城中村改造相關(guān)法律問題講座(文件)
【正文】 ? 城中村改造中充分利用 “ 村規(guī)民約 ” 確定村民公共利益。 大規(guī)模拆遷的政策方向 ? 湖南嘉禾案看國務(wù)院拆遷政策 城中村投資人現(xiàn)實狀況：普遍存在迷茫狀態(tài) ? 一、歷史性的機遇，誰都想?yún)⑴c ? 二、巨大的挑戰(zhàn)，玩的就是心跳 ? 經(jīng)濟測算無法算，市場風(fēng)險在眼前，資金壓力巨大，拆遷工作難上難 ? 三、政策的確定性、穩(wěn)定性及可實現(xiàn)程度是投資人最為關(guān)注的問題。 ? １、歷史證明，政府參與的拆遷無論從期限還是成本都是最快和最低的。派駐工作組，行政裁決，行政調(diào)解，行政強遷。政府和法院只會對極少數(shù)釘子戶實施強制拆遷。 關(guān)于強制性的問題 ? 一、什么情況下可以采取強制措施？ ? 拆遷補償協(xié)議訂立后，被拆遷人拒絕搬遷的，可以提起民事訴訟，在訴訟期間，可以申請先予執(zhí)行。 二、有些什么強制措施？ ? 行政強遷，司法強遷 ? 行政強遷： ? 申請行政強制拆遷前，應(yīng)當(dāng)邀請有關(guān)管理部門、拆遷當(dāng)事人代表達以及具有社會公信力的代表等，對行政強制拆遷的依據(jù)、程序、補償安置標準的測算依據(jù)等內(nèi)容，進行聽證。 ? 強制拆遷時，應(yīng)當(dāng)組織街道辦事處（居委會）、被拆遷人單位代表到現(xiàn)場作為強制拆遷證明人，并由公證部門對被拆遷房屋及其房屋內(nèi)物品進行證據(jù)保全。但程序復(fù)雜，時間長，只針對釘子戶，不可能大規(guī)模強遷。 ” 融資難題 ? 一、城中村改造資金缺口大，少則十億，多則數(shù)十億。私下了解村民都是認可的，正式簽協(xié)議的時候，村民抵抗的反映很強烈。 ? ? 有個村開發(fā)商介入之前沒有發(fā)現(xiàn)，后來才發(fā)現(xiàn)項目上有一塊農(nóng)用地，審批收手續(xù)就很麻煩了。 ? 最難的問題是改造模式、拆遷、融資、政府的承諾。存在的問題是 《 物權(quán)法 》 的保護，和 《 拆遷條例 》的效力問題。 2 融資要搭建他的融資渠道，融資就要有抵押物，而城中村改造是不能以土地來融資的，因為土地根本還不是投資人的。這個問題是開發(fā)商的，同樣也是政府的，政府希望介入城中村改造的開發(fā)商有足夠的實力，不希望他們把城中村當(dāng)成融資項目，但事實是已經(jīng)進入城中村改造的一些開發(fā)商，光靠自有資金已經(jīng)無法完成改造了，這就需要政府為他們想想辦法，我認為可以有以下思路：一、允許開發(fā)商分期開發(fā)。 ? 主要就是投資人的回報。如果有了這個承諾，相信一定會有大量開發(fā)商真正進行城中村改造中來。別的城市有的政府承諾開發(fā)商在拍賣土地時拿到到地就返還開發(fā)商的投入，除了本金還有一定的利息。三、允許開發(fā)商在一定條件下與他人進行合作開發(fā)、或者團購，適當(dāng)引入資金。但現(xiàn)在所簽的協(xié)議都是意向性協(xié)議，隨時可能退出。 ? 根據(jù)現(xiàn)行的政策，開發(fā)商要把現(xiàn)有的資金打到的賬戶上監(jiān)管起來（ 70%的監(jiān)管資金），對開發(fā)商的壓力比較大，如果拆遷周期一長，開發(fā)商的資金鏈很可能會斷掉。除了引導(dǎo)還要有強制的措施，才能讓拆遷進行下去。 ? 有的村開發(fā)商提出，稅費減免如何落實？怎么落實？綠色通道，政策優(yōu)惠都沒有落實。那次協(xié)議就沒有簽成，效果相當(dāng)差。 ? 三、融資渠道不暢：大政策銀根緊縮，銀行不放貸；拆遷完成后才拿得到土地證，有了土地證才有融資憑證；與政府簽的協(xié)議沒有太高約束力，項目融資難度大。 能否拿地 ? 一、政府不能承諾前期投資人中標拿地。 “ 有關(guān)部門 ” 一般包括拆遷管理部門、規(guī)劃、公安等部門， 四、兩種強制措施的區(qū)別 ? 行政強制拆遷的優(yōu)點是及時、便利、缺點是后遺癥多，產(chǎn)生的訴訟多。未經(jīng)行政裁決，不得實施行政強制拆遷。） ? 雙方未能達成協(xié)議的，由政府作出行政裁決，行政裁決作出后，等待生效時間， 3個月訴訟期，3個月后可以申請司法強制拆遷。 ? 四、拆遷周期超期，企業(yè)難以為繼。 城中村改造中法律風(fēng)險 ? 二、光夠好的政策和鼓勵性的補償標準無法完成拆遷，必須有強制措施。 ? ２、政府處于什么位置，決定了拆遷是否能免順利進行，決定了拆遷的成本和周期。這是地方政府不可改變的不穩(wěn)定因素。 ? 規(guī)劃制訂的程序聽證。在地方立法中明確城中村改造屬于 “ 地方公共利益 ” 。 城中村改造是否屬于公共利益？ ? 一、公共利益應(yīng)當(dāng)在具體項目中進行考量。 實踐中不排除有先購買被拆遷房屋，取得相應(yīng)權(quán)利后再通過相應(yīng)方式進行土地的整合利用，這完全可以繞開拆遷問題，但是困難在于通過這樣的協(xié)商方式并不能確保全部取得目標范圍內(nèi)房地產(chǎn)的權(quán)利。 （ 2）、沒有相應(yīng)的配套制度、 “ 公共利益 ”的確定程序、確定主體等規(guī)定，一個模糊的 “ 公共利益 ” 概念也難以對城市房屋拆遷產(chǎn)生足夠影響。 ? 二、 《 物權(quán)法 》 的實施將增加拆遷難度，已經(jīng)究竟了的法律手續(xù)無法強制執(zhí)行。 任何單位和個人不得貪污、挪用、私分、截留、
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