【正文】 3月份供應量接近 45萬平方米。 綜合上述即將推出物業(yè)和潛在競爭盤的資料， 2023年在學府板塊、合作化南路板塊、望江西路板塊、政務(wù)區(qū)板塊以及經(jīng)濟開發(fā)區(qū)部分區(qū)域所形成的 “線型帶狀區(qū)域 ”， 市場供應量將加大、物業(yè)類型更豐富、結(jié)構(gòu)調(diào)整更市場化、產(chǎn)品競爭更加多元化。因此， “戰(zhàn)略布局、節(jié)奏控制、實用營銷 ”將是下階段區(qū)域樓盤所需面對的重點問題。 結(jié)合項目技術(shù)指標、開發(fā)節(jié)奏和工程投入等因素，項目在初始狀態(tài)下遵循的是 “中低價位、高檔品質(zhì)、平穩(wěn)加快去化 ”開發(fā)戰(zhàn)略。 2023年 9月 26日一組團正式開盤，銷售為 2＃、 5＃、 8 ＃、 9＃、 10＃樓，總共銷售 184套。 從 2023年 7月至今，共 21個月（約 628天）的時間內(nèi)，總共銷售住宅 362套，平均速度為 /天。（一） 04年 8月－ 06年 3月銷售進度曲線圖（住宅）備注： 1．紅色曲線代表 04年銷售情況，藍色曲線代表 05年銷售情況，黃色曲線代表 06年銷售情況 ２．共有 6套商品房合同未簽， 7套住宅無成交時間數(shù)據(jù)，其他數(shù)據(jù)不全。1．創(chuàng)造 1個銷售最高點（ 2023年 9月，共計 122套），創(chuàng)造整個銷售周期最高點2． 2大銷售高點（ 04年 8月，共計 28套； 04年 10月，共計 34套）3． 5大銷售地點（ 05年 1月，共計 2套； 05年 2月， 0套； 05年 3月，共計 1套； 05年 4月，共計 3套； 06年 2月，共計 3套）（三） 04年 8月－ 06年 3月住宅銷售進度分析1．從銷售進度線上看，曲線波動極大、超出正常波動范圍。3．分析原因：（ 1） 2023年為合肥樓市整體高速發(fā)展期，市場前景超乎看好。（ 2） 2023年 4月開始，國家宏觀調(diào)控政策相應出臺，政府著力調(diào)整樓市平衡，投機炒房人群開始逐漸退出、樓市進入理性低谷期。（ 4）進入 06年，仍保持自然營銷狀態(tài)，項目產(chǎn)品主體結(jié)構(gòu)開始呈現(xiàn)（接近準現(xiàn)房），去化量平穩(wěn)。三．成交產(chǎn)品力分析（一） 04年 8月－ 06年 3月每月銷售率月份 銷 售套數(shù) 該 月日平均交易量 占 總銷 售比例04年 8月 28 8％04年 9月 122 38％04年 10月 34 ％04年 11月 11 ％04年 12月 10 ％05年 1月 2 ％05年 2月 0 005年 3月 1 ％05年 4月 3 ％05年 5月 11 ％05年 6月 9 ％05年 7月 9 ％05年 8月 19 ％05年 9月 18 ％05年 10月 9 ％05年 11月 9 ％05年 12月 11 ％06年 1月 5 ％06年 2月 3 ％06年 3月 7 ％（二） 04年 8月－ 06年 3月銷售進度曲線圖分析 :從以上圖表和曲線圖可以看出，其銷售走勢極其不穩(wěn)定 ,在 04年 9月，即開盤銷售第二個月，銷售 122套，占了總比例的 38%,剩余 62％的產(chǎn)品卻在 17個月完成，銷售去化速率非常罕見，無任何規(guī)律性節(jié)奏段出現(xiàn)。從本項目已經(jīng)成交住宅面積中發(fā)現(xiàn)： 130㎡以下，共 32套； － ㎡，共199套； 140多㎡，共 91套； 200㎡以上（復式），共 10套。 整個項目產(chǎn)品沒有明顯的面積區(qū)段劃分， 在宏觀利好背景下，整個產(chǎn)品設(shè)計追求 “舒適型 ”體系 ，但隨著國家宏觀調(diào)控政策的相應出臺、 “實用居家型 ”產(chǎn)品、價格承受力等的影響，項目銷售進入低迷期。四．成交客戶分析（一）客戶行業(yè)分析從已有客戶資料分析來看，本項目客戶群體所屬行業(yè)體現(xiàn)出以下特點1．建筑、個體 本項目第一梯隊的消費群體為建筑及個體行業(yè)人群，該人群消化了本項目近一半的產(chǎn)品，達 44％。 項目最初的形象定位和自身高品質(zhì)產(chǎn)品呈現(xiàn)形成了一對矛盾。2．公務(wù)員、教師 公務(wù)員、教師組成了本項目購買人群的第二梯隊，共計 17％。 因此， 如何解決主流客戶和其他客戶所承受的 “產(chǎn)品價格力 ”將是解決產(chǎn)品自身硬傷的主要方向。幾大板塊的銜接 了多樣化的消費群體。 （二）成交客戶原屬區(qū)域分析從現(xiàn)有資料分析，客戶原屬區(qū)域呈現(xiàn)以下特征：1．成交客戶原屬區(qū) 以蜀山區(qū)與包河區(qū)居多 ，占總成交客戶的 49％。3．成交的蜀山區(qū)客戶多數(shù)集中在合作化南路板塊。分析： 由于前期原始營銷狀態(tài)下，傳播渠道力的輻射面寬達不到項目所需要的力度，其他板塊區(qū)域?qū)Ρ卷椖康恼J知度不高，形成了前期成交客戶群體相對單一集中。（三）從購買目的來分析成交客戶購買目的中投資占 11％，自用占 89％分析： “務(wù)實價格（指入市時價格）、高品質(zhì)產(chǎn)品、區(qū)域整體規(guī)劃的認同、保值增值 ”，產(chǎn)生理性購買動機，是居家自住型客戶置業(yè)的主要目的 。部分三．項目營銷診斷綜述一．營銷診斷分析 循著項目銷售的特征情況分析，項目產(chǎn)品所出現(xiàn)的 “節(jié)奏無序、低速去化 ”狀況，主要有以下幾點綜合原因：1．宏觀利好背景下，產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計追求 “舒適型 ”體系，新的市場變化，產(chǎn)品自身硬傷無法增加抗風險性2．高起點的政務(wù)新區(qū)規(guī)劃，促使大量投資人群涌入， “趨利性 ”投機熱潮出現(xiàn)，形成獲利高期望值3．開發(fā)資金鏈未形成良性循環(huán)4．整體開發(fā)節(jié)奏和銷售節(jié)奏處于無序配合狀態(tài)，缺乏系統(tǒng)專業(yè)性營銷5．銷售隊伍專業(yè)技術(shù)不高、缺少強化培訓，隨著銷售周期的拉大、隊伍出現(xiàn)疲憊、銷售信心受到打擊6．營銷傳播力無法達到項目自身要求，目標客戶傳播輻射面不夠，無法擴大客戶源二．下階段后期產(chǎn)品如何面對 “入市姿態(tài)和戰(zhàn)略 ”，將是加快產(chǎn)品去化率的 核心要點 “產(chǎn)品價格力 ”將是解決產(chǎn)品自身硬傷的主要方向 “信息傳播力 ”，增加多樣化消費群體輻射面寬，將是后期產(chǎn)品實現(xiàn)突圍的 必要條件。 在宏觀調(diào)控的大背景下，經(jīng)過幾年的火熱發(fā)展，新一輪的理性回歸信號已經(jīng)出現(xiàn)。產(chǎn)品上在追求突新的同時要更多考慮其實用性、科技節(jié)能價值以及產(chǎn)品附加值。 所以，開發(fā)企業(yè)一定要堅持效益和品牌雙贏原則。 現(xiàn)有的市場變化之后的項目定位與之前的態(tài)勢良好環(huán)境下的定位思路和方法，是絕對不可能相同的。（三）抗風險原則 投機者被重點打擊，熱錢撤出市場，老百姓觀望之勢，購房潮的急速下滑，使得 “滯銷 ”問題成為了第一問題。 資金運營風險、開發(fā)節(jié)奏與銷售節(jié)奏不對稱風險、國家政策引起消費者觀望風險、地塊用地苛刻條件所帶來的規(guī)劃風險等等，諸如此類的風險綜合辨析后，留給我們思考空間里面只會出現(xiàn) ——“ 抗風險 ”這樣的結(jié)點。（四）縫隙求生原則 在周邊潛在競爭對手的壓迫之下，尋找對方節(jié)奏、節(jié)點的縫隙，在對方形成宣傳攻勢、大量供應產(chǎn)品的時候，避其鋒芒積蓄自己的力量，等待籌劃對方供應的空白點，抓住機會形成新的機會點，重點突破產(chǎn)生最佳利益。（五）求同求異的辨證原則 每一個房產(chǎn)開發(fā)項目的用地條件、綜合資源、規(guī)模檔次、產(chǎn)品形態(tài)等與其他項目是完全不同的，同時每一個開發(fā)企業(yè)的實力與喜好，在開發(fā)節(jié)奏控制、資金運作、成本控制、人員管理上的方法也是完全不同的。 所以在綜合運用自身資源、追求差異化、創(chuàng)新產(chǎn)品的想法下，也要更多的借鑒成功和不成功樓盤的共性因素。（六）快速回籠資金原則 項目作為政務(wù)區(qū)第一批房地產(chǎn)開發(fā)項目，已經(jīng)經(jīng)歷了二年多的銷售周期，但是項目一期仍未交房、二期產(chǎn)品優(yōu)勢不明顯、景觀工程款資金存在缺口、各項綜合開支仍在增加。 謝謝參與！THE END? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 08:43:3508:43:3508:431/27/2023 8:43:35 AM? 1以我獨沈久，愧君相見頻。 08:43:3508:43:3508:43Wednesday, January 27, 2023? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 27 一月 20238:43:35 上午 08:43:35一月 21? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 一月 218:43 上午 一月 2108:43January 27, 2023? 1行動出成果，工作出財富。 8:43:35 上午 8:43 上午 08:43:35一月 21? 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 08:43:3508:43:3508:431/27/2023 8:43:35 AM? 1成功就是日復一日那一點點小小努力的積累。 08:43:3508:43:3508:43Wednesday, January 27, 2023? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 27 一月 20238:43:35 上午 08:43:35一月 21? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 一月 218:43 上午 一月 2108:43January 27, 2023? 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 8:43:35 上午 8:43 上午 08:43:35一月 21? 楊柳散和風，青山澹吾慮。 08:43:3508:43:3508:431/27/2023 8:43:35 AM? 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 08:43:3508:43:3508:43Wednesday, January 27, 2023? 1知人者智，自知者明。 一月 21一月 2108:43:3508:43:35January 27, 2023? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 一月 218:43 上午 一月 2108:43January 27, 2023? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 8:43:35 上午 8:43 上午 08:43:35一月 21MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blandit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis ut cursus. 感謝您的下載觀看專 家告 訴