【正文】 在改造區(qū)域上，有的村只改造生活居住區(qū)，有的村改造所轄全部區(qū)域，有的村則結(jié)合市政項(xiàng)目還包括了部分周邊城市建設(shè)區(qū)（如三元里）；在土地資源方面，A類村明顯沒有B、C類村那么豐裕；少數(shù)村符合國家規(guī)定的“一戶一宅”標(biāo)準(zhǔn)，但少數(shù)村所蓋私宅明顯超出了規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，呈現(xiàn)“一戶多宅”和一宅超面積“現(xiàn)象；少數(shù)村生活居住區(qū)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展用地是分離的（如瀝滘），多數(shù)村是絞合交錯(cuò)在一起的；有的村是計(jì)劃拆除所有物業(yè)，有的村拆除全部住宅，多數(shù)村擬實(shí)行局部優(yōu)化，抽疏改造。二、廣州城中村改造的案例分析及主要經(jīng)驗(yàn)廣州是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的中心城市，也是城中村問題最突出的代表性城市之一。此外，國家也以立法形式賦予了當(dāng)?shù)豘F監(jiān)管城中村規(guī)劃建設(shè)的權(quán)力，以制約農(nóng)村的亂建行為。由于征地時(shí)序不一、自留用地分布零亂以及ZF規(guī)劃滯后及監(jiān)管措施不到位，大片稠密、雜亂、低矮的“城中村”就不可避免地出現(xiàn)了。（一）特有的城鄉(xiāng)二元管理體制 從深層原因看，城中村的形成主要源于我國特有的城鄉(xiāng)二元管理體制。在以國家征用方式逐步將農(nóng)村集體大部分土地轉(zhuǎn)為國有并納入城市用地的同時(shí)，多數(shù)村民并無同步轉(zhuǎn)為市民而游離于城市體制之外，村民的教育、社保、醫(yī)療、就業(yè)等主要交由村集體統(tǒng)一負(fù)擔(dān)，村民的生計(jì)仍主要固化在剩余集體土地上。因此，在城中村的形成與維系中，“地下經(jīng)濟(jì)”也起了十分重要的支撐作用。以問題形式存在的城中村，集中反映了我國城市化進(jìn)程中新舊體制交替和磨合中的各種矛盾，反映了我國城市化進(jìn)程的不徹底性。其中，作為重要的一環(huán)，七個(gè)試點(diǎn)村的改造進(jìn)展?fàn)顩r及改造中的問題經(jīng)驗(yàn)尤值得關(guān)注和深入考察。遷往花園小區(qū)的村民按成本價(jià)購買洋房，面積不足部分按“每3平方米住宅換取1平方米商鋪”的辦法在未來商業(yè)街區(qū)內(nèi)補(bǔ)償解決。棠溪③棠溪是一個(gè)處于城市重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域、仍有少量耕地的典型B類城中村。整個(gè)改造工程拆建面積相當(dāng)，不增加總體建筑量，若考慮拆遷補(bǔ)償費(fèi)用（扣除市政補(bǔ)償部分），估算改造資金總額約為4億元左右。首先，在兩條市政規(guī)劃路建設(shè)的啟動(dòng)下，逐步拆除村內(nèi)共約60萬平米物業(yè)；然后，以滾動(dòng)開發(fā)方式和約3000元/平米的成本復(fù)建130萬平米物業(yè)面積（容積率符合珠江新城規(guī)劃），復(fù)建總成本共約39億元；最后，按照1：1補(bǔ)回村民住宅，則剩余70萬平米可按均價(jià)6000元/平米售出，籌集資金約42億元，足以支持整個(gè)改造工程并略有盈余。大多數(shù)村民傾向于“回遷本村、就地安置”的改造模式。這一點(diǎn)在地段較好、空地較多、土地升值潛力較大的村表現(xiàn)得十分突出。經(jīng)濟(jì)利益的平衡是實(shí)施城中村改造的首要前提。三、廣州城中村改造存在的主要問題及其檢討（一）現(xiàn)存的主要問題與障礙實(shí)施主體缺位在改制之前，既具行政權(quán)威又有經(jīng)濟(jì)力量的村委會(huì)是實(shí)施改造的當(dāng)然主體。優(yōu)惠政策不到位為推動(dòng)城中村改造，由市建委牽頭制定的《廣州城中村整治建設(shè)方案》曾提及給予城中村類似于城市危房改造的優(yōu)惠政策，省、市有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)也多次允諾給予城中村改造以必要的優(yōu)惠政策，處于改造“臨界點(diǎn)”的各試點(diǎn)村也強(qiáng)烈要求ZF盡快明確和落實(shí)各項(xiàng)優(yōu)惠政策，并提出了稅費(fèi)減免的詳細(xì)清單，個(gè)別已動(dòng)工改造的城中村甚至提出了“有政策就有資金”的口號(hào)?！景咐刻南侵写甯脑旒w經(jīng)濟(jì)損失大白云區(qū)棠景街是廣州城中村改造的成功典型。然而，對(duì)效率低下的城中村而言，ZF讓利太大，會(huì)造成財(cái)政的壓力、市場的沖擊以及整個(gè)資源配置的“不經(jīng)濟(jì)”，讓利太小又很難推動(dòng)改造，或強(qiáng)行推進(jìn)而引起村民反彈，造成社會(huì)不穩(wěn)，ZF在讓利“度”的把握上面臨多重選擇。從現(xiàn)階段的需求格局看，來自城市的改造需求總體上要大于村內(nèi)部的主動(dòng)改造的動(dòng)力；絕大多數(shù)村確實(shí)無力獨(dú)立承擔(dān)現(xiàn)實(shí)而龐大的改造成本；此外，從歷史的角度看，過去ZF實(shí)行的急功近利的不徹底城市化政策也確實(shí)對(duì)城中村問題的出現(xiàn)負(fù)有一定的責(zé)任。在村所屬現(xiàn)狀用地范圍內(nèi)，一般其建筑密度高于城市居民區(qū)，而容積率卻明顯低于城市居民區(qū)，寶貴的土地上擠滿了不合規(guī)劃、不適于人居的房屋，土地資源利用浪費(fèi)狀況達(dá)到了驚人的程度。五、廣州城中村改造的若干模式及其適用性評(píng)價(jià)從國內(nèi)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和當(dāng)?shù)氐膶?shí)際看，廣州實(shí)施城中村改造的可行模式主要有四種：（一）半市場化的社區(qū)型改造模式這是廣州市ZF目前所提倡的改造的基本精神和主導(dǎo)模式?！彩且环N就地改造的模式，不過是建立在充分運(yùn)用土地資本和市場手段的基礎(chǔ)上。此外，企業(yè)化模式還有另一種較為激進(jìn)的“版本”，那就是：針對(duì)目前各村僅屬“股份量化”而非“資產(chǎn)量化”到個(gè)人的現(xiàn)狀，繼續(xù)推進(jìn)集體合作經(jīng)濟(jì)組織的股份制改造，將實(shí)質(zhì)上的集體股轉(zhuǎn)為自然人股，由合格村民以現(xiàn)金方式購買公司股權(quán)，成為完全意義上的“股東”；同時(shí)，逐步對(duì)外開放股權(quán)，引入富有實(shí)力的外部股東（以不控股為限），實(shí)現(xiàn)公司股權(quán)結(jié)構(gòu)的社會(huì)化和多元化；最后，在村集體的統(tǒng)一組織下，利用出售股權(quán)收回的資金用于城中村改造。六、進(jìn)一步推進(jìn)廣州城中村改造的對(duì)策措施及政策建議從前面的分析看，當(dāng)前影響廣州城中村改造的障礙主要有四：思想障礙、成本障礙、機(jī)制障礙和政策障礙，圍繞這四大障礙的有效解決，特提出如下幾點(diǎn)可供參考的對(duì)策措施和操作建議。（四）逐步加大對(duì)城中村“地下經(jīng)濟(jì)”的規(guī)范控制與打擊力度。廣州出臺(tái)用于指導(dǎo)改造的17號(hào)文已對(duì)此作了具體規(guī)定，但這些規(guī)定是不完善的。由于劃撥用地不能進(jìn)入市場，因此這種定性有利于緩解城中村土地流轉(zhuǎn)對(duì)房地產(chǎn)市場的短期沖擊，也為清理、取締大量用于牟利的違章私房提供了法律依據(jù)。參考文獻(xiàn)：1． 李志生：“關(guān)于城中村改造的問題”，《城市發(fā)展研究》（20025）。8． 李晴、常青：“城中村改造試驗(yàn)——以珠海吉大村為例”，《城市規(guī)劃》（200211）。16．“城中村改造一村一策獲三贏”，載《廣州日?qǐng)?bào)》（20021125）。24．“試點(diǎn)村土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)確定”，載《南方都市報(bào)》（200313，A08版）。今年國慶前，獵德村民將正式回遷至復(fù)建房，一個(gè)更加融入現(xiàn)代城市生活的新型城中村將展現(xiàn)在人們面前。”在祠堂踢毽子的一位阿姨向記者表示。據(jù)介紹，這里以后將融入美食、旅游購物、酒吧、茶莊等休閑功能。而土地則按照“三三制”原則進(jìn)行分配：三分之一的土地用作商業(yè)，三分之一用于村民安置，三分之一作為集體經(jīng)濟(jì)的預(yù)留地?！耙郧昂芏嗳丝砍鲎夥课萆?，改造時(shí)不少人擔(dān)心失去生活來源，但是看著嶄新的房子，這種擔(dān)心也慢慢少了”，一村民向記者表示。楊箕村現(xiàn)場探訪東邊先行開拆尚有商戶營業(yè)兩個(gè)多月的時(shí)間，從4萬人蝸居的盛景到幾近空村的冷清，地處廣州CBD的城中村楊箕，在7月1日8時(shí)正式拉開了整體拆除改造的序幕，在不久的將來，這里將被改造為高樓林立的住宅群，曾經(jīng)低矮的握手樓將徹底消失。在楊箕村不時(shí)見到搬家的車輛出入。記者采訪中了解到，對(duì)于住了幾十年狹窄小樓的村民來說，不少村民都對(duì)三房兩廳的戶型表現(xiàn)出較大的興趣，但同時(shí)也有部分的村民偏愛一室一廳的小戶型。從張先生和李太太的話語中不難發(fā)現(xiàn)，村民更喜愛的是容易出租的小戶型。上月底，越秀區(qū)國土房管局的相關(guān)負(fù)責(zé)人曾表示，越秀區(qū)國土房管局已經(jīng)與楊箕村委會(huì)就土地出讓政策、出讓條件、出讓范圍和出讓地塊要件進(jìn)行了明確，擬定在7月初進(jìn)行公開出讓。趙大偉：說到剛性需求，我覺得開發(fā)商要反思一個(gè)問題，就是以前我們對(duì)這一部分客戶的需求研究得不夠、不透?！皫еi鏈”還要跳好舞記者：城中村改造項(xiàng)目相對(duì)來說比較特殊，有自己的特點(diǎn)，也有一些政策上的限制和要求，比如容積率的要求、廉租房比例的要求，還有開發(fā)周期長的特點(diǎn)，這對(duì)開發(fā)商在項(xiàng)目運(yùn)作和產(chǎn)品設(shè)計(jì)上會(huì)有哪些影響？趙大偉：城中村的項(xiàng)目開發(fā)周期會(huì)比較長，還要先安置村民，商品房這一塊要補(bǔ)安置房這一塊的成本，對(duì)開發(fā)商資金量的要求很高。羅超：首先我們要執(zhí)行國家的政策，要按政府的規(guī)定來做，不然就要出局了。趙大偉：政策支持方面有不少政府是考慮到了的，像城中村土地招拍掛，103號(hào)文說要對(duì)前期介入的開發(fā)商有所照顧。2002年出臺(tái)《中共廣州市委辦公廳廣州市人民政府辦公廳關(guān)于“城中村”改制工作的若干意見》，明確了城中村改制過程中：身份轉(zhuǎn)變、產(chǎn)權(quán)處理、市民待遇（社保）、公共事務(wù)管理等實(shí)施辦法。廣州市人民政府為落實(shí)推進(jìn)“三舊”改造工作，提出市推進(jìn)的具體實(shí)施意見，明確村改造模式的分類及相應(yīng)政策，在土地、財(cái)政、拆遷補(bǔ)償安置辦法、保障措施等提出了具體的實(shí)施意見。城中村改造的難點(diǎn)就在于改造資金的缺乏和改造實(shí)施村民的反對(duì)。釋放土地價(jià)值，突破土地政策的困境成為了新政策的重要的突破點(diǎn)。來建設(shè)住宅量，增加相應(yīng)的相應(yīng)的公共服務(wù)設(shè)施配套。改造資金保障。土華村現(xiàn)狀建筑主要為村居住建筑與工業(yè)廠房，建筑質(zhì)量普通較差，整體建筑布局呈現(xiàn)北工南居的功能形態(tài)，部分工業(yè)建筑與居住建筑相互交叉。 發(fā)展目標(biāo)通過全面改造，改善村人居環(huán)境，提升土地價(jià)值，促進(jìn)村集體經(jīng)濟(jì)良性可持續(xù)發(fā)展，促進(jìn) 6 廣州市“城中村”（舊村）改造規(guī)劃指引（征求意見稿）村景觀環(huán)境融入萬畝果園，將土華村改造成為廣州市具有嶺南特色的集生態(tài)旅游、文化休閑功能的生態(tài)宜居新社區(qū)和三舊更新改造示范。2拆遷補(bǔ)償策略拆遷的改造的主要原則是：充分保護(hù)有歷史價(jià)值的建筑，考慮經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益、環(huán)境效益相結(jié)合點(diǎn)、堅(jiān)持符合法律規(guī)定的權(quán)限和程度，堅(jiān)持市場經(jīng)濟(jì)公平交易。4歷史環(huán)境保護(hù)策略針對(duì)良好的自然資源環(huán)境，確定果林—潮道生態(tài)系統(tǒng)為基調(diào)，適度開發(fā)生態(tài)旅游項(xiàng)目，形成“林、涌、園、水”的自然景觀體系，打造成水鄉(xiāng)風(fēng)情生態(tài)濕地園。另外一村一策的開發(fā)策略在一定程度上推動(dòng)了開發(fā)的進(jìn)行，也考慮到具體的開發(fā)實(shí)際情況，但是在區(qū)域開發(fā)中，往往最容易開發(fā)的或者改造成本代價(jià)最小的村最先開發(fā)，這種挑肥揀瘦的做法實(shí)際上是不利于整體的區(qū)域平衡發(fā)展的。土地受益問題宅基地屬于集體所有，也就是屬于村集體，土地管理法規(guī)定村。這也將是未來城中村改造的另外話題。從原有的“云山高照壁，珠海靜歸懷“的大區(qū)域自然生態(tài)觀到現(xiàn)有的“城央綠野間、碧水映土華”的整體環(huán)境景觀。在滿足政府的相關(guān)要求前提下，按照回遷面積按照于1：1實(shí)行“拆一補(bǔ)一”。即保障村集體增效和農(nóng)轉(zhuǎn)居居民的增收；改善居住環(huán)境，塑造地區(qū)整體城市形象。在《廣州城市總體發(fā)展戰(zhàn)略（2010－2020）》中提出構(gòu)建宜居宜業(yè)、活力魅力的云山珠水名城。3土華村改造案例介紹 土華村位于廣州南中軸線地區(qū)，果樹保護(hù)區(qū)內(nèi)，現(xiàn)隸屬海珠區(qū)華洲街道，北臨龍?zhí)洞?，南靠小洲村（屬于歷史保護(hù)區(qū)）。傳統(tǒng)村落的形成是與自然環(huán)境相適應(yīng)，根據(jù)了地形、氣候等自然條件進(jìn)行用地選擇建設(shè)而成。相對(duì)原拆遷安置補(bǔ)償，新政策主要在以下幾個(gè)：第一，明確拆遷補(bǔ)償安置的標(biāo)準(zhǔn),具體體現(xiàn)在確定基準(zhǔn)建筑面積和改造復(fù)建成本5，在全市范圍內(nèi)規(guī)范了城中村改造標(biāo)準(zhǔn)指引，建立了一個(gè)可以比較的標(biāo)準(zhǔn)。挖掘出土地價(jià)值，通過項(xiàng)目運(yùn)作和開發(fā)，能夠通過資金的運(yùn)作實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)平衡。3 《廣東省建設(shè)節(jié)約集約用地試點(diǎn)示范省工作方案》 研究和規(guī)劃實(shí)踐，能夠?yàn)橄虏降娜f改造工作提供新的規(guī)劃思路。2007年啟動(dòng)康樂村、楊箕村，獵德村、2008年啟動(dòng)潭村、冼村的城中村改造。第四篇：廣州城中村改造新思路2新政策下廣州城中村改造策略探討 ——以海珠區(qū)土華村更新改造規(guī)劃為例摘要：快速城市化過后，城中村問題變得越來越突出，尤其是隨著三舊改造政策出臺(tái)，城中村改造已經(jīng)走向了改造的成熟時(shí)期。另外，城中村改造項(xiàng)目共性很大，都比較靠市中心的區(qū)域，人口密度大，拆遷的成本也都差不多，再加上政策要求也比較細(xì)，在這種情況下很容易出現(xiàn)產(chǎn)品的雷同。前期為了照顧整個(gè)項(xiàng)目的現(xiàn)金流，價(jià)格不能太高，要及時(shí)回籠現(xiàn)金，不然你后期的開發(fā)就會(huì)有困難。所以有不少客戶到售樓部一看，對(duì)你的房子有些興趣，但又覺得你這個(gè)房子不能完全滿足他的需要，或者遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了他的需要，又猶豫，這就是個(gè)問題。第三篇：城中村改造問題城中村改造問題多多 開發(fā)商急盼政府政策支持來源：鄭州晚報(bào) 發(fā)布時(shí)間：2011825 閱讀：125次自從2007年鄭州市政府103號(hào)文件出臺(tái)后，我市的城中村改造已經(jīng)全面鋪開。若僅是按戶型面積組合而成的粗糙規(guī)劃，則建成的極可能只是拔高了的城中村，那也就喪失了舊改的意義了。張先生坦言，他不想要其他的戶型，因?yàn)樵跅罨?，一直都是三四十平方米的小單間最容易出租。村中大部分居住者已經(jīng)搬離了。但靠近中山一路、楊箕村小學(xué)附近的村落，則尚未開拆，而且依然有極少的商戶尚在營業(yè)。除了自己居住外多余的將用來對(duì)外出租，雖然房間數(shù)量沒有以前的握手樓那么多，但是村民在看到復(fù)建房后，對(duì)未來的租金水平相當(dāng)有信心。獵德村試點(diǎn)的意義在于，一方面在資金籌措上走出了一個(gè)新模式——賣地集資，使政府在拆建過程中幾乎不需花費(fèi)一分一厘。獵德村在傳統(tǒng)與現(xiàn)代中保持著平衡。復(fù)建房裝修標(biāo)準(zhǔn)為720元/m2，僅統(tǒng)一安裝的品牌櫥柜就過萬元一套。有37棟高樓是珠江新城最大住宅區(qū)“現(xiàn)在正在趕工期，主要是裝修部分，弄好了大概就可以交付給村民了”，在獵德村新的祠堂口，獵德村委的工作人員林先生向記者表示。26．“經(jīng)營城市：西安城中村改造路在何方”，載《華商報(bào)》（2003124）。18．“‘失業(yè)’農(nóng)民可與城里人同享社保”，載《羊城晚報(bào)》（20031112，A1版）。10．鄭靜：“廣州城中村：形成、演變與對(duì)策”，《研究與決策》（200210）。3． 楊一鳴：“治理‘城中村’‘六亂’對(duì)策探討”，《廣東經(jīng)濟(jì)》（20027）。按過去一貫的作法，集體土地轉(zhuǎn)國有一般采取征地補(bǔ)償?shù)姆绞酵瓿桑瑖以诮o予農(nóng)民適當(dāng)補(bǔ)償和妥善安置后，將所征土地收回。根據(jù)廣州城市化和城中村發(fā)展的實(shí)際，廣州城中村改造的土地政策要點(diǎn)如下：確定轉(zhuǎn)制后城中村土地的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)。具體來說，就是國土、規(guī)劃、工商、稅務(wù)等部門應(yīng)逐年加大對(duì)城中村建設(shè)的規(guī)范度和產(chǎn)業(yè)經(jīng)營的監(jiān)查力度，使城中村賴以形成與發(fā)展的無序建設(shè)和“非正式經(jīng)濟(jì)”失去豐厚土壤。具體來說就是要強(qiáng)化和提高村民的三種認(rèn)識(shí)：一是要認(rèn)識(shí)到城中村與整個(gè)城市是“城鄉(xiāng)一體、榮衰與共”的關(guān)系，城中村發(fā)展要服從城市發(fā)展的大局，城市化是不可逆轉(zhuǎn)的大趨勢(shì)；二是正是由于城市的發(fā)展尤其是在基礎(chǔ)設(shè)施方面的巨額投資，才大大提高了城中村的地價(jià)，土地的溢價(jià)應(yīng)該由各方分享，而非城中村獨(dú)享；三是有所得必有所失，要獲得城市及居住環(huán)境的改觀，各方都必須付出一定的短期代價(jià)，但也會(huì)獲得改造后更大的經(jīng)濟(jì)回報(bào)和長效的可持續(xù)發(fā)展?！@種模式主要適用于村改制較為超前、集體經(jīng)濟(jì)股份制較為完善、村的經(jīng)濟(jì)實(shí)力較為雄厚、對(duì)經(jīng)濟(jì)手段和商業(yè)運(yùn)作較為嫻熟的城中村。此外，為獲得房