【正文】 第 1 頁 眾恒 華府 滑縣項目市場調(diào)研和定位思路建議報告 方案撰寫：勝者 (北京 )國際營銷策劃機構(gòu)企劃部劉炬光 撰寫日期： 2023年 12月 2日 第 2 頁 三、區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)狀況 一、區(qū)域環(huán)境 環(huán)境篇 二、區(qū)域經(jīng)濟 第 3 頁 一、區(qū)域環(huán)境 ■地理位置 /交通 滑縣位于河南省東北部，與濮陽、延津、?？h、長垣、封丘、內(nèi)黃接壤。 交通便利，西鄰京廣鐵路、 107國道和京珠高速公路，北接濮鶴高速公路，大廣高速公路貫穿南北，新荷鐵路和濟東高速公路跨越東西。省道 307線、 308線、吳黃線、鄭吳線、東上線、大海線等主要公路干線在此交匯，形成了以國道、省道為骨架，縣鄉(xiāng)公路為網(wǎng)絡(luò)的公路交通體系，農(nóng)村已實現(xiàn)了村村通油路。 ※ 滑縣城區(qū)，擁有便利的交通環(huán)境，它是保證滑縣經(jīng)濟高速發(fā)展的基礎(chǔ)條件；而經(jīng)濟的增長又能刺激房地產(chǎn)需求市場的快速展。 第 4 頁 ■ 縣域面積 /行政區(qū)劃 /人口 滑縣隸屬國家級歷史文化名城滑縣，與濮陽、延津、浚縣、長垣、封丘、內(nèi)黃接壤。全縣轄 9鎮(zhèn) 13鄉(xiāng)，總?cè)丝?，區(qū)域面積 1814平方公里，城區(qū)人口 １８ 萬 。 ※ 城區(qū)規(guī)模小，人口少；導(dǎo)致市場規(guī)模小，易于飽和。因此本項目入市越早越占據(jù)有利的競爭位置。 一、區(qū)域環(huán)境 第 5 頁 ■ 自然地貌 /氣候 滑縣地勢西高東低，海拔 ～ 1632米。地處北暖溫帶，屬大陸性季風(fēng)氣候，四季分明，水溫適宜。年平均氣溫℃ ， 7月份平均氣溫 ℃ ， 1月份平均氣溫 ℃ 。絕對最低氣溫 ℃ 。無霜期 201天。年平均降水量 ，降雨多集中在 8月份。冬春多北風(fēng)，夏秋多南風(fēng)。 ※ 項目所在區(qū)域?qū)儆谄皆貛В募緶夭钚?，但冬?1月份氣溫在 0℃ 以下，絕對最低氣溫達到了 ℃ 。因此項目有必要采取相應(yīng)的保溫措施和供暖設(shè)施。 一、區(qū)域環(huán)境 第 6 頁 ■ 區(qū)域環(huán)境分析小結(jié) ?未來幾年，房地產(chǎn)將進入快速發(fā)展階段； ?城區(qū)規(guī)模小，人口少，市場規(guī)模??； ?要快速進入市場，搶占市場先機。 一、區(qū)域環(huán)境 第 7 頁 ■國民經(jīng)濟概況 2023上半年，全縣國民生產(chǎn)總值預(yù)計完成 ，同比增長 %，增幅為 13年來的最好水平。其中，第一產(chǎn)業(yè)完成 ，增長 8%；第二產(chǎn)業(yè)完成 ，增長%。第三產(chǎn)業(yè)完成 ，增長 %。財政一般預(yù)算收入完成 9726萬元，增長 %（按可比口徑計算），為歷史上增長最多的半年，財稅結(jié)構(gòu)也是最優(yōu)化的半年，稅收占財政收入的比重同比提高了 。全社會固定資產(chǎn)投資總額完成 ，增長 %，是歷史上投資最多的半年。社會消費品零售總額完成 ，增長 %，增幅是 8年來的最好水平。金融機構(gòu)各項存款余額 元，較年初增加 。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 元。農(nóng)民人均純收入 ，增長 23%。 二、區(qū)域經(jīng)濟 第 8 頁 ■工業(yè)狀況 全縣規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)完成總產(chǎn)值 ，同比增長%。完成增加值 ，增長 %,比市下達目標高 百分點，在全市五縣（市）位居第三；實現(xiàn)利潤 ，同比增長 %,比市下達目標高 ，在全市五縣（市）位居第三。全縣在建項目 195個，計劃總投資 ，實際完成固定資產(chǎn)投資 ，其中，投資千萬元以上重點項目 69個，鑫之源糖業(yè)、利源紡織、昌盛銅業(yè)、滑縣屠宰廠等項目已竣工投產(chǎn)；神華面業(yè)、誠信貿(mào)易鋼球團等項目即將建成投產(chǎn)；華康實業(yè) 1500噸大豆蛋白纖維、達泉紡織、尚品木業(yè)二期等 46個項目正在積極建設(shè)。 二、區(qū)域經(jīng)濟 第 9 頁 ■非公經(jīng)濟迅猛發(fā)展 2023年上半年，全縣非公經(jīng)濟單位發(fā)展到 ，較上年增加 3367戶；非公經(jīng)濟總產(chǎn)值完成 ，增加值完成 ，同比分別增長 %和 %；。 二、區(qū)域經(jīng)濟 第 10 頁 ■ 招商引資成果豐碩 2023年以來，全縣共引進項目 728個，實際到位固定資產(chǎn)投資 。 2023年成功舉行了三次千萬元以上招商引資項目集中奠基開工儀式，共有 37個項目進行了奠基開工，總投資達 15億元。被省政府確定為“對外開放重點縣”。 二、區(qū)域經(jīng)濟 第 11 頁 ■新區(qū)狀況 為拉大城市框架，加快經(jīng)濟高發(fā)展，根據(jù)縣委縣政府的要求，滑縣規(guī)劃重點為城市的南擴，向南主要以開辟新的工業(yè)園區(qū)（新區(qū)）為方向，爭取使新區(qū)的工業(yè)園區(qū)和居住區(qū)兩年內(nèi)形成規(guī)模，屆時老城區(qū)內(nèi)的長途汽車站和部分工業(yè)項目遷到新區(qū)，將滑縣新區(qū)建設(shè)成為新城市的行政中心、文教中心、金融商業(yè)和高檔居住中心。 滑縣新區(qū)，以無污染工業(yè)園區(qū)和高檔居住區(qū)組成，總面積 15平方公里，規(guī)劃為“五園四區(qū)（滑縣新區(qū)、道口衛(wèi)西、白道口電線電纜、上官孟莊、滑縣火車南站經(jīng)濟開發(fā)區(qū)）、（電子工業(yè)園、燒雞工業(yè)園）、三中心”。目前，新區(qū)內(nèi)水、電、路、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施日臻完善?？h城規(guī)劃區(qū)由 17平方公里增加到 42平方公里，已搭起了一個中等城市的框架。 二、區(qū)域經(jīng)濟 第 12 頁 ■新區(qū)狀況 2023年，將完成滑州路東延工程，啟動滑縣體育中心、青少年活動中心和新區(qū)綜合服務(wù)樓等文體服務(wù)工程。同時，動工建設(shè) 44畝的人工景觀湖，對 7條道路進行綠化亮化，建設(shè)大宮河?xùn)|岸和沿河路兩條景觀路，使新區(qū)成為滑縣建設(shè)的新亮點。屆時，滑縣新區(qū)將成為城市的文化教育核心版塊。 在新區(qū)和人民大道、文明大道等繁華地段，以獨資、合資、引資等多種形式建設(shè)營業(yè)面積在 2023平方米左右、年營業(yè)額在1000萬元的現(xiàn)代商場、大型超市和專業(yè)連鎖店，逐步形成以大型購物中心為骨干，以超市、專賣店、倉儲式商場為特色的多元化、多層次銷售網(wǎng)絡(luò)，形成城市的金融商業(yè)核心。 目前，電力公司、長通塑業(yè)、華康電子、滑縣六中新校、滑縣體校已投入使用。新區(qū)管委會、國土資源局、檢察院、法院、計生委、廣電局等政府機構(gòu)以及滑縣體育廣場、青少年活動中心、人民醫(yī)院新院等配套設(shè)施正在建設(shè)中。在縣委縣政府的大力支持下，隨著新區(qū)建設(shè)的日新月異，滑縣新區(qū)必將成為中原城市群的一顆新星。 二、區(qū)域經(jīng)濟 第 13 頁 ■區(qū)域經(jīng)濟背景研究小結(jié) ? 區(qū)域經(jīng)濟總體向好，并保持著快速發(fā)展的勢頭，良好的經(jīng)濟環(huán)境有利于刺激房地產(chǎn)市場的發(fā)展。 ? 人們生活水平正在得到迅速提高，對改善居住條件的追求迅速膨脹，產(chǎn)生大量的住宅需求將有待于釋放。 ? 城區(qū)經(jīng)濟總量小，總的需求量有限。因此本項目需要快速進入市場，搶先鎖定目標客戶群，搶占市場先機。 ? 近幾年滑縣的工業(yè)和城區(qū)中心的商業(yè)都取得了高速發(fā)展的成績，他們的發(fā)展無疑會產(chǎn)生大量的住宅需求 。 二、區(qū)域經(jīng)濟 第 14 頁 三、區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)狀況 ■整體狀況分析 目前來說，在三級房地產(chǎn)市場中滑縣房地產(chǎn)的占發(fā)展無論是在發(fā)展速度還是在規(guī)模方面都是十分驚人的，這是其它一些三級市場不可比擬的。房地產(chǎn)業(yè)的競爭也相對比較激烈，目前大部分房產(chǎn)開發(fā)都集中在城南新區(qū)， 投資規(guī)模相對較大，并且在新城區(qū)投資的速度和規(guī)模遠遠超過了在老城區(qū)的投資，他們在新城區(qū)一般開發(fā)的面積都在一百畝之上，大者能夠達到700多畝。并且新城區(qū)醫(yī)院、學(xué)校、銀行、體育館等配套設(shè)施的在不斷不斷健全完善。 第 15 頁 三、區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)狀況 ■未來發(fā)展趨勢分析 通過行政規(guī)劃并且行政中心的中心南遷，在城市南部即將形成以行政、辦公、體育、信息、商務(wù)為主的城市新核心區(qū)；并且隨著城市重心東移，新區(qū)將會建設(shè)成為生態(tài)型、現(xiàn)代化的新型城市中心，是滑縣新的增長點和發(fā)展區(qū)域，很有發(fā)展?jié)摿? 。未來的新區(qū)即將成為滑縣發(fā)展的亮點，也為滑縣的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來前所未有的機遇。 第 16 頁 環(huán)境篇分析研究總結(jié) 城區(qū)規(guī)模小 人口少 需求擴大 開發(fā)策略 盡快入市 產(chǎn)業(yè)分布 相對較遠 宏觀經(jīng)濟 發(fā)展迅速 營銷推廣 重在引導(dǎo) 同業(yè)發(fā)展 速度提高 未來市場 競爭激烈 市場前景表現(xiàn)樂觀 ※ 關(guān)鍵詞： 搶占市場，需求擴大，供應(yīng)小幅增加，未來市場競爭激烈，市場前景表現(xiàn)樂觀。 第 17 頁 二、市場需求調(diào)查研究 市場篇 一、供應(yīng)市場特征分析 第 18 頁 （ 一 ） 供應(yīng)量分析 （ 二 ） 戶型分析 （ 三 ） 價格分析 （ 四 ） 配套及應(yīng)急硬件設(shè)施分析 （ 五 ） 園林景觀分析 （ 六 ） 供應(yīng)市場客戶特征分析 一、供應(yīng)市場特征分析 第 19 頁 ■調(diào)研概述 ?調(diào)研目的 了解滑縣房地產(chǎn)供應(yīng)市場的現(xiàn)狀和特點，把握滑縣房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢，為本項目的定位提供參考依據(jù) 。 ?調(diào)研方法 ?首先，對滑縣房地產(chǎn)市場進行整體調(diào)研，了解房地產(chǎn)項目的分布、檔次、數(shù)量、規(guī)模等總體信息； ?隨后，根據(jù)獲得的總體信息，結(jié)合本項目特性，選擇有價值項目或競爭性項目進行重點實地調(diào)研。 一、供應(yīng)市場特征分析 第 20 頁 ?調(diào)研項目分布 一、供應(yīng)市場特征分析 華通 世紀城 祥泰苑 金牛 國際城 浩創(chuàng)第一商城 津蘭 名郡 華都城 市花園 英明 花園 濱園 花園 錦繡 華庭 道發(fā)時代廣場 御龍別墅 北 南 東 西 第 21 頁 （一） 供應(yīng)量分析 ※ 在售的幾個重點樓盤，總占地規(guī)模為 1974畝；目前在售的樓盤多以幾百畝的大盤為主。 項目名稱 項目占地畝數(shù) 金牛國際城 600 華通世紀城 700 英民花園 304 華都城市花園 30 祥泰苑 240 津蘭名郡 100 一、供應(yīng)市場特征分析 第 22 頁 各樓盤開發(fā)的樓幢數(shù)0204060801000 2 4 6金牛國際城華通世紀城英民花園華都城市花園祥泰苑津蘭名郡錦繡華庭一、供應(yīng)市場特征分析 第 23 頁 各樓盤開發(fā)的房屋總套數(shù)01000202330004000金牛國際城華通世紀城英民花園華都城市花園祥泰苑津蘭名郡錦繡華庭 一、供應(yīng)市場特征分析 第 24 頁 各樓盤開發(fā)的房屋總套數(shù)01000202330004000金牛國際城華通世紀城英民