【正文】 支持方面有不少政府是考慮到了的，像城中村土地招拍掛，103號(hào)文說(shuō)要對(duì)前期介入的開(kāi)發(fā)商有所照顧。不久前市政府17條穩(wěn)定市場(chǎng)的政策中對(duì)城中村改造這一塊也給了一些優(yōu)惠政策，這些政策牽涉到的部門很多，希望能夠盡快地落實(shí)，使城中村改造的步子邁得更快一些。第四篇：廣州城中村改造新思路2新政策下廣州城中村改造策略探討 ——以海珠區(qū)土華村更新改造規(guī)劃為例摘要：快速城市化過(guò)后，城中村問(wèn)題變得越來(lái)越突出，尤其是隨著三舊改造政策出臺(tái)，城中村改造已經(jīng)走向了改造的成熟時(shí)期。在規(guī)劃實(shí)踐中，如何應(yīng)對(duì)新政策要求，本文試在土地優(yōu)化、拆遷補(bǔ)償安置、自然環(huán)境保護(hù)、歷史文化延續(xù)等方面上進(jìn)行改造策略探討。關(guān)鍵詞：城中村 三舊政策改造策略廣州市，國(guó)家中心城市之一，多年來(lái)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，GDP增速在11%以上，2009年，廣州市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP），%。1相對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，廣州市的土地資源消耗非常驚人，到2009年全市（老八區(qū)）城鄉(xiāng)建設(shè)用地約1250平方公里2，占合理開(kāi)發(fā)規(guī)模的75%，未來(lái)可發(fā)展的用地相對(duì)較少，必然要求廣州走內(nèi)涵挖潛的模式，節(jié)約集約用地道路3。1廣州的城中村政策新機(jī)遇近年來(lái)，城中村的改造，成為了廣州市政府工作的重點(diǎn)之一。自2001年開(kāi)始，著手對(duì)城中村進(jìn)行改制和改造，遵循“先行試點(diǎn)，積極穩(wěn)妥，逐步升溫，不出亂子”的原則，進(jìn)行改造。2002年出臺(tái)《中共廣州市委辦公廳廣州市人民政府辦公廳關(guān)于“城中村”改制工作的若干意見(jiàn)》，明確了城中村改制過(guò)程中：身份轉(zhuǎn)變、產(chǎn)權(quán)處理、市民待遇（社保）、公共事務(wù)管理等實(shí)施辦法。但從“身份改變”到“待遇改變”，還需要一段時(shí)間，市政府組織編制了《廣州市城中村改制過(guò)渡期規(guī)劃指引》，通過(guò)研究城中村改造制度和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，提供技術(shù)指導(dǎo)。2007年啟動(dòng)康樂(lè)村、楊箕村，獵德村、2008年啟動(dòng)潭村、冼村的城中村改造。在具體實(shí)施層面上采取了“分批分期，因地制宜；一村一策，逐步改造；因時(shí)制宜，滾動(dòng)改造”的工作思路和方法。2008年3月7日，溫總理參與第十一屆全國(guó)人大第一次會(huì)議廣東代表團(tuán)審議政府工作報(bào)告時(shí)提出，“希望廣東在這一方面做出新的成績(jī)，積累新的經(jīng)驗(yàn)，真正使廣東不僅經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，而且生態(tài)優(yōu)美，成為節(jié)約集約利用土地的示范省?！彪S即，廣東省啟動(dòng)建設(shè)節(jié)約集約用地示范省，省部合作共同推進(jìn)。并提出“制定扶持政策，積極推進(jìn)舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊改造2009年8月25日，廣東省政府提出《關(guān)于推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)節(jié)約集約用地的若干意見(jiàn)》明確了三舊改造的總體要求和基本原則，確定三舊改造范圍，和對(duì)三舊改造方式和用地處理提出了指導(dǎo)意見(jiàn)。在補(bǔ)辦征地手續(xù)、補(bǔ)辦農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)、補(bǔ)辦供地手續(xù)、土地出讓收益、農(nóng)村集體建設(shè)用地改變?yōu)閲?guó)有土地，以及邊角地、插花地、夾心地的處理等六個(gè)方面實(shí)現(xiàn)了“突破”。廣州市人民政府為落實(shí)推進(jìn)“三舊”改造工作，提出市推進(jìn)的具體實(shí)施意見(jiàn)，明確村改造模式的分類及相應(yīng)政策，在土地、財(cái)政、拆遷補(bǔ)償安置辦法、保障措施等提出了具體的實(shí)施意見(jiàn)。廣州市的三舊改造工作開(kāi)始迎來(lái)了新的政策契機(jī)，在這個(gè)背景下，開(kāi)展基于新的三舊政策 12 《2009年廣州市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》根據(jù)廣州最新二調(diào)土地?cái)?shù)據(jù)推算，不含水庫(kù)和水工類建設(shè)用地、平整地、閑置地等，市區(qū)建設(shè)用地面積約1250平方公里。3 《廣東省建設(shè)節(jié)約集約用地試點(diǎn)示范省工作方案》 研究和規(guī)劃實(shí)踐，能夠?yàn)橄虏降娜f改造工作提供新的規(guī)劃思路。2新政策下的新策略廣州市城中村新政策是在《中共廣州市委辦公廳 廣州市人民政府辦公廳關(guān)于“城中村”改制工作的若干意見(jiàn)》(穗辦?2002?17號(hào))和《中共廣州市委辦公廳 廣州市人民政府辦公廳關(guān)于完善“農(nóng)轉(zhuǎn)居”和“城中村”改造有關(guān)政策問(wèn)題的意見(jiàn)》(穗辦?2008?10號(hào))的意見(jiàn)上進(jìn)一步深化。其總體目標(biāo)是遵循“全面探索、局部試點(diǎn)、封閉運(yùn)行、結(jié)果可控”的原則，在不突破土地利用總體規(guī)劃確定的耕地保有量、基本農(nóng)田面積和建設(shè)用地總規(guī)模的前提下，積極穩(wěn)妥推進(jìn)“三舊’，改造工作。將“三舊”改造與農(nóng)村土地整治有機(jī)的結(jié)合，統(tǒng)籌規(guī)劃、全面推進(jìn)土地綜合整治。以推進(jìn)“三舊”改造工作為載體，促進(jìn)存量建設(shè)用地“二次開(kāi)發(fā)”，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，優(yōu)化人居環(huán)境，改善城鄉(xiāng)面貌，努力建設(shè)生產(chǎn)發(fā)展、生活富裕、生態(tài)良好、文化繁榮、社會(huì)和諧、人民群眾充滿幸福感的新廣東。土地的整治和利用是城中村改造的落腳點(diǎn)4。城中村改造的難點(diǎn)就在于改造資金的缺乏和改造實(shí)施村民的反對(duì)。實(shí)現(xiàn)城中村改造的最重要突破點(diǎn)就在于土地的整治優(yōu)化。挖掘出土地價(jià)值，通過(guò)項(xiàng)目運(yùn)作和開(kāi)發(fā)，能夠通過(guò)資金的運(yùn)作實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)平衡。同時(shí)村民反對(duì)的根源就在于對(duì)土地的剝奪，如果能找尋到未來(lái)的發(fā)展收益，雖然土地的利用方式發(fā)生轉(zhuǎn)變了。但其收益仍然能夠得到保障。實(shí)際上，在分析新政策對(duì)于如何促使實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益與環(huán)境形象的統(tǒng)一，就在于促使土地價(jià)值和土地使用方式從分離走向融合。主要通過(guò)適當(dāng)放寬土地政策，真正做到土地的二元?dú)w一。原2002年“城中村”改制中提出戶口的“農(nóng)轉(zhuǎn)非”，也提出剩余集體土地按照《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》的相關(guān)規(guī)定，一次性轉(zhuǎn)化為國(guó)有土地，在實(shí)際調(diào)研中，發(fā)現(xiàn)這種改變只是身份發(fā)生了變化，而土地并沒(méi)有得到明確的調(diào)整。釋放土地價(jià)值，突破土地政策的困境成為了新政策的重要的突破點(diǎn)。除了在農(nóng)村集體建設(shè)用地改變?yōu)閲?guó)有土地提供了政策保障，同時(shí)在補(bǔ)辦征地手續(xù)、補(bǔ)辦農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)、補(bǔ)辦供地手續(xù)、三類地處理、土地出來(lái)收益支持等幾個(gè)方面實(shí)現(xiàn)了政策保障。相對(duì)原拆遷安置補(bǔ)償，新政策主要在以下幾個(gè)：第一，明確拆遷補(bǔ)償安置的標(biāo)準(zhǔn),具體體現(xiàn)在確定基準(zhǔn)建筑面積和改造復(fù)建成本5，在全市范圍內(nèi)規(guī)范了城中村改造標(biāo)準(zhǔn)指引，建立了一個(gè)可以比較的標(biāo)準(zhǔn)。并同時(shí)考慮一村一策，政策具有一定相對(duì)靈活性。如考慮現(xiàn)狀的有證建筑部分較大，在確定基準(zhǔn)建筑面積相對(duì)而言拆遷的難以實(shí)施下去，補(bǔ)充了“拆一補(bǔ)一”原則進(jìn)行安置。第二，制定了相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)改造帶來(lái)的高容積率、高密度、大建設(shè)規(guī)模的壓力。由于基于資金平衡的改造方式的進(jìn)行，相應(yīng)的安置還建成本必然需要相應(yīng)的建設(shè)量來(lái)平衡。為減緩這種壓力，政策要求每戶建筑面積原則上不大于170平方米的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)和建設(shè)，同時(shí)鼓勵(lì)村民按照2：1置換住宅建筑面積為物業(yè)建筑。來(lái)建設(shè)住宅量，增加相應(yīng)的相應(yīng)的公共服務(wù)設(shè)施配套。、歷史文化、生態(tài)環(huán)境于一體的整體空間框架自然村落大部分建在地勢(shì)較高、與農(nóng)田交界的地方，一方面便于看管天地、另一方面可利用難以耕作的山地，達(dá)到節(jié)省土地的目的（梁傅，1935）。傳統(tǒng)村落的形成是與自然環(huán)境相適應(yīng)，根據(jù)了地形、氣候等自然條件進(jìn)行用地選擇建設(shè)而成。李俊夫 城中村的改造 北京：科學(xué)出版社，2004 《關(guān)于發(fā)布城中村改造復(fù)建成本標(biāo)準(zhǔn)指引的函》穗舊改函[2010]9號(hào) 村落風(fēng)俗和歷史文化往往產(chǎn)生于村落的獨(dú)特自然環(huán)境和村落的建筑風(fēng)貌中。對(duì)于新的改造規(guī)劃來(lái)說(shuō)，對(duì)于物質(zhì)環(huán)境的改造的意義遠(yuǎn)不在建筑的更新和改造，更需要重視傳統(tǒng)文化的傳承。新政策明確要求保護(hù)舊村歷史內(nèi)家族祠堂、名人故居等歷史建筑、具有嶺南風(fēng)格的特色建筑及古樹(shù)名木等，制定相應(yīng)的措施以有利于村文化延續(xù)，烘托具有嶺南文化特色的歷史和風(fēng)俗。6，形成行之有效的可操作的規(guī)劃文件。與珠海、深圳等地開(kāi)發(fā)推進(jìn)城中村改造實(shí)施，關(guān)鍵在于如何形成可實(shí)施的規(guī)劃文件，能夠在政府不投入、不進(jìn)行土地拍賣情況下保證改造實(shí)施。改造資金保障。城中村改造的成本核算、資金來(lái)源、資金的投入保障等等。3土華村改造案例介紹 土華村位于廣州南中軸線地區(qū)，果樹(shù)保護(hù)區(qū)內(nèi)，現(xiàn)隸屬海珠區(qū)華洲街道，北臨龍?zhí)洞澹峡啃≈薮澹▽儆跉v史保護(hù)區(qū)）。西側(cè)為瀝滘村，東與生物島隔水相望。，即現(xiàn)狀村域范圍；改造范圍為村現(xiàn)狀建設(shè)用地范圍。土華村村域整體格局由石榴崗涌和土華涌?jī)蓷l河涌穿越，形成雙涌匯珠江，將土華村分為南部舊村域、中部半島新村及北部工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)。規(guī)劃區(qū)的果林翠綠飄香，盛產(chǎn)聞名遐邇的石硤龍眼、雞心甜黃皮、紅肉甜楊桃及有嶺南果王之稱的木瓜等名優(yōu)水果。在舊村區(qū)內(nèi)分布有多顆古樹(shù)。土華村現(xiàn)狀建筑主要為村居住建筑與工業(yè)廠房，建筑質(zhì)量普通較差，整體建筑布局呈現(xiàn)北工南居的功能形態(tài)，部分工業(yè)建筑與居住建筑相互交叉。從廣州市層面上，《2008－2020年珠三角改革發(fā)展規(guī)劃綱要》明確了廣州市國(guó)家中心城市的地位，在更高層面上確定了廣州市的戰(zhàn)略地位。在《廣州城市總體發(fā)展戰(zhàn)略（2010－2020）》中提出構(gòu)建宜居宜業(yè)、活力魅力的云山珠水名城。從市層面上明確了未來(lái)廣州市宜居宜業(yè)型城市遠(yuǎn)景和目標(biāo)，在空間結(jié)構(gòu)中在原八字方針上新增了中調(diào)的戰(zhàn)略構(gòu)想。目的就是調(diào)高、調(diào)優(yōu)、調(diào)強(qiáng)，在空間上舊村的改造是對(duì)應(yīng)中調(diào)的相關(guān)概念，就是激化中心城區(qū)的活力，提升功能的能級(jí)。從次區(qū)域的發(fā)展來(lái)看，全村位于南中軸線地段內(nèi)，未來(lái)將成為城市的形象區(qū)和魅力區(qū)，將能夠進(jìn)一步集聚人氣，承接從中心城區(qū)疏解外圍人口。同時(shí)土華村北與員村—琶洲地區(qū)、廣州大學(xué)城、生物島等城市重點(diǎn)地區(qū)相毗鄰，依托良好的區(qū)位條件和環(huán)境條件，為城市重點(diǎn)地區(qū)提供居住。從地處周邊環(huán)境來(lái)看，地處萬(wàn)畝果園這一廣州綠肺之中，水網(wǎng)密布，水環(huán)綠繞，綠蔭，富有嶺南水鄉(xiāng)景觀特色，生態(tài)景觀價(jià)值十分優(yōu)越，舊村的改造不光是對(duì)村內(nèi)生態(tài)環(huán)境良性建設(shè)，挖掘土地價(jià)值，而且適度發(fā)展旅游，能夠?qū)ι鷳B(tài)資源適度利用，化單純的限制為有效利用。 發(fā)展目標(biāo)通過(guò)全面改造，改善村人居環(huán)境，提升土地價(jià)值，促進(jìn)村集體經(jīng)濟(jì)良性可持續(xù)發(fā)展，促進(jìn) 6 廣州市“城中村”（舊村）改造規(guī)劃指引（征求意見(jiàn)稿）村景觀環(huán)境融入萬(wàn)畝果園，將土華村改造成為廣州市具有嶺南特色的集生態(tài)旅游、文化休閑功能的生態(tài)宜居新社區(qū)和三舊更新改造示范。具體目標(biāo):土地價(jià)值和土地使用方式從分離走向歸一，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益與環(huán)境形象的統(tǒng)一。即保障村集體增效和農(nóng)轉(zhuǎn)居居民的增收；改善居住環(huán)境，塑造地區(qū)整體城市形象。制度文化與經(jīng)濟(jì)發(fā)展從對(duì)立走向融合，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)二元機(jī)制的統(tǒng)一。即推動(dòng)全面城市化發(fā)展,實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化，保護(hù)村落文化，與城市文化融合。 規(guī)劃策略 1土地利用策略我們?cè)谡{(diào)研和訪談中，了解到2002年改制，尚未對(duì)土地實(shí)施真正的轉(zhuǎn)變，本次規(guī)劃在充分考慮村尚有歷史留用地指標(biāo)沒(méi)有得到落實(shí)，并考慮到未來(lái)的征地的可能性，實(shí)現(xiàn)從集體土地向國(guó)有用地的轉(zhuǎn)變。同時(shí)按照2007年的土地利用總體規(guī)劃的現(xiàn)狀數(shù)據(jù)對(duì)現(xiàn)有的建設(shè)用地進(jìn)行核準(zhǔn)，作為現(xiàn)狀地類。通過(guò)對(duì)現(xiàn)狀用地的分析評(píng)價(jià)，可以看出用地布局較為分散，尤其是華南快速路以西部分，從整體生態(tài)環(huán)境和基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施集中布局的角度考慮，規(guī)劃對(duì)用地進(jìn)行適當(dāng)整理，按照建設(shè)用地增減掛鉤政策進(jìn)行處理，并確保改造后的實(shí)際建設(shè)用地不超過(guò)現(xiàn)狀規(guī)模。2拆遷補(bǔ)償策略拆遷的改造的主要原則是：充分保護(hù)有歷史價(jià)值的建筑，考慮經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益、環(huán)境效益相結(jié)合點(diǎn)、堅(jiān)持符合法律規(guī)定的權(quán)限和程度，堅(jiān)持市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)公平交易。在考慮原地回遷、異地回遷、貨幣補(bǔ)償?shù)榷喾N情況下，考慮到城中村村民對(duì)土地的眷戀和對(duì)地緣關(guān)系的寄托，采取原地回遷的模式進(jìn)行。在滿足政府的相關(guān)要求前提下，按照回遷面積按照于1：1實(shí)行“拆一補(bǔ)一”。3空間策略空間布局主要從區(qū)域的功能影響輻射、減少對(duì)萬(wàn)畝果園的生態(tài)壓力和村民對(duì)原住地的風(fēng)水文化、戀土情節(jié)等角度進(jìn)行考慮。從區(qū)域的功能角度，環(huán)城高速以北與廣州市南中軸線的行政中心毗鄰，可以提供相應(yīng)的休閑商務(wù)等功能服務(wù)，可適當(dāng)提高開(kāi)發(fā)強(qiáng)化，在區(qū)域內(nèi)來(lái)平衡南側(cè)建筑量，建設(shè)對(duì)萬(wàn)畝果園的相對(duì)壓力。同時(shí)考慮到土華村現(xiàn)狀居住主要分布在環(huán)城高速為南側(cè)，祖輩祠堂、寺廟等都建在此地，規(guī)劃對(duì)尊重這種群體記憶留存和文化傳統(tǒng)，把安置區(qū)布局在原居住用地處、而將高速公路北側(cè)規(guī)劃為融資地塊。最終形成“外密內(nèi)疏，北高南低”的空間形象和“三心兩片綠野繞，三軸三帶碧水連”的空間結(jié)構(gòu)意向。三心指的是綜合休閑商業(yè)服務(wù)中心、社區(qū)商業(yè)服務(wù)中心、社區(qū)文化休閑中心；兩片區(qū)是濱水居住小區(qū)、生態(tài)居住小區(qū)；三軸是兩條主要發(fā)展軸線及未來(lái)預(yù)留發(fā)展軸線；三帶：石榴崗河、土華涌、東頭涌。4歷史環(huán)境保護(hù)策略針對(duì)良好的自然資源環(huán)境，確定果林—潮道生態(tài)系統(tǒng)為基調(diào)，適度開(kāi)發(fā)生態(tài)旅游項(xiàng)目，形成“林、涌、園、水”的自然景觀體系，打造成水鄉(xiāng)風(fēng)情生態(tài)濕地園。同時(shí)對(duì)于區(qū)內(nèi)的自然景觀環(huán)境注重保護(hù)和恢復(fù)必要的自然格局，保留了東頭崗、西頭崗兩處自然山頭，成為改造后的公共開(kāi)放空間，恢復(fù)被填埋的繞西頭崗的水道，依托兩岸的建筑風(fēng)情，打造成為水鄉(xiāng)風(fēng)情的載體。從原有的“云山高照壁，珠海靜歸懷“的大區(qū)域自然生態(tài)觀到現(xiàn)有的“城央綠野間、碧水映土華”的整體環(huán)境景觀。規(guī)劃充分尊重現(xiàn)有富有嶺南風(fēng)情的歷史建筑物,如梁氏大宗祠、北帝廟等文化建筑和建筑肌理格局，并延續(xù)小洲歷史文化保護(hù)區(qū)脈絡(luò)，并依托復(fù)原水道，建設(shè)特色風(fēng)情名居區(qū)，布置書(shū)畫(huà)藝術(shù)體驗(yàn)、形成傳統(tǒng)文化游覽、特色餐飲、生態(tài)旅游服務(wù)街。4結(jié)束語(yǔ)隨著三舊政策不斷完善，城中村改造從摸索開(kāi)始走向成熟，從注重拆遷開(kāi)始走向了綜合平衡，從注重結(jié)果走向了程序完整。對(duì)于新政策下的三舊改造規(guī)劃探索對(duì)于政策的實(shí)施具有良好的檢驗(yàn)作用。三舊工作真正走向成熟，尚有一段距離。對(duì)于目前采取的自主改造，以資金平衡進(jìn)行開(kāi)發(fā)強(qiáng)度的測(cè)算的規(guī)劃思路在一定程度上實(shí)際推高了開(kāi)發(fā)容積率。另外一村一策的開(kāi)發(fā)策略在一定程度上推動(dòng)了開(kāi)發(fā)的進(jìn)行，也考慮到具體的開(kāi)發(fā)實(shí)際情況，但是在區(qū)域開(kāi)發(fā)中，往往最容易開(kāi)發(fā)的或者改造成本代價(jià)最小的村最先開(kāi)發(fā)，這種挑肥揀瘦的做法實(shí)際上是不利于整體的區(qū)域平衡發(fā)展的。這些問(wèn)題，會(huì)對(duì)下步規(guī)?；娜f改造造成較大的障礙。這也將是未來(lái)城中村改造的另外話題。我們的最終的愿景是通過(guò)我們努力，使得城中村改造的手段和技術(shù)越來(lái)越成熟，最終達(dá)到多方共贏的效果，真正實(shí)現(xiàn)城市更新改造的目標(biāo)。第五篇：城中村改造的問(wèn)題城中村改造經(jīng)常出現(xiàn)問(wèn)題，不時(shí)被媒體披露，雖是行外人，卻也想表達(dá)下自己的看法，故隨手寫了幾句。強(qiáng)行拆遷違法問(wèn)題城中村，原為農(nóng)村，因城市擴(kuò)建而被包圍，但還具有農(nóng)村的一些特點(diǎn)，比如村民具有宅基地。宅基地屬于集體所有，村民享有對(duì)宅基地的個(gè)人使用權(quán)，宅基地上所建房屋，屬村民私有，神圣不可侵犯，故若村民不許可，任何人無(wú)權(quán)拆遷村民的房子。若沒(méi)有什么重大或特殊問(wèn)題，宅基地或者宅基地的使用權(quán)也不能隨便被剝奪，縱使強(qiáng)行剝奪，但宅基地上所建房子，則不能隨之歸公，村民有所有權(quán)和處理權(quán)，亂動(dòng)村民房子，屬違法甚至違憲行為，決不能以權(quán)力或者其他手段進(jìn)行脅迫或強(qiáng)行處理，對(duì)于屬于私人財(cái)產(chǎn)的建筑物的補(bǔ)償，不能由相關(guān)部門私自規(guī)定，要把村民作為平等的談判對(duì)象進(jìn)行協(xié)商。土地受益問(wèn)題宅基地屬于集體所有，也就是屬于村集體，土地管理