點鎖定三元里”，載《南方都市報》（2002410，A05版）。24．“試點村土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)確定”，載《南方都市報》（200313，A08版）。25．“138個城中村將改為公司，廣州30萬都市農(nóng)民將成股東”，載《南方日報》（200138）。26．“經(jīng)營城市：西安城中村改造路在何方”，載《華商報》（2003124）。27．“寧波市江東區(qū)積極推進城中村改造”，載“人民網(wǎng)”（2002619）。28．“石家莊城中村改造再出優(yōu)惠政策”，載石家莊市互聯(lián)網(wǎng)。29．“武漢將大規(guī)模改造城中村，村民變市民”，載“荊楚在線”（2003130）30．李培林：“改造城中村的邏輯：政策和產(chǎn)權(quán)換資金”，載“中國新聞網(wǎng)”（2003617）。31．張建明：《廣州城中村研究》，廣東人民出版社（200311）。第二篇：廣州城中村改造城中村改造補償收益可期拆遷進展神速20100727 11:36:13 瀏覽次數(shù)：619記者探訪改造進展最快的城中村發(fā)現(xiàn)，保證村民的收益是成功的關(guān)鍵在獵德村李氏宗祠里，幾個村民在興致勃勃地踢著毽子，她們身后，幾十棟高層建筑已經(jīng)脫去“綠衣”，整齊劃一地矗立在珠江邊上，這就是獵德村復(fù)建房。今年國慶前，獵德村民將正式回遷至復(fù)建房，一個更加融入現(xiàn)代城市生活的新型城中村將展現(xiàn)在人們面前。獵德村改造后什么樣？正在裝修國慶前回遷時下復(fù)建房可以說是村民討論最多的話題之一，對于搬進新居，大家普遍充滿了期待。有37棟高樓是珠江新城最大住宅區(qū)“現(xiàn)在正在趕工期，主要是裝修部分，弄好了大概就可以交付給村民了”，在獵德村新的祠堂口，獵德村委的工作人員林先生向記者表示。記者在獵德村看到，封頂多時的幾十棟復(fù)建房，綠棚已經(jīng)基本拆除，新的獵德村全貌已經(jīng)展現(xiàn)出來。從現(xiàn)場來看，獵德村復(fù)建房北起花城大道，南至臨江大道，西臨獵德大橋，東至海清路。據(jù)介紹，整個復(fù)建房占地面積約14萬平方米，總建筑面積約93萬平方米。建成后的獵德村將是珠江新城里最大的住宅社區(qū)，有37棟高層住宅建筑，此外還有目前已經(jīng)建好并投入使用的祠堂和池塘等。“去年就看了樣板房，今年3月樣板房又對村民開放了一次，看過之后覺得很漂亮，很滿意。”在祠堂踢毽子的一位阿姨向記者表示。不輸豪宅：入戶花園、陽臺、套房俱全據(jù)她介紹，復(fù)建房里入戶花園、陽臺、套房等等一應(yīng)俱全，與珠江新城的豪宅不相上下。復(fù)建房裝修標(biāo)準(zhǔn)為720元/m2，僅統(tǒng)一安裝的品牌櫥柜就過萬元一套。林先生也表示，由于復(fù)建房的面積并沒有像普通商品房那樣算上公攤面積，因此房子看上去更大，這也是村民比較滿意的地方。據(jù)村民表示，農(nóng)歷8月前，也即差不多國慶前村民將回遷至復(fù)建房。而獵德村橋西安置區(qū)的一邊，一排排復(fù)古的建筑讓人恍如來到了江南小鎮(zhèn)。村民向記者表示，這將是以后的風(fēng)情街。風(fēng)情街從新獵德村的池塘一直延續(xù)至珠江口附近，一色的青磚小樓，十分有嶺南風(fēng)情。據(jù)介紹，這里以后將融入美食、旅游購物、酒吧、茶莊等休閑功能。融入現(xiàn)代城市生活的新獵德已經(jīng)開始展現(xiàn)在人們面前。獵德村在傳統(tǒng)與現(xiàn)代中保持著平衡。青磚小樓十分有嶺南風(fēng)情。建成后的獵德村將是珠江新城里最大的住宅社區(qū)。改造模式 賣地集資“三三制”分配“獵德村改造是相當(dāng)成功的”，天河區(qū)負(fù)責(zé)城中村改造的有關(guān)人士向記者表示。獵德村是廣州第一個有開發(fā)商參與的城中村改造項目，被譽為“城中村改造的典范”。據(jù)了解，當(dāng)初獵德村的改造思路很清晰：政府完全不投資，由獵德村劃出一塊土地拍賣給開發(fā)商，再使用拍地所得資金進行城中村改造。而土地則按照“三三制”原則進行分配：三分之一的土地用作商業(yè)，三分之一用于村民安置，三分之一作為集體經(jīng)濟的預(yù)留地。在村民安置方面，基本采取“拆一補一”的補償方式——村民房屋回遷安置采用階梯式安置方法，以四層為上限，即按證內(nèi)基建面積不足二層的可補平二層，以此類推，四層及以上的按證內(nèi)合法面積安置回遷。獵德村試點的意義在于，一方面在資金籌措上走出了一個新模式——賣地集資，使政府在拆建過程中幾乎不需花費一分一厘。另一方面，雖然改造引入了社會資金，并由村集體引進開發(fā)商參與，但這與傳統(tǒng)的開發(fā)商主導(dǎo)改造模式不一樣。成功秘訣租金至少30元/平方米村民收入有保證以村集體為主角與開發(fā)商進行談判，村民的利益訴求能得到很好的體現(xiàn)。“很多外地城市的有關(guān)部門來獵德考察，對于這里的改造贊不絕口，但是又認(rèn)為獵德經(jīng)驗很難學(xué)習(xí)”，該人士向記者表示。據(jù)他介紹，獵德村改造的成功，有兩個很難推廣的地方，一個是政府不與民爭利，而是完全由村來主導(dǎo)，另一個就是獵德村位于寸土寸金的地方，土地價值高，可以支撐起這么大規(guī)模的改造。獵德村的改造十分成功，也獲得了村民的支持?！耙郧昂芏嗳丝砍鲎夥课萆?，改造時不少人擔(dān)心失去生活來源，但是看著嶄新的房子，這種擔(dān)心也慢慢少了”，一村民向記者表示。據(jù)了解，“拆一補一”安置方式，使每戶村民都能夠得到不止一套的回遷住房，換得復(fù)建房最多的一位村民，換到了近1800平方米，共有十幾套房。除了自己居住外多余的將用來對外出租，雖然房間數(shù)量沒有以前的握手樓那么多，但是村民在看到復(fù)建房后，對未來的租金水平相當(dāng)有信心。據(jù)村民預(yù)計，復(fù)建房的租金不會低于30元/m2，這么一算，收入并不低于以前。另據(jù)了解，獵德村改造中還嘗試了新的做法，就是由村民自己選擇安置房的土地性質(zhì)，也就是說村民可以自己決定安置房轉(zhuǎn)為國有土地或者繼續(xù)保留集體用地的性質(zhì)。目前的獵德村復(fù)建房的土地又是哪種性質(zhì)的呢？據(jù)天河區(qū)的工作人員介紹，獵德村復(fù)建房仍選擇保留集體用地性質(zhì)，因為村民普遍反對將土地轉(zhuǎn)為國有性質(zhì)。其原因在于很多認(rèn)為集體土地可以傳給子孫，但國有土地只有70年產(chǎn)權(quán)。另外，村里也擔(dān)心村民會變賣房產(chǎn)，從而失去了居住地或者生活來源。楊箕村現(xiàn)場探訪東邊先行開拆尚有商戶營業(yè)兩個多月的時間，從4萬人蝸居的盛景到幾近空村的冷清，地處廣州CBD的城中村楊箕，在7月1日8時正式拉開了整體拆除改造的序幕，在不久的將來，這里將被改造為高樓林立的住宅群，曾經(jīng)低矮的握手樓將徹底消失。日前，記者來到楊箕村發(fā)現(xiàn)，位處廣州大道邊首批開拆的多棟房屋已基本拆完。但靠近中山一路、楊箕村小學(xué)附近的村落，則尚未開拆，而且依然有極少的商戶尚在營業(yè)。一位50多歲的大叔面對記者提出的“這里馬上就要拆了吧，您還不趕緊搬啊”的提醒，不耐煩地回了一句：“還沒那么快”，就匆匆返家，并隨手關(guān)緊了大門。記者發(fā)現(xiàn)，盡管這一片還沒拆，不過，九成以上的居住者都已經(jīng)搬離了。而且連門、窗甚至是電線等一些可拆可卸的物品也都已經(jīng)全部清空。多條街巷被木料、瓦礫、玻璃等垃圾雜物堵塞，令現(xiàn)場有一種滿目瘡痍之感。在村中行走，除了能發(fā)現(xiàn)零星的幾位老人家之外，剩下的就是背著大口袋的收買佬了。在楊箕村不時見到搬家的車輛出入。仍有商戶在營業(yè)。村中大部分居住者已經(jīng)搬離了。用于出租村民偏愛40平方米小戶型楊箕村的租戶為尋找新的住處而煩惱。而對拆遷戶而言，則為了選擇多大面積的回遷房而拿不定主意。據(jù)介紹，按照改造補償方案，楊箕村所有房屋用地為宅基地，均按住宅用途予以補償安置。改造拆遷原則上按有合法產(chǎn)權(quán)證明部分的建筑面積“拆一補一”，以回遷安置后成房屋的套內(nèi)建筑面積計算，也就是說不計算公攤面積?！?平方米補回1平方米”，回遷的戶型以方正的小戶型為主，包括六種：40平方米的一房一廳，60平方米的兩房兩廳、72平方米的兩房兩廳，85平方米的三房兩廳、95平方米的三房兩廳，120平方米三房兩廳。記者采訪中了解到，對于住了幾十年狹窄小樓的村民來說，不少村民都對三房兩廳的戶型表現(xiàn)出較大的興趣，但同時也有部分的村民偏愛一室一廳的小戶型。一位張姓村民就透露,補償面積約有200平方米，打算要95平方米的房子作為自住，再想要3間40平方米的小單間用作出租。張先生坦言，他不想要其他的戶型，因為在楊箕，一直都是三四十平方米的小單間最容易出租。村民李太太也說：“我的房子以后不會賣，只會出租，雖然說60平方米的兩房單位也很實用，但卻不好租。所以我肯定不要60或72平方米的兩房單位?，F(xiàn)在就是擔(dān)心40平方米的一房一廳到時不夠分。因為回遷房將按照‘先簽約先選房的原則’，根據(jù)被拆遷戶簽訂安置協(xié)議的時間順序，采取抽簽或搖珠方式確定。到時誰知道我的抽簽號靠不靠前啊？”李太太嘆息道。從張先生和李太太的話語中不難發(fā)現(xiàn)，村民更喜愛的是容易出租的小戶型。但如果回遷的房屋以小戶型設(shè)計為主導(dǎo)的話，那么，在設(shè)計上如何達(dá)到既合村民心水、同時兼顧舒適、且通風(fēng)采光的功能，這卻是一個考驗開發(fā)企業(yè)功力的難題，值得開發(fā)企業(yè)多花工夫去研究、規(guī)劃。若僅是按戶型面積組合而成的粗糙規(guī)劃，則建成的極可能只是拔高了的城中村，那也就喪失了舊改的意義了。在這點上，記者以為，相關(guān)政府部門應(yīng)該從緊把關(guān)。改造模式分融資地塊和復(fù)建地塊整體拆除重建據(jù)越秀區(qū)房管局相關(guān)人士介紹，楊箕村將采取整體拆除重建方式改造，預(yù)計需資金20億元。其中，改造分為融資地塊及復(fù)建地塊兩大部分，復(fù)建地塊用作村民回遷安置房建設(shè)，融資地塊由集體土地轉(zhuǎn)為國有土地后，通過土地公開出讓，籌集改造資金。對于之前有媒體報道的富力地產(chǎn)有興趣加入楊箕村改造，而且已經(jīng)帶村民去花都樣板房看過戶型的傳聞，富力地產(chǎn)的相關(guān)人士不愿做任何表態(tài)。越秀區(qū)房管局相關(guān)人士就表示，不僅富力地產(chǎn)，廣州有相當(dāng)多的地產(chǎn)商都有興趣參與，但是必須經(jīng)過招投標(biāo)。上月底，越秀區(qū)國土房管局的相關(guān)負(fù)責(zé)人曾表示，越秀區(qū)國土房管局已經(jīng)與楊箕村委會就土地出讓政策、出讓條件、出讓范圍和出讓地塊要件進行了明確，擬定在7月初進行公開出讓。但時至今日，該地塊尚未進入掛牌程序。第三篇：城中村改造問題城中村改造問題多多 開發(fā)商急盼政府政策支持來源：鄭州晚報 發(fā)布時間：2011825 閱讀：125次自從2007年鄭州市政府103號文件出臺后，我市的城中村改造已經(jīng)全面鋪開。一些房地產(chǎn)開發(fā)商審時度勢，也投身到了這一事業(yè)中去。但是據(jù)了解，目前有些城中村改造項目的開發(fā)建設(shè)遇到了一些困難，一些項目甚至陷入停頓狀態(tài)。原因何在？開發(fā)商都遇到了哪些問題？是怎么解決的？本期“地產(chǎn)下午茶”邀請了幾位已經(jīng)或準(zhǔn)備參與城中村改造的開發(fā)商，就這些話題展開討論。晚報記者 盧志峰/文圖“開盤死”凸顯剛性需求記者：目前房地產(chǎn)市場形勢依然嚴(yán)峻，你們作為參與城中村改造的開發(fā)商，也要面對同樣的問題，各位覺得從這次的行業(yè)性危機中可以得到什么啟示？羅超：現(xiàn)在有一個很普遍的問題，就是所謂的“開盤死”，就是開完盤之后當(dāng)時的情況挺好的，但是后面相當(dāng)長的一段時間里不行，我們后來也分析了，開盤的時候這一部分就是剛性的需求，把剛性的需求一滿足后面就沒有了。過了年后從中央到地方促進經(jīng)濟增長政策效果會顯現(xiàn)，可能會有所好轉(zhuǎn)，到那個時候我覺得成交量可能會有所上升，但成交的價格出現(xiàn)較大的回升是不太可能的。趙大偉：說到剛性需求，我覺得開發(fā)商要反思一個問題，就是以前我們對這一部分客戶的需求研究得不夠、不透。過去對投資型、改善型客戶研究得比較多，現(xiàn)在市場形勢一變，剛性需求成主體了，就感覺到措手不及。所以有不少客戶到售樓部一看，對你的房子有些興趣，但又覺得你這個房子不能完全滿足他的需要，或者遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了他的需要，又猶豫，這就是個問題。所以我覺得要花大力氣研究這部分客戶的功能需求，要方正實用，要舒適，還要適度，不需要做得太奢侈，那是一種浪費，讓客戶花冤枉錢。張振海：實際上老百姓的購房欲望還是很強烈的，關(guān)鍵是我們要弄清楚他們的真實需求，研究好市場。像鄭州市東郊和西郊的需求就有差別，要搞清楚。我們在西郊搞開發(fā)，感到國家“7090”政策還是很對癥的，甚至西邊礦區(qū)的也有不少來買?！皫еi鏈”還要跳好舞記者：城中村改造項目相對來說比較特殊，有自己的特點，也有一些政策上的限制和要求，比如容積率的要求、廉租房比例的要求，還有開發(fā)周期長的特點，這對開發(fā)商在項目運作和產(chǎn)品設(shè)計上會有哪些影響？趙大偉：城中村的項目開發(fā)周期會比較長，還要先安置村民，商品房這一塊要補安置房這一塊的成本，對開發(fā)商資金量的要求很高。我認(rèn)為城中村改造項目利潤應(yīng)該在后期，而不是在前期。前期為了照顧整個項目的現(xiàn)金流，價格不能太高，要及時回籠現(xiàn)金，不然你后期的開發(fā)就會有困難。后期可以在你逐步開發(fā)這個產(chǎn)品的過程中完善這個產(chǎn)品，這樣能夠提升產(chǎn)品的價值，在后期提升了的產(chǎn)品價值實際上是你利潤的主要來源。張振海：“7090”、容積率、日照時間這個都是要基本滿足的。但是從城中村改造的特點來說，怎么樣讓它更人性化，更好，同時還要有市場、有利潤，這個確實也很難。你是搞高層，還是搞多層，還是搞小高層，有一些客戶感覺高層物業(yè)費高，想要多層的，但多層多了容積率怎么辦？這就要我們想辦法，盡量做到均衡。羅超：首先我們要執(zhí)行國家的政策，要按政府的規(guī)定來做，不然就要出局了。容積率對產(chǎn)品設(shè)計的影響我覺得還真不少。另外，城中村改造項目共性很大，都比較靠市中心的區(qū)域，人口密度大，拆遷的成本也都差不多，再加上政策要求也比較細(xì)，在這種情況下很容易出現(xiàn)產(chǎn)品的雷同。所以我總覺得，城中村改造確實要努力達(dá)到高手的水平才能去做。盼望政府繼續(xù)“扶一把”記者：城中村改造項目政策性很強，涉及到的利益相關(guān)方也很多，在這方面你們在開發(fā)過程中感到有哪些突出問題需要解決？張振海：城中村改造是利國利民的大好事，多數(shù)的城中村村民一聽說要改造也是很擁護，但是這里面有很多的實際情況還是需要政府大力支持的。再一個就是手續(xù)的辦理，希望在符合程序的前提下能夠再快一點，不能拖，盡快地拆遷，盡快地去蓋，加快資金的周轉(zhuǎn)，這個不能慢，慢的話開發(fā)商要付出很多成本，像過渡費就要付出很多，這對開發(fā)商也是一個比較大的負(fù)擔(dān)。羅超：城中村改造政策的支持是少不了的，有些問題可以盡快明確，讓開發(fā)商吃定心丸。比如所建廉租房要先租給政府5年，那么租以前是不是要求開發(fā)商辦成自己的產(chǎn)權(quán)？租用期滿5年后要返還給開發(fā)商，到時這些房子是作為新房上市還是作為 二手房上市？說到加快各種手續(xù)的審批，提高辦事效率，鄭州的支持力度應(yīng)該更大一些。趙大偉：政策