房地產(chǎn)市場調(diào)研培訓(xùn)-閱讀頁
2025-02-01 12:14本頁面
【正文】 一代的階段。 ? 35～ 45歲年齡段。 ? 45歲以上年齡段。可以住在郊區(qū)，但必須有美好的自然環(huán)境和良好的醫(yī)療條件。比如，年長者要擁有自己的住房占的比例較大，相對而言，年輕人租住房屋占的比例較大。 ? 3．家庭結(jié)構(gòu) ? 不同的家庭人口結(jié)構(gòu)，對住房的要求有所不同，特別是對戶型和面積的要求差別很大。 ? 4．購房需求 ? 在對購房人基本情況調(diào)研的基礎(chǔ)上，就可以對購房人的具體要求進(jìn)行細(xì)分，主要有以下幾個內(nèi)容： ? （ 1）區(qū)位要求 ? 就每一個城市的狀況而言，各地區(qū)的發(fā)展水平、地理環(huán)境、經(jīng)濟狀況、文化教育程度、道路交通各不相同，據(jù)此就可為房地產(chǎn)劃分出幾個大的區(qū)域，購房人對在不同區(qū)域內(nèi)的房屋，有不同的要求，而房地產(chǎn)商要面對不同的市場。 ? （ 2）戶型面積要求 ? 首先最重要的是家庭收入，其次是家庭結(jié)構(gòu)決定了購房人購買住房面積的大小，這也就在很大程度上決定了房廳數(shù)的多少及配比，決定了房廳的面積大小及比例。 ? （ 3）價格要求 ? 對購房人來說，當(dāng)然是價格越低越好。誰都想獨享一套面積較大、環(huán)境幽雅、出行及購物方便、靠近鬧市的住房，然而由于理想與現(xiàn)實的差距，購房 ? 人都有一個面積、價格的最佳結(jié)合點，通過調(diào)查可以清楚地了解購房人的價格要求。 ? 對任何一個區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)，都存在一個價格的主流市場，即與購房人的收入水平和房屋開發(fā)的合理成本相匹配的價格水平。 ? （ 4）其他需求 ? 區(qū)位、價格和戶型面積是購房置業(yè)的 3大要素，除此之外，購房人還有若干其他的需求，如物業(yè)管理水平、綠化率和景觀、開發(fā)商實力、潛在的升值潛力，以及智能化設(shè)施等等，這些都是購房人在進(jìn)行購房決策時要考慮的因素。 ? 1．競爭項目的調(diào)研 ? 對樓盤進(jìn)行市場調(diào)查是房地產(chǎn)市場調(diào)查的基礎(chǔ)，它是研究市場最為直接的途徑。 ? （ 1）產(chǎn)品 ? 房地產(chǎn)產(chǎn)品可以從以下幾個方面來描述： ? 第一，區(qū)位。 ? ② 交通條件，是指地塊附近的交通工具和交通方式。 ? ③區(qū)域特征，是指相對聚集而產(chǎn)生的、依附于地域的特有的一種物質(zhì)和精神形態(tài)，主要取決于地域的經(jīng)濟發(fā)展水平、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、生活水準(zhǔn)、文化教育狀況等。 ? ⑤周邊環(huán)境，是指開發(fā)地塊周圍的物質(zhì)和非物質(zhì)的生活配套情況，包括：水、電、氣等市政配套，公園、學(xué)校、醫(yī)院、郵局、銀行、超市、體育場館、集貿(mào)市場等生活配套情況，還包括由入口數(shù)量和素質(zhì)所折射出來的人文環(huán)境和生態(tài)環(huán)境。 ? ①建筑參數(shù)，主要包括該項目總建筑面積、總占地面積以及容積率等，是由規(guī)劃管理部門確定的，也是決定產(chǎn)品形態(tài)的基本數(shù)值。 ? ③裝修標(biāo)準(zhǔn)，一是公用部位的裝修，包括：大堂、電梯廳、走道以及房屋外立面，二是戶內(nèi)居室、廳、廚衛(wèi)的處理。 ? ⑤ 綠化率，綠地的多少越來越受到購房人的重視，成為判斷房屋品質(zhì)的一條重要標(biāo)準(zhǔn)。 ? 一個樓盤主要的營運公司就是開發(fā)商、設(shè)計單位、承建商和物業(yè)管理公司這四家，它們分別負(fù)責(zé)項目的投資建設(shè)、建筑設(shè)計、工程建造和物業(yè)服務(wù)。 第四 ， 交房時間 。 ? （ 2）價格 ? 價格是房地產(chǎn)營銷中最基本、最便于調(diào)控的，在實際的調(diào)查中也是最難取得真實信息的。 ? 第一，單價。 ? 第二，總價。通過對樓盤總價的調(diào)研，能夠掌握產(chǎn)品的市場地位和目標(biāo)市場。 ? 這是房屋總價在時間上的一種分配，實際上也是一種隱蔽的價格調(diào)整手段和促銷工具，用以緩解購房人的付款壓力，擴大目標(biāo)客戶群的范圍，提高銷售率。 ? （ 3）廣告 ? ①售樓處。其地點選擇、裝修設(shè)計、形象展示是整個廣告策略的體現(xiàn)。這是指一個樓盤選擇的主要報刊和戶外媒體，是其樓盤信息的主要載體。 ? ③廣告投放強度。 ? ④ 訴求點。 ? （ 4）銷售情況 ? ①銷售率。 ? ②銷售順序?？蓮闹蟹治龀霾煌娣e、不同戶型被市場接納的原因，它反映了市場需求結(jié)構(gòu)和細(xì)節(jié)。通過對客戶群職業(yè)、年齡、家庭結(jié)構(gòu)、收入的統(tǒng)計，可以反映出購房人的信息，從中分析其購買動機，找出本樓盤影響客戶購買行為的因素，以及各因素影響力的大小。 ? 2．競爭企業(yè)的調(diào)研 ? ①專業(yè)化程度：指企業(yè)將其力量集中于某一產(chǎn)品、目標(biāo)顧客群或所服務(wù)的區(qū)域的程度。目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)越來越重視品牌知名度。 ? ④銷售方式：指企業(yè)是出售還是出租商品房 ?如果出售，是自己銷售還是通過代理商銷售 ? ? ⑤ 商品房質(zhì)量：指商品房的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，包括選料、戶型、耐用性、性能等指標(biāo)。 ? ⑦成本狀況：指企業(yè)的成本結(jié)構(gòu)是否合理 ?企業(yè)出售的商品房是否具有成本優(yōu)勢 ? ? ⑧ 價格策略：指企業(yè)的商品房在市場中的相對價格狀況。它是一個必須認(rèn)真對待的戰(zhàn)略性變量。與母公司關(guān)系的性質(zhì)將直接影響該房地產(chǎn)公司的管理目標(biāo)、可得到資源以及分擔(dān)的成本和職能等。
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