【正文】 工農(nóng)路沿線 交通便利 9%南大街 交通便利、地段佳 18%姚港路 /青年路 交通便利 23%人民路 交通便利 9%市中心41% 躍龍路 地段優(yōu)越、人氣旺盛 5%人民路 人氣集中 18%工農(nóng)路沿線 客戶集中 9%青年路 環(huán)境較好 9%53消費(fèi)者分析 — 面積需求特征（一）面積特征 ：選擇純寫字樓的以 100160平方米的小面積和 300平方米以上的大面積需求居多；行業(yè)特征：金融行業(yè)對(duì)辦公樓的需求以 300平方米的大面積需求居多。選擇商住樓面積需求分布 不同行業(yè)對(duì)商住樓面積需求分布注：服務(wù)行業(yè)包括專業(yè)事務(wù)所、咨詢業(yè)、教育服務(wù)業(yè)、旅游業(yè) 其他行業(yè)包括物流、加工制造業(yè)等服務(wù) 紡織服裝業(yè)建筑建材裝潢貿(mào)易經(jīng)貿(mào)化工 機(jī)電 石化廣告 其他 金融 保險(xiǎn) 科技23% 22% 16% 13% 9% 9% 8% 0% 0%單位： 平方米55消費(fèi)者分析 — 面積需求特征（三）面積特征 ：選擇面積在 100160居多，占總量的 44%，可見由于可以分割，客戶所需面積并不很大；行業(yè)特征：選擇的以服務(wù)業(yè)和貿(mào)易行業(yè)居多。注：服務(wù)行業(yè)包括專業(yè)事務(wù)所、咨詢業(yè)、教育服務(wù)業(yè)、旅游業(yè) 其他行業(yè)包括物流、加工制造業(yè)等單位： 元 /平方米 /月建筑建材裝潢紡織服裝業(yè)化工機(jī)電石化科技 貿(mào)易經(jīng)貿(mào) 廣告 金融保險(xiǎn) 服務(wù) 其他17% 15% 15% 14% 12% 9% 6% 6% 6%57消費(fèi)者分析 — 價(jià)格需求特征（二）選擇商住樓承受的租金 選擇商住樓的不同行業(yè)能承受的租金服務(wù)化工 機(jī)電 石化紡織 服裝業(yè)建筑 建材 裝潢貿(mào)易 經(jīng)貿(mào) 廣告注：服務(wù)行業(yè)包括專業(yè)事務(wù)所、咨詢業(yè)、教育服務(wù)業(yè)、旅游業(yè) 其他行業(yè)包括物流、加工制造業(yè)等租金特征 ：選擇商住樓的租金承受力在 1525和 15以下元居多，整體期望值較低；行業(yè)特征：租金承受力高的行業(yè)分布在服務(wù)及化工行業(yè)，這也是南通的支柱產(chǎn)業(yè)，為南通增長(zhǎng)的一大助力。60意愿客戶消費(fèi)者分析 — 價(jià)格需求特征（一）認(rèn)為本項(xiàng)目純寫字樓的合理租金 認(rèn)為本項(xiàng)目純寫字樓的合理售價(jià)租金特征 ：對(duì)本項(xiàng)目純寫字樓有租賃意愿的企業(yè)對(duì)本項(xiàng)目合理租金認(rèn)識(shí)普遍低于所有被訪客戶認(rèn)為的合理租金。單位：元 /月 / 平方米 單位：元 / 平方米61認(rèn)為本項(xiàng)目商住樓的合理租金 認(rèn)為本項(xiàng)目的商住樓合理售價(jià)租金特征 ：對(duì)本項(xiàng)目商住樓有租賃意愿的企業(yè)租金接受度普遍低于所有被訪者認(rèn)為合理價(jià)格；售價(jià)特征：對(duì)本項(xiàng)目商住樓有購(gòu)買意愿的企業(yè)對(duì)本項(xiàng)目的售價(jià)認(rèn)識(shí)普遍低于所有被訪者認(rèn)為的價(jià)格。意愿客戶消費(fèi)者分析 — 價(jià)格需求特征（三）63純寫字樓物業(yè)管理 商住樓物業(yè)管理物業(yè)管理費(fèi) ：被訪者中希望物業(yè)管理費(fèi)普遍較低，供應(yīng)市場(chǎng)看主要集中在 23元 /平方米 /月，被訪客戶中基本希望管理費(fèi)用在 /平方米 /月。毛坯裝修定義：無(wú)吊頂、墻面不粉刷、水泥地坪、無(wú)隔斷、水泥走道、若無(wú)中央空調(diào)不提供分體空調(diào)簡(jiǎn)單裝修定義：無(wú)吊頂、墻面粉白、水泥地坪、無(wú)隔斷、走道鋪設(shè)地磚或大理石、若無(wú)中央空調(diào)不提供分體空調(diào)精裝修定義：吊頂、墻面墻紙或高級(jí)涂料、地毯地坪、根據(jù)公司要求隔斷、走道鋪設(shè)地磚或大理石、若無(wú)中央空調(diào)提供分體空調(diào)65純寫字樓物業(yè)管理傾向意愿客戶消費(fèi)者分析 —— 產(chǎn)品需求特征（二）商住樓物業(yè)管理傾向 ：被訪客戶中 82%的企業(yè)選擇國(guó)際管理公司；南通目前辦公樓的物業(yè)管理比較差，選擇國(guó)際管理的公司多，這也表現(xiàn)出入駐辦公樓的企業(yè)希望目前的管理能有大幅提升。純寫字樓 /商住樓：被訪者近三成的企業(yè)選擇 3米以上；：被訪者 44% 的企業(yè)希望的層高在 。購(gòu)買目的：紡織服裝行業(yè)目前辦公樓傾向購(gòu)買，并且購(gòu)買目的以自用為主。商務(wù)車：每 50100M2需要一個(gè)車位的為主力段 ,其中峰值為本每 100平方米需要一個(gè)商務(wù)車車位。71物流消費(fèi)者分析 — 關(guān)鍵因素（一）購(gòu)買打算時(shí)間租買傾向物流行業(yè)對(duì)本項(xiàng)目的租買意愿較高，租買意愿比例達(dá)到 67%；購(gòu)買時(shí)間打算 3年內(nèi)的占 40%；72目前辦公的地點(diǎn) 打算搬遷的辦公點(diǎn)是否由于客戶的原因物流消費(fèi)者分析 — 關(guān)鍵因素（二）選擇辦公地點(diǎn)的原因 ：物流被訪者中選擇辦公點(diǎn)的原因基本不是因?yàn)榭蛻粼诟浇?；物流行業(yè)若搬遷，首選區(qū)域還是以人民西路、青年路和姚港路為首選，主要是由于這些區(qū)域離港口近，另外行業(yè)也比較聚集。物流消費(fèi)者分析 — 選擇類型注：類型 1為每個(gè)層面配置公共衛(wèi)生間 類型 2為每個(gè)單元配置獨(dú)立的衛(wèi)生間74意愿比例意愿比例 ：物流企業(yè)對(duì)本項(xiàng)目的租買意愿在40%；由于物流企業(yè)中以國(guó)營(yíng)企業(yè)居多，占 51%，因此主要以買居多。76物業(yè)公司傾向裝修傾向消費(fèi)者分析 — 產(chǎn)品需求特征（二）裝修傾向：被訪者多數(shù)傾向簡(jiǎn)單裝修；物業(yè)管理：物流行業(yè)很多企業(yè)是自建大樓，因此對(duì)管理公司要求不高。物業(yè)管理費(fèi)：認(rèn)為合理的物業(yè)管理費(fèi)用都在 2元 /平方米 /月以下。81目前辦公的地點(diǎn) 打算搬遷的辦公點(diǎn)是否由于客戶的原因園區(qū)消費(fèi)者分析 — 關(guān)鍵因素（二）選擇辦公地點(diǎn)的原因 ：被訪者中選擇辦公點(diǎn)的原因基本不是因?yàn)榭蛻粼诟浇?；目前辦公多的地點(diǎn)是園區(qū)和人民中路，而未來打算搬遷的以工農(nóng)南路居多，選擇的原因多數(shù)是因?yàn)檎J(rèn)為工農(nóng)南路的發(fā)展空間大?？紤]因素 首選 次選 合計(jì)地段 18 11 29周邊商務(wù)環(huán)境 4 1 5交通 1 8 9周邊配套 1 1 2寫字樓品質(zhì) 1 1 2行業(yè)聚集 1 1 283類型選擇配比類型選擇 ：被訪客戶中 60%企業(yè)為獨(dú)資企業(yè)，其中以日本企業(yè)居多，因此在選擇純寫字樓物業(yè)時(shí)候，很多日本企業(yè)希望自己的單元有獨(dú)立的衛(wèi)生間使用，這樣比較衛(wèi)生、私密；園區(qū)內(nèi)的企業(yè)選擇辦公類型 9成以上偏愛純寫字樓。園區(qū)消費(fèi)者分析 — 選擇類型（一）注：類型 1為每個(gè)層面配置公共衛(wèi)生間 類型 2為每個(gè)單元配置獨(dú)立的衛(wèi)生間84類型選擇配比對(duì)本項(xiàng)目意向意愿比例 ：園區(qū)內(nèi)的企業(yè)對(duì)本項(xiàng)目的意愿比例較高，有租買意向的高達(dá) 73%；選擇純寫字樓辦公的多，并且以租賃居多。86物業(yè)公司傾向裝修傾向園區(qū)消費(fèi)者分析 — 產(chǎn)品需求特征（二）裝修傾向：被訪者多數(shù)傾向簡(jiǎn)單裝修；物業(yè)管理：外資企業(yè)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)要求很高，因此在選擇管理公司上更傾向國(guó)際管理公司。辦公樓合理租金（元 /平方米 /月）88物業(yè)管理費(fèi)用 ：被訪客戶中希望的物業(yè)管理費(fèi)用普遍低；期望和實(shí)際還是有一定差距；供應(yīng)市場(chǎng)上以 23元 /平方米 /月居多。來源地分布91外省市消費(fèi)者分析 — 對(duì)本項(xiàng)目意向?qū)Ρ卷?xiàng)目意愿 不同地區(qū)對(duì)本項(xiàng)目意愿意愿比例 ：南通北面的郊縣經(jīng)濟(jì)略差于南通市，對(duì)本項(xiàng)目的意愿度高些，而南通東面的郊縣不打算到南通發(fā)展，若發(fā)展了，考慮往蘇南地區(qū)遷；外省市的企業(yè)基本不考慮南通，一些小型企業(yè)僅限于在本地發(fā)展，而大的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略尚未考慮到南通。 從未買過辦公樓，對(duì)辦公樓一點(diǎn)概念也沒216。 公司小，不需要辦公樓新開鎮(zhèn)216。 沒資金，暫不考慮。 做門市生意，規(guī)模小，一般在家辦公，即使打算搬遷，也只考慮五金市場(chǎng)，南通汽車站這里；216。 等項(xiàng)目建好再議；216。張芝山鎮(zhèn)216。 自己在開發(fā)區(qū)內(nèi)的辦公廠房樓還想租出去。在家里辦公，無(wú)在外辦公打算。 目前辦公區(qū)域和廠房在海門市秀品市場(chǎng)這里 ,目前還考慮把廠區(qū)租給別人；216。 目前辦公區(qū)域是自己建造的 ,在開發(fā)區(qū)內(nèi)辦公；216。 舊開發(fā)區(qū)與新開發(fā)區(qū)連在一起，原三星鎮(zhèn)較多公司都搬到新開發(fā)區(qū)。 現(xiàn)在的地理位置及其優(yōu)越，南通新政府地區(qū)沒什么特別吸引之處，而且蘇通大橋通車后，這里的交通會(huì)更加便捷；216。項(xiàng)目南通周邊鎮(zhèn)區(qū)的中小型民營(yíng)企業(yè)對(duì)本項(xiàng)目有一定的意愿度，但總體看，意愿比例尚不高，主要原因是這些企業(yè)基本在園區(qū)工廠內(nèi)辦公或者在家里辦公，暫時(shí)無(wú)在別處辦公需求。不考慮原因如下：鋼絲繩行業(yè)：小型民營(yíng)企業(yè)多，基本為家庭型辦公模式，受房地產(chǎn)行業(yè)下滑，鋼絲繩產(chǎn)業(yè)受之影響，產(chǎn)量下滑； 尤其是些小作坊的民營(yíng)企業(yè)，面臨公司關(guān)閉的風(fēng)險(xiǎn)；紡織行業(yè)： 美歐對(duì)我國(guó)的紡織服裝產(chǎn)品設(shè)限，江蘇省的紡織服裝出口產(chǎn)生受到較大影響； 南通紡織服裝產(chǎn)品以日本、東歐和韓國(guó)等原非設(shè)限國(guó)家為主要市場(chǎng)，紡織行業(yè)相對(duì)影響小，產(chǎn)銷比較平穩(wěn)。項(xiàng)目有大堂，并且大堂裝修采用大理石，南通很多辦公樓鋪設(shè)的是地磚，并且很多辦公樓無(wú)大堂。實(shí)景圖100行業(yè)分布樓宇裝修配置情況交房標(biāo)準(zhǔn)吊頂 無(wú)墻面 刷白地坪 毛坯大堂 無(wú)走道 大理石設(shè)施情況衛(wèi)星電視 ?寬帶 ?地上車位面積 /數(shù) 50地下車位面積 /數(shù) 400客梯數(shù) (輛 ) 2客梯品牌 三菱客梯分區(qū)貨梯數(shù) (輛 )貨梯品牌物業(yè)管理服務(wù)及設(shè)施空調(diào)工作時(shí)間 24小時(shí)每周工作天數(shù)超時(shí)收費(fèi)煙霧探測(cè)器 ?自動(dòng)噴淋 ?其他安全設(shè)施 ?24小時(shí)巡邏 ?紅外監(jiān)測(cè) ?其他保安措施 ?案例二：天虹大廈（中高檔純寫字樓）101案例三：中南大廈（中檔純寫字樓）基本 情況地址 人民中路 203號(hào)發(fā)展商物業(yè)管理 中南大廈竣工時(shí)間 1997售價(jià) 售完租金 20元 /月 / m2物業(yè)管理費(fèi)用 3元 /月 / m2產(chǎn)品 特征檔次 中低檔建筑面積 (m2) 60007000寫字樓面積 (m2) 55006000標(biāo)準(zhǔn)層面積 (m2) 300350單元面積 (m2) 100250是否可分割 可凈高 (m) 總層數(shù) 19裙樓層數(shù) 2項(xiàng)目 特點(diǎn)項(xiàng)目建造年限較早，外立面陳舊，設(shè)備設(shè)施落后，無(wú)中央空調(diào)，入住率達(dá)到 90%。實(shí)景圖104行業(yè)分布樓宇裝修配置情況案例五：華麗大廈（高檔商住樓）交房標(biāo)準(zhǔn)吊頂 無(wú)墻面 刷白地坪 水泥大堂 大理石走道 大理石設(shè)施情況衛(wèi)星電視 ?寬帶 ?地上車位面積 /數(shù) 75個(gè)地下車位面積 /數(shù) 3000(m2)客梯數(shù) (輛 ) 2客梯品牌 永大日立客梯分區(qū)貨梯數(shù) (輛 )貨梯品牌物業(yè)管理服務(wù)及設(shè)施空調(diào)工作時(shí)間每周工作天數(shù)超時(shí)收費(fèi)煙霧探測(cè)器 ?自動(dòng)噴淋 ?其他安全設(shè)施 ?24小時(shí)巡邏紅外監(jiān)測(cè) ?其他保安措施105案例六：南方大廈（中高檔商住樓）基本 情況地址 工農(nóng)路 108號(hào)發(fā)展商物業(yè)管理 南通蘇通物業(yè)竣工時(shí)間 2023售價(jià) 45005500元 / m2租金 3040 元 /月 / m2物業(yè)管理費(fèi)用 2元 /月 / m2產(chǎn)品 特征檔次 中高檔建筑面積 (m2) 24000寫字樓面積 (m2) 6800標(biāo)準(zhǔn)層面積 (m2) 450單元面積 (m2) 105240是否可分割 可凈高 (m) 總層數(shù) 15裙樓層數(shù) 4項(xiàng)目 特點(diǎn)項(xiàng)目比較新，目前入住率僅 60%，入住率較低。6 320230 64000 商辦住11 37600 31960 商辦12 12320 10472 商辦老城區(qū)塊1 47380 40273 商辦 149256 107316 老城區(qū)的寫字樓供應(yīng)是目前南通的主要供應(yīng)區(qū)塊，將會(huì)對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成主要競(jìng)爭(zhēng)。2 609 518 商辦3 13842 27269 23179 商辦4 12078 10266 商辦7 4680 1872 商辦住8 31720 9516 商辦住13 25520 21692 商辦經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)塊9 7886 6703 商辦 7886 6703 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)塊在未來幾年內(nèi)的寫字樓新增供應(yīng)量很小，對(duì)本項(xiàng)目影響不大?？傆?jì) 　 551389 231775 　 551389 231775 除本項(xiàng)目外，整個(gè)南通的寫字樓未來供應(yīng)總量不大，且比較分散，將來對(duì)本項(xiàng)目的影響力不強(qiáng)。內(nèi)辦公物業(yè)市場(chǎng)空缺量之內(nèi)。司。房型的縮寫，意為小型的家庭辦公室。合自用職業(yè)、個(gè)人工作室。平方米以上。從調(diào)研結(jié)果表現(xiàn)出本項(xiàng)目適合開發(fā)純寫字樓、商住樓；而、的需求量小。引高端客戶。 本項(xiàng)目經(jīng)過 5年建設(shè)，已經(jīng)商務(wù)樓初步形成，遠(yuǎn)期開發(fā)以高檔次的辦公樓為主。 根據(jù)企業(yè)調(diào)研，及我行對(duì)南通市入駐商務(wù)樓的承受能力的有效把握，并按本項(xiàng)目的地域及意愿企業(yè)的承受能力等條件，最終測(cè)算出本項(xiàng)目各類型辦公樓的合理面積配比。通過各檔次的幅度差異計(jì)算得通過各檔次的幅度差異計(jì)算得出不同檔次租金。117南通商務(wù)樓價(jià)格定位 —— 售價(jià)價(jià)格定位 細(xì)分 本項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)價(jià)格 (元 /平方米 /月 ) 幅度高檔 10684 30%A 8219 25%6575 10%中檔 5977 5%B 5693 5%5422 5%低檔 5163 10%C 4694 5%4470 5%　定價(jià)原則定價(jià)原則增長(zhǎng)幅度按照成熟的檔次租金增長(zhǎng)幅度按照成熟的檔次租金差異計(jì)算；差異計(jì)算；根據(jù)目前市場(chǎng)上在售的寫字樓根據(jù)目前市場(chǎng)上在售的寫字樓的價(jià)格通過市場(chǎng)比較法計(jì)算出的價(jià)格通過市場(chǎng)比較法計(jì)算出本項(xiàng)目的售價(jià)本項(xiàng)目的售價(jià) 。出不同檔次合