【正文】 牌價(jià)值的提升，實(shí)現(xiàn)品牌價(jià)值 的雙重飛躍。以差異化的生活主張，倡導(dǎo)泉水灣“河畔 泉水灣不是去追逐居住潮 流，而是去引導(dǎo)居住潮流。 觀天下 ： 有思想、有文化、有內(nèi)涵、有創(chuàng)新，惟獨(dú)沒有壓力?；▓@ ： 泉河公園旁，泉河邊?；▓@ 觀天下 來賣給他們。 ? 項(xiàng)目建議特點(diǎn)總結(jié) : ? 經(jīng)典“新都市主義”歐式建筑風(fēng)格 (法式住宅 ) ? “臨河”觀景住宅 (南觀泉河?xùn)|依泉河支流 ) ? “公園“豪景住宅 (一路之隔 ,環(huán)抱 75畝泉河公園 ) ? ”四大“阜城最旺大市場 (皖西北 /匯鑫 /瑤海 /港利 ) ? ”交通“便利 ,咽喉要道 (界首路 ,北京路 ) ? ”行政核心“區(qū) (一路之隔泉北區(qū)政府 ) ? 高”得房率“ ,高”利用率“實(shí)用經(jīng)典房型 ? 戶戶全明“豪景房” “八大”主題型 強(qiáng)勢賣點(diǎn) ? 首創(chuàng)營銷 :六唯一 ? 豪華智能型售樓處 (阜城唯一 ) ? 智能型模型 (阜城唯一 ) ? 高爾夫國領(lǐng)或高爾夫推竿練習(xí)場 (阜城唯一 ) ? 2套以上豪華及現(xiàn)代型樣板房 (阜城唯一 ) ? 高檔建材展示 (阜城唯一 ) ? 光體建筑 (阜城唯一 ) ? 品牌定位分析圖 Product Concept 商品概念陳述 對(duì)那一群向往 人文品位、講究生活感性和情趣 的消費(fèi)者而言， 我們將此社區(qū)當(dāng)作 河畔 ?新高檔住宅板塊崛起 :以泉河為中心的兩岸將發(fā)展成為新的高檔住宅區(qū)，預(yù)計(jì)同期推出的樓盤會(huì)對(duì)泉水灣造成影響。板塊供應(yīng)量百萬平方米，依泉庭苑、外灘國際城等個(gè)案，在產(chǎn)品、地段上和本案相比也各有千秋，將會(huì)造成部分客源分流。 ?新興高檔住宅板塊 ： 泉河外灘板塊被定位為未來的新濱江豪宅板塊，有利于對(duì)整個(gè)濱江樓盤檔次的托高。 ?客源基礎(chǔ)： 泉北區(qū)大型批發(fā)市場的發(fā)展為項(xiàng)目提供了相當(dāng)客源，當(dāng)?shù)卮罅康耐獬鰟?wù)工人群擁有強(qiáng)大的購買力。 ?噪音污染抗性： 處于出城主干道界首路旁，交通較為混亂，車流量也相對(duì)較大干擾嚴(yán)重。 ?高層住宅 ： 在阜陽市場的高層住宅較少，市場接受度偏低。 ?產(chǎn)品新概念： 新都市主義的歐式建筑風(fēng)格，法式住宅的浪漫風(fēng)情及高利用率的戶型設(shè)計(jì)，總價(jià)控制合理，產(chǎn)品層次豐富。 ?創(chuàng)新戶型： 戶戶望江望園景、南北對(duì)流、視野開闊、庭院式觀景陽臺(tái)、入戶花園、間隔方正等極具吸引力。 ?開闊江景園景 : 泉河水岸、生態(tài)公園兩大獨(dú)占，一線臨江臨園，景觀開闊，戶戶望景，將江景園景發(fā)揮到極至。 ?根據(jù)銷售面積與銷售速度，機(jī)動(dòng)提升價(jià)格，增大好房源與差 房源的價(jià)差，爭取均衡去化及利潤最大化。 ?開盤之初以速度為主要追求目標(biāo)，目的在于引起市場轟動(dòng)。好房源最后推出，保證零庫存 以及利潤最大化。采取如下原則： ?房源分批推出，分期集中銷售。 ⑵銷售周期控制在 6個(gè)月內(nèi)，周期內(nèi)操作以多層、小高層組團(tuán)去化為主 ⑶短期快速引爆 —— 封盤 —— 強(qiáng)勢雙組團(tuán)出擊（強(qiáng)勢引爆） 多層組團(tuán)第一波次執(zhí)行：針對(duì)性蓄水 + 短期策略性引爆 + 封盤 小高層組團(tuán)第二波次 + 情景洋房組團(tuán)：長期蓄水 + 調(diào)整性開盤 ⑷房源策略性銷控 ⑸促銷卡發(fā)放計(jì)劃 ? D、一期推案價(jià)格實(shí)現(xiàn) ?目標(biāo)價(jià)格 ：一期實(shí)現(xiàn)銷售均價(jià) 3350元 /平米 ?階段價(jià)格制定 一期 一階段 二階段 三階段 四階段 周期 蓄水期 引爆銷售期 強(qiáng)蓄期 銷售調(diào)整期 組團(tuán) 多層第一波 小高層第二波 + 情景洋房第一波 推案量 1 5 8 4 2 ㎡ 1 4 0 8 9 ㎡ 銷售均價(jià)： 3 2 0 0 元 / ㎡ 銷售均價(jià)： 3 5 0 0 元 / ㎡ 銷售價(jià)格 價(jià)格范圍： 2 9 0 0 3 5 0 0 價(jià)格范圍： 3 2 0 0 3 8 0 0 整期均價(jià) 3 3 5 0 元 / ㎡ 一期整體定價(jià)系數(shù)做綜合考慮后，微調(diào)制定：平面系數(shù)（主要影響因素朝向、景觀、噪音、面積、戶型等），樓層系數(shù)。 ?在第一波銷售結(jié)束后，經(jīng)過一個(gè)月的蓄水期，第二波銷售即可展開。 ?同時(shí)暫定本案的開盤日為 ，實(shí)際開盤日依據(jù)蓄水情況而定。 ? 建議采用組團(tuán)型銷售方案 一期 二期 三期 排期 2023/03~2023/09 2023/10~2023/12 2023/01~2023/06 推案量 29931㎡ 19944 ㎡ 24017㎡ 組團(tuán) 9 10 1 1 13 說明： 本案體量在阜陽屬于中等規(guī)模，住宅部分總建面積 7萬余平方米，從資金投入回籠最佳比看，本案整盤推案排期分為三期較為合理；從目前地塊施工開發(fā)的形式來看，三期的推案排期能較好地與施工建設(shè)相符。 ?風(fēng)險(xiǎn)預(yù)知，提前預(yù)防 在銷售前期制定各項(xiàng)有效措施來防止投機(jī)客戶的產(chǎn)生，最大化的保證自住客戶的購買，并且努力做到銷售過程零投訴及高滿意度。 另外價(jià)格的上揚(yáng)必須與銷售形成互動(dòng)，謹(jǐn)慎提價(jià)，建議在每次項(xiàng)目重大利好消息出臺(tái)時(shí)，明顯提高房價(jià)，營造整體樓盤的良好走勢，給予先期準(zhǔn)業(yè)主以信心。 ?考慮板塊個(gè)案在地段、施工工期、產(chǎn)品定位等方面的差異，確 定本案目前的開盤銷售均價(jià)為 3200元 /㎡ ? 說明 我們認(rèn)為價(jià)格總體將隨著工期的進(jìn)度和市場的反應(yīng)有序上揚(yáng)，同物業(yè)定位和競爭對(duì)手相比，目前的價(jià)格策略可以實(shí)現(xiàn)，主要問題有三點(diǎn)： ?首先，如果在買方市場背景下，產(chǎn)品定位、市場推廣不到位，將影響樓 盤品牌形象的樹立，因此價(jià)格的基礎(chǔ)產(chǎn)生動(dòng)搖，導(dǎo)致價(jià)格無法提升； ?其次，價(jià)格體現(xiàn)有形價(jià)值和無形價(jià)值兩個(gè)方面，無形價(jià)值也俗稱附加價(jià) 值，這對(duì)于消費(fèi)者的預(yù)期心理價(jià)位形成產(chǎn)生影響，本案在這一點(diǎn)應(yīng)有所 作為； ?其三，市場競爭對(duì)手和區(qū)域市場的分析，得出本案在阜陽市場具有一定 的稀缺性，應(yīng)該在行業(yè)內(nèi)占據(jù)一席之地，是精品住宅的代表。 ?從板塊現(xiàn)狀分析，離本案最近的依泉雅苑、外灘國際城 ,前者目 前均價(jià)在 2800元左右 ， 后者均價(jià)在 3200元左右 。由此：項(xiàng)目價(jià)格則在： [3115 100%]=3115元 依據(jù)以上推斷， 2023年 3月 本案的開盤價(jià)格建議為： 3200元 ? ?由于受土地儲(chǔ)備量的影響，泉北新區(qū)板塊所屬樓盤較少。 ? 本案最近的有依泉雅苑、外灘國際城，以其為參考個(gè)案，測算得出周邊價(jià)格的中間值為 3000元 （以 2023年 11月為時(shí)點(diǎn)） 加入整體市場增長因素（今年上半年阜陽房價(jià)增長率為 20%左右，屬特殊情況；考慮其 GDP增長幅度及板塊現(xiàn)狀，通過分析預(yù)測明年房價(jià)的增長率為 15%，預(yù)計(jì)此增長率將持續(xù) 23年） 3000+3000 15% 3/12 通過市場增長因素 本案的產(chǎn)品價(jià)格區(qū)間在 3115元 ? 取 3115元為基數(shù) 本項(xiàng)目的綜合價(jià)值依據(jù)，周邊項(xiàng)目與本案相比，本案周邊生活配套、交通條件的不足及尚未施工等，但在建筑形態(tài)、園林景觀、臨水臨園住宅等方面具有優(yōu)勢。 ?成本考慮。 ?安全性原則。 ?低開高走。 ?利潤最大化。對(duì)于外出打工的人士回鄉(xiāng)后同樣也是希望找一處理想居所安家。 ? ?進(jìn)城人士、外出打工人士： 阜陽周邊縣市的小資人士或縣市里的生意人及外出務(wù)工回鄉(xiāng)人士。 ? ?泉北區(qū)域住戶的置業(yè)者 我們可以將目標(biāo)瞄準(zhǔn)泉北區(qū)域的部分住戶，他們在幾年前已在泉 北購買了商品房，經(jīng)過幾年的居住生活，他們對(duì)泉北區(qū)域的人文 環(huán)境、交通狀況和生活配套設(shè)施等都有了認(rèn)知并逐步接受。（瑤海、皖西北、港利廣場、匯鑫等大型市場） 我們要找一群什么樣的人： 張先生：泉北區(qū)里的個(gè)體私營企業(yè)主，知名品牌木地板阜陽區(qū)總代理，負(fù)責(zé)該企業(yè)在阜陽市場的銷售。 置業(yè)目的： 以改善家庭居住條件的置業(yè)為主要購房目的 基本形態(tài) 年齡 職業(yè) 收入 工作 消費(fèi) 生活 生活 形態(tài) 人生觀 夢想 價(jià)值觀 心理 形態(tài) 整體認(rèn)識(shí)（望遠(yuǎn)鏡） ? 客戶源分析 客戶區(qū)域來源定位依次為 潁泉、潁東、潁州、太和（以泉北新區(qū)板塊的置業(yè)者為主體），具體如下： ?在潁泉區(qū)的個(gè)體經(jīng)營者： 他們是潁泉區(qū)的生意人，他們有了一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，想改善目前的家庭居住條件，而且他們在某種程度上都比較信奉“風(fēng)水”一說。 ? 客戶特征分析 年 齡： 主要年齡段為 3050歲，其次為 2530歲 職 業(yè)： 個(gè)體經(jīng)營者、公務(wù)員、私營企業(yè)的中高級(jí)管 理人員、私營企業(yè)主及外出打工回鄉(xiāng)人員等 教育程度： 以受高等教育以上的客群為主 家庭結(jié)構(gòu)： 以 3－ 5人居住為主。 特征： 周邊縣市進(jìn)城置業(yè)者、外出務(wù)工回鄉(xiāng)者、市內(nèi)改善型居住者（主要為白領(lǐng)、私營業(yè)主、企業(yè)中高層管理者）。 來源： 通過強(qiáng)有力的市場推廣，建立本案性格與形象，吸引氣質(zhì)相符的最廣泛消費(fèi)者。 ? 本案的目標(biāo)客層論 泉水灣花園目標(biāo)客層論 基礎(chǔ)市場 成長市場 創(chuàng)造市場 來源： 原居住在泉北的居民，改善居住條件、換房等需要為主；在泉北工作和做生意的人，這類人不在少數(shù)。 ? ?本案在客戶定位上，客源與區(qū)域的中低檔樓盤的客源重合，而客 戶層卻與區(qū)域的中高檔樓盤重合。 ?感性家居 營造富有感性的家居生活方式。 ? ?優(yōu)雅浪漫 小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)給人清馨、淡迫、飄香的感受 。 ?人與自然和諧 在環(huán)境設(shè)計(jì)上進(jìn)一步突出與周邊自然景觀（泉河、泉河公園）以及自然生態(tài)的關(guān)系，營造人與自然和諧貼近的環(huán)境。 社區(qū)氛圍： 充分體驗(yàn)濱水公園而居所帶來的充滿活力和健康的生 活享受。 建筑形象： 以高貴典雅的柔美新都市主義歐式建筑風(fēng)格、高貴的 法式建筑風(fēng)格創(chuàng)造建筑物與人的親和力，以自然的曲 線讓人感到心情舒暢。 適合大三房或躍層戶型。 ? 頂級(jí)建材的展示 展示體驗(yàn)區(qū)： 在售樓處內(nèi)專門開辟一個(gè)空間展示本案建筑所運(yùn)用的建材，和智能化設(shè)備，以體現(xiàn)產(chǎn)品的高端內(nèi)涵品質(zhì)。 ? ? ? ? ? ? 售樓處前建議 : 小型高爾夫果領(lǐng) 小型高爾夫推竿練習(xí)場 高貴的高爾夫球場凸顯了本案奢華的品質(zhì)形象，給人的第一印象是帶有一種榮耀感，與眾不同的超脫理念。 ? 項(xiàng)目產(chǎn)品分析及建議 ? 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 土地出讓面積 37769平方米 總建筑面積 86223平方米 地下建筑面積 3420平方米 地上建筑面積 82803平方米 其中 住宅 73772平方米 商業(yè) 9031平方米 建筑占地面積 11330平方米 容積率 建筑密度 30% 綠化率 38% 總戶數(shù)