【正文】 場(chǎng)特征分析 第 37 頁 a、年齡特征 ? 調(diào)研過程中了解到，購房客戶的年齡分布在 2550歲范圍內(nèi)，其中以 40歲左右的中年人居多 b、職業(yè)特征 ? 購房客戶職業(yè)方面，以政府公務(wù)員、私營(yíng)業(yè)主、企業(yè)中高層管理人員等為主要購房客群 主體基本特征 二、供應(yīng)市場(chǎng)特征分析 第 38 頁 d、收入水平 ? 這些購房客戶的收入水平在滑縣屬于中高檔，部分政府公務(wù)員、企業(yè)中高層除工資收入外，還有一定的灰色收入 e、教育背景 ? 購房客戶中，受教育程度參差不齊；政府公務(wù)員、企業(yè)中高層中，受高等教育的人群比例較高 c、家庭結(jié)構(gòu) ? 購房客戶中，以中年父母帶 12個(gè)子女的家庭居多，即 3口之家或 4口之家 二、供應(yīng)市場(chǎng)特征分析 第 39 頁 ? 目前在售樓盤，都以滑縣本地客戶為主； ? 各樓盤的購房客戶，附近的原居民占有很大比例，工作單位在附近的客戶占有很大比例，鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民富裕者購房者也占一定比例； ? 檔次較高的樓盤（金牛國(guó)際城、津蘭名郡）可以吸引到距離較遠(yuǎn)的其他區(qū)、域客戶 a、本地客戶 b、外地客戶 ? 外地客戶相對(duì)較少 、 客戶來源分析 二、供應(yīng)市場(chǎng)特征分析 第 40 頁 ? 大部分客戶的購房目的是為了自住，用來改善居住條件，提高生活品質(zhì)； ? 投資客戶的比例相對(duì)較小，在 10%以下 。 第 31 頁 （四） 配套及硬件設(shè)施分析 ※ 車位配比方面，大部分樓盤以有關(guān)部門規(guī)定的 1： 準(zhǔn)配比。如果包括樓板在內(nèi)一般應(yīng)達(dá)到 。 一、供應(yīng)市場(chǎng)特征分析 第 20 頁 ?調(diào)研項(xiàng)目分布 一、供應(yīng)市場(chǎng)特征分析 華通 世紀(jì)城 祥泰苑 金牛 國(guó)際城 浩創(chuàng)第一商城 津蘭 名郡 華都城 市花園 英明 花園 濱園 花園 錦繡 華庭 道發(fā)時(shí)代廣場(chǎng) 御龍別墅 北 南 東 西 第 21 頁 （一） 供應(yīng)量分析 ※ 在售的幾個(gè)重點(diǎn)樓盤，總占地規(guī)模為 1974畝；目前在售的樓盤多以幾百畝的大盤為主。未來的新區(qū)即將成為滑縣發(fā)展的亮點(diǎn)，也為滑縣的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來前所未有的機(jī)遇。 二、區(qū)域經(jīng)濟(jì) 第 14 頁 三、區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)狀況 ■整體狀況分析 目前來說，在三級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)中滑縣房地產(chǎn)的占發(fā)展無論是在發(fā)展速度還是在規(guī)模方面都是十分驚人的，這是其它一些三級(jí)市場(chǎng)不可比擬的。 ? 人們生活水平正在得到迅速提高，對(duì)改善居住條件的追求迅速膨脹，產(chǎn)生大量的住宅需求將有待于釋放。 目前，電力公司、長(zhǎng)通塑業(yè)、華康電子、滑縣六中新校、滑縣體校已投入使用。 二、區(qū)域經(jīng)濟(jì) 第 12 頁 ■新區(qū)狀況 2023年，將完成滑州路東延工程，啟動(dòng)滑縣體育中心、青少年活動(dòng)中心和新區(qū)綜合服務(wù)樓等文體服務(wù)工程。 二、區(qū)域經(jīng)濟(jì) 第 11 頁 ■新區(qū)狀況 為拉大城市框架，加快經(jīng)濟(jì)高發(fā)展，根據(jù)縣委縣政府的要求，滑縣規(guī)劃重點(diǎn)為城市的南擴(kuò)，向南主要以開辟新的工業(yè)園區(qū)（新區(qū)）為方向，爭(zhēng)取使新區(qū)的工業(yè)園區(qū)和居住區(qū)兩年內(nèi)形成規(guī)模，屆時(shí)老城區(qū)內(nèi)的長(zhǎng)途汽車站和部分工業(yè)項(xiàng)目遷到新區(qū)，將滑縣新區(qū)建設(shè)成為新城市的行政中心、文教中心、金融商業(yè)和高檔居住中心。 二、區(qū)域經(jīng)濟(jì) 第 9 頁 ■非公經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展 2023年上半年，全縣非公經(jīng)濟(jì)單位發(fā)展到 ，較上年增加 3367戶；非公經(jīng)濟(jì)總產(chǎn)值完成 ，增加值完成 ，同比分別增長(zhǎng) %和 %；。農(nóng)民人均純收入 ，增長(zhǎng) 23%。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額完成 ，增長(zhǎng) %，是歷史上投資最多的半年。 一、區(qū)域環(huán)境 第 7 頁 ■國(guó)民經(jīng)濟(jì)概況 2023上半年，全縣國(guó)民生產(chǎn)總值預(yù)計(jì)完成 ，同比增長(zhǎng) %，增幅為 13年來的最好水平。冬春多北風(fēng)，夏秋多南風(fēng)。年平均氣溫℃ ， 7月份平均氣溫 ℃ ， 1月份平均氣溫 ℃ 。 ※ 城區(qū)規(guī)模小，人口少；導(dǎo)致市場(chǎng)規(guī)模小，易于飽和。省道 307線、 308線、吳黃線、鄭吳線、東上線、大海線等主要公路干線在此交匯，形成了以國(guó)道、省道為骨架，縣鄉(xiāng)公路為網(wǎng)絡(luò)的公路交通體系，農(nóng)村已實(shí)現(xiàn)了村村通油路。第 1 頁 眾恒 ※ 滑縣城區(qū)，擁有便利的交通環(huán)境，它是保證滑縣經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的基礎(chǔ)條件；而經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)又能刺激房地產(chǎn)需求市場(chǎng)的快速展。因此本項(xiàng)目入市越早越占據(jù)有利的競(jìng)爭(zhēng)位置。絕對(duì)最低氣溫 ℃ 。 ※ 項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)儆谄皆貛?，四季溫差小，但冬?1月份氣溫在 0℃ 以下，絕對(duì)最低氣溫達(dá)到了 ℃ 。其中，第一產(chǎn)業(yè)完成 ，增長(zhǎng) 8%；第二產(chǎn)業(yè)完成 ，增長(zhǎng)%。社會(huì)消費(fèi)品零售總額完成 ，增長(zhǎng) %，增幅是 8年來的最好水平。 二、區(qū)域經(jīng)濟(jì) 第 8 頁 ■工業(yè)狀況 全縣規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)完成總產(chǎn)值 ，同比增長(zhǎng)%。 二、區(qū)域經(jīng)濟(jì) 第 10 頁 ■ 招商引資成果豐碩 2023年以來，全縣共引進(jìn)項(xiàng)目 728個(gè)，實(shí)際到位固定資產(chǎn)投資 。 滑縣新區(qū)，以無污染工業(yè)園區(qū)和高檔居住區(qū)組成，總面積 15平方公里，規(guī)劃為“五園四區(qū)（滑縣新區(qū)、道口衛(wèi)西、白道口電線電纜、上官孟莊、滑縣火車南站經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)）、（電子工業(yè)園、燒雞工業(yè)園）、三中心”。同時(shí)，動(dòng)工建設(shè) 44畝的人工景觀湖，對(duì) 7條道路進(jìn)行綠化亮化，建設(shè)大宮河?xùn)|岸和沿河路兩條景觀路，使新區(qū)成為滑縣建設(shè)的新亮點(diǎn)。新區(qū)管委會(huì)、國(guó)土資源局、檢察院、法院、計(jì)生委、廣電局等政府機(jī)構(gòu)以及滑縣體育廣場(chǎng)、青少年活動(dòng)中心、人民醫(yī)院新院等配套設(shè)施正在建設(shè)中。 ? 城區(qū)經(jīng)濟(jì)總量小，總的需求量有限。房地產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)也相對(duì)比較激烈，目前大部分房產(chǎn)開發(fā)都集中在城南新區(qū)， 投資規(guī)模相對(duì)較大，并且在新城區(qū)投資的速度和規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了在老城區(qū)的投資，他們?cè)谛鲁菂^(qū)一般開發(fā)的面積都在一百畝之上，大者能夠達(dá)到700多畝。 第 16 頁 環(huán)境篇分析研究總結(jié) 城區(qū)規(guī)模小 人口少 需求擴(kuò)大 開發(fā)策略 盡快入市 產(chǎn)業(yè)分布 相對(duì)較遠(yuǎn) 宏觀經(jīng)濟(jì) 發(fā)展迅速 營(yíng)銷推廣 重在引導(dǎo) 同業(yè)發(fā)展 速度提高 未來市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)激烈 市場(chǎng)前景表現(xiàn)樂觀 ※ 關(guān)鍵詞： 搶占市場(chǎng)，需求擴(kuò)大，供應(yīng)小幅增加，未來市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，市場(chǎng)前景表現(xiàn)樂觀。 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目占地畝數(shù) 金牛國(guó)際城 600 華通世紀(jì)城 700 英民花園 304 華都城市花園 30 祥泰苑 240 津蘭名郡 100 一、供應(yīng)市場(chǎng)特征分析 第 22 頁 各樓盤開發(fā)的樓幢數(shù)0204060801000 2 4 6金牛國(guó)際城華通世紀(jì)城英民花園華都城市花園祥泰苑津蘭名郡錦繡華庭一、供應(yīng)市場(chǎng)特征分析 第 23 頁 各樓盤開發(fā)的房屋總套數(shù)01000202330004000金牛國(guó)際城華通世紀(jì)城英民花園華都城市花園祥泰苑津蘭名郡錦繡華庭 一、供應(yīng)市場(chǎng)特征分析 第 24 頁 各樓盤開發(fā)的房屋總套數(shù)01000202330004000金牛國(guó)際城華通世紀(jì)城英民花園華都城市花園祥泰苑津蘭名郡錦繡華庭 一、供應(yīng)市場(chǎng)特征分析 第 25 頁 ※ 在售樓盤中，主力戶型以 130150平米左右的三室一廳一衛(wèi)，三室兩廳兩衛(wèi)居多 ,這代表了目前滑縣房地產(chǎn)市場(chǎng)上大部分客群的戶型偏好，本項(xiàng)目在設(shè)定主力戶型時(shí)，應(yīng)充分滿足目前的客戶的需求。 戶型層高分析 二、供應(yīng)市場(chǎng)特征分析 項(xiàng)目名稱 層高（ m) 金牛國(guó)際城 3 華通世紀(jì)城 3 英民花園 3 華都城市花園 祥泰苑 3 津蘭名郡 3 第 28 頁 ※ 由上表可以看出，所有樓盤的交房標(biāo)準(zhǔn)都是毛坯房，尚未出現(xiàn)精裝修。車位價(jià)格方面，地上車庫以銷售為主，；地下停車位以出租為主。 購買目的分析 二、供應(yīng)市場(chǎng)特征分析 第 41 頁 ? 購房客戶以改善居住條件為主要目的，他們偏好三室的戶型； ? 對(duì)朝向要求較高，基本都要求南北向； 購買特征分析 二、供應(yīng)市場(chǎng)特征分析 第 42 頁 □供應(yīng)市場(chǎng)主要結(jié)論 ? 目前滑縣在售樓盤，規(guī)模普遍較大 ? 當(dāng)前市場(chǎng)上的住宅建筑類型以普通多層為主流 ? 戶型方面，以三室為主流戶型，三居面積集中在 1１ 0１５０平米，四居面積集中在 150180平米； ? 戶型結(jié)構(gòu)中，平層為主，復(fù)式比例不超過 8%，小戶型較少； ? 價(jià)格方面，目前普通多層均價(jià)主要集中在 1000元 /平米 ? 單純的價(jià)格和地理位置不再是影響客戶購房的決定性因素，購房客戶越來越重視小區(qū)的產(chǎn)品品質(zhì)、園林景觀、硬件設(shè)施、物業(yè)管理和相關(guān)配套等。 規(guī)模大，好景觀，好戶型，高品質(zhì)。 ? 主要賣點(diǎn) 新區(qū)中央，完美配套，大實(shí)力，大規(guī)模。 ? SWOT分析 ? 主要賣點(diǎn) 教師居所，文明社區(qū)，新區(qū)第一沿河景觀帶。 ★優(yōu)勢(shì) ：此樓盤定位高檔，開發(fā)的多層建筑雖不是別墅但是其設(shè)計(jì)和風(fēng)格卻與別墅相似，其建筑形式追崇北美簡(jiǎn)約風(fēng)格，園區(qū)景觀設(shè)計(jì)優(yōu)美和諧，可以說它是目前在滑縣品質(zhì)定位最高的樓盤。 第 66 頁 重點(diǎn)個(gè)案分析 ★ 優(yōu)勢(shì)： 公務(wù)員小區(qū)的定位較好； 價(jià)格偏低。 新區(qū)中心地段， 。 臨水而居，大宮河邊， 風(fēng)景秀岸麗 。 新市中心地段，商住兩用小高城。 使用人員： ? 本項(xiàng)目由我公司 2位有經(jīng)驗(yàn)的督導(dǎo)負(fù)責(zé) ， 共使用訪問員４名 。 第 81 頁 調(diào)查目的： ?了解客戶現(xiàn)在住宅現(xiàn)狀； ?對(duì)客戶特征、需求特征、購買能力進(jìn)行分 析； ?研究市場(chǎng)需求容量。 第 84 頁 ２ .購房區(qū)域選擇意向 （一）問卷需求調(diào)查研究 東南（新城） 老城區(qū) 西部 北部 東南 （新城） 80% 老城區(qū) 10% 西部 3% 北部 7% 第 85 頁 戶型偏好同前面對(duì)現(xiàn)有住房戶型的