【正文】 水岸茗都、湖畔春天、新城國際、三胞 同時(shí)根據(jù)監(jiān)測，三盛 山水名城、岸上玫瑰，而到了 2023年，目前只有國建 之后開盤的有丹青花園、頤園世家、生活地帶、水墨蘭庭， 2023年陸續(xù)開盤銷售的有恒潤花園、宋都 綜合分析： （ 1）政務(wù)文化新區(qū)樓盤的開發(fā)歷程作為合肥市新的中心，政務(wù)區(qū)房地產(chǎn)在近幾年的發(fā)展，也隨著基礎(chǔ)配套生活設(shè)施的完善而蒸蒸日上。假若要取得比較快的去化率，扣去 1000元 /㎡差價(jià)，可參考的復(fù)式總價(jià)盡量不要超過 68萬。丹若苑的開盤時(shí)間在一年左右，其周邊環(huán)境、配套設(shè)施、項(xiàng)目規(guī)模、開發(fā)商品牌和資金實(shí)力都具有絕對優(yōu)勢，現(xiàn)階段銷售呈現(xiàn)以下特征： 130～ 150之間，平均總價(jià)在 56萬左右，銷售狀況一般，但其銷售的部分大都集中在均價(jià)以下或者東西兩頭位置較好的產(chǎn)品，現(xiàn)階段大量均價(jià)以上位置靠中的戶型銷售速度明顯放緩，甚至陷入停滯期。四期丹若苑項(xiàng)目地址：政務(wù)文化新區(qū)休寧路，開發(fā)商：上海綠地集團(tuán)合肥置業(yè)有限公司物業(yè)類型：小高層、高層，物業(yè)費(fèi)用： /㎡ ，主力戶型： 90～ 130㎡銷售價(jià)格：均價(jià) 4286元 /㎡、頂層復(fù)式價(jià)格區(qū)間在 4300～ 4400元 /㎡銷售進(jìn)度：現(xiàn)推出 312 套，已售 172套，銷售率達(dá) 55%其剩余戶型集中在 90～ 100㎡、 130～ 140㎡、 160～ 220㎡，其中 130～ 140㎡由于總量較大，其剩余的數(shù)量最多。開發(fā)商：合肥宋都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，建筑設(shè)計(jì)：香港何顯毅建筑工程師樓景觀設(shè)計(jì)：澳洲 DL＆ C建筑景觀，物業(yè)管理：綠城物業(yè)法律顧問：天禾律師事務(wù)所，營銷策劃：金石地產(chǎn)，占地： 227畝，總建筑面積：約 30萬平方米綠化率： 35%，車位：機(jī)動車位約 1400個(gè)，戶型面積： 90—180 多㎡一期規(guī)模： 7幢多層， 4幢小高層開盤時(shí)間 :2023528面積： 100多㎡－ 150㎡ （多層最小 ㎡，小高層最小 ㎡）均價(jià)：多層 3350元 /㎡推出樓盤：多層 —— 桂雨苑 2＃、 3＃、 5＃、 6＃樓，共 120套（其中 110㎡共 36套， 150㎡共 12套。水墨蘭庭樓盤地址：東流路與圣泉路交匯處開發(fā)商：合肥東信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積： 12萬㎡，總建筑面積： 22萬㎡，分期開發(fā)：共分三期開發(fā)，一期為多層（已經(jīng)售完）、二期為多層＋小高層、三期為小高層＋高層容積率： ，綠化率： 40％開盤時(shí)間：二期 2023年 2月 6日交房時(shí)間：一期 2023年底，二期 2023年 6月 30日物業(yè)管理費(fèi)：多層為 /㎡主力戶型： 86㎡～ 180㎡二期開出三棟戶型在 90～ 114㎡、 137～ 142㎡，目前 90㎡和 137㎡的銷售率較高銷售價(jià)格：一期多層均價(jià) 3200元 /㎡，二期開出三棟多層均價(jià) 3600元 /㎡個(gè)案調(diào)查： 25＃樓 501 ㎡ 單價(jià)： 3948元 /㎡ 總價(jià)： 551141元 24＃樓 503 114㎡ 單價(jià)： 3916元 /㎡ 總價(jià)： 446424元 ㎡ 單價(jià)： 4138元 /㎡ 總價(jià)： 577665元 601復(fù)式 ㎡ 單價(jià)： 3428元 /㎡ 總價(jià)： 687931元銷售進(jìn)度：一期在 90%左右，二期接近 50%宋都 ㎡，共 18套 ㎡，共 18套。 現(xiàn)推出 4＃、 7＃、 8＃、 11＃樓，內(nèi)部認(rèn)購期間 1萬元誠意金抵 2萬元購房款，開盤時(shí)另有其他開盤優(yōu)惠。月其他： 小區(qū)定位為高檔樓盤。瑞城 山水名城樓盤地址：祁門路和圣泉路交匯處開發(fā)商：振業(yè)（合肥）股份有限公司樓盤規(guī)模：占地面積 6萬多㎡，建筑面積 14萬㎡，一期共 10幢高層、小高層，現(xiàn)推出 3棟 13層小高層容積率： ，綠化率： 41%配套設(shè)施：政府規(guī)劃大型超市和金融商貿(mào)區(qū)、天鵝湖公園、四星級賓館交房時(shí)間：一期 2023年 9月份，銷售價(jià)格：小高層均價(jià) 3400元 /㎡銷售進(jìn)度：底層均價(jià)為 3100～ 3300元 /㎡基本已售完，余房主要集中在 6層以上，銷售率接近 50%物業(yè)費(fèi)用： /㎡主力戶型：戶型集中 150㎡～ 180㎡之間，主力戶型為 150㎡ 1號樓 2層 ㎡四房（東） 3275元 /㎡ 公攤 % 1號樓 2層 ㎡大三房 (中 ) 3126元 /㎡ 頂層復(fù)式價(jià)格為 3600元 /㎡ 現(xiàn)推出 3幢小高層，從 3400元 /㎡的均價(jià)來講，在同區(qū)域樓盤中顯出比較突出的性價(jià)比。5．在市場細(xì)分進(jìn)一步加劇情況下，高性價(jià)比產(chǎn)品競爭將更加理性。 3．由于市場競爭激烈，產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，隨著新政后投資客的理性退出，教師、公務(wù)人員等是區(qū)域樓盤重點(diǎn)爭奪的主要客戶群體，高性價(jià)比產(chǎn)品將是這部分群體所關(guān)注和購買的主要類型。天鵝灣位置：市政正南區(qū)域建筑面積： 5萬㎡主力戶型面積： 120—140 ㎡上市時(shí)間： 2023年 6—7 月結(jié)合即將推出樓盤和潛在競爭樓盤信息，分析如下：1．現(xiàn)階段政務(wù)區(qū)內(nèi) 130～ 150㎡戶型主要為多層，小高層 130～ 150㎡戶型主要是前期剩余下的高總價(jià)位置略差的戶型， 性價(jià)更高的小高 100～ 120㎡區(qū)間內(nèi)戶型 (3房 2廳 )在區(qū)域市場呈現(xiàn)階段性的空白，中長期內(nèi)將是區(qū)域市場補(bǔ)充型主力戶型。新城邦樓盤地址：合肥政務(wù)文化新區(qū)東流路與東至路西北角開發(fā)商：合肥市亞華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總建筑面積： 20萬平方米規(guī)模：共分三期開發(fā)，一期為 6層花園洋房和 2層臨街商鋪 二期為 1幢 5層商務(wù)公寓和 1幢 4層商業(yè)辦公樓 三期為 8幢 11層小高層一期占地面積 6995㎡，建筑面積 10953㎡容積率： 綠化率： %銷售去化：一期只剩 2套（ 130－ 140㎡，一層和五層）銷售價(jià)格：二期 3棟沿東流路多層，均價(jià) 3300元 /㎡2．華地項(xiàng)目位置：望江路與潛山路交口以北 100米左右的北側(cè)開發(fā)商：新華房產(chǎn)、信地置業(yè)聯(lián)合開發(fā)工程狀況：土地平整階段物業(yè)形態(tài)：多層、小高層、高層預(yù)計(jì)上市時(shí)間： 06年 6—7 月份3．華藝廣場：占地面積： 5000——6000 ㎡建筑類型：高層，低層為商城、高處為住宅。東向大學(xué)城板塊和會展中心板塊樓盤均價(jià)高于其他樓盤。2．中高檔次樓盤主力戶型集中在 110～ 130㎡范圍區(qū)間內(nèi)3．投資性需求減少， 自住性、高性價(jià)比戶型受寵 。 2023年金寨路的交通提速建設(shè)即將展開、再加上明珠廣場區(qū)域等環(huán)境配套的逐步完善，區(qū)域樓盤競爭力將逐漸提高。二．經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)代表樓盤分析上海城市 3985元 /㎡，小高層產(chǎn)品均價(jià)在 3765元 /㎡，除產(chǎn)品差異化因素外，放量的控制是節(jié)奏控制的基本手法。 根據(jù)上述區(qū)域樓盤具體情況，結(jié)合其他數(shù)據(jù)， 目前區(qū)域項(xiàng)目呈現(xiàn)出以下特點(diǎn)： 130～ 150㎡，小高層產(chǎn)品主要集中在。百合公寓、香樟雅苑多進(jìn)入第二階段銷售。一期小高 層面 積 戶 型 總 套數(shù) 銷 售率 /均價(jià)140～ 150㎡ 三 戶 室 32 %/3700212～ 217㎡ 復(fù)式 4 0%/4000綜合分析： 蜀山區(qū)目前在售樓盤主要集中在黃山路學(xué)府板塊、望江西路板塊、合作化南路板塊，其中學(xué)府板塊中廣利花園、漢嘉 盛世名城 現(xiàn)推出產(chǎn)品以多層為主，一期有少量小高層，整體面積區(qū)間集中在 130～ 140㎡，總價(jià)過高，在市場理性、消費(fèi)者持幣待購的情況下，后期銷售陷入低速。05年， 9月 13日，推出一棟潛山路特價(jià)小高層 15＃樓，面積集中在 143㎡，起價(jià) 2950元 /㎡左右。均價(jià) 3760元，其中最低價(jià)3700元左右；最高價(jià)： 3910元左右。多層和小高層 90104㎡還剩一樓 ,三室兩廳兩衛(wèi) ㎡以上戶型銷售不理想 .（ 05年 4月份價(jià)格）二期（悉尼陽光）： 2023年 9月 10日開盤，多層， 5棟，工程進(jìn)度：建到 34層。銷售狀況良好。一期 B組團(tuán)（ 1 12樓）： 2023年 10月 15日認(rèn)購，面積： 90140㎡；復(fù)式： 150215㎡。二期沁香 閣 （多 層 ）面 積 戶 型 總 套數(shù) 銷 售率 /均價(jià)90～ 100㎡ 三 戶 室 8 %/4130110～ 120㎡ 三 戶 室 8 %/4250120～ 130㎡ 三 戶 室 24 %/4230150～ 160㎡ 四 戶 室 8 %/4200160～ 210㎡ 復(fù)式室 12 %/4000盛世名城樓盤地址：黃潛交叉口西南角，潛山路 277號（黃潛交口向南 100米）投資商：江蘇方天企業(yè)發(fā)展股份有限公司，發(fā)展商：合肥圣安物業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司工程規(guī)模：總占地 230畝 二期 9棟多層，綠化率： 53％，物業(yè)費(fèi)用：多層 /㎡銷售解析： 一期 A組團(tuán)： 2023年 6月 5日開盤，現(xiàn)已基本售罄。聞墨齋： － － － － ㎡；沁香閣： ㎡一期 聞 墨 齋 （高 層 、小高 層 ）面 積 戶 型 總 套數(shù) 銷 售率 /均價(jià)90～ 100㎡ 二 戶 室 34 %/3700100～ 110㎡ 二 戶 室 20 %/3400120～ 130㎡ 三 戶 室 94 %/3550130～ 140㎡ 三 戶 室 48 %/3650140～ 150㎡ 三 戶 室 40 %/3600160㎡ 四 戶 室 34 %/3900160～ 250㎡ 復(fù)式 30 %/3500 香樟雅苑 位置與本項(xiàng)目較接近，項(xiàng)目定位也比較相近，其前期以高層、小高層為主，總體銷售率不錯(cuò)。一期于 04年 11月 12日開工。香樟雅苑樓盤位置：東至路與黃山路交口往南 400米。一期全部售完，現(xiàn)開始推薦二