【正文】 21 January 2023南通中南地塊前期定位顧問(wèn)服務(wù) 研究咨詢(xún)部中南集團(tuán)南通項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研及分物業(yè)定位報(bào)告 (上 )21 January 2023更多戴德梁行的咨詢(xún)報(bào)告更多戴德梁行的咨詢(xún)報(bào)告戴德梁行太古廣場(chǎng)呼爾浩特項(xiàng)目研究報(bào)告 150頁(yè)戴德梁行 蘇州李公堤商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃書(shū) 72頁(yè)戴德梁行：成都金牛萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目市場(chǎng)顧問(wèn)報(bào)告深化 144頁(yè)戴德梁行：杭州坤和國(guó)際金融中心項(xiàng)目報(bào)告匯總 222頁(yè)戴德梁行： 2023武漢商圈市場(chǎng)研究報(bào)告戴德梁行 _武漢福星國(guó)際城項(xiàng)目前期顧問(wèn)初步定位報(bào)告 275頁(yè) 2023戴德梁行：成都美國(guó)城評(píng)估報(bào)告 75頁(yè)戴德梁行：西安不夜城項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)顧問(wèn)報(bào)告【戴德梁行】 2023青島大拇指廣場(chǎng)商業(yè)定位報(bào)告終稿戴德梁行：上海均瑤國(guó)際廣場(chǎng)寫(xiě)字樓整體營(yíng)銷(xiāo)策略戴德梁行西安水晶島酒店式公寓項(xiàng)目策劃（ 58頁(yè)）戴德梁行地產(chǎn)顧問(wèn)公司全程策劃內(nèi)容要點(diǎn)戴德梁行制度與規(guī)程合集戴德梁行 2023杭州國(guó)際機(jī)場(chǎng)大廈市場(chǎng)研究及定位咨詢(xún)報(bào)告【房庫(kù)】房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)資源下載庫(kù)下載更多戴德梁行的咨詢(xún)報(bào)告：【戴德梁行專(zhuān)區(qū)】下載更多戴德梁行的咨詢(xún)報(bào)告：【戴德梁行專(zhuān)區(qū)】21 January 2023 第一階段工作內(nèi)容項(xiàng)目宏觀環(huán)境研究分物業(yè)市場(chǎng)研究及定位第二階段工作內(nèi)容計(jì)劃南通中南地塊前期定位顧問(wèn)服務(wù) 研究咨詢(xún)部21 January 2023I. 第一階段工作內(nèi)容南通中南地塊前期定位顧問(wèn)服務(wù) 研究咨詢(xún)部54 I 項(xiàng)目推廣主題研究分物業(yè)初步定位市場(chǎng)調(diào)研1 2已完成工作宏觀環(huán)境及產(chǎn)業(yè)調(diào)研寫(xiě)字樓市場(chǎng)調(diào)研商業(yè)（含體育）市場(chǎng)調(diào)研住宅市場(chǎng)調(diào)研酒店市場(chǎng)調(diào)研酒店式公寓市場(chǎng)調(diào)研工作成果各物業(yè)市場(chǎng)調(diào)研結(jié)論3第一階段工作內(nèi)容已完成工作宏觀環(huán)境及產(chǎn)業(yè)分析寫(xiě)字樓市場(chǎng)定位商業(yè)（含體育）市場(chǎng)定位住宅市場(chǎng)定位酒店市場(chǎng)定位酒店式公寓市場(chǎng)定位工作成果各物業(yè)市場(chǎng)初步定位綜合定位5 10 項(xiàng)目招商工作協(xié)助…321 January 2023II. 項(xiàng)目宏觀環(huán)境研究南通中南地塊前期定位顧問(wèn)服務(wù) 研究咨詢(xún)部7 交通路網(wǎng)四通八達(dá) ,區(qū)位交通優(yōu)勢(shì)顯赫區(qū)位交通是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的先決條件 ,南通正成為上海北翼的現(xiàn)代化港口城市 。蘇通大橋預(yù)計(jì) 2023年中建成通車(chē) ,屆時(shí)南通至上海僅需 1小時(shí)車(chē)程 。崇海大橋、崇啟大橋、上海長(zhǎng)江大橋等路橋建設(shè)更能有效改善南通對(duì)外交通便捷程度 。南通作為僅次于上海的長(zhǎng)江下游區(qū)域第一個(gè)深水港城市 ,已經(jīng)逐步發(fā)展成為國(guó)際船舶修造基地 。鐵路運(yùn)輸與航空運(yùn)輸也正處于不斷完善之中。外部交通區(qū)位條件分析8 城市 城市功能定位 支柱產(chǎn)業(yè)上海 國(guó)際經(jīng)濟(jì)、貿(mào)易、金融及航運(yùn)中心 金融、貿(mào)易、航運(yùn)、鋼鐵、汽車(chē)杭州 長(zhǎng)三角地區(qū)休閑、會(huì)展和旅游中心 電子信息、醫(yī)藥化工、機(jī)械制造、紡織服裝、食品飲料南京 長(zhǎng)三角中轉(zhuǎn)站 電子信息、石油化工、汽車(chē)、鋼鐵、電力蘇州 以高技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主的外向型、現(xiàn)代化工業(yè)基地。已逐步取代杭州，成為了長(zhǎng)三角副中心城市電子信息、新材料、生物制藥、精密機(jī)械、精細(xì)化工常州 確立了以世界跨國(guó)公司的加工廠和上海工業(yè)的后方基地的目標(biāo)，要把其建成長(zhǎng)三角地區(qū)重要的現(xiàn)代制造業(yè)基地機(jī)械、冶金、電子、紡織、服裝南通 能源、原材料及深加工為主的工業(yè)基地 紡織、電子信息、船舶制造、精細(xì)化工無(wú)錫 已建成以紡織、電子、機(jī)械、化工、醫(yī)藥為主、門(mén)類(lèi)比較齊全，配套協(xié)作能力較強(qiáng)的工業(yè)體系，成為中國(guó)沿海地區(qū)具有較大規(guī)模、較高水平的現(xiàn)代工業(yè)城市。精密機(jī)械及汽車(chē)、電子信息、精細(xì)化工及生物醫(yī)藥、特色冶金、紡織服裝揚(yáng)州 力爭(zhēng)形成錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)的地方產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)體系，成為泛上海都市圈內(nèi)的產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移承接基地、產(chǎn)業(yè)配套加工基地、區(qū)域性商品集散基地和優(yōu)質(zhì)農(nóng)副產(chǎn)品供應(yīng)基地。手工藝和工藝美術(shù)品、紡織、銅器玉器、現(xiàn)代工業(yè)鎮(zhèn)江 靠長(zhǎng)江岸線(xiàn)資源，積極引進(jìn)基礎(chǔ)原材料工業(yè)大項(xiàng)目。以積極的態(tài)度接受上海輻射的同時(shí)，在高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展上，另辟奚徑將其打造成國(guó)家的光電子產(chǎn)業(yè)基地。錨鏈生產(chǎn)、造紙、工程塑料生產(chǎn)長(zhǎng)三角重點(diǎn)城市功能定位與產(chǎn)業(yè)特征9167。 城市功能定位 :上海都市圈副中心城市 ,上海北翼現(xiàn)代化港口、工業(yè)、貿(mào)易、旅游城市 ,長(zhǎng)江流域現(xiàn)代化物流基地167。 人口發(fā)展規(guī)劃 :2023年全市人口 418萬(wàn) ,市區(qū) 100萬(wàn) ,2023年全市人口 516萬(wàn) ,市區(qū)人口 115萬(wàn) 。167。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀 :工業(yè)化中期、城市化加速期、經(jīng)濟(jì)國(guó)際化提升期 。167。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略 :實(shí)施科教興市、以港興城 ,接軌蘇南 ,接軌大上海 。167。 產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃 :上海都市圈蘇錫常都市圈南京都市圈杭州都市圈寧波都市圈南通? 建設(shè)電力能源、食品加工、船舶制造、現(xiàn)代紡織五大基地 。? 積極發(fā)展機(jī)電一體化、制造業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè) 。? 積極吸引上海傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移至南通市。南通城市功能定位與發(fā)展戰(zhàn)略10城市結(jié)構(gòu)167。 南通位于江蘇省中部，長(zhǎng)江入?？诒卑?，在地理位置上，與蘇州、寧波同為上海都市圈三個(gè)副中心城市，轄如皋、通州、海門(mén)、啟東 4市（縣級(jí)），海安、如東 2縣，崇川、港閘 2區(qū)和南通經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，面積 8001平方公里 ；167。 大南通城市結(jié)構(gòu)規(guī)劃將以南通市為市域中心，金沙、掘港、如皋、海安、海門(mén)、匯龍為市域次中心，以 204國(guó)道、通呂公路、金掘公路、寧通啟高速公路為城鎮(zhèn)主次聚合軸，形成完整的扇形空間結(jié)構(gòu)。徐州市 連云港市鹽城市南京市常州市無(wú)錫市蘇州市上海市沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)展軸：形成以 204國(guó)道為依托的沿海城鎮(zhèn)聚合軸海安、如皋城鎮(zhèn)圈：現(xiàn)狀：經(jīng)濟(jì)發(fā)展一般，農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)為主，工業(yè)處于轉(zhuǎn)型期引導(dǎo)：以如城海安為中心，城鎮(zhèn)相向發(fā)展，形成 “雙核型 ”城鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu)掘港、長(zhǎng)沙城鎮(zhèn)圈：現(xiàn)狀：經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱，以農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)與灘涂養(yǎng)殖為主；引導(dǎo)：以發(fā)展掘港鎮(zhèn)為重心，形成 “母子型 ”城鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu)沿江經(jīng)濟(jì)發(fā)展軸：以寧通啟公路為依托的城鎮(zhèn)聚合軸南通市城市圈：現(xiàn)狀：經(jīng)濟(jì)實(shí)力最強(qiáng)，市域政治經(jīng)濟(jì)文化中心；引導(dǎo)：以南通市為中心城市，海門(mén)、金沙、長(zhǎng)江鎮(zhèn)為次中心城鎮(zhèn)，形成 “一主三副 ”城鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu)匯龍、呂四城鎮(zhèn)圈：現(xiàn)狀：經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，海洋漁業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)、加工業(yè)初具規(guī)模；引導(dǎo)：依托道路交通，形成以匯龍為中心，呂四、和合、南陽(yáng) “眾星拱月 ”型城鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu)11經(jīng)濟(jì)發(fā)展與地位167。 近年來(lái)，南通經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，特別是 2023年以后，南通年增長(zhǎng)率均超過(guò)了 10%， 2023年突破15%；167。 南通在長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)體系中地位顯著，是接受上海經(jīng)濟(jì)輻射的江北第一城，其開(kāi)發(fā)與建設(shè)有助于打造滬蘇通 “金三角 ” ，拉動(dòng)蘇中、蘇北地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，目前南通在江蘇省的貢獻(xiàn)率達(dá)到 %，僅次于蘇州、無(wú)錫與南京；167。 按照南通市十一五規(guī)劃，南通市在長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)體系中的定位是：上海大都市圈的副中心城市，長(zhǎng)三角重要的基礎(chǔ)工業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)基地，長(zhǎng)三角北翼的現(xiàn)代物流中心 ；167。 相對(duì)于長(zhǎng)三角其他城市，南通的主要發(fā)展優(yōu)勢(shì)在于其區(qū)位以及優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)的積聚，主要發(fā)展劣勢(shì)在于其當(dāng)前的城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。南通在長(zhǎng)三角的優(yōu)勢(shì)167。 區(qū)位優(yōu)勢(shì)：江海交匯，水資源及港口等相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，自然區(qū)位便利度以及經(jīng)濟(jì)區(qū)域化程度、區(qū)域開(kāi)放度較高；167。 產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)：輕紡、造船、機(jī)電、建材、化工產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，其中輕紡工業(yè)歷史悠久，仍為支柱產(chǎn)業(yè)，這些特色產(chǎn)業(yè)已形成集聚效應(yīng)；南通在長(zhǎng)三角的劣勢(shì)167。 城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)：人口多、農(nóng)業(yè)人口比重大，城市化水平較低；167。 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：第一產(chǎn)業(yè)比重較高，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品市場(chǎng)份額偏大，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)特征不顯著，比重偏低，整體水平不高；12人口結(jié)構(gòu)與消費(fèi)水平167。 截至 2023年，南通市共有人口 ，其中南通市區(qū)人口 ，占全市人口的%；167。 全市農(nóng)業(yè)人口比重依然較高，城鎮(zhèn)化率為 %，海安、如皋的城鎮(zhèn)化率在 25%左右，啟東與海門(mén)的非農(nóng)業(yè)人口比重僅為 %、 %；167。 南通市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資與消費(fèi)品零售總額在 02年以后增幅加快，人均與城市居民人均可支配收入也以 10%以上的速度增長(zhǎng)。1996年 2023年南通市城鄉(xiāng)人口結(jié)構(gòu)變化13產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與規(guī)劃167。 南通在最近幾年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)速度較快，第一產(chǎn)業(yè)比重逐年下降，工業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的比重最高；167。 按照規(guī)劃，南通市區(qū)將形成 “一主 ”：國(guó)家級(jí)南通經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)； “二副 ”：崇川、港閘兩個(gè)省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)； “二帶 ”：沿江、沿河產(chǎn)業(yè)帶； “六口 ”：陳橋、橫港等 6個(gè)道口經(jīng)濟(jì)板塊； “十區(qū) ”：陳橋、幸福、閘東等 10個(gè)工業(yè)集中區(qū)的產(chǎn)業(yè)布局結(jié)構(gòu)；167。 南通特色產(chǎn)業(yè)（如，紡織服裝、精細(xì)化工、船舶制造）正逐漸形成聚集效應(yīng)，這將有助于南通在長(zhǎng)三角開(kāi)發(fā)中實(shí)行 “錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng) “，打造上海擴(kuò)散產(chǎn)業(yè)的協(xié)作基地，以及長(zhǎng)三角的加工基地。沿河產(chǎn)業(yè)帶以港口、石化、倉(cāng)儲(chǔ)、精細(xì)化工、紡織、電子新材料和造紙等為主體崇川開(kāi)發(fā)區(qū)東區(qū)以一類(lèi)工業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主，東區(qū)以化工、紡織業(yè)為主 沿江產(chǎn)業(yè)帶，以港口、物流倉(cāng)儲(chǔ)、船舶修造業(yè)為主港閘區(qū)重點(diǎn)發(fā)展電力、現(xiàn)代紡織、新型醫(yī)藥、電子、船舶配套、物流 南通經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)崇川、港閘省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)道口經(jīng)濟(jì)板塊工業(yè)集中區(qū)14 2023年南通三次產(chǎn)業(yè)總值 1226億元 ,是 1995年的 。主要受沿海開(kāi)放政策的有力促進(jìn) ,南通產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整始于上個(gè)世紀(jì) 90年代初期 。至 1995年南通基本奠定 ”二三一 ”的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)雛形 。2023年南通三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比重為 12:54:34,規(guī)劃至 2023年比重調(diào)整為 5:45:50。1978 1980 1985 1990 1995 1997 1998 1999 2023 2023 2023 2023 2023第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 合計(jì) 單位 :億元南通市三次產(chǎn)業(yè)發(fā)展 (19782023)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)分析15 近三年南通第二產(chǎn)業(yè)年均發(fā)展速度達(dá)到 %,其中2023年更是達(dá)到 %。相比較第二產(chǎn)業(yè) ,第三產(chǎn)業(yè)速度較慢 ,近三年平均速度%。第二產(chǎn)業(yè)與第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度普遍較第一產(chǎn)業(yè)快 1020個(gè)百分點(diǎn) 。在第二產(chǎn)業(yè)中 ,19952023年建筑業(yè)發(fā)展速度明顯低于工業(yè)總體速度 ,但隨 2023年之后房地產(chǎn)投資因素 ,建筑業(yè)高速發(fā)展 ,約高出 510%。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)分析16城市內(nèi)部交通布局與規(guī)劃167。 公路：已建成 204國(guó)道、寧通高速、滬嘉瀏高速、沿江高速、蘇嘉杭高速、連通高速； 167。 鐵路：新長(zhǎng)鐵路南通段、寧啟鐵路、滬通鐵路、南通鐵路港口支線(xiàn)167。 大橋：蘇通長(zhǎng)江大橋、崇啟大橋、崇海大橋167。 港口：南通港 , 與世界上 65個(gè)國(guó)家和地區(qū)的 199個(gè)港口通航，江海岸線(xiàn)綿延 430多公里。在建 洋口港是江蘇唯一可建10萬(wàn)噸至 20萬(wàn)噸級(jí)國(guó)際性深水大港的理想港址，將形成江蘇最大的出海入陸通道。蘇通大橋17大橋建設(shè)對(duì)經(jīng)濟(jì)與產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)影響167。 蘇通長(zhǎng)江公路大橋建成以后，將使南通進(jìn)入上海一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈， 促使南通充分發(fā)揮其投資成本低，基礎(chǔ)建設(shè)好、勞動(dòng)力素質(zhì)高等綜合優(yōu)勢(shì)， 將有助于南通產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)重組，提升二、三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，并帶動(dòng)臨港經(jīng)濟(jì)發(fā)展；167。 從區(qū)域經(jīng)濟(jì)角度，蘇通大橋的建成將促進(jìn)蘇南產(chǎn)業(yè)向蘇北的轉(zhuǎn)移，增強(qiáng)上海都市圈對(duì)蘇中、蘇北的輻射作用，從而鞏固南通在上海都市圈副中心城市以及通泰鹽區(qū)域經(jīng)濟(jì)體系中心城市的地位。 江陰長(zhǎng)江大橋建成后靖江陰長(zhǎng)江大橋建成后靖江與江陰的經(jīng)濟(jì)聯(lián)動(dòng)與江與江陰的經(jīng)濟(jì)聯(lián)動(dòng)與產(chǎn)業(yè)融合的表現(xiàn)產(chǎn)業(yè)融合的表現(xiàn)167。 打通江陰、靖江兩市行政區(qū)劃阻隔，兩市共同締造江陰經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)靖江園區(qū)，與省級(jí)靖江經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)等開(kāi)發(fā)區(qū)的建設(shè)促使靖江市產(chǎn)業(yè)布局結(jié)構(gòu)的演進(jìn)；167。 通過(guò)開(kāi)發(fā)江北岸線(xiàn)資源，江陰將拆船業(yè)、造船業(yè)、散貨碼頭等產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移到長(zhǎng)江北岸，大量加工制造業(yè)進(jìn)駐靖江園區(qū)，而靖江勞動(dòng)力資源也充分為江陰所用；167。 靖江市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)得到升級(jí)，現(xiàn)代船舶制造、石化、電力能源、生物醫(yī)藥、糧油深精加工等成為吸納外資、打造沿江先進(jìn)制造業(yè)基地的項(xiàng)目首選。大橋經(jīng)濟(jì)效應(yīng)：改變地區(qū)區(qū)位條件，降低產(chǎn)品和要素的移動(dòng)成本，進(jìn)而帶來(lái)資源重組、要素流動(dòng)、信息溝通、市場(chǎng)擴(kuò)張、產(chǎn)業(yè)集聚等一系列有利于區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的積極影響，為區(qū)域經(jīng)濟(jì)提供了新的發(fā)展契機(jī)以及加速發(fā)展的動(dòng)力18城市總體規(guī)劃南通市以主城區(qū)和開(kāi)發(fā)區(qū)為基礎(chǔ)，相向靠攏，兩頭延伸，形成沿江帶形發(fā)展的態(tài)勢(shì)。遠(yuǎn)景進(jìn)一步向東南發(fā)展延伸，與通州、海門(mén)相向發(fā)展，形成沿江 “組群式 ”城市結(jié)構(gòu)。港閘區(qū)傳承國(guó)際資本和民間資本轉(zhuǎn)移，輻射蘇北的門(mén)戶(hù)，以工業(yè)和商貿(mào)為主的現(xiàn)代化北城區(qū)；以發(fā)展電力、鋼鐵、造紙、建材、紡織、電子、醫(yī)藥化工為主，居住、公共設(shè)施相應(yīng)配套的城市組團(tuán)。主城區(qū)是全市的政治、經(jīng)濟(jì)、科技、文化、金融、貿(mào)易中心。原有工業(yè)用地進(jìn)行調(diào)整、改造，形成生活居住全面配套的綜合性城市組團(tuán)，包括老城區(qū)和新城區(qū)。開(kāi)發(fā)區(qū)是新興的城市門(mén)戶(hù)，以發(fā)展現(xiàn)代紡織、精細(xì)化工、出口加工、電子等高科技產(chǎn)業(yè)為主；配套居住板塊。江海港區(qū)以發(fā)展大運(yùn)輸量、大用水量的港口工業(yè)和倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)為主的新區(qū)。