城中村改造相關(guān)法律問題講座-wenkub
2023-02-05 14:38:34 本頁面
【正文】 權(quán)的流轉(zhuǎn)順序，拆遷人不是自被拆遷人處獲得建設(shè)用地使用權(quán)，而是從國家土地管理部門出讓獲得，則國家土地管理部門應(yīng)當先行收回已經(jīng)出讓給他人的建設(shè)用地使用權(quán)，并為相應(yīng)補償及退還出讓金，因此，補償人應(yīng)當為國家而不是開發(fā)商或者領(lǐng)取拆遷許可證的其他人； 對 《 拆遷管理條例 》 的法律質(zhì)疑 三、 《 立法法 》 （全國人大 2022年 7月 1日施行） 第八條 下列事項只能制定法律： （六）對非國有財產(chǎn)的征收； 《 憲法 》 （全國人大 2022年 3月 14日修正） 第十條第三款 國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或者征用并給予補償。拆遷的實質(zhì)是土地征用。 ? （ 4）評估價等價交換是強制買賣。 ? （ 1）拆遷許可由政府決定，沒有嚴格限制條件。但由于法律分別適用造成大大低于城市房屋補償標準，因此形成農(nóng)民的抵制。被征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當在公告規(guī)定期限內(nèi)，持土地權(quán)屬證書到當?shù)厝嗣裾恋匦姓鞴懿块T辦理征地補償?shù)怯洝? ? 房屋與青苗等同造成了農(nóng)民房與城市房屋拆遷補償?shù)母緟^(qū)別。 土地管理法 ? 二元管理體制引發(fā)的混亂。 ? 《 云南省土地管理條例 》 二十六條：征用土地上有附著物的，按照下列標準支付補償費。（安全隱患，違法犯罪案件滋生，經(jīng)濟上去了，但文化無法改善。 城中村改造符合所有人的利益 ? 政府需要改造城市。（城鄉(xiāng)二元管理結(jié)構(gòu)，從放任到嚴管引發(fā)的村民抵制，改造的緊迫性與政府決心） ? 等價交換并不能完全解決拆遷的問題。（農(nóng)民內(nèi)心渴望拆遷，但行為上卻表現(xiàn)為抵制拆遷。（城中村已成為無法回避的問題，治安問題，危房問題，城市規(guī)劃問題） ? 開發(fā)商需要土地。） ?三者在改造上沒有根本利益沖突 拆遷最大難點在于法治環(huán)境上 目前的拆遷近乎于無法可依的狀態(tài) 城中村改造的法律依據(jù) ? 《 土地管理法 》 集體土地上附著物的拆遷 ? 《 城市房屋拆遷管理條例 》 國有土地上房屋拆遷 ? 《 城鄉(xiāng)規(guī)劃法 》 違章、違法建筑的拆除 ? 《 物權(quán)法 》 對于私有房產(chǎn)的保護 土地管理法 ? 農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)在法律體系中的缺失，房屋與青苗補償?shù)韧? ? 被征用地上的房屋、設(shè)施需要拆遷的，采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換、作價補償或者產(chǎn)權(quán)調(diào)換和作價補償相結(jié)合法形式進行補償。法律上集體土地只能種莊稼，不能辦產(chǎn)權(quán)。（ 1）產(chǎn)權(quán)缺失（ 2）法律規(guī)定賠償標準很低。 〈 實施條例 〉 ：違反土地管理法律、法規(guī)規(guī)定，阻撓國家建設(shè)征用土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令交出土地；拒不交出土地的，申請人民法院強制執(zhí)行。 ? 在實際的執(zhí)行中，由于 〈 土地管理法 〉 缺乏有效的拆遷程序保證，造成事實上的拆遷困難。規(guī)劃變更不需經(jīng)過原居民同意。 ? （ 5）對于開發(fā)商而言，拆與不拆有保障，拆遷周期大至有保障，拆遷成本大至有保障。還不是政府征用，而是另一個主體利用政府權(quán)力征用。 第十三條第三款 國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對公民的私有財產(chǎn)實行征收或者征用并給予補償。 對 《 拆遷管理條例 》 的法律質(zhì)疑 五、非因公共利益的情況下，頒發(fā) 《 拆遷許可證 》無疑是對土地管理部門擅自收回建設(shè)用地使用權(quán)的一個許可，一個行政機關(guān)許可另一個行政機關(guān)違反物權(quán)法的規(guī)定，其本身就存在著致命傷。迫切需要修改城市規(guī)劃法，同時納入鄉(xiāng)鎮(zhèn)、農(nóng)村用地規(guī)劃?？刂菩栽敿氁?guī)劃修改涉及城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃的強制性內(nèi)容的，應(yīng)當先修改總體規(guī)劃。 第六十五條 在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)未依法取得鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證或者未按照鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設(shè)的，由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府責令停止建設(shè)、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。 《 物權(quán)法 》 的物權(quán)保護原則 ? 產(chǎn)權(quán)保護的意義 ? 房屋所有權(quán)的法律效力。 征收集體所有的土地，應(yīng)當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，安排被征地農(nóng)民的 ⑤社會保障費用 ，保障被征地農(nóng)民的生活，維護被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。 ? 重慶釘子戶的典型意義。 ① “公共利益 ” 詳解 1 因城市公共設(shè)施和公益事業(yè)的發(fā)展需求，為維護國家安全及交通、水利、能源、供電、供暖、供水等公共事業(yè)或市政建設(shè)用地等為目的使用土地的，應(yīng)歸屬于 “ 公共利益 ” 范疇。 即使就是為了 “ 公共利益 ” ，但是補償不及時、不合理、不充分，拆遷仍然不可能順利進行。 綜上所述 ? 公共利益是拆遷項目（無論集體土地和國有土地上房屋）是否合法的前提。 ? 三、城中村改造后實施商業(yè)開發(fā)是否屬于公共利益尚無定論，這將嚴重影響城中村改造的進程。
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