【正文】 目地址：合肥經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)寶塔路東、翠微路北開發(fā)商：合肥鑫宏房地產(chǎn)投資有限公司物業(yè)類型：高層、小高層、 soho，項目規(guī)模：建筑規(guī)模 10萬平米銷售價格：均價 4200元 /㎡，銷售進度：一期推出 718套，已售 291套，銷售率 %主力戶型： 130～ 150㎡物業(yè)管理：戴德梁行面 積 戶 型 總 套數(shù) 銷 售率 /均價90～ 100㎡ 二 戶 室 98 %/4300100～ 110㎡ 三 戶 室 64 %/4050130～ 140㎡ 三 戶 室 246 %/4180140～ 150㎡ 三 戶 室 230 %/4250160～ 170㎡ 四 戶 室 32 %/5000170～ 200㎡ 復(fù)式 24 0%/7800綜合分析： 經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，由于城市交通距離、土地成本等綜合原因的影響，整個區(qū)域樓盤開發(fā)呈現(xiàn)高性價比態(tài)勢，通過合理經(jīng)濟型戶型設(shè)計、通過單價和面積來調(diào)控總價、細化突出室內(nèi)功能，因此，新政后整個區(qū)域成為 2023年下半年熱點開發(fā)區(qū)域。結(jié)合區(qū)域在售樓盤銷售狀況，表現(xiàn)為以下特征：1．中高檔次樓盤多集中在會展中心、徽園區(qū)域以及沿 312國道臨近政務(wù)區(qū)的區(qū)域。4．價格水平大體 呈現(xiàn) “由西向東、由北向南 ”逐步遞減的態(tài)勢。三．潛在競爭樓盤分析1．亞華 4．市政大樓前項目：（天鵝灣）信政 2．由于地價成本等因素影響， 90㎡以下的戶型是區(qū)域市場的空白，也是區(qū)域極具潛力型產(chǎn)品。4．即將推出樓盤和潛在競爭樓盤將進一步提升板塊價值、形成新一輪的熱點關(guān)注區(qū)域，市場機遇和消費信心將會提高。四．政務(wù)文化新區(qū)代表樓盤分析振業(yè) 一來試探市場虛實，二來積累人氣與口碑，為后期提價做好充分的準備。岸上玫瑰樓盤地址：政務(wù)文化新區(qū)祁門路和圣泉路交匯處開發(fā)商：安徽省中心房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司樓盤規(guī)模：占地面積 88800㎡，建筑面積 17萬㎡物業(yè)類型： 11層小高層、 6+1多層，現(xiàn)推出 3幢多層、 2幢小高層 共 102套容積率： ，綠化率： %開盤時間： 2023年元月，交房時間： 2023年 6月份銷售價格：小高層均價 3400元 /㎡，多層均價 3600元 /㎡ 銷售率在 50%左右銷售進度：小高層：小戶型數(shù)量較少，基本售完，余房集中價格較高的 4～ 6層 多層：整體銷售較均衡，銷售率在 40%左右物業(yè)公司：上海萬科物業(yè)費用：多層 /㎡、小高層 /㎡主力戶型：小高層 54㎡～ 125㎡之間，一梯一戶，風格為簡約式，空間利用率高 多層在 138㎡～ 152㎡，朝南附帶大轉(zhuǎn)角陽臺恒潤花園樓盤地址：政務(wù)文化新區(qū)懷寧路（政務(wù)綜合樓西側(cè)）開發(fā)商：安徽省恒潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司樓盤規(guī)模： 4棟小高層，現(xiàn)階段開 2兩棟總建筑面積： 6萬平米綠化率： 35％銷售均價： 3450元 /㎡，層差 30元 /㎡物業(yè)管理費： /㎡戶型面積： 124㎡、 133㎡、 142㎡個案調(diào)查：1＃樓 1201 ㎡ 單價： 3570元 /㎡ 總價： 496480元 4層 ㎡ 單價： 3480元 /㎡ 總價： 432598 2層 ㎡ 單價： 3460元 /㎡ 總價： 430112元國建香榭水都樓盤地址：合肥政務(wù)文化新區(qū)圣泉路和習友路交匯處開發(fā)商：合肥國建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司樓盤規(guī)模：占地面積 96657㎡，建筑面積 20萬㎡物業(yè)類別：一期小高層 5幢、其余為別墅別墅為疊加型（主要在 210㎡～ 230㎡之間）容積率： ，銷售價格：小高層均價 3500元 /㎡，別墅 70萬～ 110萬 /棟銷售進度：一期別墅接近 70%，小高層在 30%左右主力戶型：小高層 100～ 140㎡，公攤 17%，物業(yè)費用： /米 樣板房和部分景觀環(huán)境的建設(shè)，對消費者視覺沖擊較大、有一定的吸引力。 90多㎡，共 36套 ㎡，共 44套。 公攤率 17％ 樓盤小高層產(chǎn)品對區(qū)域市場沖擊力較強。西湖花苑位置：地處政務(wù)文化新區(qū)的南端，政務(wù)文化新區(qū)中軸線西側(cè)，習友路南側(cè)、懷寧路西側(cè)、 312國道和環(huán)新區(qū)防護林北側(cè)。）個案調(diào)查：5＃樓 102室 ㎡ 3270元 /㎡ 總價： 359929元5＃樓 302室 ㎡ 3500元 /㎡ 總價： 385245元 5＃樓 602室 ㎡ 3300元 /㎡ 總價： 363231元2＃樓 202室 ㎡ 3360元 /㎡ 總價： 378235元目前 4幢小高層開始內(nèi)部認購1＃樓 504 ㎡ 單價： 3185元 /㎡，總價： 414337元4＃樓 501 ㎡ 單價： 3235元 /㎡，總價： 420841元（套內(nèi)： ㎡，公攤： ㎡）公攤系數(shù) 20％頤園世家位置：政務(wù)區(qū)習友路于懷寧路交叉口占地面積： 80590平方米，總建筑面積： 18萬平方米物業(yè)公司：深圳成城物業(yè)管理股份有限公司物業(yè)費： /㎡（變頻供水 /噸）開盤時間： 2023年 5月 22日交房時間： 2023年 12月 31日現(xiàn)推出 1＃、 3＃兩幢高層，面積 － ㎡，均價 3480元 /㎡個案調(diào)查：1＃樓 3F ㎡ 單價： 3280元 /㎡ 總價： 302186元 （ 套內(nèi)： 75㎡ 公攤 : 公攤系數(shù) :23%）901 ㎡ 單價： 3465元 /㎡ 總價： 469092元國際花都 面 積 戶 型 總 套數(shù) 銷 售率 /均價90～ 100㎡ 二 戶 室 73 %/4100110～ 120㎡ 三 戶 室 49 %/4200120～ 130㎡ 三 戶 室 24 %/4130130～ 140㎡ 三 戶 室 123 %/4150150～ 160㎡ 三個半 戶 室 17 %/4450160～ 220㎡ 復(fù)式 26 %/4300 國際花都 ，突出表現(xiàn)在四期丹若苑復(fù)式銷售上，其銷售率才 %；從產(chǎn)品上綠地定位是典型的高檔樓房，從產(chǎn)品上來說不存在硬件方面的問題，從價格上來說均價是最低的，最低總價約為 68萬。 ～ 130㎡區(qū)間內(nèi)的戶型是銷售熱點，該類型戶型除極少量頂層和底層外基本售罄，客戶對品味和檔次的需求仍然較強。從總建筑面積高達 70萬平方米的國際花都在 2023年 10月份開盤以來，引爆了政務(wù)區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)。西湖花苑、亞華新城邦、振業(yè) 香榭水都開盤銷售。頤景園、信達 麗景苑以及國際麗晶城等樓盤近期要推出，目前部分樓盤正在建設(shè)中。目前，國際花都和生活地帶銷售的是四期，丹青花園和頤園世家都是二期，水墨蘭庭二期即將開盤銷售，宋都 山水名城、岸上玫瑰以及國建 由于地價的不斷高漲，從政務(wù)文化新區(qū)各樓盤推出的產(chǎn)品類型來看，主要是以 小高層 /高層住宅為主 ， 多層的 比例也越來越少，同時政務(wù)區(qū)的部分樓盤還推出少部分的 花園洋房、疊拼別墅 。宋都 香榭水都的總建筑面積約為 20萬平方米，政務(wù)文化新區(qū)其他在售樓盤中，總建筑面積超過 10萬平方米的還有頤園世家、丹青花園、恒潤花園、岸上玫瑰、振業(yè) 此外，在即將開盤或已經(jīng)動工的樓盤中，三盛 水岸茗都總建筑面積超過 20萬平方米。 2023年元月在售的 8家樓盤中，國際花都平均價格為 4000元左右 /平方米，其他樓盤如岸上玫瑰、恒潤花園、宋都 香榭水都等樓盤的均價在 32004000元 /平方米之間。西湖花苑以及岸上玫瑰 6家樓盤，該月，政務(wù)文化新區(qū)的在售樓盤均價達到 3598元 /平方米，全年價格增長了 482元 /平方米。政務(wù)文化新區(qū)由于受城市規(guī)劃的影響，各種生活配套設(shè)施也逐漸完善，并且在未來幾年內(nèi)，將成為合肥新的城市中心，因此，政務(wù)文化新區(qū)的銷售價格還將繼續(xù)上漲。高層的均價比多層的均價高出約 8個百分點?！?建筑類型變化06年 1月份，政務(wù)區(qū)在售樓盤的建筑類型以小高層、高層為主。西湖花苑和岸上玫瑰有多層住宅在銷售。香榭水都有小高層住宅在銷售，國際花都和頤園世家除了銷售小高層外，還在銷售高層，國建 2023年政務(wù)文化新區(qū)樓盤中，水墨蘭庭、宋都 因此， 2023年政務(wù)文化新區(qū)樓盤主要是以小高層住宅為主，隨著政務(wù)文化新區(qū)土地供給量的減少，這種高容積率的產(chǎn)品形式將成為政務(wù)文化新區(qū)的標志。西湖花苑、岸上玫瑰以及水墨蘭庭銷售多層住宅而且體量較小，其他在售樓盤基本上均為小高層產(chǎn)品，而國際花都、頤園世家還有一定體量的高層產(chǎn)品，國建 從 05年 1月至 06年 1月，多層的在售面積占比增加了 8個百分點。政務(wù)文化新區(qū)是以小高層 /高層住宅為主體產(chǎn)品的集政務(wù)、文化、居住、旅游、金融、商貿(mào)于一體的新城區(qū)。（ 1）新政對合肥政務(wù)區(qū)房地產(chǎn)的影響 根據(jù)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，新政后，政務(wù)區(qū)的房地產(chǎn)銷售在 5月份時進入低谷，成交量下降，到 9月份時才略有回升，這說明，傳統(tǒng)的、單一的樓盤銷售模式已經(jīng)越來越不被消費者認可，而 “板塊同步運動 ”樓盤營銷模式 則可以更好的帶動該區(qū)域的樓盤銷售。調(diào)查結(jié)果如下： 自新政執(zhí)行之后，消費者在戶型、面積以及單價的選擇等方面都發(fā)生了明顯的變化， 中低價位、中小套實用型住房成為消費者的首選。居民的購房意向發(fā)生了一定的變化， 部分消費者開始持幣觀望，并推遲了其購房時間 ； 在購房目的上，以改善居住環(huán)境為主要目的，投資比例明顯下降、結(jié)婚買房比例明顯增加。（ 3）新政后政務(wù)區(qū)樓盤供應(yīng)量 5月份，政務(wù)區(qū)新開樓盤的有恒潤花園、丹青花園二期、頤園世家一期二組團、國際花都三期天香苑 C組團以及宋都 綜上所述： 2023年合肥市 1－ 2月份房地產(chǎn)市場總供應(yīng)量為 10萬平方米，