【正文】 這些問題，會對下步規(guī)?；娜f改造造成較大的障礙。在考慮原地回遷、異地回遷、貨幣補償?shù)榷喾N情況下，考慮到城中村村民對土地的眷戀和對地緣關系的寄托，采取原地回遷的模式進行。從廣州市層面上，《2008－2020年珠三角改革發(fā)展規(guī)劃綱要》明確了廣州市國家中心城市的地位，在更高層面上確定了廣州市的戰(zhàn)略地位。、歷史文化、生態(tài)環(huán)境于一體的整體空間框架自然村落大部分建在地勢較高、與農田交界的地方，一方面便于看管天地、另一方面可利用難以耕作的山地，達到節(jié)省土地的目的（梁傅，1935）。實現(xiàn)城中村改造的最重要突破點就在于土地的整治優(yōu)化。但從“身份改變”到“待遇改變”，還需要一段時間，市政府組織編制了《廣州市城中村改制過渡期規(guī)劃指引》，通過研究城中村改造制度和技術標準，提供技術指導。容積率對產品設計的影響我覺得還真不少。過去對投資型、改善型客戶研究得比較多，現(xiàn)在市場形勢一變，剛性需求成主體了，就感覺到措手不及。但如果回遷的房屋以小戶型設計為主導的話，那么，在設計上如何達到既合村民心水、同時兼顧舒適、且通風采光的功能，這卻是一個考驗開發(fā)企業(yè)功力的難題，值得開發(fā)企業(yè)多花工夫去研究、規(guī)劃。仍有商戶在營業(yè)。據(jù)了解，“拆一補一”安置方式，使每戶村民都能夠得到不止一套的回遷住房，換得復建房最多的一位村民，換到了近1800平方米，共有十幾套房。融入現(xiàn)代城市生活的新獵德已經開始展現(xiàn)在人們面前。獵德村改造后什么樣？正在裝修國慶前回遷時下復建房可以說是村民討論最多的話題之一，對于搬進新居，大家普遍充滿了期待。17．“農民房產證盤活8個億”，載《廣州日報》（2002514，A7版）。2． 米井春等：“城中村拆遷改造一些問題的探討——以秦皇島市為例”，《城市發(fā)展研究》（2003，1）。就目前的主要觀點和爭論看，在“集體土地轉為國有”這一問題上各方普遍認同，但就 “如何轉”、轉制前后的產權界定及轉制后的土地利用權限及其流轉規(guī)定則存在較大的爭議。（一）進一步加強宣傳教育工作，提高村民對城中村改造必要性及其利弊得失的正確認識 在城中村改造中，ZF應注重培育村民的城市意識和市民意識，加大對城中村改造意義和各項城市政策的宣傳，轉變村民的傳統(tǒng)思想觀念，使廣大村民逐步適應現(xiàn)代化的城市建設和生活，從而積極支持和配合ZF的城中村改造計劃?！饕攸c是：（1）以多建物業(yè)的出售來籌集改造資金，改造中的物業(yè)建設總量明顯擴大，對房地產市場有所沖擊；（2）充分利用了土地杠桿，有效地解決了改造資金問題，使村民和ZF無需出太多錢就能完成改造，而房地產投資者也能獲得一定利潤；（3）必須以村屬土地全部轉為國有土地為前提，否則將影響未來新建物業(yè)的辦證及其進入市場的問題；（4）需要ZF在有關規(guī)劃指標和稅費政策上給予便利和優(yōu)惠；（5）存在較大的改造風險。因此，在城中村改造過程中，如果合理運籌村的土地資源，使土地資本大幅增值，地上房屋因轉變性質而升值，則土地的潛力就會充分釋放出來，各方利益也會在博弈中得到合理分配與平衡——村民得到完整產權的高質量住宅和可持續(xù)的商鋪收益，開發(fā)商得到多余物業(yè)的市場收益，ZF獲得環(huán)境價值和未來可觀的稅收收入，博弈各方最終達到所謂的“帕累托最優(yōu)”或“多方共贏”。開發(fā)商的要求是獲得利潤最大化或至少是行業(yè)平均收益，然而，此種改造牽涉面廣，利益糾紛重重，不確定因素很多，他們擔心高昂的交易成本會吞噬開發(fā)的正常收益。然而，由于體制等方面的原因，預期中的優(yōu)惠政策遲遲沒有推出，從而制約了城中村改造的進程。從我們問卷調查的結果看，接近70％的村民支持城中村改造，提高村內的環(huán)境、衛(wèi)生、治安和生活質量，但實施改造的首要前提是保障村民的經濟利益不受損失或在改造后能得到明確的補償，此外，當問及“您支持改造的首要條件”時，92％的村民選擇“經濟收入不能降低”，而其它選項的比例則明顯低得多。調查問卷的結果驗證了這一點，70％村民有強烈的“眷戀故土”意識，始終不愿離開舊村，并要求在改造中保留具有精神象征意義的歷史見證物。瀝滘⑤瀝滘村位于廣州市海珠區(qū)東南部和新城市中軸線南端結點上，也屬于典型的B類城中村。初步估算全部改造需資金30億元以上，但資金壓力特別是需村里負擔的資金主要在首期，中后期資金可通過“土地”這一活資本運用（即商業(yè)區(qū)的滾動開發(fā)）而以市場化方式解決。因此，城中村的演變與改造，是城市化向縱深發(fā)展或向高級階段推進的結果，是城市由初期的外延式擴張向中后期內涵式發(fā)展轉變的必然趨勢，其實質屬于“內涵式城市化”或“城市的城市化”。其二，“分次征用”和“征八留二”的征地政策。一方面，ZF對農村土地一般采取“分次征用”方式，同時，為解決征地后農民的經濟出路，又采取“征十留一”的政策，希求安撫農民，使之能夠分享土地增殖的收益又無需增加ZF短期的財政壓力，正是這種看似“合理”的政策加上巨大的市場利益的驅使，激發(fā)了農民在剩余土地上進行無序開發(fā)的熱情。此外，需要強調指出的是，城中村問題在我國雖具普遍性，但也存在明顯的地區(qū)性差異，國內少數(shù)地區(qū)如北京、上海、杭州就沒有出現(xiàn)嚴重的城中村問題。這一方案的關鍵是ZF有關部門批準原村宅基地為城市商住區(qū)用地，以盤活土地資本。該村改造主要結合廣州市新城市中軸線和新客運港建設進行，擬新征一塊約10公頃土地作為啟動地塊，率先建成大型公寓式住宅小區(qū)—中央居住區(qū)，用于安置首期搬遷的村民；之后，采用滾動推進的方式，搬遷—建設—再搬遷—再建設，如此循環(huán)向前，在不斷將原村居住區(qū)拆除并按城市規(guī)劃標準重建的同時，所有村民分期被遷入到新建公寓小區(qū)中。據(jù)我們分析，村民不愿舍棄故土，其原因主要有三：一是經濟上劃算，ZF以贖買方式補償不過每平方米2000—3000元，而在自己土地上新建公寓，地價及出讓金全免，建筑成本僅1500元/平方米左右，而造好后房屋市價則最少在4000元以上；二是城中村土地多位于黃金地段，回遷舊村，依托所配套的商業(yè)設施，可持續(xù)地獲得土地升值的收益，而ZF贖買的補償則是一次性買斷的；三是可保持鄰里感和原有的社會人際網絡。可見，對經濟利益的平衡補償是順利推進城中村改造的首要前提。村民利益缺保障城中村改造的目標之一是從根本上改善村民的生活居住環(huán)境。此外，ZF在改造模式的選擇上也充滿博弈色彩：以ZF為主體改造因職能錯位成本高昂而充滿風險，給予優(yōu)惠政策交由開發(fā)商“操刀”，又擔心給業(yè)已飽和的房地產市場造成沖擊。四、廣州城中村改造的目標與思路（一）總體目標根據(jù)廣州城市發(fā)展的總體目標、城市總體發(fā)展戰(zhàn)略概念規(guī)劃以及生態(tài)城市建設等一系列單項規(guī)劃，結合廣州城市化的演變趨勢和城中村改造的實際狀況，以2002年為開端，計劃用3年時間，到2005年基本完備廣州城中村改造的有關政策法規(guī)及擬出臺的優(yōu)惠措施；到2015年，計劃將中心城區(qū)內（環(huán)城高速以內）的40多個城中村按規(guī)劃改造完畢；到2020年力爭把城市規(guī)劃發(fā)展區(qū)用地范圍內的138個城中村基本改造完畢。此外，為獲得房地產開發(fā)的最大化利潤，可能會出現(xiàn)建設容積率過高的問題，這需要ZF有關部門進行嚴格監(jiān)管。具體來說就是要強化和提高村民的三種認識：一是要認識到城中村與整個城市是“城鄉(xiāng)一體、榮衰與共”的關系，城中村發(fā)展要服從城市發(fā)展的大局，城市化是不可逆轉的大趨勢；二是正是由于城市的發(fā)展尤其是在基礎設施方面的巨額投資，才大大提高了城中村的地價，土地的溢價應該由各方分享，而非城中村獨享；三是有所得必有所失，要獲得城市及居住環(huán)境的改觀，各方都必須付出一定的短期代價，但也會獲得改造后更大的經濟回報和長效的可持續(xù)發(fā)展。根據(jù)廣州城市化和城中村發(fā)展的實際，廣州城中村改造的土地政策要點如下：確定轉制后城中村土地的產權性質。3． 楊一鳴：“治理‘城中村’‘六亂’對策探討”，《廣東經濟》（20027）。18．“‘失業(yè)’農民可與城里人同享社?！?，載《羊城晚報》（20031112，A1版）。有37棟高樓是珠江新城最大住宅區(qū)“現(xiàn)在正在趕工期，主要是裝修部分，弄好了大概就可以交付給村民了”，在獵德村新的祠堂口，獵德村委的工作人員林先生向記者表示。獵德村在傳統(tǒng)與現(xiàn)代中保持著平衡。除了自己居住外多余的將用來對外出租，雖然房間數(shù)量沒有以前的握手樓那么多，但是村民在看到復建房后，對未來的租金水平相當有信心。村中大部分居住者已經搬離了。若僅是按戶型面積組合而成的粗糙規(guī)劃，則建成的極可能只是拔高了的城中村，那也就喪失了舊改的意義了。所以有不少客戶到售樓部一看，對你的房子有些興趣，但又覺得你這個房子不能完全滿足他的需要，或者遠遠超出了他的需要，又猶豫，這就是個問題。另外，城中村改造項目共性很大，都比較靠市中心的區(qū)域，人口密度大，拆遷的成本也都差不多，再加上政策要求也比較細，在這種情況下很容易出現(xiàn)產品的雷同。2007年啟動康樂村、楊箕村，獵德村、2008年啟動潭村、冼村的城中村改造。挖掘出土地價值，通過項目運作和開發(fā)，能夠通過資金的運作實現(xiàn)財務平衡。傳統(tǒng)村落的形成是與自然環(huán)境相適應，根據(jù)了地形、氣候等自然條件進行用地選擇建設而成。在《廣州城市總體發(fā)展戰(zhàn)略（2010－2020）》中提出構建宜居宜業(yè)、活力魅力的云山珠水名城。在滿足政府的相關要求前提下，按照回遷面積按照于1：1實行“拆一補一”。這也將是未來城中村改造的另外話題。另外一村一策的開發(fā)策略在一定程度上推動了開發(fā)的進行，也考慮到具體的開發(fā)實際情況，但是在區(qū)域開發(fā)中，往往最容易開發(fā)的或者改造成本代價最小的村最先開發(fā)，這種挑肥揀瘦的做法實際上是不利于整體的區(qū)域平衡發(fā)展的。2拆遷補償策略拆遷的改造的主要原則是：充分保護有歷史價值的建筑，考慮經濟效益與社會效益、環(huán)境效益相結合點、堅持符合法律規(guī)定的權限和程度，堅持市場經濟公平交易。土華村現(xiàn)狀建筑主要為村居住建筑與工業(yè)廠房，建筑質量普通較差，整體建筑布局呈現(xiàn)北工南居的功能形態(tài)，部分工業(yè)建筑與居住建筑相互交叉。來建設住宅量，增加相應的相應的公共服務設施配套。城中村改造的難點就在于改造資金的缺乏和改造實施村民的反對。2002年出臺《中共廣州市委辦公廳廣州市人民政府辦公廳關于“城中村”改制工作的若干意見》，明確了城中村改制過程中：身份轉變、產權處理、市民待遇（社保）、公共事務管理等實施辦法。羅超：首先我們要執(zhí)行國家的政策，要按政府的規(guī)定來做，不然就要出局了。趙大偉：說到剛性需求，我覺得開發(fā)商要反思一個問題，就是以前我們對這一部分客戶的需求研究得不夠、不透。從張先生和李太太的話語中不難發(fā)現(xiàn)，村民更喜愛的是容易出租的小戶型。在楊箕村不時見到搬家的車輛出入?！耙郧昂芏嗳丝砍鲎夥课萆睿脑鞎r不少人擔心失去生活來源，但是看著嶄新的房子，這種擔心也慢慢少了”，一村民向記者表示。據(jù)介紹，這里以后將融入美食、旅游購物、酒吧、茶莊等休閑功能。今年國慶前，獵德村民將正式回遷至復建房，一個更加融入現(xiàn)代城市生活的新型城中村將展現(xiàn)在人們面前。16．“城中村改造一村一策獲三贏”，載《廣州日報》（20021125）。參考文獻：1． 李志生：“關于城中村改造的問題”，《城市發(fā)展研究》（20025）。廣州出臺用于指導改造的17號文已對此作了具體規(guī)定，但這些規(guī)定是不完善的。六、進一步推進廣州城中村改造的對策措施及政策建議從前面的分析看，當前影響廣州城中村改造的障礙主要有四：思想障礙、成本障礙、機制障礙和政策障礙，圍繞這四大障礙的有效解決，特提出如下幾點可供參考的對策措施和操作建議?！彩且环N就地改造的模式，不過是建立在充分運用土地資本和市場手段的基礎上。在村所屬現(xiàn)狀用地范圍內，一般其建筑密度高于城市居民區(qū)，而容積率卻明顯低于城市居民區(qū)，寶貴的土地上擠滿了不合規(guī)劃、不適于人居的房屋，土地資源利用浪費狀況達到了驚人的程度。然而，對效率低下的城中村而言，ZF讓利太大，會造成財政的壓力、市場的沖擊以及整個資源配置的“不經濟”，讓利太小又很難推動改造，或強行推進而引起村民反彈，造成社會不穩(wěn)，ZF在讓利“度”的把握上面臨多重選擇。優(yōu)惠政策不到位為推動城中村改造，由市建委牽頭制定的《廣州城中村整治建設方案》曾提及給予城中村類似于城市危房改造的優(yōu)惠政策，省、市有關領導也多次允諾給予城中村改造以必要的優(yōu)惠政策，處于改造“臨界點”的各試點村也強烈要求ZF盡快明確和落實各項優(yōu)惠政策，并提出了稅費減免的詳細清單，個別已動工改造的城中村甚至提出了“有政策就有資金”的口號。經濟利益的平衡是實施城中村改造的首要前提。大多數(shù)村民傾向于“回遷本村、就地安置”的改造模式。整個改造工程拆建面積相當，不增加總體建筑量，若考慮拆遷補償費用（扣除市政補償部分），估算改造資金總額約為4億元左右。遷往花園小區(qū)的村民按成本價購買洋房，面積不足部分按“每3平方米住宅換取1平方米商鋪”的辦法在未來商業(yè)街區(qū)內補償解決。以問題形式存在的城中村，集中反映了我國城市化進程中新舊體制交替和磨合中的各種矛盾，反映了我國城市化進程的不徹底性。在以國家征用方式逐步將農村集體大部分土地轉為國有并納入城市用地的同時，多數(shù)村民并無同步轉為市民而游離于城市體制之外，村民的教育、社保、醫(yī)療、就業(yè)等主要交由村集體統(tǒng)一負擔，村民的生計仍主要固化在剩余集體土地上。由于征地時序不一、自留用地分布零亂以及ZF規(guī)劃滯后及監(jiān)管措施不到位，大片稠密、雜亂、低矮的“城中村”就不可避免地出現(xiàn)了。二、廣州城中村改造的案例分析及主要經驗廣州是我國經濟發(fā)達的中心城市，也是城中村問題最突出的代表性城市之一。三元里②三元里鄰近舊城中心區(qū)，也屬于已無耕地甚至空地的較為成熟的A類城中村。這樣，在改造完成后，整個村莊將形成以“五區(qū)兩軸”為主體框架、集居住、辦公、商業(yè)、休閑、娛樂服務等主導功能于一體的新型城市社區(qū)。盡量結合市政設施項目來啟動城中村改造。為減輕村集體經濟在城中村改造中面臨的壓力，各試點村都強烈要求ZF提供政策上支持。然而，環(huán)境改觀并不能解決村民的“吃飯”和可持續(xù)發(fā)展問題，村民支持改造的一個基本前提是不能降低其經濟利益。以村為主體實施改造是ZF所希望的理想模式，但村時下偏弱的資金實力和強烈而扭曲的趨利意識，又促使他們對ZF“漫天要價”，令ZF不堪重負⑩。（二）總體思路從理論上看，城中村改造的內在機制就是ZF運用一系列可調控的杠桿、手段和籌碼（如規(guī)劃控制手段、換發(fā)國有房地產權證、接管市政設施、協(xié)助規(guī)劃設計、提供優(yōu)惠政策等），逐步打破城中村異化的“三位一體”（