【正文】 石家莊市互聯(lián)網(wǎng)。今年國慶前，獵德村民將正式回遷至復建房，一個更加融入現(xiàn)代城市生活的新型城中村將展現(xiàn)在人們面前。從現(xiàn)場來看，獵德村復建房北起花城大道，南至臨江大道，西臨獵德大橋，東至海清路。”在祠堂踢毽子的一位阿姨向記者表示。據(jù)村民表示，農(nóng)歷8月前，也即差不多國慶前村民將回遷至復建房。據(jù)介紹，這里以后將融入美食、旅游購物、酒吧、茶莊等休閑功能。建成后的獵德村將是珠江新城里最大的住宅社區(qū)。而土地則按照“三三制”原則進行分配：三分之一的土地用作商業(yè)，三分之一用于村民安置，三分之一作為集體經(jīng)濟的預留地。成功秘訣租金至少30元/平方米村民收入有保證以村集體為主角與開發(fā)商進行談判，村民的利益訴求能得到很好的體現(xiàn)?！耙郧昂芏嗳丝砍鲎夥课萆?，改造時不少人擔心失去生活來源，但是看著嶄新的房子，這種擔心也慢慢少了”，一村民向記者表示。另據(jù)了解，獵德村改造中還嘗試了新的做法，就是由村民自己選擇安置房的土地性質(zhì)，也就是說村民可以自己決定安置房轉(zhuǎn)為國有土地或者繼續(xù)保留集體用地的性質(zhì)。楊箕村現(xiàn)場探訪東邊先行開拆尚有商戶營業(yè)兩個多月的時間，從4萬人蝸居的盛景到幾近空村的冷清，地處廣州CBD的城中村楊箕，在7月1日8時正式拉開了整體拆除改造的序幕，在不久的將來，這里將被改造為高樓林立的住宅群，曾經(jīng)低矮的握手樓將徹底消失。記者發(fā)現(xiàn)，盡管這一片還沒拆，不過，九成以上的居住者都已經(jīng)搬離了。在楊箕村不時見到搬家的車輛出入。而對拆遷戶而言，則為了選擇多大面積的回遷房而拿不定主意。記者采訪中了解到，對于住了幾十年狹窄小樓的村民來說，不少村民都對三房兩廳的戶型表現(xiàn)出較大的興趣，但同時也有部分的村民偏愛一室一廳的小戶型。所以我肯定不要60或72平方米的兩房單位。從張先生和李太太的話語中不難發(fā)現(xiàn)，村民更喜愛的是容易出租的小戶型。改造模式分融資地塊和復建地塊整體拆除重建據(jù)越秀區(qū)房管局相關人士介紹，楊箕村將采取整體拆除重建方式改造，預計需資金20億元。上月底，越秀區(qū)國土房管局的相關負責人曾表示，越秀區(qū)國土房管局已經(jīng)與楊箕村委會就土地出讓政策、出讓條件、出讓范圍和出讓地塊要件進行了明確，擬定在7月初進行公開出讓。但是據(jù)了解，目前有些城中村改造項目的開發(fā)建設遇到了一些困難，一些項目甚至陷入停頓狀態(tài)。趙大偉：說到剛性需求，我覺得開發(fā)商要反思一個問題，就是以前我們對這一部分客戶的需求研究得不夠、不透。張振海：實際上老百姓的購房欲望還是很強烈的，關鍵是我們要弄清楚他們的真實需求，研究好市場?！皫еi鏈”還要跳好舞記者：城中村改造項目相對來說比較特殊，有自己的特點，也有一些政策上的限制和要求，比如容積率的要求、廉租房比例的要求，還有開發(fā)周期長的特點，這對開發(fā)商在項目運作和產(chǎn)品設計上會有哪些影響？趙大偉：城中村的項目開發(fā)周期會比較長，還要先安置村民，商品房這一塊要補安置房這一塊的成本，對開發(fā)商資金量的要求很高。張振海：“70羅超：首先我們要執(zhí)行國家的政策，要按政府的規(guī)定來做，不然就要出局了。盼望政府繼續(xù)“扶一把”記者：城中村改造項目政策性很強，涉及到的利益相關方也很多，在這方面你們在開發(fā)過程中感到有哪些突出問題需要解決？張振海：城中村改造是利國利民的大好事，多數(shù)的城中村村民一聽說要改造也是很擁護，但是這里面有很多的實際情況還是需要政府大力支持的。趙大偉：政策支持方面有不少政府是考慮到了的，像城中村土地招拍掛，103號文說要對前期介入的開發(fā)商有所照顧。關鍵詞：城中村 三舊政策改造策略廣州市，國家中心城市之一，多年來經(jīng)濟持續(xù)增長，GDP增速在11%以上，2009年，廣州市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP），%。2002年出臺《中共廣州市委辦公廳廣州市人民政府辦公廳關于“城中村”改制工作的若干意見》，明確了城中村改制過程中：身份轉(zhuǎn)變、產(chǎn)權處理、市民待遇（社保）、公共事務管理等實施辦法。2008年3月7日，溫總理參與第十一屆全國人大第一次會議廣東代表團審議政府工作報告時提出，“希望廣東在這一方面做出新的成績，積累新的經(jīng)驗，真正使廣東不僅經(jīng)濟發(fā)達，而且生態(tài)優(yōu)美，成為節(jié)約集約利用土地的示范省。廣州市人民政府為落實推進“三舊”改造工作，提出市推進的具體實施意見，明確村改造模式的分類及相應政策，在土地、財政、拆遷補償安置辦法、保障措施等提出了具體的實施意見。其總體目標是遵循“全面探索、局部試點、封閉運行、結果可控”的原則，在不突破土地利用總體規(guī)劃確定的耕地保有量、基本農(nóng)田面積和建設用地總規(guī)模的前提下，積極穩(wěn)妥推進“三舊’，改造工作。城中村改造的難點就在于改造資金的缺乏和改造實施村民的反對。但其收益仍然能夠得到保障。釋放土地價值，突破土地政策的困境成為了新政策的重要的突破點。如考慮現(xiàn)狀的有證建筑部分較大，在確定基準建筑面積相對而言拆遷的難以實施下去，補充了“拆一補一”原則進行安置。來建設住宅量，增加相應的相應的公共服務設施配套。對于新的改造規(guī)劃來說，對于物質(zhì)環(huán)境的改造的意義遠不在建筑的更新和改造，更需要重視傳統(tǒng)文化的傳承。改造資金保障。即現(xiàn)狀村域范圍；改造范圍為村現(xiàn)狀建設用地范圍。土華村現(xiàn)狀建筑主要為村居住建筑與工業(yè)廠房，建筑質(zhì)量普通較差，整體建筑布局呈現(xiàn)北工南居的功能形態(tài)，部分工業(yè)建筑與居住建筑相互交叉。目的就是調(diào)高、調(diào)優(yōu)、調(diào)強，在空間上舊村的改造是對應中調(diào)的相關概念，就是激化中心城區(qū)的活力，提升功能的能級。 發(fā)展目標通過全面改造，改善村人居環(huán)境，提升土地價值，促進村集體經(jīng)濟良性可持續(xù)發(fā)展，促進 6 廣州市“城中村”（舊村）改造規(guī)劃指引（征求意見稿）村景觀環(huán)境融入萬畝果園，將土華村改造成為廣州市具有嶺南特色的集生態(tài)旅游、文化休閑功能的生態(tài)宜居新社區(qū)和三舊更新改造示范。即推動全面城市化發(fā)展,實現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化，保護村落文化，與城市文化融合。2拆遷補償策略拆遷的改造的主要原則是：充分保護有歷史價值的建筑，考慮經(jīng)濟效益與社會效益、環(huán)境效益相結合點、堅持符合法律規(guī)定的權限和程度，堅持市場經(jīng)濟公平交易。從區(qū)域的功能角度，環(huán)城高速以北與廣州市南中軸線的行政中心毗鄰，可以提供相應的休閑商務等功能服務，可適當提高開發(fā)強化，在區(qū)域內(nèi)來平衡南側建筑量，建設對萬畝果園的相對壓力。4歷史環(huán)境保護策略針對良好的自然資源環(huán)境，確定果林—潮道生態(tài)系統(tǒng)為基調(diào)，適度開發(fā)生態(tài)旅游項目，形成“林、涌、園、水”的自然景觀體系，打造成水鄉(xiāng)風情生態(tài)濕地園。4結束語隨著三舊政策不斷完善，城中村改造從摸索開始走向成熟，從注重拆遷開始走向了綜合平衡，從注重結果走向了程序完整。另外一村一策的開發(fā)策略在一定程度上推動了開發(fā)的進行，也考慮到具體的開發(fā)實際情況，但是在區(qū)域開發(fā)中，往往最容易開發(fā)的或者改造成本代價最小的村最先開發(fā)，這種挑肥揀瘦的做法實際上是不利于整體的區(qū)域平衡發(fā)展的。第五篇：城中村改造的問題城中村改造經(jīng)常出現(xiàn)問題，不時被媒體披露，雖是行外人，卻也想表達下自己的看法，故隨手寫了幾句。土地受益問題宅基地屬于集體所有，也就是屬于村集體，土地管理法規(guī)定村。宅基地屬于集體所有，村民享有對宅基地的個人使用權，宅基地上所建房屋，屬村民私有，神圣不可侵犯，故若村民不許可，任何人無權拆遷村民的房子。這也將是未來城中村改造的另外話題。三舊工作真正走向成熟，尚有一段距離。從原有的“云山高照壁，珠海靜歸懷“的大區(qū)域自然生態(tài)觀到現(xiàn)有的“城央綠野間、碧水映土華”的整體環(huán)境景觀。最終形成“外密內(nèi)疏，北高南低”的空間形象和“三心兩片綠野繞，三軸三帶碧水連”的空間結構意向。在滿足政府的相關要求前提下，按照回遷面積按照于1：1實行“拆一補一”。同時按照2007年的土地利用總體規(guī)劃的現(xiàn)狀數(shù)據(jù)對現(xiàn)有的建設用地進行核準，作為現(xiàn)狀地類。即保障村集體增效和農(nóng)轉(zhuǎn)居居民的增收；改善居住環(huán)境，塑造地區(qū)整體城市形象。同時土華村北與員村—琶洲地區(qū)、廣州大學城、生物島等城市重點地區(qū)相毗鄰，依托良好的區(qū)位條件和環(huán)境條件，為城市重點地區(qū)提供居住。在《廣州城市總體發(fā)展戰(zhàn)略（2010－2020）》中提出構建宜居宜業(yè)、活力魅力的云山珠水名城。規(guī)劃區(qū)的果林翠綠飄香，盛產(chǎn)聞名遐邇的石硤龍眼、雞心甜黃皮、紅肉甜楊桃及有嶺南果王之稱的木瓜等名優(yōu)水果。3土華村改造案例介紹 土華村位于廣州南中軸線地區(qū)，果樹保護區(qū)內(nèi)，現(xiàn)隸屬海珠區(qū)華洲街道，北臨龍?zhí)洞?，南靠小洲村（屬于歷史保護區(qū)）。6，形成行之有效的可操作的規(guī)劃文件。傳統(tǒng)村落的形成是與自然環(huán)境相適應，根據(jù)了地形、氣候等自然條件進行用地選擇建設而成。由于基于資金平衡的改造方式的進行，相應的安置還建成本必然需要相應的建設量來平衡。相對原拆遷安置補償，新政策主要在以下幾個：第一，明確拆遷補償安置的標準,具體體現(xiàn)在確定基準建筑面積和改造復建成本5，在全市范圍內(nèi)規(guī)范了城中村改造標準指引，建立了一個可以比較的標準。主要通過適當放寬土地政策，真正做到土地的二元歸一。挖掘出土地價值，通過項目運作和開發(fā)，能夠通過資金的運作實現(xiàn)財務平衡。以推進“三舊”改造工作為載體，促進存量建設用地“二次開發(fā)”，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，優(yōu)化人居環(huán)境，改善城鄉(xiāng)面貌，努力建設生產(chǎn)發(fā)展、生活富裕、生態(tài)良好、文化繁榮、社會和諧、人民群眾充滿幸福感的新廣東。3 《廣東省建設節(jié)約集約用地試點示范省工作方案》 研究和規(guī)劃實踐，能夠為下步的三舊改造工作提供新的規(guī)劃思路。并提出“制定扶持政策，積極推進舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊改造2009年8月25日，廣東省政府提出《關于推進“三舊”改造促進節(jié)約集約用地的若干意見》明確了三舊改造的總體要求和基本原則，確定三舊改造范圍，和對三舊改造方式和用地處理提出了指導意見。2007年啟動康樂村、楊箕村，獵德村、2008年啟動潭村、冼村的城中村改造。1廣州的城中村政策新機遇近年來，城中村的改造，成為了廣州市政府工作的重點之一。第四篇：廣州城中村改造新思路2新政策下廣州城中村改造策略探討 ——以海珠區(qū)土華村更新改造規(guī)劃為例摘要：快速城市化過后，城中村問題變得越來越突出，尤其是隨著三舊改造政策出臺，城中村改造已經(jīng)走向了改造的成熟時期。羅超：城中村改造政策的支持是少不了的，有些問題可以盡快明確，讓開發(fā)商吃定心丸。另外，城中村改造項目共性很大，都比較靠市中心的區(qū)域，人口密度大，拆遷的成本也都差不多，再加上政策要求也比較細，在這種情況下很容易出現(xiàn)產(chǎn)品的雷同。但是從城中村改造的特點來說，怎么樣讓它更人性化，更好，同時還要有市場、有利潤，這個確實也很難。前期為了照顧整個項目的現(xiàn)金流，價格不能太高，要及時回籠現(xiàn)金，不然你后期的開發(fā)就會有困難。我們在西郊搞開發(fā)，感到國家“70所以有不少客戶到售樓部一看，對你的房子有些興趣，但又覺得你這個房子不能完全滿足他的需要，或者遠遠超出了他的需要，又猶豫，這就是個問題。晚報記者 盧志峰/文圖“開盤死”凸顯剛性需求記者：目前房地產(chǎn)市場形勢依然嚴峻，你們作為參與城中村改造的開發(fā)商，也要面對同樣的問題，各位覺得從這次的行業(yè)性危機中可以得到什么啟示？羅超：現(xiàn)在有一個很普遍的問題，就是所謂的“開盤死”，就是開完盤之后當時的情況挺好的，但是后面相當長的一段時間里不行，我們后來也分析了，開盤的時候這一部分就是剛性的需求，把剛性的需求一滿足后面就沒有了。第三篇：城中村改造問題城中村改造問題多多 開發(fā)商急盼政府政策支持來源：鄭州晚報 發(fā)布時間：2011825 閱讀：125次自從2007年鄭州市政府103號文件出臺后，我市的城中村改造已經(jīng)全面鋪開。對于之前有媒體報道的富力地產(chǎn)有興趣加入楊箕村改造，而且已經(jīng)帶村民去花都樣板房看過戶型的傳聞，富力地產(chǎn)的相關人士不愿做任何表態(tài)。若僅是按戶型面積組合而成的粗糙規(guī)劃，則建成的極可能只是拔高了的城中村，那也就喪失了舊改的意義了。因為回遷房將按照‘先簽約先選房的原則’，根據(jù)被拆遷戶簽訂安置協(xié)議的時間順序，采取抽簽或搖珠方式確定。張先生坦言，他不想要其他的戶型，因為在楊箕，一直都是三四十平方米的小單間最容易出租。改造拆遷原則上按有合法產(chǎn)權證明部分的建筑面積“拆一補一”，以回遷安置后成房屋的套內(nèi)建筑面積計算，也就是說不計算公攤面積。村中大部分居住者已經(jīng)搬離了。多條街巷被木料、瓦礫、玻璃等垃圾雜物堵塞，令現(xiàn)場有一種滿目瘡痍之感。但靠近中山一路、楊箕村小學附近的村落，則尚未開拆，而且依然有極少的商戶尚在營業(yè)。其原因在于很多認為集體土地可以傳給子孫，但國有土地只有70年產(chǎn)權。除了自己居住外多余的將用來對外出租，雖然房間數(shù)量沒有以前的握手樓那么多，但是村民在看到復建房后，對未來的租金水平相當有信心。據(jù)他介紹，獵德村改造的成功，有兩個很難推廣的地方，一個是政府不與民爭利，而是完全由村來主導，另一個就是獵德村位于寸土寸金的地方，土地價值高，可以支撐起這么大規(guī)模的改造。獵德村試點的意義在于，一方面在資金籌措上走出了一個新模式——賣地集資，使政府在拆建過程中幾乎不需花費一分一厘。獵德村是廣州第一個有開發(fā)商參與的城中村改造項目，被譽為“城中村改造的典范”。獵德村在傳統(tǒng)與現(xiàn)代中保持著平衡。村民向記者表示，這將是以后的風情街。復建房裝修標準為720元/m2，僅統(tǒng)一安裝的品牌櫥柜就過萬元一套。建成后的獵德村將是珠江新城里最大的住宅社區(qū)，有37棟高層住宅建筑，此外還有目前已經(jīng)建好并投入使用的祠堂和池塘等。有37棟高樓是珠江新城最大住宅區(qū)“現(xiàn)在正在趕工期，主要是裝修部分，弄好了大概就可以交付給村民了”，在獵德村新的祠堂口，獵德村委的工作人員林先生向記者表示。31．張建明：《廣州城中村研究》，廣東人民出版社（200311）。26．“經(jīng)營城市：西安城中村改造路在何方”，載《華商報》（2003124）。22．“農(nóng)民‘種房’根在征地補償”，載《廣州日報》（200437，B7版）。18．“‘失業(yè)’農(nóng)民可與城里人同享社?！?，載《羊城晚報》（20031112，A1版）。14．“村民變居民，土地轉(zhuǎn)國有”，載《南方日報》（2002527，B2版）。10．鄭靜：“廣州城中村：形成、演變與對策”，《研究與決策》（200210）。6． 福建省民政廳：“一份關于‘城中村’改制的調(diào)查”，《社區(qū)工作》（20027）。3． 楊一鳴：“治理‘城中村’‘六亂’對策探討”，《廣東經(jīng)濟》（20027）。對于改造節(jié)余土地，在ZF嚴格進行用途管制的