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廣州城中村改造的問題探討精選五篇(專業(yè)版)

2024-11-04 05:35上一頁面

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【正文】 這些問題,會對下步規(guī)?;娜f改造造成較大的障礙。在考慮原地回遷、異地回遷、貨幣補(bǔ)償?shù)榷喾N情況下,考慮到城中村村民對土地的眷戀和對地緣關(guān)系的寄托,采取原地回遷的模式進(jìn)行。從廣州市層面上,《2008-2020年珠三角改革發(fā)展規(guī)劃綱要》明確了廣州市國家中心城市的地位,在更高層面上確定了廣州市的戰(zhàn)略地位。、歷史文化、生態(tài)環(huán)境于一體的整體空間框架自然村落大部分建在地勢較高、與農(nóng)田交界的地方,一方面便于看管天地、另一方面可利用難以耕作的山地,達(dá)到節(jié)省土地的目的(梁傅,1935)。實(shí)現(xiàn)城中村改造的最重要突破點(diǎn)就在于土地的整治優(yōu)化。但從“身份改變”到“待遇改變”,還需要一段時(shí)間,市政府組織編制了《廣州市城中村改制過渡期規(guī)劃指引》,通過研究城中村改造制度和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),提供技術(shù)指導(dǎo)。容積率對產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響我覺得還真不少。過去對投資型、改善型客戶研究得比較多,現(xiàn)在市場形勢一變,剛性需求成主體了,就感覺到措手不及。但如果回遷的房屋以小戶型設(shè)計(jì)為主導(dǎo)的話,那么,在設(shè)計(jì)上如何達(dá)到既合村民心水、同時(shí)兼顧舒適、且通風(fēng)采光的功能,這卻是一個(gè)考驗(yàn)開發(fā)企業(yè)功力的難題,值得開發(fā)企業(yè)多花工夫去研究、規(guī)劃。仍有商戶在營業(yè)。據(jù)了解,“拆一補(bǔ)一”安置方式,使每戶村民都能夠得到不止一套的回遷住房,換得復(fù)建房最多的一位村民,換到了近1800平方米,共有十幾套房。融入現(xiàn)代城市生活的新獵德已經(jīng)開始展現(xiàn)在人們面前。獵德村改造后什么樣?正在裝修國慶前回遷時(shí)下復(fù)建房可以說是村民討論最多的話題之一,對于搬進(jìn)新居,大家普遍充滿了期待。17.“農(nóng)民房產(chǎn)證盤活8個(gè)億”,載《廣州日報(bào)》(2002514,A7版)。2. 米井春等:“城中村拆遷改造一些問題的探討——以秦皇島市為例”,《城市發(fā)展研究》(2003,1)。就目前的主要觀點(diǎn)和爭論看,在“集體土地轉(zhuǎn)為國有”這一問題上各方普遍認(rèn)同,但就 “如何轉(zhuǎn)”、轉(zhuǎn)制前后的產(chǎn)權(quán)界定及轉(zhuǎn)制后的土地利用權(quán)限及其流轉(zhuǎn)規(guī)定則存在較大的爭議。(一)進(jìn)一步加強(qiáng)宣傳教育工作,提高村民對城中村改造必要性及其利弊得失的正確認(rèn)識 在城中村改造中,ZF應(yīng)注重培育村民的城市意識和市民意識,加大對城中村改造意義和各項(xiàng)城市政策的宣傳,轉(zhuǎn)變村民的傳統(tǒng)思想觀念,使廣大村民逐步適應(yīng)現(xiàn)代化的城市建設(shè)和生活,從而積極支持和配合ZF的城中村改造計(jì)劃?!饕攸c(diǎn)是:(1)以多建物業(yè)的出售來籌集改造資金,改造中的物業(yè)建設(shè)總量明顯擴(kuò)大,對房地產(chǎn)市場有所沖擊;(2)充分利用了土地杠桿,有效地解決了改造資金問題,使村民和ZF無需出太多錢就能完成改造,而房地產(chǎn)投資者也能獲得一定利潤;(3)必須以村屬土地全部轉(zhuǎn)為國有土地為前提,否則將影響未來新建物業(yè)的辦證及其進(jìn)入市場的問題;(4)需要ZF在有關(guān)規(guī)劃指標(biāo)和稅費(fèi)政策上給予便利和優(yōu)惠;(5)存在較大的改造風(fēng)險(xiǎn)。因此,在城中村改造過程中,如果合理運(yùn)籌村的土地資源,使土地資本大幅增值,地上房屋因轉(zhuǎn)變性質(zhì)而升值,則土地的潛力就會充分釋放出來,各方利益也會在博弈中得到合理分配與平衡——村民得到完整產(chǎn)權(quán)的高質(zhì)量住宅和可持續(xù)的商鋪收益,開發(fā)商得到多余物業(yè)的市場收益,ZF獲得環(huán)境價(jià)值和未來可觀的稅收收入,博弈各方最終達(dá)到所謂的“帕累托最優(yōu)”或“多方共贏”。開發(fā)商的要求是獲得利潤最大化或至少是行業(yè)平均收益,然而,此種改造牽涉面廣,利益糾紛重重,不確定因素很多,他們擔(dān)心高昂的交易成本會吞噬開發(fā)的正常收益。然而,由于體制等方面的原因,預(yù)期中的優(yōu)惠政策遲遲沒有推出,從而制約了城中村改造的進(jìn)程。從我們問卷調(diào)查的結(jié)果看,接近70%的村民支持城中村改造,提高村內(nèi)的環(huán)境、衛(wèi)生、治安和生活質(zhì)量,但實(shí)施改造的首要前提是保障村民的經(jīng)濟(jì)利益不受損失或在改造后能得到明確的補(bǔ)償,此外,當(dāng)問及“您支持改造的首要條件”時(shí),92%的村民選擇“經(jīng)濟(jì)收入不能降低”,而其它選項(xiàng)的比例則明顯低得多。調(diào)查問卷的結(jié)果驗(yàn)證了這一點(diǎn),70%村民有強(qiáng)烈的“眷戀故土”意識,始終不愿離開舊村,并要求在改造中保留具有精神象征意義的歷史見證物。瀝滘⑤瀝滘村位于廣州市海珠區(qū)東南部和新城市中軸線南端結(jié)點(diǎn)上,也屬于典型的B類城中村。初步估算全部改造需資金30億元以上,但資金壓力特別是需村里負(fù)擔(dān)的資金主要在首期,中后期資金可通過“土地”這一活資本運(yùn)用(即商業(yè)區(qū)的滾動開發(fā))而以市場化方式解決。因此,城中村的演變與改造,是城市化向縱深發(fā)展或向高級階段推進(jìn)的結(jié)果,是城市由初期的外延式擴(kuò)張向中后期內(nèi)涵式發(fā)展轉(zhuǎn)變的必然趨勢,其實(shí)質(zhì)屬于“內(nèi)涵式城市化”或“城市的城市化”。其二,“分次征用”和“征八留二”的征地政策。一方面,ZF對農(nóng)村土地一般采取“分次征用”方式,同時(shí),為解決征地后農(nóng)民的經(jīng)濟(jì)出路,又采取“征十留一”的政策,希求安撫農(nóng)民,使之能夠分享土地增殖的收益又無需增加ZF短期的財(cái)政壓力,正是這種看似“合理”的政策加上巨大的市場利益的驅(qū)使,激發(fā)了農(nóng)民在剩余土地上進(jìn)行無序開發(fā)的熱情。此外,需要強(qiáng)調(diào)指出的是,城中村問題在我國雖具普遍性,但也存在明顯的地區(qū)性差異,國內(nèi)少數(shù)地區(qū)如北京、上海、杭州就沒有出現(xiàn)嚴(yán)重的城中村問題。這一方案的關(guān)鍵是ZF有關(guān)部門批準(zhǔn)原村宅基地為城市商住區(qū)用地,以盤活土地資本。該村改造主要結(jié)合廣州市新城市中軸線和新客運(yùn)港建設(shè)進(jìn)行,擬新征一塊約10公頃土地作為啟動地塊,率先建成大型公寓式住宅小區(qū)—中央居住區(qū),用于安置首期搬遷的村民;之后,采用滾動推進(jìn)的方式,搬遷—建設(shè)—再搬遷—再建設(shè),如此循環(huán)向前,在不斷將原村居住區(qū)拆除并按城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)重建的同時(shí),所有村民分期被遷入到新建公寓小區(qū)中。據(jù)我們分析,村民不愿舍棄故土,其原因主要有三:一是經(jīng)濟(jì)上劃算,ZF以贖買方式補(bǔ)償不過每平方米2000—3000元,而在自己土地上新建公寓,地價(jià)及出讓金全免,建筑成本僅1500元/平方米左右,而造好后房屋市價(jià)則最少在4000元以上;二是城中村土地多位于黃金地段,回遷舊村,依托所配套的商業(yè)設(shè)施,可持續(xù)地獲得土地升值的收益,而ZF贖買的補(bǔ)償則是一次性買斷的;三是可保持鄰里感和原有的社會人際網(wǎng)絡(luò)??梢姡瑢?jīng)濟(jì)利益的平衡補(bǔ)償是順利推進(jìn)城中村改造的首要前提。村民利益缺保障城中村改造的目標(biāo)之一是從根本上改善村民的生活居住環(huán)境。此外,ZF在改造模式的選擇上也充滿博弈色彩:以ZF為主體改造因職能錯(cuò)位成本高昂而充滿風(fēng)險(xiǎn),給予優(yōu)惠政策交由開發(fā)商“操刀”,又擔(dān)心給業(yè)已飽和的房地產(chǎn)市場造成沖擊。四、廣州城中村改造的目標(biāo)與思路(一)總體目標(biāo)根據(jù)廣州城市發(fā)展的總體目標(biāo)、城市總體發(fā)展戰(zhàn)略概念規(guī)劃以及生態(tài)城市建設(shè)等一系列單項(xiàng)規(guī)劃,結(jié)合廣州城市化的演變趨勢和城中村改造的實(shí)際狀況,以2002年為開端,計(jì)劃用3年時(shí)間,到2005年基本完備廣州城中村改造的有關(guān)政策法規(guī)及擬出臺的優(yōu)惠措施;到2015年,計(jì)劃將中心城區(qū)內(nèi)(環(huán)城高速以內(nèi))的40多個(gè)城中村按規(guī)劃改造完畢;到2020年力爭把城市規(guī)劃發(fā)展區(qū)用地范圍內(nèi)的138個(gè)城中村基本改造完畢。此外,為獲得房地產(chǎn)開發(fā)的最大化利潤,可能會出現(xiàn)建設(shè)容積率過高的問題,這需要ZF有關(guān)部門進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管。具體來說就是要強(qiáng)化和提高村民的三種認(rèn)識:一是要認(rèn)識到城中村與整個(gè)城市是“城鄉(xiāng)一體、榮衰與共”的關(guān)系,城中村發(fā)展要服從城市發(fā)展的大局,城市化是不可逆轉(zhuǎn)的大趨勢;二是正是由于城市的發(fā)展尤其是在基礎(chǔ)設(shè)施方面的巨額投資,才大大提高了城中村的地價(jià),土地的溢價(jià)應(yīng)該由各方分享,而非城中村獨(dú)享;三是有所得必有所失,要獲得城市及居住環(huán)境的改觀,各方都必須付出一定的短期代價(jià),但也會獲得改造后更大的經(jīng)濟(jì)回報(bào)和長效的可持續(xù)發(fā)展。根據(jù)廣州城市化和城中村發(fā)展的實(shí)際,廣州城中村改造的土地政策要點(diǎn)如下:確定轉(zhuǎn)制后城中村土地的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)。3. 楊一鳴:“治理‘城中村’‘六亂’對策探討”,《廣東經(jīng)濟(jì)》(20027)。18.“‘失業(yè)’農(nóng)民可與城里人同享社保”,載《羊城晚報(bào)》(20031112,A1版)。有37棟高樓是珠江新城最大住宅區(qū)“現(xiàn)在正在趕工期,主要是裝修部分,弄好了大概就可以交付給村民了”,在獵德村新的祠堂口,獵德村委的工作人員林先生向記者表示。獵德村在傳統(tǒng)與現(xiàn)代中保持著平衡。除了自己居住外多余的將用來對外出租,雖然房間數(shù)量沒有以前的握手樓那么多,但是村民在看到復(fù)建房后,對未來的租金水平相當(dāng)有信心。村中大部分居住者已經(jīng)搬離了。若僅是按戶型面積組合而成的粗糙規(guī)劃,則建成的極可能只是拔高了的城中村,那也就喪失了舊改的意義了。所以有不少客戶到售樓部一看,對你的房子有些興趣,但又覺得你這個(gè)房子不能完全滿足他的需要,或者遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了他的需要,又猶豫,這就是個(gè)問題。另外,城中村改造項(xiàng)目共性很大,都比較靠市中心的區(qū)域,人口密度大,拆遷的成本也都差不多,再加上政策要求也比較細(xì),在這種情況下很容易出現(xiàn)產(chǎn)品的雷同。2007年啟動康樂村、楊箕村,獵德村、2008年啟動潭村、冼村的城中村改造。挖掘出土地價(jià)值,通過項(xiàng)目運(yùn)作和開發(fā),能夠通過資金的運(yùn)作實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)平衡。傳統(tǒng)村落的形成是與自然環(huán)境相適應(yīng),根據(jù)了地形、氣候等自然條件進(jìn)行用地選擇建設(shè)而成。在《廣州城市總體發(fā)展戰(zhàn)略(2010-2020)》中提出構(gòu)建宜居宜業(yè)、活力魅力的云山珠水名城。在滿足政府的相關(guān)要求前提下,按照回遷面積按照于1:1實(shí)行“拆一補(bǔ)一”。這也將是未來城中村改造的另外話題。另外一村一策的開發(fā)策略在一定程度上推動了開發(fā)的進(jìn)行,也考慮到具體的開發(fā)實(shí)際情況,但是在區(qū)域開發(fā)中,往往最容易開發(fā)的或者改造成本代價(jià)最小的村最先開發(fā),這種挑肥揀瘦的做法實(shí)際上是不利于整體的區(qū)域平衡發(fā)展的。2拆遷補(bǔ)償策略拆遷的改造的主要原則是:充分保護(hù)有歷史價(jià)值的建筑,考慮經(jīng)濟(jì)效益與社會效益、環(huán)境效益相結(jié)合點(diǎn)、堅(jiān)持符合法律規(guī)定的權(quán)限和程度,堅(jiān)持市場經(jīng)濟(jì)公平交易。土華村現(xiàn)狀建筑主要為村居住建筑與工業(yè)廠房,建筑質(zhì)量普通較差,整體建筑布局呈現(xiàn)北工南居的功能形態(tài),部分工業(yè)建筑與居住建筑相互交叉。來建設(shè)住宅量,增加相應(yīng)的相應(yīng)的公共服務(wù)設(shè)施配套。城中村改造的難點(diǎn)就在于改造資金的缺乏和改造實(shí)施村民的反對。2002年出臺《中共廣州市委辦公廳廣州市人民政府辦公廳關(guān)于“城中村”改制工作的若干意見》,明確了城中村改制過程中:身份轉(zhuǎn)變、產(chǎn)權(quán)處理、市民待遇(社保)、公共事務(wù)管理等實(shí)施辦法。羅超:首先我們要執(zhí)行國家的政策,要按政府的規(guī)定來做,不然就要出局了。趙大偉:說到剛性需求,我覺得開發(fā)商要反思一個(gè)問題,就是以前我們對這一部分客戶的需求研究得不夠、不透。從張先生和李太太的話語中不難發(fā)現(xiàn),村民更喜愛的是容易出租的小戶型。在楊箕村不時(shí)見到搬家的車輛出入?!耙郧昂芏嗳丝砍鲎夥课萆?,改造時(shí)不少人擔(dān)心失去生活來源,但是看著嶄新的房子,這種擔(dān)心也慢慢少了”,一村民向記者表示。據(jù)介紹,這里以后將融入美食、旅游購物、酒吧、茶莊等休閑功能。今年國慶前,獵德村民將正式回遷至復(fù)建房,一個(gè)更加融入現(xiàn)代城市生活的新型城中村將展現(xiàn)在人們面前。16.“城中村改造一村一策獲三贏”,載《廣州日報(bào)》(20021125)。參考文獻(xiàn):1. 李志生:“關(guān)于城中村改造的問題”,《城市發(fā)展研究》(20025)。廣州出臺用于指導(dǎo)改造的17號文已對此作了具體規(guī)定,但這些規(guī)定是不完善的。六、進(jìn)一步推進(jìn)廣州城中村改造的對策措施及政策建議從前面的分析看,當(dāng)前影響廣州城中村改造的障礙主要有四:思想障礙、成本障礙、機(jī)制障礙和政策障礙,圍繞這四大障礙的有效解決,特提出如下幾點(diǎn)可供參考的對策措施和操作建議。——也是一種就地改造的模式,不過是建立在充分運(yùn)用土地資本和市場手段的基礎(chǔ)上。在村所屬現(xiàn)狀用地范圍內(nèi),一般其建筑密度高于城市居民區(qū),而容積率卻明顯低于城市居民區(qū),寶貴的土地上擠滿了不合規(guī)劃、不適于人居的房屋,土地資源利用浪費(fèi)狀況達(dá)到了驚人的程度。然而,對效率低下的城中村而言,ZF讓利太大,會造成財(cái)政的壓力、市場的沖擊以及整個(gè)資源配置的“不經(jīng)濟(jì)”,讓利太小又很難推動改造,或強(qiáng)行推進(jìn)而引起村民反彈,造成社會不穩(wěn),ZF在讓利“度”的把握上面臨多重選擇。優(yōu)惠政策不到位為推動城中村改造,由市建委牽頭制定的《廣州城中村整治建設(shè)方案》曾提及給予城中村類似于城市危房改造的優(yōu)惠政策,省、市有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)也多次允諾給予城中村改造以必要的優(yōu)惠政策,處于改造“臨界點(diǎn)”的各試點(diǎn)村也強(qiáng)烈要求ZF盡快明確和落實(shí)各項(xiàng)優(yōu)惠政策,并提出了稅費(fèi)減免的詳細(xì)清單,個(gè)別已動工改造的城中村甚至提出了“有政策就有資金”的口號。經(jīng)濟(jì)利益的平衡是實(shí)施城中村改造的首要前提。大多數(shù)村民傾向于“回遷本村、就地安置”的改造模式。整個(gè)改造工程拆建面積相當(dāng),不增加總體建筑量,若考慮拆遷補(bǔ)償費(fèi)用(扣除市政補(bǔ)償部分),估算改造資金總額約為4億元左右。遷往花園小區(qū)的村民按成本價(jià)購買洋房,面積不足部分按“每3平方米住宅換取1平方米商鋪”的辦法在未來商業(yè)街區(qū)內(nèi)補(bǔ)償解決。以問題形式存在的城中村,集中反映了我國城市化進(jìn)程中新舊體制交替和磨合中的各種矛盾,反映了我國城市化進(jìn)程的不徹底性。在以國家征用方式逐步將農(nóng)村集體大部分土地轉(zhuǎn)為國有并納入城市用地的同時(shí),多數(shù)村民并無同步轉(zhuǎn)為市民而游離于城市體制之外,村民的教育、社保、醫(yī)療、就業(yè)等主要交由村集體統(tǒng)一負(fù)擔(dān),村民的生計(jì)仍主要固化在剩余集體土地上。由于征地時(shí)序不一、自留用地分布零亂以及ZF規(guī)劃滯后及監(jiān)管措施不到位,大片稠密、雜亂、低矮的“城中村”就不可避免地出現(xiàn)了。二、廣州城中村改造的案例分析及主要經(jīng)驗(yàn)廣州是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的中心城市,也是城中村問題最突出的代表性城市之一。三元里②三元里鄰近舊城中心區(qū),也屬于已無耕地甚至空地的較為成熟的A類城中村。這樣,在改造完成后,整個(gè)村莊將形成以“五區(qū)兩軸”為主體框架、集居住、辦公、商業(yè)、休閑、娛樂服務(wù)等主導(dǎo)功能于一體的新型城市社區(qū)。盡量結(jié)合市政設(shè)施項(xiàng)目來啟動城中村改造。為減輕村集體經(jīng)濟(jì)在城中村改造中面臨的壓力,各試點(diǎn)村都強(qiáng)烈要求ZF提供政策上支持。然而,環(huán)境改觀并不能解決村民的“吃飯”和可持續(xù)發(fā)展問題,村民支持改造的一個(gè)基本前提是不能降低其經(jīng)濟(jì)利益。以村為主體實(shí)施改造是ZF所希望的理想模式,但村時(shí)下偏弱的資金實(shí)力和強(qiáng)烈而扭曲的趨利意識,又促使他們對ZF“漫天要價(jià)”,令ZF不堪重負(fù)⑩。(二)總體思路從理論上看,城中村改造的內(nèi)在機(jī)制就是ZF運(yùn)用一系列可調(diào)控的杠桿、手段和籌碼(如規(guī)劃控制手段、換發(fā)國有房地產(chǎn)權(quán)證、接管市政設(shè)施、協(xié)助規(guī)劃設(shè)計(jì)、提供優(yōu)惠政策等),逐步打破城中村異化的“三位一體”(
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