城中村改造相關(guān)法律問題講座(已修改)
2025-02-02 14:38 本頁面
【正文】 城中村改造相關(guān)法律問題講座 二○○八年六月 城中村分析 ? 一、拆遷三方利益沖突分析 ? 二、法律背景分析 ? 三、政策背景分析 ? 四、改造模式分析 城中村改造與拆遷難題 ? 多年來城中村無法進(jìn)行徹底改造的原因在于拆遷。（城鄉(xiāng)二元管理結(jié)構(gòu)，從放任到嚴(yán)管引發(fā)的村民抵制，改造的緊迫性與政府決心） ? 等價交換并不能完全解決拆遷的問題。（農(nóng)民內(nèi)心渴望拆遷，但行為上卻表現(xiàn)為抵制拆遷。單純的贖買無法解決拆遷問題。） ? 現(xiàn)在的法制環(huán)境并不利于拆遷。 城中村改造符合所有人的利益 ? 政府需要改造城市。（城中村已成為無法回避的問題，治安問題，危房問題，城市規(guī)劃問題） ? 開發(fā)商需要土地。（城中村土地資源豐富，區(qū)位優(yōu)質(zhì)，將成為下一個開發(fā)熱點。） ? 城中村居民希望改善環(huán)境，提升物業(yè)價值。（安全隱患，違法犯罪案件滋生，經(jīng)濟上去了，但文化無法改善。） ?三者在改造上沒有根本利益沖突 拆遷最大難點在于法治環(huán)境上 目前的拆遷近乎于無法可依的狀態(tài) 城中村改造的法律依據(jù) ? 《 土地管理法 》 集體土地上附著物的拆遷 ? 《 城市房屋拆遷管理條例 》 國有土地上房屋拆遷 ? 《 城鄉(xiāng)規(guī)劃法 》 違章、違法建筑的拆除 ? 《 物權(quán)法 》 對于私有房產(chǎn)的保護(hù) 土地管理法 ? 農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)在法律體系中的缺失，房屋與青苗補償?shù)韧? ? 《 土地管理法 》 四十七條：征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償。 ? 被征收土地上的附著物和青苗的補償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。 ? 《 云南省土地管理條例 》 二十六條：征用土地上有附著物的，按照下列標(biāo)準(zhǔn)支付補償費。 ? 被征用地上的房屋、設(shè)施需要拆遷的，采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換、作價補償或者產(chǎn)權(quán)調(diào)換和作價補償相結(jié)合法形式進(jìn)行補償。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的面積按照所拆房屋的建筑面積計算。作為補償?shù)慕痤~按照所拆房屋建筑面積的重置價格結(jié)合成新計算。 土地管理法 ? 二元管理體制引發(fā)的混亂。法律上集體土地只能種莊稼，不能辦產(chǎn)權(quán)。但事實上城中村的房屋與城市房屋承擔(dān)了同樣的功能。農(nóng)民以種房子為生，小產(chǎn)權(quán)房除了沒有產(chǎn)權(quán)，其功能沒有區(qū)別。 ? 房屋與青苗等同造成了農(nóng)民房與城市房屋拆遷補償?shù)母緟^(qū)別。（ 1）產(chǎn)權(quán)缺失（ 2）法律規(guī)定賠償標(biāo)準(zhǔn)很低。土地原用途補償，房屋重置價補償。（ 2）政府定價原則，公告后再聽取意見（ 3）拆遷程序粗糙 土地管理法 ? 城中村房屋拆遷的強制措施法律依據(jù) 〈 土地管理法 〉 ：國家征收土地的，依照法定程序批準(zhǔn)后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。被征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定期限內(nèi)，持土地權(quán)屬證書到當(dāng)?shù)厝嗣裾恋匦姓鞴懿块T辦理征地補償?shù)怯洝? 〈 實施條例 〉 ：違反土地管理法律、法規(guī)規(guī)定，阻撓國家建設(shè)征用土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令交出土地；拒不交出土地的，申請人民法院強制執(zhí)行。 實踐中很少采用司法強遷，而農(nóng)民沒有救濟手段，上訪現(xiàn)象突出。 土地管理法 ? 由于以上原因，城中村房屋由于除了產(chǎn)權(quán)受限以外，其功能與城市房屋沒有二致。但由于法律分別適用造成大大低于城市房屋補償標(biāo)準(zhǔn)，因此形成農(nóng)民的抵制。 ? 在實際的執(zhí)行中，由于 〈 土地管理法 〉 缺乏有效的拆遷程序保證，造成事實上的拆遷困難。 ? 部分城市進(jìn)行地方立法：如 〈 北京市集體土地房屋拆遷管理辦法 〉 、 〈 寧波市征收集體所有土地房屋拆遷條例實施細(xì)則 〉 等。 ? 昆明至今沒有 〈 集體土地的房屋拆遷條例 〉 城市房屋拆遷管理條例 ? 拆遷流程 : ? 一、領(lǐng)取立項批文、土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件、建設(shè)用地規(guī)劃許可證 ? 二、申請拆遷許可證 ? 三、公告 ? 四、協(xié)商簽補償協(xié)議 ? 五、達(dá)不成協(xié)議的，行政裁決 ? 六、行政復(fù)議，行政訴訟 ? 七、強制拆遷 城市房屋拆遷管理條例 ? 城市房屋拆遷管理條例是保證拆遷最有利的法規(guī)。 ? （ 1）拆遷許可由政府決定，沒有嚴(yán)格限制條件。規(guī)劃變更不需經(jīng)過原居民同意。 ? （ 2）拆與不拆沒商量，拆遷許可證一經(jīng)發(fā)放就進(jìn)行到底。 城市房屋拆遷管理條例 ? （ 3）開發(fā)商拆不動由政府出面，行政裁決由政府作出，司法強遷由政府申請。 ? （ 4）評估價等價交換是強制買賣。 ? （ 5）對于開發(fā)商而言，拆與不拆有保障，拆遷周期大至有保障，拆遷成本大至有保障。 《 拆遷管理條例 》 的法律質(zhì)疑 一、什
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