【正文】 ? 目標(biāo)客戶群眾絕大多數(shù)人對(duì)目前的居住條件不滿意。 ? 在目標(biāo)客戶群眾中，個(gè)體工商戶和私營(yíng)業(yè)主的比例明顯高于其他職業(yè)。 ? 訪問(wèn)目的 ? 了解整體的滑縣房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況 ， 以及相應(yīng)的走勢(shì)預(yù)測(cè)； ? 滑縣高檔客群容量以及客戶特征； ? 對(duì)項(xiàng)目區(qū)塊的認(rèn)識(shí)評(píng)價(jià)； 第 95 頁(yè) ※ 高端市場(chǎng)還有較大的市場(chǎng)空間 ? 滑縣的目前的住宅產(chǎn)品的主力需求以三房為主 ? 東南區(qū)將是未來(lái)整個(gè)滑縣的發(fā)展重點(diǎn)． ? 就目來(lái)說(shuō)前在滑縣高端樓盤數(shù)量較少，高檔樓盤的面向客戶主要是商人以及公務(wù)員等經(jīng)濟(jì)收入客觀之人 . ? 普通樓盤（中檔樓盤）目前比較暢銷． ? 目前還是以地面停車位為主，修建地下停車庫(kù)和地下停車場(chǎng)的情況占一定的比例，并呈現(xiàn)出比例逐漸增高的趨勢(shì)。 北 西 東 南 眾恒 一、地塊屬性 本案 第 101 頁(yè) ? 配套環(huán)境分析 ? 周圍生活配套商業(yè)較少， 檔次不夠， 缺乏大型商業(yè)市場(chǎng)。 一、地塊屬性 第 102 頁(yè) ? 人文環(huán)境分析 ? 本案離毗鄰中澳雙語(yǔ)學(xué)校、滑縣重點(diǎn)中學(xué)歷六中，為客戶子女就學(xué)帶來(lái)了極大的方便。 一、地塊屬性 第 103 頁(yè) ? 衛(wèi)生環(huán)境分析 ? 該區(qū)域?qū)儆谛鲁菂^(qū)； ? 多個(gè)行政單位的所在地； ? 該區(qū)域居民的素質(zhì)較高； ? 以上因素保證了該區(qū)域的現(xiàn)狀及未來(lái)都會(huì)有一個(gè)良好的衛(wèi)生環(huán)境。 ? 臨近公務(wù)員小區(qū)，并且將有大量高素質(zhì)人群遷入東區(qū) ? 這部分高素質(zhì)人群為東區(qū)進(jìn)一步提高治安水平創(chuàng)造了條件。 發(fā)揮優(yōu)勢(shì)：充分利用景觀及富人區(qū)概念 利用機(jī)會(huì)：抓住市場(chǎng)時(shí)機(jī)，樹(shù)立品牌 規(guī)避威脅：以項(xiàng)目品質(zhì) 、核心競(jìng)爭(zhēng)力來(lái) 規(guī)避威脅，取得勝利． Strengths優(yōu)勢(shì)分析 Weaknesses劣勢(shì)分析 S1：城區(qū)新核心 —— 升值潛力高 S2：區(qū)域的高檔性認(rèn)可度高 — 宜居性好 S3：教育 、 醫(yī)療配套相對(duì)齊全 —— 提升 價(jià)值 S5：路網(wǎng)發(fā)達(dá) —— 通達(dá)性好 S6：地塊方正平整 —— 利于規(guī)劃 S7：項(xiàng)目規(guī)模大 —— 有規(guī)模效應(yīng) W1： 地理位置距離老城區(qū)較遠(yuǎn)， 公交系統(tǒng)尚不完善 —— 交通成本高 W2：目前新區(qū)人氣不足，周邊配套尚 不完善，要想取代老城區(qū)中心的亥心地位仍舊需要一定的時(shí)間、 Opportunities機(jī)會(huì)分析 Threats威脅分析 O1：城區(qū)中心南移 —— 區(qū)域發(fā)展 O2: 市場(chǎng)處于發(fā)展階段 ， 二次購(gòu) 房改善居住條件的需求旺盛 ． O3:強(qiáng)有力的政府扶持 T1:新區(qū)投資規(guī)模較大 ， 樓盤數(shù)目過(guò)多；并且本項(xiàng)目 位置正好與高檔樓盤金蘭名郡相對(duì) ， 競(jìng)爭(zhēng)力較大 ． 二、 SWOT分析 第 107 頁(yè) 項(xiàng)目定位原則 ? 發(fā)掘土地價(jià)值最大化 。 ? 控制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn) 。 ? 追求利潤(rùn)最大化 。 ? 全方位系統(tǒng)思考 。 ?項(xiàng)目規(guī)模大，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，產(chǎn)品可復(fù)合多樣。 市場(chǎng)狀況 ? 戶型二居供需兩方面體量都較小；三居為主，并有需求上漲趨勢(shì)；四居以上戶型有一定的比例，尤其新近開(kāi)盤的項(xiàng)目四居比例較高。新產(chǎn)品市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較高。 ? 未來(lái)市場(chǎng)總體表現(xiàn)樂(lè)觀，高檔產(chǎn)品市場(chǎng)尚沒(méi)有滿足需求。 ?希望項(xiàng)目提高檔次，做出品牌形象。 三、項(xiàng)目定位 第 110 頁(yè) 綜合分析確定本項(xiàng)目的定位為： 地段 開(kāi)發(fā)商 市場(chǎng) 政府政策 三、項(xiàng)目定位 本項(xiàng)目產(chǎn)品及業(yè)態(tài)待定 第 111 頁(yè) 項(xiàng)目客源定位 核心客戶 重要客戶 偶得客戶 來(lái)源： 滑縣城 區(qū)占據(jù)較大比例 職業(yè)：政府高層、企業(yè)高層、高級(jí)技術(shù)人員等 目的：改善居住環(huán)境為主要目的 年齡： 3045歲 收入：家庭年收入 5萬(wàn)元以上 特征：格調(diào)、品質(zhì)、文化、簡(jiǎn)潔、休閑、不過(guò)分張揚(yáng)、善接受新事物 來(lái)源： 滑縣城區(qū)及所轄各鄉(xiāng)鎮(zhèn) 職業(yè)：各行各業(yè)的小老板、生意合伙人 目的：改善居住環(huán)境、投資、增值為目的 年齡： 3050歲 收入：家庭年收入 8萬(wàn)元以上 特征：炫耀、身份、占有欲強(qiáng) 金領(lǐng) 階級(jí) 經(jīng)營(yíng)型富貴階級(jí) 投資客戶 三、項(xiàng)目定位 第 112 頁(yè) ５、項(xiàng)目整體形象定位 形象定位原則 ? 市場(chǎng)原則 ? 客戶原則 ? 項(xiàng)目?jī)r(jià)值原則 ? 差異性原則 三、項(xiàng)目定位 第 113 頁(yè) 市場(chǎng) 供應(yīng)市場(chǎng) 需求市場(chǎng) 很高檔次的不多 居住改善升級(jí) 整體形象：滑縣富人區(qū) 項(xiàng)目?jī)?nèi)涵 景觀好 規(guī)模大 差異化 高品位 形象定位 主要賣點(diǎn) 三、項(xiàng)目定位 ５、項(xiàng)目整體形象定位 第 114 頁(yè) 入市時(shí)機(jī) 條件一 條件二 條件三 條件六 條件五 條件四 銷售工具基本到位 具備完整的售樓處 銷售隊(duì)伍組建完成 樣板間的完成 展示區(qū)的完成 現(xiàn)場(chǎng)包裝基本到位 入市條件 形象條件 基本條件 ? 充分展示項(xiàng)目的形象 ? 利于項(xiàng)目形象的塑造 ? 給客戶信心，促進(jìn)銷售 ? 對(duì)于高檔項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，過(guò)于簡(jiǎn)單 ? 不利于高檔項(xiàng)目形象，影響銷售 ? 可快速實(shí)施銷售 建議在僅具備基本條件時(shí)，可進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)；理想狀態(tài)為完全（或部分）具備形象條件時(shí)，再正式開(kāi)盤，公開(kāi)入市。 ? 首先樹(shù)立項(xiàng)目品牌 /公司品牌；結(jié)合本案實(shí)際情況，將廣告與促銷活動(dòng)、多種推廣宣傳手段結(jié)合起來(lái)，形成立體的宣傳推廣攻勢(shì)，迅速樹(shù)立起公司品牌及項(xiàng)目品牌，從而可達(dá)到通過(guò)口碑相傳，最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的快速而穩(wěn)定銷售的目的。 四、營(yíng)銷推廣建議 推廣分析 第 116 頁(yè) 思路之一：先訴求品牌形象，后訴求具體賣點(diǎn) 思路之二：前期高密度強(qiáng)勢(shì)推廣，后期穩(wěn)定推廣 形象公關(guān) 賣點(diǎn)促銷 維護(hù)品牌并進(jìn)行促銷 前期造勢(shì) 樹(shù)立知名度、品牌 賺取利潤(rùn) 推廣擬定思路 四、營(yíng)銷推廣建議 第 117 頁(yè) 開(kāi)盤期 強(qiáng)銷期 持續(xù)期 開(kāi)盤 內(nèi)部認(rèn)購(gòu) 正式銷售 導(dǎo)入期 品牌培育 啟動(dòng)市場(chǎng) 完成開(kāi)盤之前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作 品牌塑造 強(qiáng)勢(shì) 入市 產(chǎn)品形象確立， 立體廣告攻勢(shì) 品牌維護(hù) 快速銷售 各項(xiàng)賣點(diǎn)展示，主流媒體廣告 品牌提升 銷售促進(jìn) 各類促銷活動(dòng)，后期入市籌備 分期推廣策略 四、營(yíng)銷推廣建議 第 118 頁(yè) 第一階段 —— 導(dǎo)入期 廣告重點(diǎn)：產(chǎn)品和企業(yè)形象導(dǎo)入 四、營(yíng)銷推廣建議 籌備工作： 。 。 第 119 頁(yè) 第一階段 —— 導(dǎo)入期 公共傳播 ： ，新聞發(fā)布會(huì) (邀請(qǐng)政府有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)及媒體 )， ； 四、營(yíng)銷推廣建議 第 120 頁(yè) 第二階段 —— 開(kāi)盤期 廣告重點(diǎn) ： 開(kāi)盤廣告強(qiáng)勢(shì)亮相，對(duì)主力賣點(diǎn)跟蹤展示； 公共傳播 ： (可聘請(qǐng)形象代言人營(yíng)造轟動(dòng)效果，配 合開(kāi)盤廣告與新聞報(bào)道 ) 2. 軟文持續(xù)炒作 (品牌核心價(jià)值的傳播 )； ； 注意現(xiàn)場(chǎng)包裝每一個(gè)細(xì)節(jié)與整體形象基調(diào)的一致，有利于受眾形成良好的心理感受，以促成落定。 四、營(yíng)銷推廣建議 第 121 頁(yè) 第三階段 —— 強(qiáng)銷期 廣告重點(diǎn) ：產(chǎn)品主要賣點(diǎn)傳達(dá)，立體廣告功勢(shì)，促成購(gòu)買，擴(kuò)大業(yè)績(jī)。 2. DM的大力發(fā)放。 四、營(yíng)銷推廣建議 第 122 頁(yè) 廣告重點(diǎn) ：通過(guò)前期市場(chǎng)熱銷提升品牌認(rèn)知，一期尾盤的促銷廣 告，二期入市正式提上日程。 第四階段 —— 持續(xù)期 四、營(yíng)銷推廣建議 第 123 頁(yè) 現(xiàn)場(chǎng)包裝（工地圍擋） 采用涂料進(jìn)行粉刷 一般包裝 采用寶麗布進(jìn)行噴繪 高檔包裝 采用廣告燈箱 中檔包裝 包裝檔次 包裝形式 包裝作用 遮擋混亂工地現(xiàn)場(chǎng)，樹(shù)立形象 作為宣傳工具使用 建議采用 四、營(yíng)銷推廣建議 第 124 頁(yè) 包裝內(nèi)容 包裝位置 形象主題和主要賣點(diǎn) 地塊北側(cè)、東側(cè) 畫面要求 要有足夠的表現(xiàn)力和視覺(jué)沖擊力 四、營(yíng)銷推廣建議 現(xiàn)場(chǎng)包裝（工地圍擋） 第 125 頁(yè) ? 語(yǔ)感流暢、易記； ? 有一定的廣告沖擊力； ? 符合項(xiàng)目的定位； 案名命名原則 四、營(yíng)銷推廣建議 案名選擇 第 126 頁(yè) 建議案名列舉 眾恒 王府 眾恒 , March 24, 2023 雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。 :06:5912:06Mar2324Mar23 1故人江海別，幾度隔山川。 :06:5912:06:59March 24, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。 。 2023年 3月 24日星期五 12時(shí) 6分 59秒 12:06:5924 March 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 , March 24, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒(méi)有。 :06:5912:06Mar2324Mar23 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無(wú)限完美。 :06:5912:06:59March 24, 2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 。 2023年 3月 24日星期五 12時(shí) 6分 59秒 12:06:5924 March 2023 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 , March 24, 2023 閱讀一切好書如同和過(guò)去最杰出的人談話。 :06:5912:06Mar2324Mar23 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023年 3月 24日星期五 下午 12時(shí) 6分 59秒 12:06: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自我。 2023年 3月 24日星期五 12時(shí) 6分 59秒 12:06:5924 March 2023 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不