【正文】 等方面的原因，預(yù)期中的優(yōu)惠政策遲遲沒有推出，從而制約了城中村改造的進程。具體來說，改造中的村民有“五怕”：一怕集體資產(chǎn)被平調(diào)、上調(diào)或無端流失，二怕拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)太低或不到位，三怕違規(guī)無證物業(yè)拆除后無補償或不予復(fù)建，四怕改造中個人物業(yè)出租收益減少無補償，五怕優(yōu)惠政策會取消。在區(qū)級ZF的有力支持下，街道辦充分發(fā)揮ZF的行政權(quán)威，運用“城市經(jīng)營”的理念和資本運作的手段，以土地資本為“杠桿”，成功推進了城中村的初步改造，實現(xiàn)了當(dāng)?shù)爻鞘协h(huán)境的“巨變”。在廣州城中村改造中，存在著三個基本的對弈方：村民、ZF、開發(fā)商。開發(fā)商的要求是獲得利潤最大化或至少是行業(yè)平均收益，然而，此種改造牽涉面廣，利益糾紛重重，不確定因素很多，他們擔(dān)心高昂的交易成本會吞噬開發(fā)的正常收益。在這里，我們需要檢討的是：城中村改造的最終方案必須是以各方利益的平衡為前提在城中村改造中，ZF希求獲得潛在而巨大的環(huán)境價值，提高城市的美譽度和競爭力，但在改造中不愿承擔(dān)過多責(zé)任甚至“一毛不拔”，而幻想將改造的成本全部壓給村里，村民無法接受，也無力負擔(dān)；村民想獲得居住環(huán)境的改善和經(jīng)濟收益的可持續(xù)發(fā)展，卻不愿忍受短期“陣痛”并付出一定代價，也不現(xiàn)實；開發(fā)商的本性是追求利潤最大化，也不可能做虧本買賣?；谝陨先齻€方面的原因，ZF在改造工程中應(yīng)承擔(dān)更多的責(zé)任和成本（包括為改造后的村民社保適度“買單”），否則村民的思想工作難以作通，城中村改造也很難推動。為了防止因“城中村”改造帶來的房屋過量供給和房地產(chǎn)市場的波動，廣州的城中村改造顯然不宜大規(guī)模進行，而要有步驟、分階段推進，不能奢望在短期內(nèi)完成。因此，在城中村改造過程中，如果合理運籌村的土地資源，使土地資本大幅增值，地上房屋因轉(zhuǎn)變性質(zhì)而升值，則土地的潛力就會充分釋放出來，各方利益也會在博弈中得到合理分配與平衡——村民得到完整產(chǎn)權(quán)的高質(zhì)量住宅和可持續(xù)的商鋪收益，開發(fā)商得到多余物業(yè)的市場收益，ZF獲得環(huán)境價值和未來可觀的稅收收入，博弈各方最終達到所謂的“帕累托最優(yōu)”或“多方共贏”。概括起來，就是“一個杠桿，三大機制，三類置換，多種模式”。其要點是：以村集體企業(yè)為改造單位自行組織改造，一般利用村的空地作為周轉(zhuǎn)啟動地塊，建設(shè)公寓式新村，遷入一部分村民（主要以建安成本價分配）；然后，對遷出后騰空的部分舊村實施拆遷、補償，并依據(jù)修建性詳規(guī)進行公寓式住宅復(fù)建，建好后再用于安置舊村內(nèi)其它區(qū)域的村民；如此循環(huán)，逐步對整個舊村進行滾動式開發(fā)，遷出一片，建設(shè)一片，安置一片，直到舊村置換改造完畢，并將村民全部回遷至新建設(shè)的公寓式住宅當(dāng)中。目前，廣州首批參與改造的7個試點村以及天河的主要采取這種模式。——主要特點是：（1）以多建物業(yè)的出售來籌集改造資金，改造中的物業(yè)建設(shè)總量明顯擴大，對房地產(chǎn)市場有所沖擊；（2）充分利用了土地杠桿，有效地解決了改造資金問題，使村民和ZF無需出太多錢就能完成改造，而房地產(chǎn)投資者也能獲得一定利潤；（3）必須以村屬土地全部轉(zhuǎn)為國有土地為前提，否則將影響未來新建物業(yè)的辦證及其進入市場的問題；（4）需要ZF在有關(guān)規(guī)劃指標(biāo)和稅費政策上給予便利和優(yōu)惠；（5）存在較大的改造風(fēng)險。目前，珠?；旧鲜遣扇￠_發(fā)商主導(dǎo)的房地產(chǎn)開發(fā)的模式進行改造，而在廣州，位于珠江新城的獵德村和房地產(chǎn)高度發(fā)達的番禺大石鎮(zhèn)也強烈傾向于這種以盤活土地資本為特征的房地產(chǎn)開發(fā)模式?！@是一種具有創(chuàng)新意味的就地改造模式；——其特點是：（1）由集體經(jīng)濟組織在制度創(chuàng)新的基礎(chǔ)上籌資進行統(tǒng)一改造，村民比較信任，容易推行；（2）在保障村民妥善安置的前提下，由村集體按市場需求靈活地對全村居住物業(yè)和集體商用物業(yè)進行合理調(diào)整，有利于村屬物業(yè)類型結(jié)構(gòu)的優(yōu)化組合和土地資源的高效利用；（3）在企業(yè)化模式中，主要以經(jīng)濟手段調(diào)節(jié)各種關(guān)系和解決問題，這不易產(chǎn)生大的矛盾和摩擦；（4）在改造初期，需要村民掏出一定數(shù)量的“真金白銀”，這對村民會形成一定的經(jīng)濟負擔(dān)?！@是一種典型的異地改造模式；——這種模式的主要特點：（1）對村民的土地和物業(yè)實行一次性買斷，關(guān)系較為單純，操作簡單易行；（2）ZF需支付高昂的贖買資金和安置成本；（3）由于容易發(fā)生補償方面的爭議、ZF需付出較大成本以及對異地安置的村民未來生計難有妥善解決之策，因此，這種模式通常難于獲得村民的認同，ZF大多是在萬不得已的情況下才采用這一模式。（一）進一步加強宣傳教育工作，提高村民對城中村改造必要性及其利弊得失的正確認識 在城中村改造中，ZF應(yīng)注重培育村民的城市意識和市民意識，加大對城中村改造意義和各項城市政策的宣傳，轉(zhuǎn)變村民的傳統(tǒng)思想觀念，使廣大村民逐步適應(yīng)現(xiàn)代化的城市建設(shè)和生活，從而積極支持和配合ZF的城中村改造計劃。（三）確保村民的合法利益，落實原村民的“市民待遇”，解除村民在改造問題上的后顧之憂確城中村改造受制于諸多因素，但最重要的一條是村民利益的保障問題，改造政策必須有助于化解村民的種種“擔(dān)心”：村民在改造前一般應(yīng)納入社會保障范疇，在改造過渡期要保證他們最低生活水平，除此之外，村民過去享有的各項村內(nèi)福利措施可由新成立的公司繼續(xù)承擔(dān)，ZF不作干預(yù)；歷史形成的宅基地和集體自留地在明確其國有性質(zhì)的前提下劃撥村民無償使用，今后的征地補償應(yīng)按照國有土地征用辦法處理；對于城市公共設(shè)施項目需征用城中村土地，應(yīng)由村集體與項目實施單位直接協(xié)商，避免區(qū)、街等過多的中間環(huán)節(jié)；物業(yè)拆遷補償可根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》，建立在充分協(xié)商和市場估價的基礎(chǔ)上；避免集體資產(chǎn)的上調(diào)、平調(diào)和損失，部分非經(jīng)營性資產(chǎn)的移交應(yīng)采取ZF“贖買”的方式。日益滲透和膨脹的“地下經(jīng)濟”是城中村“逆城市化”機制形成的重要原因之一，為此，ZF應(yīng)利用其權(quán)威和手段扭轉(zhuǎn)和化解這一異化性趨利機制。而“廉租屋”建設(shè)無疑會對城中村的租賃市場產(chǎn)生影響，吸引相當(dāng)一部分年輕“白領(lǐng)”入住，以此轉(zhuǎn)移城中村的部分租賃市場，從而在客觀上有利于推動“城中村”進行自發(fā)性改造。就目前的主要觀點和爭論看，在“集體土地轉(zhuǎn)為國有”這一問題上各方普遍認同，但就 “如何轉(zhuǎn)”、轉(zhuǎn)制前后的產(chǎn)權(quán)界定及轉(zhuǎn)制后的土地利用權(quán)限及其流轉(zhuǎn)規(guī)定則存在較大的爭議。這一點是明白無誤的，關(guān)鍵是ZF一方面要盡快為原村民全面落實“市民待遇”（其中主要是社保和教育），另一方面必須盡快辦理有關(guān)法定確認手續(xù)。確定集體土地轉(zhuǎn)國有土地的合理方式。城中村改造用地，原則上在城中村建設(shè)用地范圍內(nèi)進行規(guī)劃和實施改造，盡量不另行占用周轉(zhuǎn)用地；對確需利用周轉(zhuǎn)用地的，一般情況下應(yīng)利用已辦理手續(xù)的村的建設(shè)用地建設(shè)周轉(zhuǎn)用房，安置村民；若村里已無空置建設(shè)用地的，則可采用現(xiàn)金補償安置方式遷移一部分村民，騰空的部分土地可以用作改造的周轉(zhuǎn)用地而需另行占用耕地進行周轉(zhuǎn)的，由改造實施主體制定土地置換方案，經(jīng)國土及規(guī)劃部門批準(zhǔn)，辦理征地手續(xù)后實施。2． 米井春等：“城中村拆遷改造一些問題的探討——以秦皇島市為例”，《城市發(fā)展研究》（2003，1）。5． 梅容：“廣州‘城中村’改造經(jīng)驗點滴”，《城市開發(fā)》（20031）。9． 藍宇蘊：“城中村：村落終結(jié)的最后一環(huán)”，《中國社會科學(xué)院研究生院報》（20016）。13．胡瑩：“‘城中村’的文化沖融——以廣州市石牌村為例的分析”，《城市問題》（20022）。17．“農(nóng)民房產(chǎn)證盤活8個億”，載《廣州日報》（2002514，A7版）。21．“改造城中村特別報道”，載《南方都市報》（20021014，A05—A10版）。25．“138個城中村將改為公司，廣州30萬都市農(nóng)民將成股東”，載《南方日報》（200138）。29．“武漢將大規(guī)模改造城中村，村民變市民”，載“荊楚在線”（2003130）30．李培林：“改造城中村的邏輯：政策和產(chǎn)權(quán)換資金”，載“中國新聞網(wǎng)”（2003617）。獵德村改造后什么樣？正在裝修國慶前回遷時下復(fù)建房可以說是村民討論最多的話題之一，對于搬進新居，大家普遍充滿了期待。據(jù)介紹，整個復(fù)建房占地面積約14萬平方米，總建筑面積約93萬平方米。不輸豪宅：入戶花園、陽臺、套房俱全據(jù)她介紹，復(fù)建房里入戶花園、陽臺、套房等等一應(yīng)俱全，與珠江新城的豪宅不相上下。而獵德村橋西安置區(qū)的一邊，一排排復(fù)古的建筑讓人恍如來到了江南小鎮(zhèn)。融入現(xiàn)代城市生活的新獵德已經(jīng)開始展現(xiàn)在人們面前。改造模式 賣地集資“三三制”分配“獵德村改造是相當(dāng)成功的”，天河區(qū)負責(zé)城中村改造的有關(guān)人士向記者表示。在村民安置方面，基本采取“拆一補一”的補償方式——村民房屋回遷安置采用階梯式安置方法，以四層為上限，即按證內(nèi)基建面積不足二層的可補平二層，以此類推，四層及以上的按證內(nèi)合法面積安置回遷?！昂芏嗤獾爻鞘械挠嘘P(guān)部門來獵德考察，對于這里的改造贊不絕口，但是又認為獵德經(jīng)驗很難學(xué)習(xí)”，該人士向記者表示。據(jù)了解，“拆一補一”安置方式，使每戶村民都能夠得到不止一套的回遷住房，換得復(fù)建房最多的一位村民，換到了近1800平方米，共有十幾套房。目前的獵德村復(fù)建房的土地又是哪種性質(zhì)的呢？據(jù)天河區(qū)的工作人員介紹，獵德村復(fù)建房仍選擇保留集體用地性質(zhì)，因為村民普遍反對將土地轉(zhuǎn)為國有性質(zhì)。日前，記者來到楊箕村發(fā)現(xiàn)，位處廣州大道邊首批開拆的多棟房屋已基本拆完。而且連門、窗甚至是電線等一些可拆可卸的物品也都已經(jīng)全部清空。仍有商戶在營業(yè)。據(jù)介紹，按照改造補償方案，楊箕村所有房屋用地為宅基地，均按住宅用途予以補償安置。一位張姓村民就透露,補償面積約有200平方米，打算要95平方米的房子作為自住，再想要3間40平方米的小單間用作出租。現(xiàn)在就是擔(dān)心40平方米的一房一廳到時不夠分。但如果回遷的房屋以小戶型設(shè)計為主導(dǎo)的話，那么，在設(shè)計上如何達到既合村民心水、同時兼顧舒適、且通風(fēng)采光的功能，這卻是一個考驗開發(fā)企業(yè)功力的難題，值得開發(fā)企業(yè)多花工夫去研究、規(guī)劃。其中，改造分為融資地塊及復(fù)建地塊兩大部分，復(fù)建地塊用作村民回遷安置房建設(shè)，融資地塊由集體土地轉(zhuǎn)為國有土地后，通過土地公開出讓，籌集改造資金。但時至今日，該地塊尚未進入掛牌程序。原因何在？開發(fā)商都遇到了哪些問題？是怎么解決的？本期“地產(chǎn)下午茶”邀請了幾位已經(jīng)或準(zhǔn)備參與城中村改造的開發(fā)商，就這些話題展開討論。過去對投資型、改善型客戶研究得比較多，現(xiàn)在市場形勢一變，剛性需求成主體了，就感覺到措手不及。像鄭州市東郊和西郊的需求就有差別，要搞清楚。我認為城中村改造項目利潤應(yīng)該在后期，而不是在前期。90”、容積率、日照時間這個都是要基本滿足的。容積率對產(chǎn)品設(shè)計的影響我覺得還真不少。再一個就是手續(xù)的辦理，希望在符合程序的前提下能夠再快一點，不能拖，盡快地拆遷，盡快地去蓋，加快資金的周轉(zhuǎn)，這個不能慢，慢的話開發(fā)商要付出很多成本，像過渡費就要付出很多，這對開發(fā)商也是一個比較大的負擔(dān)。不久前市政府17條穩(wěn)定市場的政策中對城中村改造這一塊也給了一些優(yōu)惠政策，這些政策牽涉到的部門很多，希望能夠盡快地落實，使城中村改造的步子邁得更快一些。1相對經(jīng)濟增長，廣州市的土地資源消耗非常驚人，到2009年全市（老八區(qū)）城鄉(xiāng)建設(shè)用地約1250平方公里2，占合理開發(fā)規(guī)模的75%，未來可發(fā)展的用地相對較少，必然要求廣州走內(nèi)涵挖潛的模式，節(jié)約集約用地道路3。但從“身份改變”到“待遇改變”，還需要一段時間，市政府組織編制了《廣州市城中村改制過渡期規(guī)劃指引》，通過研究城中村改造制度和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，提供技術(shù)指導(dǎo)。”隨即，廣東省啟動建設(shè)節(jié)約集約用地示范省，省部合作共同推進。廣州市的三舊改造工作開始迎來了新的政策契機，在這個背景下，開展基于新的三舊政策 12 《2009年廣州市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》根據(jù)廣州最新二調(diào)土地數(shù)據(jù)推算，不含水庫和水工類建設(shè)用地、平整地、閑置地等，市區(qū)建設(shè)用地面積約1250平方公里。將“三舊”改造與農(nóng)村土地整治有機的結(jié)合，統(tǒng)籌規(guī)劃、全面推進土地綜合整治。實現(xiàn)城中村改造的最重要突破點就在于土地的整治優(yōu)化。實際上，在分析新政策對于如何促使實現(xiàn)經(jīng)濟效益與環(huán)境形象的統(tǒng)一，就在于促使土地價值和土地使用方式從分離走向融合。除了在農(nóng)村集體建設(shè)用地改變?yōu)閲型恋靥峁┝苏弑Ｕ?，同時在補辦征地手續(xù)、補辦農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)、補辦供地手續(xù)、三類地處理、土地出來收益支持等幾個方面實現(xiàn)了政策保障。第二，制定了相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)改造帶來的高容積率、高密度、大建設(shè)規(guī)模的壓力。、歷史文化、生態(tài)環(huán)境于一體的整體空間框架自然村落大部分建在地勢較高、與農(nóng)田交界的地方，一方面便于看管天地、另一方面可利用難以耕作的山地，達到節(jié)省土地的目的（梁傅，1935）。新政策明確要求保護舊村歷史內(nèi)家族祠堂、名人故居等歷史建筑、具有嶺南風(fēng)格的特色建筑及古樹名木等，制定相應(yīng)的措施以有利于村文化延續(xù)，烘托具有嶺南文化特色的歷史和風(fēng)俗。城中村改造的成本核算、資金來源、資金的投入保障等等。土華村村域整體格局由石榴崗涌和土華涌兩條河涌穿越，形成雙涌匯珠江，將土華村分為南部舊村域、中部半島新村及北部工業(yè)倉儲區(qū)。從廣州市層面上，《2008－2020年珠三角改革發(fā)展規(guī)劃綱要》明確了廣州市國家中心城市的地位，在更高層面上確定了廣州市的戰(zhàn)略地位。從次區(qū)域的發(fā)展來看，全村位于南中軸線地段內(nèi)，未來將成為城市的形象區(qū)和魅力區(qū)，將能夠進一步集聚人氣，承接從中心城區(qū)疏解外圍人口。具體目標(biāo):土地價值和土地使用方式從分離走向歸一，實現(xiàn)經(jīng)濟效益與環(huán)境形象的統(tǒng)一。 規(guī)劃策略 1土地利用策略我們在調(diào)研和訪談中，了解到2002年改制，尚未對土地實施真正的轉(zhuǎn)變，本次規(guī)劃在充分考慮村尚有歷史留用地指標(biāo)沒有得到落實，并考慮到未來的征地的可能性，實現(xiàn)從集體土地向國有用地的轉(zhuǎn)變。在考慮原地回遷、異地回遷、貨幣補償?shù)榷喾N情況下，考慮到城中村村民對土地的眷戀和對地緣關(guān)系的寄托，采取原地回遷的模式進行。同時考慮到土華村現(xiàn)狀居住主要分布在環(huán)城高速為南側(cè)，祖輩祠堂、寺廟等都建在此地，規(guī)劃對尊重這種群體記憶留存和文化傳統(tǒng)，把安置區(qū)布局在原居住用地處、而將高速公路北側(cè)規(guī)劃為融資地塊。同時對于區(qū)內(nèi)的自然景觀環(huán)境注重保護和恢復(fù)必要的自然格局，保留了東頭崗、西頭崗兩處自然山頭，成為改造后的公共開放空間，恢復(fù)被填埋的繞西頭崗的水道，依托兩岸的建筑風(fēng)情，打造成為水鄉(xiāng)風(fēng)情的載體。對于新政策下的三舊改造規(guī)劃探索對于政策的實施具有良好的檢驗作用。這些問題，會對下步規(guī)?；娜f改造造成較大的障礙。強行拆遷違法問題城中村，原為農(nóng)村，因城市擴建而被包圍，但還具有農(nóng)村的一些特點，比如村民具有