臨沂房地產(chǎn)市場調(diào)研和曦園產(chǎn)品定位建議報告-閱讀頁
2025-01-30 22:17本頁面
【正文】 購資源； ?河邊綠化景觀、高爾夫球場先行，會所與小區(qū)局部景觀先行，贏取市場口碑，創(chuàng)造第一賣點； ?包裝項目高尚別墅區(qū)前景，強調(diào)項目的多贏特點（既可投資、度假旅游，還是身份品味的體現(xiàn)，又是將來企業(yè)家聚會的高級沙龍場所） 路在何方？ 我們的優(yōu)勢別人比我們更好？ 我們的劣勢比別人更劣？ 我們一無是處？ 我們怎么辦？ …… 獨特的高性價比的產(chǎn)品是我們唯一能夠戰(zhàn)勝的先決條件！ 所以， 項目定位從產(chǎn)品開始！ 我們的機會：中高端定位－高端產(chǎn)品中端價格 低端定位 不符合地塊屬性，不符合企業(yè)贏利目標(biāo)； 中端定位 將會在嚴(yán)酷的競爭環(huán)境中陷入混戰(zhàn)，最終難以脫穎而出而導(dǎo)致企業(yè)利益難以實現(xiàn)； 高端定位 缺乏絕對的自然資源，難以承載臨沂這樣一個內(nèi)需性質(zhì)的城市客群需求。那么我們就要錯開這個市場競爭，主打我們的別墅類產(chǎn)品，利用我們的產(chǎn)品優(yōu)勢和總價優(yōu)勢與這些競爭對手的洋房競爭，做到 “ 人無我有 ” ， “ 人有我優(yōu) ” ， “ 人優(yōu)我轉(zhuǎn) ” 的錯位競爭，從而取得市場競爭的主動權(quán)。涵蓋所有的居住類型，同質(zhì)化嚴(yán)重。產(chǎn)品戶型性價比上沒有特別之處，產(chǎn)品面積普遍偏大，性價比較低。 ? 對本項目而言，我們是跟著人家的策略呢，還是獨樹一幟呢？我們是緊跟主流呢，還是做個支流？在市場可以預(yù)見相當(dāng)時間內(nèi)的清淡，我們認(rèn)為跟隨主流的跟隨策略是不可取的。我們應(yīng)該做這個市場的支流，并且要做到最強。 經(jīng)商、從政、退休人 員、企業(yè)管理者等 比較在意周邊配套的 成熟度 ,特別注重交通 和生活的便利 ,比較看 中產(chǎn)品的性價比和總 價 是花園洋房和小高層 公寓需求的主力軍， 尤其是花園洋房 適合市場和客群的戰(zhàn)略選擇 開發(fā)策略： ? 先別墅 ―― 這是一個別墅區(qū)，在項目的入市形象上樹立了別墅社區(qū)的高度。 錯位競爭 ? 競爭戰(zhàn)略－田忌賽馬 ? 競爭策略－人無我有、人有我優(yōu)、人優(yōu)我轉(zhuǎn) 戰(zhàn)略選擇－品牌塑造 ? 品牌在某種程度上就是品質(zhì)的象征，是能夠為產(chǎn)品銷售和產(chǎn)品價值加分的，海納在日照塑造了良好的品牌形象，我們希望海納能夠把這種利好帶到臨沂來 ? 企業(yè)品牌落地與項目品牌樹立：對一個有一定品牌基礎(chǔ)的開發(fā)商而言，到異地發(fā)展需要做的重要工作之一是品牌落地，這樣就能夠為企業(yè)在一定范圍內(nèi)以最快的速度贏得一定的口碑。 項目品牌樹立的基礎(chǔ)：產(chǎn)品力塑造 面對購買力：控制總價，實現(xiàn)有效需求 ? 在調(diào)查與訪談中，潛在客群對于項目產(chǎn)品的 總價接受范圍在 80萬－ 120萬的占到 41%， 80萬以下的占到 46%，兩者占整體的 87%， 所以項目單價控制在 4000－ 5000元 /平米左右。 塑造產(chǎn)品力：差異產(chǎn)品，創(chuàng)造高性價比 ? 調(diào)查與訪談中，客戶對 200㎡ 以下的小面積別墅接受度比較高，占了近 73%的比例；在花園洋房的戶型面積設(shè)置上，人們對 100160㎡ 以下的戶型接受度比較高，占了近 78%的比例。 面對市場的購買力，我們怎么推售？ ? 目前即將建成的第一組團產(chǎn)品從 項目形象度 、 客戶接受度 以及 價格承受度 來看顯然不適合目前的市場。 ? 那么，我們怎么推售？推售哪類產(chǎn)品？推售多少？ 1 6 4 2 8 5 7 3 項目開發(fā)組團與產(chǎn)品組合示意 1聯(lián)排 2聯(lián)排 3休閑 預(yù)計銷售時間在 2022年 7－ 9月（需要當(dāng)期產(chǎn)品的樣板房展現(xiàn)）。 ? 第三組團：東北側(cè)商業(yè)（在第二組團工程進程中進行），改先期購房者安心，給未來購房者信心。 ? 第四組團：第二組團東側(cè)，以完善整個項目的中心位置，使得中心位置盡快成熟起來。面積視第二組團銷售情況而定，原則上還是以小面積別墅為主。 ? 第五組團：位置臨河，在項目前面幾個組團的基礎(chǔ)上實現(xiàn)產(chǎn)品升級，創(chuàng)新獨聯(lián)體產(chǎn)品，以引領(lǐng)市場。 ? 第八組團：項目的壓軸力作，仍以獨聯(lián)體產(chǎn)品為代表，應(yīng)該在第五組團的基礎(chǔ)上予以創(chuàng)新，進一步提升整個項目的檔次與品質(zhì)。這樣的布局有 2個問題：第一是造成了一種市場同質(zhì)化局面；第二是在我們項目地塊的周邊缺乏成熟的城市配套，而這種適合在成熟地塊的布局是否適合我們這樣的一個地塊呢？ ? 高層、小高層產(chǎn)品對地塊的成熟度和觀念接受度有著很高的要求，這樣的產(chǎn)品未來投放到市場里，它的消化前景不容樂觀。要達成差異化營銷策略的關(guān)鍵之一，就是要做好產(chǎn)品的性價比；從我們目前的規(guī)劃來看項目的容積率偏高，造成項目綠化率偏低，產(chǎn)品的品質(zhì)在這種情況下就不好去表現(xiàn)，所以 容積率得調(diào)整到 ，控制在 。洋房帶電梯） 小高層（做到戶戶有入戶陽臺、空中庭院：露臺） 風(fēng)情商業(yè)街 會所 獨聯(lián)體別墅 雙拼別墅 聯(lián)排別墅 合院（四合院 /六合院） ? 我們渴望能在遠離城市喧鬧、脫去俗世煩囂的地方，尋找一片自然的凈土，去追尋先祖?zhèn)兊暮圹E，去領(lǐng)略建筑里的情結(jié) …… 情景洋房（花園洋房） ? 花園洋房如同片片錦繡，點綴在被稱為混凝土森林的當(dāng)代都市中。 小高層 ? 融合性價比、附加值、生活態(tài)度的小高層公寓，另辟蹊徑、予人抉擇。 會所 會所功能建議 銷售接待區(qū)功能建議 ? 入口玄關(guān)區(qū) ? 背景標(biāo)識墻 ? 茶水咖啡區(qū) ? 貴賓洽談區(qū) ? ?？嵊耙羰? ? 綜合辦公區(qū) ? 樣板房路線 ? …… 營銷體驗區(qū)功能建議： ?臨沂歷史文化陳列室 ?書畫藝術(shù)展覽室 ?兒童活動區(qū) ?閱覽室 ?運動區(qū) ?…… 關(guān)于產(chǎn)品附加值的建議 挑高客廳與露臺 關(guān)于項目的園林景觀有另外的建議 無論是建筑本身還是園林景觀，我們要強調(diào)：細節(jié)成就完美！ 物業(yè)服務(wù)－－產(chǎn)品價值的延續(xù) ? 根據(jù)本項目房屋建筑特征（地處市郊，與臨沂市中心有一定距離，整個項目建筑套數(shù)不多）與購買人群特性（綜合素質(zhì)較高、生活私密性強，個性服務(wù)需求突出等）全方面綜合考慮，最終將曦園項目的管理模式定位為：貼心管家式服務(wù)。 ? 選擇第二級別物業(yè)管理的住戶可以得到類似酒店式公寓的附
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