【正文】 的增加 ?在七個省會城市中，鄭州的人均可支配收入處于中等水平 宏觀經濟環(huán)境掃描 020234000600080001000012023合肥 長沙 鄭州 南昌 成都 武漢 西安0 . 0 0 %2 . 0 0 %4 . 0 0 %6 . 0 0 %8 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 2 . 0 0 %1 4 . 0 0 %人均可支配收入 （元） 較上年增速數(shù)據(jù)來源：鄭州市統(tǒng)計年鑒 9 本報告是嚴格保密的。 ?土地大量供應，區(qū)域市場發(fā)展開始出現(xiàn)不平衡，地段價值充分體現(xiàn)； ?住房福利開始退出歷史舞臺。 產品注重質量，價值構成廣泛，產品附加值很好體現(xiàn)。 生存、改善需求兼有；需求急劇增加；客戶層面擴大 需求增長趨于平穩(wěn)；改善需求為主；客戶結構復雜多樣。 大量新競爭者介入，開發(fā)投資量猛增；需求復雜、市場細分顯現(xiàn)；競爭以市場份額的競爭為主。 消費者收入水平提高；區(qū)域市場發(fā)展出現(xiàn)不平衡，地段價值開始顯現(xiàn)；市場存在不規(guī)范操作，政策因素影響大、住房福利仍大量存在。 宏觀經濟 環(huán)境掃描 城市發(fā)展 狀況分析 寫字樓 市場分析 寫字樓 客戶分析 報告內容提綱 2 本報告是嚴格保密的。本報告是嚴格保密的。 鄭州市近年 GDP及人均 GDP增長迅速，房地產業(yè)進入高速發(fā)展期 0 . 0 05 0 0 . 0 01 0 0 0 . 0 01 5 0 0 . 0 02 0 0 0 . 0 02 5 0 0 . 0 02023 2023 2023 2023 2023 2023 20230%5%10%15%20%25%30%GDP G D P 增長率0 . 0 05 0 0 0 . 0 01 0 0 0 0 . 0 01 5 0 0 0 . 0 02 0 0 0 0 . 0 02 5 0 0 0 . 0 03 0 0 0 0 . 0 02023 2023 2023 2023 2023 20230%10%20%30%40%50%60%人均G D P 人均G D P 增長率宏觀經濟環(huán)境掃描 數(shù)據(jù)來源：鄭州市統(tǒng)計年鑒 3 本報告是嚴格保密的。 土地市場、商品房市場規(guī)范操作；政府對房地產業(yè)的調控主要通過城市規(guī)劃及土地供應等宏觀調控手段間接進行；政府的住房福利少量存在。 競爭者數(shù)量減少；市場細分充分，占有新的細分市場較難；開發(fā)商注重效益 /低成本。 改善需求為主，需求趨于多樣化。 產品形式極為豐富，高質量。 客戶層面 ?啟動階段延續(xù)了生活需求型購房客戶； ?城市中高端客戶出于改善居住條件和財富占有需求開始大量購置房屋； ?普通大眾處于觀望狀態(tài)，尚未適應住宅完全商品化，等待政策和房價走勢明朗 ； ?已二次或多次置業(yè)，中高端客戶購房需求慢慢減弱； ?客戶層面擴大，更為廣泛的客戶開始購置房屋； 需求特征 生活需求 +改善需求（為主） 改善需求 +生活需求（為主） 供應特征 ?城市核心地段逐漸放量，產品形式開始豐富，品質有所提高； ?中高端客戶改善需求為主，故產品戶型面積較大； ?各區(qū)域大量放量，產品形式豐富，數(shù)量和質量并重； ?普通大眾開始大量購房，迫于房價壓力，戶均面積明顯減??； 價格走勢 在啟動階段基礎上價格迅速提升 價格持續(xù)增長，漲幅放緩 6 本報告是嚴格保密的。 報告內容提綱 宏觀經濟 環(huán)境掃描 城市發(fā)展 狀況分析 寫字樓 市場分析 寫字樓 客戶分析 10 本報告是嚴格保密的。 規(guī)劃聚集了全市最高端的住宅和商務辦公物業(yè)，目前處于啟動階段。 ?西區(qū)： 作為老城區(qū)，區(qū)域經濟發(fā)展相對滯后，購買力較低。 通過大量案例總結，城市寫字樓的發(fā)展一般經歷四個階段 非市場化時期 市場化啟動期 市場化發(fā)展期 市場化成熟期 寫字樓市場 發(fā)展階段 經濟總量增長 產業(yè)結構調整，三產比例上升 12 本報告是嚴格保密的。 市場化成熟期：地段主導，板塊形成、客戶充分細分，整購比例上升，小投資客退出 市場化成熟期 經濟背景 城市在區(qū)域的中心地位已經形成，現(xiàn)代服務業(yè)為主的第三產業(yè)占據(jù)絕對主導地位 供應 供應主體 ?專業(yè)開發(fā)商為主 需求 客戶特征 自用 ?一線寫字樓：高科技產業(yè) 、 現(xiàn)代制造業(yè) 、 咨詢服務業(yè) 、 金融保險業(yè)等 產品 ?高端產品：建筑形象地標化 、設備設施尖端化 、 物業(yè)管理品牌化 、 辦公功能純粹化 ?國際品牌與團隊 ?板塊認知已經深入人心 ， 各板塊客戶 、 產品平臺標準建立 ?項目開發(fā)方向主要由地段主導 投資 ?投資機構整購 ?財富階層 成交關鍵驅動因素 自用 ?商務成熟度與聚集度 、 企業(yè)所依賴的資源聚集度 ?產品：客戶素質 、 物業(yè)形象 、 硬件配置 、 物業(yè)管理 盈利模式 大部分持有出租 ， 部分項目對外銷售 投資 ?對固定資產升值保值 、 租金實現(xiàn)的信心 ?對實現(xiàn)長期穩(wěn)定收益的信心 階段標志 板塊（及板塊的標志物業(yè)）形成、產品標準建立、客戶充分細分 16 本報告是嚴格保密的。 樓盤名稱 建筑面積 (平方米 ) 發(fā)售時間 銷售率 (%) 成交價格 (元 /平方 ) 銷售速度 國際企業(yè)中心 100000 04年 10月 95％ 4500 4280 永和國際 30000 04年 8月 90％ 4000 1100 藍碼地王大廈 56000 05年 7月 95％ 6500 2200 綠地峰會天下 52023 06年 10月 85％ 6100 4900 浦發(fā)國際 50000 06年 10月 99％ 6000 6200 省匯中心 75000 06年 10月 95％以上 5800 7900 財富廣場 2期 100000 05年 11月 95％以上 5300 6300 銷售速度 寫字樓市場的月均銷售速度： 4697平方米 20 本報告是嚴格保密的。 ?行政導向，依托省機關 ?商業(yè)、交通配套成，商務氛圍濃 第一層級 核心驅動力 未來發(fā)展趨勢 ?租金： /m2/天， ?售價： 55007900元 /m2 ?物業(yè)管理費： /m2/月 租金 /售價 ?行業(yè)：多集中于高增長性和高附加值行業(yè)如 投資咨詢、信息通訊、房地產 、 保險、文化傳播等； ?客戶：國際國內 知名企業(yè)駐杭機構 、 河南省及鄭州市著名企業(yè)；以行業(yè)內的大中企業(yè)為主 ?選擇本板塊辦公的原因主要是為顯示企業(yè)形象；注重辦公品質及配套、交通的成熟度： 客戶特征 ?未來 5年內將繼續(xù)保持領先地位； ?土地供應稀缺，后續(xù)供應量有限； 租售狀況 ?高品質的物業(yè)招租良好，出租率在85％ 以上； ?銷售客戶以自用客戶為主； 金水路 農業(yè) 路 北環(huán) 花園路 文化路 經三路 中州大道 23 本報告是嚴格保密的。 項目名稱 浦發(fā)國際大廈 未來 大廈 圖示 名門地產 開發(fā)商 商品交易所 金水路 玨鳳 路交叉口 位置 未來大道近緯四中路 27層 / 層數(shù) /層高 23層 / 40年產權 產權年 限 40年產權 分戶空調 空調 中央空調 9部 電梯 7 規(guī)模 主樓 27層，附樓 11層，建筑面積 6萬平方 1棟，建面約為 6萬㎡ , 售 /租價格 售價 6000元 /㎡ 租金 /㎡ ?天 售 /租率 銷售率 90%以上 出租率在 95%以上 裝修狀況 毛坯，大堂等公用部位精裝修 毛坯，大堂等公用部位精裝修 核心賣點 金融總部級 寫字樓 租賃型辦公樓 金水區(qū)其他經典寫字樓掃描 26 本報告是嚴格保密的。 鄭東新區(qū) CBD已初步形成規(guī)模效應，提升市場信心 ?CBD地區(qū)由內、外環(huán)兩條環(huán)路組成，將建成 60幢高檔商業(yè)樓宇 ； ?經過 5年的大規(guī)模建設， CBD已經基本完成了寫字樓和公寓的建設并部分投入使用，增強了市場對新區(qū)開發(fā)的信心。 西北區(qū)板塊 —— 現(xiàn)存寫字樓陳舊且品質不高物業(yè)形態(tài)以商住的形式為主，客戶外溢。 區(qū)域 項目名稱 外立面 層高 公共大堂 金 東 區(qū) 榮勛贏座 LOWE中空玻璃幕墻 挑空 10米 盛潤國際 高級玻璃幕墻 挑空 30米 曼哈頓廣場 —— —— —— 楷林國際 LOWE中空玻璃幕墻 挑空 15米 鄭 東 新 區(qū) 海聯(lián)國際 LOWE中空玻璃幕墻 \高檔石材 綠地峰會天下 高檔石材＋玻璃幕墻 中煙大廈 干掛石材 10米挑空 匯錦中油大廈 干掛石材 —— —— 國泰財富中心 高檔石材 ,合金板材和防輻射節(jié)能玻璃幕墻 —— —— 永和國際廣場 深色干掛石材每層 1800平方米挑空大堂 同期上市競爭對手對比分析 產品力一般，不具有競爭優(yōu)勢 36 本報告是嚴格保密的。 調查數(shù)量： 本次問卷調查共 200份，回收有效問卷 178份。 一、客戶購買需求分析 90