【正文】 完全由村里自籌資金非常困難，各試點(diǎn)村都一致強(qiáng)烈要求ZF在資金籌措方面予以支持。使改造工作被動(dòng)受阻。ZF的目標(biāo)是改善城市的環(huán)境及村民的生活質(zhì)量，謀求城市的長(zhǎng)效利益和可持續(xù)發(fā)展，因而在推進(jìn)改造中必須對(duì)城中村作出種種讓步。ZF在改造中應(yīng)承擔(dān)更多成本并發(fā)揮主導(dǎo)作用城中村改造是一項(xiàng)造福全市的公益性工程。合理運(yùn)籌可“生財(cái)”的土地資本有可能使改造實(shí)現(xiàn)“帕累托最優(yōu)”中心區(qū)內(nèi)的城中村大多位于城市發(fā)展的黃金地段，其周邊相鄰的城市用地價(jià)格已非常之高，但村的土地由于還屬集體所有性質(zhì)，其價(jià)值還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有體現(xiàn)出來(lái)。針對(duì)現(xiàn)實(shí)而巨大的資金缺口和有限的土地及空間資源，城中村改造必須立足于ZF所掌控的資源，通過(guò)給予優(yōu)惠政策和變農(nóng)村房地產(chǎn)權(quán)為城市房地產(chǎn)權(quán)而籌集資金；同時(shí)在補(bǔ)償形式上，靈活采取物業(yè)換土地、商鋪換住宅的方式予以解決，而不一定采取單一實(shí)物補(bǔ)償，而是多種補(bǔ)償方式相結(jié)合?？紤]到啟動(dòng)資金的規(guī)模和村民在改造中需要另行安置的問(wèn)題，整個(gè)操作過(guò)程也可以采取分期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的方式。其基本要點(diǎn)是：在完善股權(quán)設(shè)置和股份分配的基礎(chǔ)上，由村集體統(tǒng)一改造，村民以其“宅基地”及其住房（合法補(bǔ)償面積部分）作價(jià)入股，在集體經(jīng)濟(jì)股本中增加相應(yīng)股份，享有相應(yīng)的股份分配權(quán)，其出租收益逐年集體分紅；然后，在自行妥善安置村民的基礎(chǔ)上，由集體經(jīng)濟(jì)組織牽頭逐步對(duì)城中村進(jìn)行重新的統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)，從而實(shí)現(xiàn)村民居住環(huán)境的改善和集體經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。目前，已采取ZF整體贖買(mǎi)進(jìn)行改造的城中村包括大學(xué)城、珠江新城內(nèi)的甲子村等。為此，建議ZF對(duì)醫(yī)療、教育、就業(yè)、保險(xiǎn)、計(jì)生、戶口管理等體制逐一盤(pán)點(diǎn)，并采取適宜方案盡快將村民納入到“市民體制”。（六）合理界定城中村土地的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)和流轉(zhuǎn)制度，消除城中村改造的最大政策體制障礙 土地政策及其相關(guān)的制度安排是城中村改造的一個(gè)最關(guān)鍵、核心和敏感的問(wèn)題。經(jīng)ZF劃定的原農(nóng)村用地紅線范圍內(nèi)的工商用地，村股份公司擁有土地使用權(quán)，視為有償受讓用地；原農(nóng)村私人建房用地（含原舊村宅基地和新劃紅線的宅基地），村民個(gè)人擁有土地使用權(quán)，視為行政劃撥用地；對(duì)于一些違反規(guī)定占用的土地，經(jīng)罰款后確認(rèn)的部分，視為行政劃撥用地。（七）其它一些相關(guān)政策調(diào)整建議——對(duì)無(wú)證房或1999年1月之前村民建設(shè)的違法違章物業(yè)，在拆遷時(shí)原則上應(yīng)按建安成本適當(dāng)補(bǔ)償；——ZF在接管部分村的社區(qū)建設(shè)項(xiàng)目中涉及的供電、排灌、校舍等集體資產(chǎn)，應(yīng)由ZF與村民充分協(xié)商，或產(chǎn)權(quán)不變而交由ZF無(wú)償使用與維護(hù)，或以ZF“贖買(mǎi)”辦法徹底解決產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題；——在改造過(guò)渡期內(nèi)，對(duì)于公司繼承所得的征地補(bǔ)償款，稅務(wù)部門(mén)不應(yīng)作為收入實(shí)行打稅，而應(yīng)視為公司的資產(chǎn)變現(xiàn)交易；——在改造未有徹底完成或社區(qū)公共建設(shè)尚未移交有關(guān)部門(mén)之前，不宜過(guò)早要求村民繳納城市建設(shè)配套費(fèi)；——在城中村改造規(guī)劃審批過(guò)程中，市建設(shè)局要依據(jù)批準(zhǔn)的規(guī)劃，對(duì)應(yīng)由市承擔(dān)的道路建設(shè)項(xiàng)目和應(yīng)由市建設(shè)局牽頭協(xié)調(diào)的供電、燃?xì)?、供水、電信、路燈、公交、有線電視等市政配套，盡快編制投資建設(shè)規(guī)劃，以保持與城中村改造同步。7． 譚炳才：“‘城中村’改制與改造”，《廣東經(jīng)濟(jì)月刊》（20032）。15．“讓城中村融入大都市”，載《廣州日?qǐng)?bào)》（2003）。23．“城中村改造試點(diǎn)鎖定三元里”，載《南方都市報(bào)》（2002410，A05版）。第二篇：廣州城中村改造城中村改造補(bǔ)償收益可期拆遷進(jìn)展神速20100727 11:36:13 瀏覽次數(shù)：619記者探訪改造進(jìn)展最快的城中村發(fā)現(xiàn)，保證村民的收益是成功的關(guān)鍵在獵德村李氏宗祠里，幾個(gè)村民在興致勃勃地踢著毽子，她們身后，幾十棟高層建筑已經(jīng)脫去“綠衣”，整齊劃一地矗立在珠江邊上，這就是獵德村復(fù)建房?！叭ツ昃涂戳藰影宸浚衲?月樣板房又對(duì)村民開(kāi)放了一次，看過(guò)之后覺(jué)得很漂亮，很滿意。風(fēng)情街從新獵德村的池塘一直延續(xù)至珠江口附近，一色的青磚小樓，十分有嶺南風(fēng)情。據(jù)了解，當(dāng)初獵德村的改造思路很清晰：政府完全不投資，由獵德村劃出一塊土地拍賣(mài)給開(kāi)發(fā)商，再使用拍地所得資金進(jìn)行城中村改造。獵德村的改造十分成功，也獲得了村民的支持。另外，村里也擔(dān)心村民會(huì)變賣(mài)房產(chǎn)，從而失去了居住地或者生活來(lái)源。在村中行走，除了能發(fā)現(xiàn)零星的幾位老人家之外，剩下的就是背著大口袋的收買(mǎi)佬了?！?平方米補(bǔ)回1平方米”，回遷的戶型以方正的小戶型為主，包括六種：40平方米的一房一廳，60平方米的兩房?jī)蓮d、72平方米的兩房?jī)蓮d，85平方米的三房?jī)蓮d、95平方米的三房?jī)蓮d，120平方米三房?jī)蓮d。到時(shí)誰(shuí)知道我的抽簽號(hào)靠不靠前啊？”李太太嘆息道。越秀區(qū)房管局相關(guān)人士就表示，不僅富力地產(chǎn)，廣州有相當(dāng)多的地產(chǎn)商都有興趣參與，但是必須經(jīng)過(guò)招投標(biāo)。過(guò)了年后從中央到地方促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)政策效果會(huì)顯現(xiàn)，可能會(huì)有所好轉(zhuǎn)，到那個(gè)時(shí)候我覺(jué)得成交量可能會(huì)有所上升，但成交的價(jià)格出現(xiàn)較大的回升是不太可能的。90”政策還是很對(duì)癥的，甚至西邊礦區(qū)的也有不少來(lái)買(mǎi)。你是搞高層，還是搞多層，還是搞小高層，有一些客戶感覺(jué)高層物業(yè)費(fèi)高，想要多層的，但多層多了容積率怎么辦？這就要我們想辦法，盡量做到均衡。比如所建廉租房要先租給政府5年，那么租以前是不是要求開(kāi)發(fā)商辦成自己的產(chǎn)權(quán)？租用期滿5年后要返還給開(kāi)發(fā)商，到時(shí)這些房子是作為新房上市還是作為 二手房上市？說(shuō)到加快各種手續(xù)的審批，提高辦事效率，鄭州的支持力度應(yīng)該更大一些。自2001年開(kāi)始，著手對(duì)城中村進(jìn)行改制和改造，遵循“先行試點(diǎn)，積極穩(wěn)妥，逐步升溫，不出亂子”的原則，進(jìn)行改造。在補(bǔ)辦征地手續(xù)、補(bǔ)辦農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)、補(bǔ)辦供地手續(xù)、土地出讓收益、農(nóng)村集體建設(shè)用地改變?yōu)閲?guó)有土地，以及邊角地、插花地、夾心地的處理等六個(gè)方面實(shí)現(xiàn)了“突破”。土地的整治和利用是城中村改造的落腳點(diǎn)4。原2002年“城中村”改制中提出戶口的“農(nóng)轉(zhuǎn)非”，也提出剩余集體土地按照《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》的相關(guān)規(guī)定，一次性轉(zhuǎn)化為國(guó)有土地，在實(shí)際調(diào)研中，發(fā)現(xiàn)這種改變只是身份發(fā)生了變化，而土地并沒(méi)有得到明確的調(diào)整。為減緩這種壓力，政策要求每戶建筑面積原則上不大于170平方米的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)和建設(shè)，同時(shí)鼓勵(lì)村民按照2：1置換住宅建筑面積為物業(yè)建筑。與珠海、深圳等地開(kāi)發(fā)推進(jìn)城中村改造實(shí)施，關(guān)鍵在于如何形成可實(shí)施的規(guī)劃文件，能夠在政府不投入、不進(jìn)行土地拍賣(mài)情況下保證改造實(shí)施。在舊村區(qū)內(nèi)分布有多顆古樹(shù)。從地處周邊環(huán)境來(lái)看，地處萬(wàn)畝果園這一廣州綠肺之中，水網(wǎng)密布，水環(huán)綠繞，綠蔭，富有嶺南水鄉(xiāng)景觀特色，生態(tài)景觀價(jià)值十分優(yōu)越，舊村的改造不光是對(duì)村內(nèi)生態(tài)環(huán)境良性建設(shè)，挖掘土地價(jià)值，而且適度發(fā)展旅游，能夠?qū)ι鷳B(tài)資源適度利用，化單純的限制為有效利用。通過(guò)對(duì)現(xiàn)狀用地的分析評(píng)價(jià)，可以看出用地布局較為分散，尤其是華南快速路以西部分，從整體生態(tài)環(huán)境和基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施集中布局的角度考慮，規(guī)劃對(duì)用地進(jìn)行適當(dāng)整理，按照建設(shè)用地增減掛鉤政策進(jìn)行處理，并確保改造后的實(shí)際建設(shè)用地不超過(guò)現(xiàn)狀規(guī)模。三心指的是綜合休閑商業(yè)服務(wù)中心、社區(qū)商業(yè)服務(wù)中心、社區(qū)文化休閑中心；兩片區(qū)是濱水居住小區(qū)、生態(tài)居住小區(qū)；三軸是兩條主要發(fā)展軸線及未來(lái)預(yù)留發(fā)展軸線；三帶：石榴崗河、土華涌、東頭涌。對(duì)于目前采取的自主改造，以資金平衡進(jìn)行開(kāi)發(fā)強(qiáng)度的測(cè)算的規(guī)劃思路在一定程度上實(shí)際推高了開(kāi)發(fā)容積率。若沒(méi)有什么重大或特殊問(wèn)題，宅基地或者宅基地的使用權(quán)也不能隨便被剝奪，縱使強(qiáng)行剝奪，但宅基地上所建房子，則不能隨之歸公，村民有所有權(quán)和處理權(quán)，亂動(dòng)村民房子，屬違法甚至違憲行為，決不能以權(quán)力或者其他手段進(jìn)行脅迫或強(qiáng)行處理，對(duì)于屬于私人財(cái)產(chǎn)的建筑物的補(bǔ)償，不能由相關(guān)部門(mén)私自規(guī)定，要把村民作為平等的談判對(duì)象進(jìn)行協(xié)商。我們的最終的愿景是通過(guò)我們努力，使得城中村改造的手段和技術(shù)越來(lái)越成熟，最終達(dá)到多方共贏的效果，真正實(shí)現(xiàn)城市更新改造的目標(biāo)。規(guī)劃充分尊重現(xiàn)有富有嶺南風(fēng)情的歷史建筑物,如梁氏大宗祠、北帝廟等文化建筑和建筑肌理格局，并延續(xù)小洲歷史文化保護(hù)區(qū)脈絡(luò)，并依托復(fù)原水道，建設(shè)特色風(fēng)情名居區(qū)，布置書(shū)畫(huà)藝術(shù)體驗(yàn)、形成傳統(tǒng)文化游覽、特色餐飲、生態(tài)旅游服務(wù)街。3空間策略空間布局主要從區(qū)域的功能影響輻射、減少對(duì)萬(wàn)畝果園的生態(tài)壓力和村民對(duì)原住地的風(fēng)水文化、戀土情節(jié)等角度進(jìn)行考慮。制度文化與經(jīng)濟(jì)發(fā)展從對(duì)立走向融合，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)二元機(jī)制的統(tǒng)一。從市層面上明確了未來(lái)廣州市宜居宜業(yè)型城市遠(yuǎn)景和目標(biāo)，在空間結(jié)構(gòu)中在原八字方針上新增了中調(diào)的戰(zhàn)略構(gòu)想。西側(cè)為瀝滘村，東與生物島隔水相望。李俊夫 城中村的改造 北京：科學(xué)出版社，2004 《關(guān)于發(fā)布城中村改造復(fù)建成本標(biāo)準(zhǔn)指引的函》穗舊改函[2010]9號(hào) 村落風(fēng)俗和歷史文化往往產(chǎn)生于村落的獨(dú)特自然環(huán)境和村落的建筑風(fēng)貌中。并同時(shí)考慮一村一策，政策具有一定相對(duì)靈活性。同時(shí)村民反對(duì)的根源就在于對(duì)土地的剝奪，如果能找尋到未來(lái)的發(fā)展收益，雖然土地的利用方式發(fā)生轉(zhuǎn)變了。2新政策下的新策略廣州市城中村新政策是在《中共廣州市委辦公廳 廣州市人民政府辦公廳關(guān)于“城中村”改制工作的若干意見(jiàn)》(穗辦?2002?17號(hào))和《中共廣州市委辦公廳 廣州市人民政府辦公廳關(guān)于完善“農(nóng)轉(zhuǎn)居”和“城中村”改造有關(guān)政策問(wèn)題的意見(jiàn)》(穗辦?2008?10號(hào))的意見(jiàn)上進(jìn)一步深化。在具體實(shí)施層面上采取了“分批分期，因地制宜；一村一策，逐步改造；因時(shí)制宜，滾動(dòng)改造”的工作思路和方法。在規(guī)劃實(shí)踐中，如何應(yīng)對(duì)新政策要求，本文試在土地優(yōu)化、拆遷補(bǔ)償安置、自然環(huán)境保護(hù)、歷史文化延續(xù)等方面上進(jìn)行改造策略探討。所以我總覺(jué)得，城中村改造確實(shí)要努力達(dá)到高手的水平才能去做。后期可以在你逐步開(kāi)發(fā)這個(gè)產(chǎn)品的過(guò)程中完善這個(gè)產(chǎn)品，這樣能夠提升產(chǎn)品的價(jià)值，在后期提升了的產(chǎn)品價(jià)值實(shí)際上是你利潤(rùn)的主要來(lái)源。所以我覺(jué)得要花大力氣研究這部分客戶的功能需求，要方正實(shí)用，要舒適，還要適度，不需要做得太奢侈，那是一種浪費(fèi)，讓客戶花冤枉錢(qián)。一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商審時(shí)度勢(shì)，也投身到了這一事業(yè)中去。在這點(diǎn)上，記者以為，相關(guān)政府部門(mén)應(yīng)該從緊把關(guān)。村民李太太也說(shuō)：“我的房子以后不會(huì)賣(mài)，只會(huì)出租，雖然說(shuō)60平方米的兩房單位也很實(shí)用，但卻不好租。用于出租村民偏愛(ài)40平方米小戶型楊箕村的租戶為尋找新的住處而煩惱。一位50多歲的大叔面對(duì)記者提出的“這里馬上就要拆了吧，您還不趕緊搬啊”的提醒，不耐煩地回了一句：“還沒(méi)那么快”，就匆匆返家，并隨手關(guān)緊了大門(mén)。據(jù)村民預(yù)計(jì)，復(fù)建房的租金不會(huì)低于30元/m2，這么一算，收入并不低于以前。另一方面，雖然改造引入了社會(huì)資金，并由村集體引進(jìn)開(kāi)發(fā)商參與，但這與傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)改造模式不一樣。青磚小樓十分有嶺南風(fēng)情。林先生也表示，由于復(fù)建房的面積并沒(méi)有像普通商品房那樣算上公攤面積，因此房子看上去更大，這也是村民比較滿意的地方。記者在獵德村看到，封頂多時(shí)的幾十棟復(fù)建房，綠棚已經(jīng)基本拆除，新的獵德村全貌已經(jīng)展現(xiàn)出來(lái)。27．“寧波市江東區(qū)積極推進(jìn)城中村改造”，載“人民網(wǎng)”（2002619）。19．“改造城中村，推進(jìn)城市化”，《廣州調(diào)研》（20039）。11．周森：“城中村改制和改造的思路與對(duì)策”，《南方經(jīng)濟(jì)》（20022）。4． 鄭慶昌：“聚焦‘城中村’”，《福建論壇而今城中村改造的實(shí)際是，在土地轉(zhuǎn)為國(guó)有后，所轉(zhuǎn)土地及一切地面附著物仍留歸原村民繼續(xù)使用和實(shí)際占有，因此，廣州城中村土地的轉(zhuǎn)國(guó)有應(yīng)采取“轉(zhuǎn)地”的方式，而非“征地”的方式，從理論上說(shuō)，就是將應(yīng)補(bǔ)給村民的征地補(bǔ)償費(fèi)與村民獲得國(guó)有土地應(yīng)繳納的出讓金及相關(guān)稅費(fèi)進(jìn)行對(duì)沖抵償，結(jié)算差額，其后轉(zhuǎn)性土地繼續(xù)劃歸原村使用，各村到有關(guān)部門(mén)進(jìn)行國(guó)有土地產(chǎn)權(quán)登記。根據(jù)新的國(guó)土法實(shí)施條例第3條的規(guī)定，“農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員所有的土地歸國(guó)家所有”。（五）ZF逐步在遠(yuǎn)郊或交通便利地段建設(shè)公寓式“廉租屋”。（二）加強(qiáng)規(guī)劃控制，禁止亂批亂建，防止出現(xiàn)新的城中村在城中村統(tǒng)一轉(zhuǎn)制并劃入城市規(guī)劃發(fā)展區(qū)之后，ZF必須按照《城市規(guī)劃法》加強(qiáng)規(guī)劃方面的控制，禁止城中村內(nèi)的亂批亂建行為，防止城中村的進(jìn)一步蔓延或出現(xiàn)新的城中村。目前，黃埔區(qū)正在ZF指導(dǎo)下試行和探索這種新的城中村改造模式?！@種模式的實(shí)施主體既可以是村集體，但更有可能是富有經(jīng)驗(yàn)的開(kāi)發(fā)商，但一般是村集體和開(kāi)發(fā)商之間的聯(lián)合?！獜慕?jīng)驗(yàn)看，這種模式主要適于有一定復(fù)建用地、村的規(guī)模較大、村的生活居住用地與經(jīng)濟(jì)發(fā)展用地相混雜、村的商業(yè)資源稟賦較好、村及所在區(qū)街財(cái)力較雄厚的城中村。（二）總體思路從理論上看，城中村改造的內(nèi)在機(jī)制就是ZF運(yùn)用一系列可調(diào)控的杠桿、手段和籌碼（如規(guī)劃控制手段、換發(fā)國(guó)有房地產(chǎn)權(quán)證、接管市政設(shè)施、協(xié)助規(guī)劃設(shè)計(jì)、提供優(yōu)惠政策等），逐步打破城中村異化的“三位一體”（地下經(jīng)濟(jì)、外來(lái)人口、無(wú)序建設(shè)、土地集體所有制）的盈利模式，通過(guò)合理的體制安排和空間置換，實(shí)現(xiàn)城中村的完全城市化，并滿足村民的三大訴求目標(biāo)——環(huán)境改善、合理補(bǔ)償、村民未來(lái)經(jīng)濟(jì)出路與社會(huì)保障的妥善安排。因此，為推動(dòng)城中村改造的順利進(jìn)行，首先必須從各環(huán)節(jié)、各方面去打破和扯斷這根與城市化目標(biāo)相悖離的利益機(jī)制鏈條，逐步使村民的長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)利益建立在規(guī)范化、不損害其它主體利益、可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)上，而不是建立在依托“地下經(jīng)濟(jì)”發(fā)展、大量加擴(kuò)建無(wú)證物業(yè)的出租和逃避國(guó)家稅收的基礎(chǔ)上。以村為主體實(shí)施改造是ZF所希望的理想模式，但村時(shí)下偏弱的資金實(shí)力和強(qiáng)烈而扭曲的趨利意識(shí)，又促使他們對(duì)ZF“漫天要價(jià)”，令ZF不堪重負(fù)⑩。然而，作為改造的主要對(duì)象，街道轄內(nèi)的城中村——，從而在很大程度上挫傷了村民參與改造的積極性，當(dāng)然這里面有改造成本和見(jiàn)效周期的因素。然而，環(huán)境改觀并不能解決村民的“吃飯”和可持續(xù)發(fā)展問(wèn)題，村民支持改造的一個(gè)基本前提是不能降低其經(jīng)濟(jì)利益。要順利推進(jìn)改造，首先必須理順和界定復(fù)雜的土地權(quán)屬關(guān)系。為減輕村集體經(jīng)濟(jì)在城中村改造中面臨的壓力，各試點(diǎn)村都強(qiáng)烈要求ZF提供政策上支持。如槎龍村改造方案中，無(wú)論是新建的農(nóng)民公寓區(qū)還是舊村更新區(qū)，都要求規(guī)劃配套一定數(shù)量的商業(yè)設(shè)施，這充分體現(xiàn)了村民在改造過(guò)程中強(qiáng)烈的經(jīng)濟(jì)訴求。盡量結(jié)合市政設(shè)施項(xiàng)目來(lái)啟動(dòng)城中村改造。茶窖、筆崗⑦均屬典型的C類城中村。這樣，在改造完成后，整個(gè)村莊將形成以“五區(qū)兩軸”為主體框架、集居住、辦公、商業(yè)、休閑、娛樂(lè)服務(wù)等主導(dǎo)功能于一體的新型城市社區(qū)。最后，對(duì)于村內(nèi)保留的大部分住宅，遠(yuǎn)期可根據(jù)使用狀況采用原地回遷的方式逐步進(jìn)行自我更新。三元里②三元里鄰近舊城中心區(qū)，也屬于已無(wú)耕地甚至空地的較為成熟的A類城中村。表中顯示了一些值得關(guān)注的重要信息，如