【正文】 地產(chǎn)開發(fā)的最大化利潤，可能會出現(xiàn)建設(shè)容積率過高的問題，這需要ZF有關(guān)部門進行嚴格監(jiān)管。從以上描述可以看出： ——這是一種典型的就地改造的模式；——其主要特點是：（1）在徹底改變村民居住形態(tài)的同時，抽疏城中村的建筑密度，使之符合城市規(guī)劃建設(shè)標準；（2）新建住宅以自用為主，基本不會增加總體建筑量，因而不會對廣州房地產(chǎn)市場形成大的沖擊；（3）村民回遷時主要以成本價購置，具有一定范圍的選擇自由度和價格調(diào)節(jié)作用，是謂“半福利性”和“半市場化”；（4）但資金問題解決起來有一定難度，一般采取多個“一點兒”的辦法，且ZF在政策上需給予較多優(yōu)惠或減讓；（5）這種改造模式總體上相對平穩(wěn)，不會出現(xiàn)劇烈變動，符合我市城中村現(xiàn)實及改造的基本精神。四、廣州城中村改造的目標與思路（一）總體目標根據(jù)廣州城市發(fā)展的總體目標、城市總體發(fā)展戰(zhàn)略概念規(guī)劃以及生態(tài)城市建設(shè)等一系列單項規(guī)劃，結(jié)合廣州城市化的演變趨勢和城中村改造的實際狀況，以2002年為開端，計劃用3年時間，到2005年基本完備廣州城中村改造的有關(guān)政策法規(guī)及擬出臺的優(yōu)惠措施；到2015年，計劃將中心城區(qū)內(nèi)（環(huán)城高速以內(nèi)）的40多個城中村按規(guī)劃改造完畢；到2020年力爭把城市規(guī)劃發(fā)展區(qū)用地范圍內(nèi)的138個城中村基本改造完畢。必須首先化解廣州較為突出的城中村利益導(dǎo)向機制異化問題當前，廣州的城中村普遍存在著“經(jīng)濟秩序越混亂——地下經(jīng)濟越繁榮——村民的租金利益越大——村民抗拒改造的意識越強烈——城中村改造的成本越大”這樣一根無形的異化機制的鏈條。此外，ZF在改造模式的選擇上也充滿博弈色彩：以ZF為主體改造因職能錯位成本高昂而充滿風險，給予優(yōu)惠政策交由開發(fā)商“操刀”，又擔心給業(yè)已飽和的房地產(chǎn)市場造成沖擊。據(jù)當?shù)豘F測算，為實現(xiàn)環(huán)境“變靚”，全社會前后共投入了5億元，而棠景街地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展所取得的新增效益則大大超過了5億元⑨。村民利益缺保障城中村改造的目標之一是從根本上改善村民的生活居住環(huán)境。土地產(chǎn)權(quán)不明確城中村改造是一項涉及土地產(chǎn)權(quán)及其流轉(zhuǎn)的巨大動遷工程。可見，對經(jīng)濟利益的平衡補償是順利推進城中村改造的首要前提。雖然城中村改造的核心目標是住宅類型的置換和居住環(huán)境的改善，但為籌集改造資金并實現(xiàn)經(jīng)濟最大化，許多村或要求適當提高回遷標準，或提出在未來新村或抽疏后的舊村土地上增加商業(yè)功能，進行更多的商業(yè)開發(fā)，以彌補改造過程中或改造后村民出租收益的可能損失。據(jù)我們分析，村民不愿舍棄故土，其原因主要有三：一是經(jīng)濟上劃算，ZF以贖買方式補償不過每平方米2000—3000元，而在自己土地上新建公寓，地價及出讓金全免，建筑成本僅1500元/平方米左右，而造好后房屋市價則最少在4000元以上；二是城中村土地多位于黃金地段，回遷舊村，依托所配套的商業(yè)設(shè)施，可持續(xù)地獲得土地升值的收益，而ZF贖買的補償則是一次性買斷的；三是可保持鄰里感和原有的社會人際網(wǎng)絡(luò)。不過，需要指出的是，該方案也有問題：一是村民主導(dǎo)的房地產(chǎn)開發(fā)能否達到珠江新城建設(shè)的高標準，二是新增70萬平米物業(yè)，是否會沖擊廣州業(yè)已飽和的房地產(chǎn)市場，三是新增建設(shè)量大，ZF能否批準用地指標并給予免收土地出讓金、耕地墾復(fù)金等優(yōu)惠政策。該村改造主要結(jié)合廣州市新城市中軸線和新客運港建設(shè)進行，擬新征一塊約10公頃土地作為啟動地塊，率先建成大型公寓式住宅小區(qū)—中央居住區(qū)，用于安置首期搬遷的村民；之后，采用滾動推進的方式，搬遷—建設(shè)—再搬遷—再建設(shè)，如此循環(huán)向前，在不斷將原村居住區(qū)拆除并按城市規(guī)劃標準重建的同時，所有村民分期被遷入到新建公寓小區(qū)中。同時，利用村域內(nèi)若干未建設(shè)用地建設(shè)居住小區(qū)，以安置部分住宅拆除后遷出的村民。這一方案的關(guān)鍵是ZF有關(guān)部門批準原村宅基地為城市商住區(qū)用地，以盤活土地資本。根據(jù)我們調(diào)研和掌握的資料，廣州試點村改造的現(xiàn)狀總體情況見下表所示。此外，需要強調(diào)指出的是，城中村問題在我國雖具普遍性，但也存在明顯的地區(qū)性差異，國內(nèi)少數(shù)地區(qū)如北京、上海、杭州就沒有出現(xiàn)嚴重的城中村問題。在城市化過程中，規(guī)劃部門沒有預(yù)測到城市擴張的速度和郊區(qū)農(nóng)村出現(xiàn)的各種新情況，因而在城市規(guī)劃中未能充分考慮城市的長遠發(fā)展和土地的統(tǒng)一控制；而當混亂情況出現(xiàn)后，又沒有及時加以解決和預(yù)防新的類似情況的發(fā)生。一方面，ZF對農(nóng)村土地一般采取“分次征用”方式，同時，為解決征地后農(nóng)民的經(jīng)濟出路，又采取“征十留一”的政策，希求安撫農(nóng)民，使之能夠分享土地增殖的收益又無需增加ZF短期的財政壓力，正是這種看似“合理”的政策加上巨大的市場利益的驅(qū)使，激發(fā)了農(nóng)民在剩余土地上進行無序開發(fā)的熱情。第一篇：廣州城中村改造的問題探討廣州城中村改造的思路、模式與對策研究一、理論分析：城中村問題的成因與實質(zhì)一般認為，高速擴展的城市化是城中村問題出現(xiàn)的大背景和直接原因，除此之外，城中村問題的出現(xiàn)與泛化還與如下一些機制和因素密切相關(guān)。其二，“分次征用”和“征八留二”的征地政策。（四）規(guī)劃滯后及對農(nóng)村違法批地批建的縱容與默許城中村的形成還與城市規(guī)劃的局限、失誤和滯后密切相關(guān)。因此，城中村的演變與改造，是城市化向縱深發(fā)展或向高級階段推進的結(jié)果，是城市由初期的外延式擴張向中后期內(nèi)涵式發(fā)展轉(zhuǎn)變的必然趨勢，其實質(zhì)屬于“內(nèi)涵式城市化”或“城市的城市化”。（一）城中村改造的個案簡析由于目前實質(zhì)推進改造的城中村主要限于幾個先行一步的試點村，因此，我們這里的案例分析主要集中在試點村上，同時考慮一些具有典型意義的城中村。初步估算全部改造需資金30億元以上，但資金壓力特別是需村里負擔的資金主要在首期，中后期資金可通過“土地”這一活資本運用（即商業(yè)區(qū)的滾動開發(fā)）而以市場化方式解決。該村改造方案的要點是：采取以村集體經(jīng)濟為主體的半市場化模式，以配合市政道路建設(shè)為契機，逐步拆除村域內(nèi)（含經(jīng)濟發(fā)展用地）部分沿線住宅及建筑質(zhì)量較差的臨建，疏通村內(nèi)道路，增加綠地，完善公共配套，降低建筑密度，合理布局各功能區(qū)。瀝滘⑤瀝滘村位于廣州市海珠區(qū)東南部和新城市中軸線南端結(jié)點上，也屬于典型的B類城中村。該方案的優(yōu)點是充分運用土地“杠桿”，大大減輕了ZF財政壓力，因為若采取由ZF統(tǒng)一贖買而全村異地安置方式，則ZF需凈出資28億元補償村民。調(diào)查問卷的結(jié)果驗證了這一點，70％村民有強烈的“眷戀故土”意識，始終不愿離開舊村，并要求在改造中保留具有精神象征意義的歷史見證物。以提高回遷標準和配套更多的商業(yè)設(shè)施來補償個人出租收益的損失。從我們問卷調(diào)查的結(jié)果看，接近70％的村民支持城中村改造，提高村內(nèi)的環(huán)境、衛(wèi)生、治安和生活質(zhì)量，但實施改造的首要前提是保障村民的經(jīng)濟利益不受損失或在改造后能得到明確的補償，此外，當問及“您支持改造的首要條件”時，92％的村民選擇“經(jīng)濟收入不能降低”，而其它選項的比例則明顯低得多。在改制之后，改造就面臨著缺乏適宜實施主體的困境：街道作為ZF的派出機構(gòu)，只能起協(xié)調(diào)和指導(dǎo)作用，不可能直接承擔改造的具體操作；居委會作為城市居民的自治組織，也缺乏承擔城中村改造職能的法律依據(jù)和現(xiàn)實資源；委托給新組建的公司是各方均可接受的必然選擇，但公司是企業(yè)法人，在法律上沒有承擔舊村改造這一類公益性義務(wù)，同時受限于原村民股東的利益驅(qū)動，在實施改造過程中也容易與公司本身的經(jīng)濟利益絞合在一起，從而使改造計劃頻頻受挫。然而，由于體制等方面的原因，預(yù)期中的優(yōu)惠政策遲遲沒有推出，從而制約了城中村改造的進程。在區(qū)級ZF的有力支持下，街道辦充分發(fā)揮ZF的行政權(quán)威，運用“城市經(jīng)營”的理念和資本運作的手段，以土地資本為“杠桿”，成功推進了城中村的初步改造，實現(xiàn)了當?shù)爻鞘协h(huán)境的“巨變”。開發(fā)商的要求是獲得利潤最大化或至少是行業(yè)平均收益，然而，此種改造牽涉面廣，利益糾紛重重，不確定因素很多，他們擔心高昂的交易成本會吞噬開發(fā)的正常收益?；谝陨先齻€方面的原因，ZF在改造工程中應(yīng)承擔更多的責任和成本（包括為改造后的村民社保適度“買單”），否則村民的思想工作難以作通，城中村改造也很難推動。因此，在城中村改造過程中，如果合理運籌村的土地資源，使土地資本大幅增值，地上房屋因轉(zhuǎn)變性質(zhì)而升值，則土地的潛力就會充分釋放出來，各方利益也會在博弈中得到合理分配與平衡——村民得到完整產(chǎn)權(quán)的高質(zhì)量住宅和可持續(xù)的商鋪收益，開發(fā)商得到多余物業(yè)的市場收益，ZF獲得環(huán)境價值和未來可觀的稅收收入，博弈各方最終達到所謂的“帕累托最優(yōu)”或“多方共贏”。其要點是：以村集體企業(yè)為改造單位自行組織改造，一般利用村的空地作為周轉(zhuǎn)啟動地塊，建設(shè)公寓式新村，遷入一部分村民（主要以建安成本價分配）；然后，對遷出后騰空的部分舊村實施拆遷、補償，并依據(jù)修建性詳規(guī)進行公寓式住宅復(fù)建，建好后再用于安置舊村內(nèi)其它區(qū)域的村民；如此循環(huán)，逐步對整個舊村進行滾動式開發(fā)，遷出一片，建設(shè)一片，安置一片，直到舊村置換改造完畢，并將村民全部回遷至新建設(shè)的公寓式住宅當中?！饕攸c是：（1）以多建物業(yè)的出售來籌集改造資金，改造中的物業(yè)建設(shè)總量明顯擴大，對房地產(chǎn)市場有所沖擊；（2）充分利用了土地杠桿，有效地解決了改造資金問題，使村民和ZF無需出太多錢就能完成改造，而房地產(chǎn)投資者也能獲得一定利潤；（3）必須以村屬土地全部轉(zhuǎn)為國有土地為前提，否則將影響未來新建物業(yè)的辦證及其進入市場的問題；（4）需要ZF在有關(guān)規(guī)劃指標和稅費政策上給予便利和優(yōu)惠；（5）存在較大的改造風險?！@是一種具有創(chuàng)新意味的就地改造模式；——其特點是：（1）由集體經(jīng)濟組織在制度創(chuàng)新的基礎(chǔ)上籌資進行統(tǒng)一改造，村民比較信任，容易推行；（2）在保障村民妥善安置的前提下，由村集體按市場需求靈活地對全村居住物業(yè)和集體商用物業(yè)進行合理調(diào)整，有利于村屬物業(yè)類型結(jié)構(gòu)的優(yōu)化組合和土地資源的高效利用；（3）在企業(yè)化模式中，主要以經(jīng)濟手段調(diào)節(jié)各種關(guān)系和解決問題，這不易產(chǎn)生大的矛盾和摩擦；（4）在改造初期，需要村民掏出一定數(shù)量的“真金白銀”，這對村民會形成一定的經(jīng)濟負擔。（一）進一步加強宣傳教育工作，提高村民對城中村改造必要性及其利弊得失的正確認識 在城中村改造中，ZF應(yīng)注重培育村民的城市意識和市民意識，加大對城中村改造意義和各項城市政策的宣傳，轉(zhuǎn)變村民的傳統(tǒng)思想觀念，使廣大村民逐步適應(yīng)現(xiàn)代化的城市建設(shè)和生活，從而積極支持和配合ZF的城中村改造計劃。日益滲透和膨脹的“地下經(jīng)濟”是城中村“逆城市化”機制形成的重要原因之一，為此，ZF應(yīng)利用其權(quán)威和手段扭轉(zhuǎn)和化解這一異化性趨利機制。就目前的主要觀點和爭論看，在“集體土地轉(zhuǎn)為國有”這一問題上各方普遍認同，但就 “如何轉(zhuǎn)”、轉(zhuǎn)制前后的產(chǎn)權(quán)界定及轉(zhuǎn)制后的土地利用權(quán)限及其流轉(zhuǎn)規(guī)定則存在較大的爭議。確定集體土地轉(zhuǎn)國有土地的合理方式。2． 米井春等：“城中村拆遷改造一些問題的探討——以秦皇島市為例”，《城市發(fā)展研究》（2003，1）。9． 藍宇蘊：“城中村：村落終結(jié)的最后一環(huán)”，《中國社會科學(xué)院研究生院報》（20016）。17．“農(nóng)民房產(chǎn)證盤活8個億”，載《廣州日報》（2002514，A7版）。25．“138個城中村將改為公司，廣州30萬都市農(nóng)民將成股東”，載《南方日報》（200138）。獵德村改造后什么樣？正在裝修國慶前回遷時下復(fù)建房可以說是村民討論最多的話題之一，對于搬進新居，大家普遍充滿了期待。不輸豪宅：入戶花園、陽臺、套房俱全據(jù)她介紹，復(fù)建房里入戶花園、陽臺、套房等等一應(yīng)俱全，與珠江新城的豪宅不相上下。融入現(xiàn)代城市生活的新獵德已經(jīng)開始展現(xiàn)在人們面前。在村民安置方面，基本采取“拆一補一”的補償方式——村民房屋回遷安置采用階梯式安置方法，以四層為上限，即按證內(nèi)基建面積不足二層的可補平二層，以此類推，四層及以上的按證內(nèi)合法面積安置回遷。據(jù)了解，“拆一補一”安置方式，使每戶村民都能夠得到不止一套的回遷住房，換得復(fù)建房最多的一位村民，換到了近1800平方米，共有十幾套房。日前，記者來到楊箕村發(fā)現(xiàn)，位處廣州大道邊首批開拆的多棟房屋已基本拆完。仍有商戶在營業(yè)。一位張姓村民就透露,補償面積約有200平方米，打算要95平方米的房子作為自住，再想要3間40平方米的小單間用作出租。但如果回遷的房屋以小戶型設(shè)計為主導(dǎo)的話，那么，在設(shè)計上如何達到既合村民心水、同時兼顧舒適、且通風采光的功能，這卻是一個考驗開發(fā)企業(yè)功力的難題，值得開發(fā)企業(yè)多花工夫去研究、規(guī)劃。但時至今日，該地塊尚未進入掛牌程序。過去對投資型、改善型客戶研究得比較多，現(xiàn)在市場形勢一變，剛性需求成主體了，就感覺到措手不及。我認為城中村改造項目利潤應(yīng)該在后期，而不是在前期。容積率對產(chǎn)品設(shè)計的影響我覺得還真不少。不久前市政府17條穩(wěn)定市場的政策中對城中村改造這一塊也給了一些優(yōu)惠政策，這些政策牽涉到的部門很多，希望能夠盡快地落實，使城中村改造的步子邁得更快一些。但從“身份改變”到“待遇改變”，還需要一段時間，市政府組織編制了《廣州市城中村改制過渡期規(guī)劃指引》，通過研究城中村改造制度和技術(shù)標準，提供技術(shù)指導(dǎo)。廣州市的三舊改造工作開始迎來了新的政策契機，在這個背景下，開展基于新的三舊政策 12 《2009年廣州市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》根據(jù)廣州最新二調(diào)土地數(shù)據(jù)推算，不含水庫和水工類建設(shè)用地、平整地、閑置地等，市區(qū)建設(shè)用地面積約1250平方公里。實現(xiàn)城中村改造的最重要突破點就在于土地的整治優(yōu)化。除了在農(nóng)村集體建設(shè)用地改變?yōu)閲型恋靥峁┝苏弑Ｕ?，同時在補辦征地手續(xù)、補辦農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)、補辦供地手續(xù)、三類地處理、土地出來收益支持等幾個方面實現(xiàn)了政策保障。、歷史文化、生態(tài)環(huán)境于一體的整體空間框架自然村落大部分建在地勢較高、與農(nóng)田交界的地方，一方面便于看管天地、另一方面可利用難以耕作的山地，達到節(jié)省土地的目的（梁傅，1935）。城中村改造的成本核算、資金來源、資金的投入保障等等。從廣州市層面上，《2008－2020年珠三角改革發(fā)展規(guī)劃綱要》明確了廣州市國家中心城市的地位，在更高層面上確定了廣州市的戰(zhàn)略地位。具體目標:土地價值和土地使用方式從分離走向歸一，實現(xiàn)經(jīng)濟效益與環(huán)境形象的統(tǒng)一。在考慮原地回遷、異地回遷、貨幣補償?shù)榷喾N情況下，考慮到城中村村民對土地的眷戀和對地緣關(guān)系的寄托，采取原地回遷的模式進行。同時對于區(qū)內(nèi)的自然景觀環(huán)境注重保護和恢復(fù)必要的自然格局，保留了東頭崗、西頭崗兩處自然山頭，成為改造后的公共開放空間，恢復(fù)被填埋的繞西頭崗的水道，依托兩岸的建筑風情，打造成為水鄉(xiāng)風情的載體。這些問題，會對下步規(guī)?；娜f改造造成較大