【正文】 ? 向開發(fā)商： 華都集團 ? 物業(yè)管理：自己做 ? 建筑層數(shù)：多層 ? 總占地畝數(shù)：３０多畝 ? 綠化率：１５％ ? 樓幢數(shù)：９棟 ? 總戶數(shù)：５００戶 ? 停車位；有地下停車場 ? 主力戶型 ：三室二廳 ? 樓盤銷售價格 ：９００元／平方米左右 ? 樓間距 ：１５米 ? 裝修標準 ：毛坯 重點個案分析 第 69 頁 重點個案分析 第 70 頁 重點個案分析 ★ 優(yōu)勢： 地段較好； 價格適中； ★ 劣勢： 樓間距偏小； 綠化率較低； 物 業(yè)管理一般。 ★ 劣勢：綠化面積少，價格高，不能面向普 通客戶群體銷售。 本次問卷共 120份 ， 實際成功樣本問卷為８６ 份 。 第 88 頁 ６ .最喜歡的戶型 （一）問卷需求調查研究 三房一廳、三房兩廳，面積在１１０ — １4０平方米之間。 ? 在目標客戶群眾中，個體工商戶和私營業(yè)主的比例明顯高于其他職業(yè)。 一、地塊屬性 第 102 頁 ? 人文環(huán)境分析 ? 本案離毗鄰中澳雙語學校、滑縣重點中學歷六中，為客戶子女就學帶來了極大的方便。 ? 控制項目風險 。 市場狀況 ? 戶型二居供需兩方面體量都較?。蝗訛橹?，并有需求上漲趨勢；四居以上戶型有一定的比例，尤其新近開盤的項目四居比例較高。 三、項目定位 第 110 頁 綜合分析確定本項目的定位為： 地段 開發(fā)商 市場 政府政策 三、項目定位 本項目產品及業(yè)態(tài)待定 第 111 頁 項目客源定位 核心客戶 重要客戶 偶得客戶 來源： 滑縣城 區(qū)占據較大比例 職業(yè)：政府高層、企業(yè)高層、高級技術人員等 目的：改善居住環(huán)境為主要目的 年齡： 3045歲 收入：家庭年收入 5萬元以上 特征：格調、品質、文化、簡潔、休閑、不過分張揚、善接受新事物 來源： 滑縣城區(qū)及所轄各鄉(xiāng)鎮(zhèn) 職業(yè)：各行各業(yè)的小老板、生意合伙人 目的：改善居住環(huán)境、投資、增值為目的 年齡： 3050歲 收入：家庭年收入 8萬元以上 特征：炫耀、身份、占有欲強 金領 階級 經營型富貴階級 投資客戶 三、項目定位 第 112 頁 ５、項目整體形象定位 形象定位原則 ? 市場原則 ? 客戶原則 ? 項目價值原則 ? 差異性原則 三、項目定位 第 113 頁 市場 供應市場 需求市場 很高檔次的不多 居住改善升級 整體形象：滑縣富人區(qū) 項目內涵 景觀好 規(guī)模大 差異化 高品位 形象定位 主要賣點 三、項目定位 ５、項目整體形象定位 第 114 頁 入市時機 條件一 條件二 條件三 條件六 條件五 條件四 銷售工具基本到位 具備完整的售樓處 銷售隊伍組建完成 樣板間的完成 展示區(qū)的完成 現(xiàn)場包裝基本到位 入市條件 形象條件 基本條件 ? 充分展示項目的形象 ? 利于項目形象的塑造 ? 給客戶信心，促進銷售 ? 對于高檔項目來說，過于簡單 ? 不利于高檔項目形象，影響銷售 ? 可快速實施銷售 建議在僅具備基本條件時，可進行內部認購；理想狀態(tài)為完全（或部分）具備形象條件時，再正式開盤，公開入市。 第 119 頁 第一階段 —— 導入期 公共傳播 ： ，新聞發(fā)布會 (邀請政府有關領導及媒體 )， ； 四、營銷推廣建議 第 120 頁 第二階段 —— 開盤期 廣告重點 ： 開盤廣告強勢亮相，對主力賣點跟蹤展示； 公共傳播 ： (可聘請形象代言人營造轟動效果，配 合開盤廣告與新聞報道 ) 2. 軟文持續(xù)炒作 (品牌核心價值的傳播 )； ； 注意現(xiàn)場包裝每一個細節(jié)與整體形象基調的一致，有利于受眾形成良好的心理感受，以促成落定。 第四階段 —— 持續(xù)期 四、營銷推廣建議 第 123 頁 現(xiàn)場包裝（工地圍擋） 采用涂料進行粉刷 一般包裝 采用寶麗布進行噴繪 高檔包裝 采用廣告燈箱 中檔包裝 包裝檔次 包裝形式 包裝作用 遮擋混亂工地現(xiàn)場，樹立形象 作為宣傳工具使用 建議采用 四、營銷推廣建議 第 124 頁 包裝內容 包裝位置 形象主題和主要賣點 地塊北側、東側 畫面要求 要有足夠的表現(xiàn)力和視覺沖擊力 四、營銷推廣建議 現(xiàn)場包裝（工地圍擋） 第 125 頁 ? 語感流暢、易記； ? 有一定的廣告沖擊力； ? 符合項目的定位； 案名命名原則 四、營銷推廣建議 案名選擇 第 126 頁 建議案名列舉 眾恒 :06:5912:06:59March 24, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 :06:5912:06Mar2324Mar23 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 , March 24, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023年 3月 24日星期五 12時 6分 59秒 12:06:5924 March 2023 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。勝人者有力，自勝者強。 。 2023年 3月 24日星期五 12時 6分 59秒 12:06:5924 March 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 , March 24, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 2. DM的大力發(fā)放。 四、營銷推廣建議 推廣分析 第 116 頁 思路之一：先訴求品牌形象，后訴求具體賣點 思路之二：前期高密度強勢推廣，后期穩(wěn)定推廣 形象公關 賣點促銷 維護品牌并進行促銷 前期造勢 樹立知名度、品牌 賺取利潤 推廣擬定思路 四、營銷推廣建議 第 117 頁 開盤期 強銷期 持續(xù)期 開盤 內部認購 正式銷售 導入期 品牌培育 啟動市場 完成開盤之前的各項準備工作 品牌塑造 強勢 入市 產品形象確立， 立體廣告攻勢 品牌維護 快速銷售 各項賣點展示，主流媒體廣告 品牌提升 銷售促進 各類促銷活動，后期入市籌備 分期推廣策略 四、營銷推廣建議 第 118 頁 第一階段 —— 導入期 廣告重點：產品和企業(yè)形象導入 四、營銷推廣建議 籌備工作： 。 ? 未來市場總體表現(xiàn)樂觀，高檔產品市場尚沒有滿足需求。 ? 全方位系統(tǒng)思考 。 ? 臨近公務員小區(qū)，并且將有大量高素質人群遷入東區(qū) ? 這部分高素質人群為東區(qū)進一步提高治安水平創(chuàng)造了條件。 北 西 東 南 眾恒 ? 目前住房居住面積普遍偏小，戶型面積也偏小。 ? 調查內容分析 （一）問卷需求調查研究 第 83 頁 1. 目前購房的主要意圖 （一）問卷需求調查研究 供一家三代或一家兩代居住占主要部分，投資的只占相當少一部分。 ?SWOT分析 ?主要賣點 第 79 頁 二、區(qū)域市場需求調查研究 （ 一 ） 問卷調查分析研究 （ 二 ） 業(yè)內專業(yè)人士訪談 第 80 頁 （一）問卷需求調查研究 ? 執(zhí)行過程： 項目跨越時間及地點 ? 本次入戶訪問實地調查工作始于 2023年 11月２０日 ， 至 2023年 11月 25日結束 。 ★ 劣勢： 樓間距偏?。? 綠化率較低； 物業(yè)管理一般。 ? 開發(fā)商：河南科達置業(yè) ? 物業(yè)管理：待定 ? 建筑層數(shù)：多層 ? 總占地畝數(shù)：２４０多畝 ? 綠化率：３７％ ? 樓幢數(shù)：５０多棟 ? 總戶數(shù)：１２００戶 ? 停車位；有車庫 ? 主力戶型 ：三室兩廳 ? 樓盤銷售價格 ：１ 0５０元／平方米左右 ? 樓間距 ：２０ — ３０米左右 ? 裝修標準 ：毛坯 重點個案分析 第 65 頁 重點個案分析 ※ 其中三房（面積１２０－１４０平方米）的戶型銷售情況較好，其中三室一廳一衛(wèi)銷售情況最好。 ★ 劣勢 ：此項目在金牛國際城的斜對面，距離老城區(qū)和新城區(qū)都相對較遠；周圍配套較少。 ★劣勢： 地理位置距新城和老城中心較遠，周配套不完善。 第 31 頁 （四） 配套及硬件設施分析 ※ 車位配比方面，大部分樓盤以有關部門規(guī)定的 1： 準配比。 一、供應市場特征分析 第 20 頁 ?調研項目分布 一、供應市場特征分析 華通 世紀城 祥泰苑 金牛 國際城 浩創(chuàng)第一商城 津蘭 名郡 華都城 市花園 英明 花園 濱園 花園 錦繡 華庭 道發(fā)時代廣場 御龍別墅 北 南 東 西 第 21 頁 （一） 供應量分析 ※ 在售的幾個重點樓盤，總占地規(guī)模為 1974畝；目前在售的樓盤多以幾百畝的大盤為主。 二、區(qū)域經濟 第 14 頁 三、區(qū)域房地產業(yè)狀況 ■整體狀況分析 目前來說，在三級房地產市場中滑縣房地產的占發(fā)展無論是在發(fā)展速度還是在規(guī)模方面都是十分驚人的，這是其它一些三級市場不可比擬的。 目前，電力公司、長通塑業(yè)、華康電子、滑縣六中新校、滑縣體校已投入使用。 二、區(qū)域經濟 第 11 頁 ■新區(qū)狀況 為拉大城市框架，加快經濟高發(fā)展，根據縣委縣政府的要求，滑縣規(guī)劃重點為城市的南擴，向南主要以開辟新的工業(yè)園區(qū)（新區(qū)）為方向，爭取使新區(qū)的工業(yè)園區(qū)和居住區(qū)兩年內形成規(guī)模，屆時老城區(qū)內的長途汽車站和部分工業(yè)項目遷到新區(qū)，將滑縣新區(qū)建設成為新城市的行政中心、文教中心、金融