【正文】 石家莊市互聯(lián)網(wǎng)。今年國慶前，獵德村民將正式回遷至復(fù)建房，一個更加融入現(xiàn)代城市生活的新型城中村將展現(xiàn)在人們面前。從現(xiàn)場來看，獵德村復(fù)建房北起花城大道，南至臨江大道，西臨獵德大橋，東至海清路?！痹陟籼锰唠ψ拥囊晃话⒁滔蛴浾弑硎?。據(jù)村民表示，農(nóng)歷8月前，也即差不多國慶前村民將回遷至復(fù)建房。據(jù)介紹，這里以后將融入美食、旅游購物、酒吧、茶莊等休閑功能。建成后的獵德村將是珠江新城里最大的住宅社區(qū)。而土地則按照“三三制”原則進(jìn)行分配：三分之一的土地用作商業(yè)，三分之一用于村民安置，三分之一作為集體經(jīng)濟(jì)的預(yù)留地。成功秘訣租金至少30元/平方米村民收入有保證以村集體為主角與開發(fā)商進(jìn)行談判，村民的利益訴求能得到很好的體現(xiàn)?！耙郧昂芏嗳丝砍鲎夥课萆?，改造時不少人擔(dān)心失去生活來源，但是看著嶄新的房子，這種擔(dān)心也慢慢少了”，一村民向記者表示。另據(jù)了解，獵德村改造中還嘗試了新的做法，就是由村民自己選擇安置房的土地性質(zhì)，也就是說村民可以自己決定安置房轉(zhuǎn)為國有土地或者繼續(xù)保留集體用地的性質(zhì)。楊箕村現(xiàn)場探訪東邊先行開拆尚有商戶營業(yè)兩個多月的時間，從4萬人蝸居的盛景到幾近空村的冷清，地處廣州CBD的城中村楊箕，在7月1日8時正式拉開了整體拆除改造的序幕，在不久的將來，這里將被改造為高樓林立的住宅群，曾經(jīng)低矮的握手樓將徹底消失。記者發(fā)現(xiàn)，盡管這一片還沒拆，不過，九成以上的居住者都已經(jīng)搬離了。在楊箕村不時見到搬家的車輛出入。而對拆遷戶而言，則為了選擇多大面積的回遷房而拿不定主意。記者采訪中了解到，對于住了幾十年狹窄小樓的村民來說，不少村民都對三房兩廳的戶型表現(xiàn)出較大的興趣，但同時也有部分的村民偏愛一室一廳的小戶型。所以我肯定不要60或72平方米的兩房單位。從張先生和李太太的話語中不難發(fā)現(xiàn)，村民更喜愛的是容易出租的小戶型。改造模式分融資地塊和復(fù)建地塊整體拆除重建據(jù)越秀區(qū)房管局相關(guān)人士介紹，楊箕村將采取整體拆除重建方式改造，預(yù)計需資金20億元。上月底，越秀區(qū)國土房管局的相關(guān)負(fù)責(zé)人曾表示，越秀區(qū)國土房管局已經(jīng)與楊箕村委會就土地出讓政策、出讓條件、出讓范圍和出讓地塊要件進(jìn)行了明確，擬定在7月初進(jìn)行公開出讓。但是據(jù)了解，目前有些城中村改造項目的開發(fā)建設(shè)遇到了一些困難，一些項目甚至陷入停頓狀態(tài)。趙大偉：說到剛性需求，我覺得開發(fā)商要反思一個問題，就是以前我們對這一部分客戶的需求研究得不夠、不透。張振海：實際上老百姓的購房欲望還是很強(qiáng)烈的，關(guān)鍵是我們要弄清楚他們的真實需求，研究好市場?！皫еi鏈”還要跳好舞記者：城中村改造項目相對來說比較特殊，有自己的特點，也有一些政策上的限制和要求，比如容積率的要求、廉租房比例的要求，還有開發(fā)周期長的特點，這對開發(fā)商在項目運(yùn)作和產(chǎn)品設(shè)計上會有哪些影響？趙大偉：城中村的項目開發(fā)周期會比較長，還要先安置村民，商品房這一塊要補(bǔ)安置房這一塊的成本，對開發(fā)商資金量的要求很高。張振海：“70羅超：首先我們要執(zhí)行國家的政策，要按政府的規(guī)定來做，不然就要出局了。盼望政府繼續(xù)“扶一把”記者：城中村改造項目政策性很強(qiáng)，涉及到的利益相關(guān)方也很多，在這方面你們在開發(fā)過程中感到有哪些突出問題需要解決？張振海：城中村改造是利國利民的大好事，多數(shù)的城中村村民一聽說要改造也是很擁護(hù)，但是這里面有很多的實際情況還是需要政府大力支持的。趙大偉：政策支持方面有不少政府是考慮到了的，像城中村土地招拍掛，103號文說要對前期介入的開發(fā)商有所照顧。關(guān)鍵詞：城中村 三舊政策改造策略廣州市，國家中心城市之一，多年來經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，GDP增速在11%以上，2009年，廣州市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP），%。2002年出臺《中共廣州市委辦公廳廣州市人民政府辦公廳關(guān)于“城中村”改制工作的若干意見》，明確了城中村改制過程中：身份轉(zhuǎn)變、產(chǎn)權(quán)處理、市民待遇（社保）、公共事務(wù)管理等實施辦法。2008年3月7日，溫總理參與第十一屆全國人大第一次會議廣東代表團(tuán)審議政府工作報告時提出，“希望廣東在這一方面做出新的成績，積累新的經(jīng)驗，真正使廣東不僅經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，而且生態(tài)優(yōu)美，成為節(jié)約集約利用土地的示范省。廣州市人民政府為落實推進(jìn)“三舊”改造工作，提出市推進(jìn)的具體實施意見，明確村改造模式的分類及相應(yīng)政策，在土地、財政、拆遷補(bǔ)償安置辦法、保障措施等提出了具體的實施意見。其總體目標(biāo)是遵循“全面探索、局部試點、封閉運(yùn)行、結(jié)果可控”的原則，在不突破土地利用總體規(guī)劃確定的耕地保有量、基本農(nóng)田面積和建設(shè)用地總規(guī)模的前提下，積極穩(wěn)妥推進(jìn)“三舊’，改造工作。城中村改造的難點就在于改造資金的缺乏和改造實施村民的反對。但其收益仍然能夠得到保障。釋放土地價值，突破土地政策的困境成為了新政策的重要的突破點。如考慮現(xiàn)狀的有證建筑部分較大，在確定基準(zhǔn)建筑面積相對而言拆遷的難以實施下去，補(bǔ)充了“拆一補(bǔ)一”原則進(jìn)行安置。來建設(shè)住宅量，增加相應(yīng)的相應(yīng)的公共服務(wù)設(shè)施配套。對于新的改造規(guī)劃來說，對于物質(zhì)環(huán)境的改造的意義遠(yuǎn)不在建筑的更新和改造，更需要重視傳統(tǒng)文化的傳承。改造資金保障。即現(xiàn)狀村域范圍；改造范圍為村現(xiàn)狀建設(shè)用地范圍。土華村現(xiàn)狀建筑主要為村居住建筑與工業(yè)廠房，建筑質(zhì)量普通較差，整體建筑布局呈現(xiàn)北工南居的功能形態(tài)，部分工業(yè)建筑與居住建筑相互交叉。目的就是調(diào)高、調(diào)優(yōu)、調(diào)強(qiáng)，在空間上舊村的改造是對應(yīng)中調(diào)的相關(guān)概念，就是激化中心城區(qū)的活力，提升功能的能級。 發(fā)展目標(biāo)通過全面改造，改善村人居環(huán)境，提升土地價值，促進(jìn)村集體經(jīng)濟(jì)良性可持續(xù)發(fā)展，促進(jìn) 6 廣州市“城中村”（舊村）改造規(guī)劃指引（征求意見稿）村景觀環(huán)境融入萬畝果園，將土華村改造成為廣州市具有嶺南特色的集生態(tài)旅游、文化休閑功能的生態(tài)宜居新社區(qū)和三舊更新改造示范。即推動全面城市化發(fā)展,實現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化，保護(hù)村落文化，與城市文化融合。2拆遷補(bǔ)償策略拆遷的改造的主要原則是：充分保護(hù)有歷史價值的建筑，考慮經(jīng)濟(jì)效益與社會效益、環(huán)境效益相結(jié)合點、堅持符合法律規(guī)定的權(quán)限和程度，堅持市場經(jīng)濟(jì)公平交易。從區(qū)域的功能角度，環(huán)城高速以北與廣州市南中軸線的行政中心毗鄰，可以提供相應(yīng)的休閑商務(wù)等功能服務(wù)，可適當(dāng)提高開發(fā)強(qiáng)化，在區(qū)域內(nèi)來平衡南側(cè)建筑量，建設(shè)對萬畝果園的相對壓力。4歷史環(huán)境保護(hù)策略針對良好的自然資源環(huán)境，確定果林—潮道生態(tài)系統(tǒng)為基調(diào)，適度開發(fā)生態(tài)旅游項目，形成“林、涌、園、水”的自然景觀體系，打造成水鄉(xiāng)風(fēng)情生態(tài)濕地園。4結(jié)束語隨著三舊政策不斷完善，城中村改造從摸索開始走向成熟，從注重拆遷開始走向了綜合平衡，從注重結(jié)果走向了程序完整。另外一村一策的開發(fā)策略在一定程度上推動了開發(fā)的進(jìn)行，也考慮到具體的開發(fā)實際情況，但是在區(qū)域開發(fā)中，往往最容易開發(fā)的或者改造成本代價最小的村最先開發(fā)，這種挑肥揀瘦的做法實際上是不利于整體的區(qū)域平衡發(fā)展的。第五篇：城中村改造的問題城中村改造經(jīng)常出現(xiàn)問題，不時被媒體披露，雖是行外人，卻也想表達(dá)下自己的看法，故隨手寫了幾句。土地受益問題宅基地屬于集體所有，也就是屬于村集體，土地管理法規(guī)定村。宅基地屬于集體所有，村民享有對宅基地的個人使用權(quán)，宅基地上所建房屋，屬村民私有，神圣不可侵犯，故若村民不許可，任何人無權(quán)拆遷村民的房子。這也將是未來城中村改造的另外話題。三舊工作真正走向成熟，尚有一段距離。從原有的“云山高照壁，珠海靜歸懷“的大區(qū)域自然生態(tài)觀到現(xiàn)有的“城央綠野間、碧水映土華”的整體環(huán)境景觀。最終形成“外密內(nèi)疏，北高南低”的空間形象和“三心兩片綠野繞，三軸三帶碧水連”的空間結(jié)構(gòu)意向。在滿足政府的相關(guān)要求前提下，按照回遷面積按照于1：1實行“拆一補(bǔ)一”。同時按照2007年的土地利用總體規(guī)劃的現(xiàn)狀數(shù)據(jù)對現(xiàn)有的建設(shè)用地進(jìn)行核準(zhǔn)，作為現(xiàn)狀地類。即保障村集體增效和農(nóng)轉(zhuǎn)居居民的增收；改善居住環(huán)境，塑造地區(qū)整體城市形象。同時土華村北與員村—琶洲地區(qū)、廣州大學(xué)城、生物島等城市重點地區(qū)相毗鄰，依托良好的區(qū)位條件和環(huán)境條件，為城市重點地區(qū)提供居住。在《廣州城市總體發(fā)展戰(zhàn)略（2010－2020）》中提出構(gòu)建宜居宜業(yè)、活力魅力的云山珠水名城。規(guī)劃區(qū)的果林翠綠飄香，盛產(chǎn)聞名遐邇的石硤龍眼、雞心甜黃皮、紅肉甜楊桃及有嶺南果王之稱的木瓜等名優(yōu)水果。3土華村改造案例介紹 土華村位于廣州南中軸線地區(qū)，果樹保護(hù)區(qū)內(nèi)，現(xiàn)隸屬海珠區(qū)華洲街道，北臨龍?zhí)洞?，南靠小洲村（屬于歷史保護(hù)區(qū)）。6，形成行之有效的可操作的規(guī)劃文件。傳統(tǒng)村落的形成是與自然環(huán)境相適應(yīng)，根據(jù)了地形、氣候等自然條件進(jìn)行用地選擇建設(shè)而成。由于基于資金平衡的改造方式的進(jìn)行，相應(yīng)的安置還建成本必然需要相應(yīng)的建設(shè)量來平衡。相對原拆遷安置補(bǔ)償，新政策主要在以下幾個：第一，明確拆遷補(bǔ)償安置的標(biāo)準(zhǔn),具體體現(xiàn)在確定基準(zhǔn)建筑面積和改造復(fù)建成本5，在全市范圍內(nèi)規(guī)范了城中村改造標(biāo)準(zhǔn)指引，建立了一個可以比較的標(biāo)準(zhǔn)。主要通過適當(dāng)放寬土地政策，真正做到土地的二元歸一。挖掘出土地價值，通過項目運(yùn)作和開發(fā)，能夠通過資金的運(yùn)作實現(xiàn)財務(wù)平衡。以推進(jìn)“三舊”改造工作為載體，促進(jìn)存量建設(shè)用地“二次開發(fā)”，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，優(yōu)化人居環(huán)境，改善城鄉(xiāng)面貌，努力建設(shè)生產(chǎn)發(fā)展、生活富裕、生態(tài)良好、文化繁榮、社會和諧、人民群眾充滿幸福感的新廣東。3 《廣東省建設(shè)節(jié)約集約用地試點示范省工作方案》 研究和規(guī)劃實踐，能夠為下步的三舊改造工作提供新的規(guī)劃思路。并提出“制定扶持政策，積極推進(jìn)舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊改造2009年8月25日，廣東省政府提出《關(guān)于推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)節(jié)約集約用地的若干意見》明確了三舊改造的總體要求和基本原則，確定三舊改造范圍，和對三舊改造方式和用地處理提出了指導(dǎo)意見。2007年啟動康樂村、楊箕村，獵德村、2008年啟動潭村、冼村的城中村改造。1廣州的城中村政策新機(jī)遇近年來，城中村的改造，成為了廣州市政府工作的重點之一。第四篇：廣州城中村改造新思路2新政策下廣州城中村改造策略探討 ——以海珠區(qū)土華村更新改造規(guī)劃為例摘要：快速城市化過后，城中村問題變得越來越突出，尤其是隨著三舊改造政策出臺，城中村改造已經(jīng)走向了改造的成熟時期。羅超：城中村改造政策的支持是少不了的，有些問題可以盡快明確，讓開發(fā)商吃定心丸。另外，城中村改造項目共性很大，都比較靠市中心的區(qū)域，人口密度大，拆遷的成本也都差不多，再加上政策要求也比較細(xì)，在這種情況下很容易出現(xiàn)產(chǎn)品的雷同。但是從城中村改造的特點來說，怎么樣讓它更人性化，更好，同時還要有市場、有利潤，這個確實也很難。前期為了照顧整個項目的現(xiàn)金流，價格不能太高，要及時回籠現(xiàn)金，不然你后期的開發(fā)就會有困難。我們在西郊搞開發(fā)，感到國家“70所以有不少客戶到售樓部一看，對你的房子有些興趣，但又覺得你這個房子不能完全滿足他的需要，或者遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了他的需要，又猶豫，這就是個問題。晚報記者 盧志峰/文圖“開盤死”凸顯剛性需求記者：目前房地產(chǎn)市場形勢依然嚴(yán)峻，你們作為參與城中村改造的開發(fā)商，也要面對同樣的問題，各位覺得從這次的行業(yè)性危機(jī)中可以得到什么啟示？羅超：現(xiàn)在有一個很普遍的問題，就是所謂的“開盤死”，就是開完盤之后當(dāng)時的情況挺好的，但是后面相當(dāng)長的一段時間里不行，我們后來也分析了，開盤的時候這一部分就是剛性的需求，把剛性的需求一滿足后面就沒有了。第三篇：城中村改造問題城中村改造問題多多 開發(fā)商急盼政府政策支持來源：鄭州晚報 發(fā)布時間：2011825 閱讀：125次自從2007年鄭州市政府103號文件出臺后，我市的城中村改造已經(jīng)全面鋪開。對于之前有媒體報道的富力地產(chǎn)有興趣加入楊箕村改造，而且已經(jīng)帶村民去花都樣板房看過戶型的傳聞，富力地產(chǎn)的相關(guān)人士不愿做任何表態(tài)。若僅是按戶型面積組合而成的粗糙規(guī)劃，則建成的極可能只是拔高了的城中村，那也就喪失了舊改的意義了。因為回遷房將按照‘先簽約先選房的原則’，根據(jù)被拆遷戶簽訂安置協(xié)議的時間順序，采取抽簽或搖珠方式確定。張先生坦言，他不想要其他的戶型，因為在楊箕，一直都是三四十平方米的小單間最容易出租。改造拆遷原則上按有合法產(chǎn)權(quán)證明部分的建筑面積“拆一補(bǔ)一”，以回遷安置后成房屋的套內(nèi)建筑面積計算，也就是說不計算公攤面積。村中大部分居住者已經(jīng)搬離了。多條街巷被木料、瓦礫、玻璃等垃圾雜物堵塞，令現(xiàn)場有一種滿目瘡痍之感。但靠近中山一路、楊箕村小學(xué)附近的村落，則尚未開拆，而且依然有極少的商戶尚在營業(yè)。其原因在于很多認(rèn)為集體土地可以傳給子孫，但國有土地只有70年產(chǎn)權(quán)。除了自己居住外多余的將用來對外出租，雖然房間數(shù)量沒有以前的握手樓那么多，但是村民在看到復(fù)建房后，對未來的租金水平相當(dāng)有信心。據(jù)他介紹，獵德村改造的成功，有兩個很難推廣的地方，一個是政府不與民爭利，而是完全由村來主導(dǎo)，另一個就是獵德村位于寸土寸金的地方，土地價值高，可以支撐起這么大規(guī)模的改造。獵德村試點的意義在于，一方面在資金籌措上走出了一個新模式——賣地集資，使政府在拆建過程中幾乎不需花費(fèi)一分一厘。獵德村是廣州第一個有開發(fā)商參與的城中村改造項目，被譽(yù)為“城中村改造的典范”。獵德村在傳統(tǒng)與現(xiàn)代中保持著平衡。村民向記者表示，這將是以后的風(fēng)情街。復(fù)建房裝修標(biāo)準(zhǔn)為720元/m2，僅統(tǒng)一安裝的品牌櫥柜就過萬元一套。建成后的獵德村將是珠江新城里最大的住宅社區(qū)，有37棟高層住宅建筑，此外還有目前已經(jīng)建好并投入使用的祠堂和池塘等。有37棟高樓是珠江新城最大住宅區(qū)“現(xiàn)在正在趕工期，主要是裝修部分，弄好了大概就可以交付給村民了”，在獵德村新的祠堂口，獵德村委的工作人員林先生向記者表示。31．張建明：《廣州城中村研究》，廣東人民出版社（200311）。26．“經(jīng)營城市：西安城中村改造路在何方”，載《華商報》（2003124）。22．“農(nóng)民‘種房’根在征地補(bǔ)償”，載《廣州日報》（200437，B7版）。18．“‘失業(yè)’農(nóng)民可與城里人同享社?！?，載《羊城晚報》（20031112，A1版）。14．“村民變居民，土地轉(zhuǎn)國有”，載《南方日報》（2002527，B2版）。10．鄭靜：“廣州城中村：形成、演變與對策”，《研究與決策》（200210）。6． 福建省民政廳：“一份關(guān)于‘城中村’改制的調(diào)查”，《社區(qū)工作》（20027）。3． 楊一鳴：“治理‘城中村’‘六亂’對策探討”，《廣東經(jīng)濟(jì)》（20027）。對于改造節(jié)余土地，在ZF嚴(yán)格進(jìn)行用途管制的