【正文】 目地址：合肥經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)寶塔路東、翠微路北開(kāi)發(fā)商：合肥鑫宏房地產(chǎn)投資有限公司物業(yè)類(lèi)型：高層、小高層、 soho，項(xiàng)目規(guī)模：建筑規(guī)模 10萬(wàn)平米銷(xiāo)售價(jià)格：均價(jià) 4200元 /㎡，銷(xiāo)售進(jìn)度：一期推出 718套，已售 291套，銷(xiāo)售率 %主力戶(hù)型： 130～ 150㎡物業(yè)管理：戴德梁行面 積 戶(hù) 型 總 套數(shù) 銷(xiāo) 售率 /均價(jià)90～ 100㎡ 二 戶(hù) 室 98 %/4300100～ 110㎡ 三 戶(hù) 室 64 %/4050130～ 140㎡ 三 戶(hù) 室 246 %/4180140～ 150㎡ 三 戶(hù) 室 230 %/4250160～ 170㎡ 四 戶(hù) 室 32 %/5000170～ 200㎡ 復(fù)式 24 0%/7800綜合分析： 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，由于城市交通距離、土地成本等綜合原因的影響，整個(gè)區(qū)域樓盤(pán)開(kāi)發(fā)呈現(xiàn)高性?xún)r(jià)比態(tài)勢(shì)，通過(guò)合理經(jīng)濟(jì)型戶(hù)型設(shè)計(jì)、通過(guò)單價(jià)和面積來(lái)調(diào)控總價(jià)、細(xì)化突出室內(nèi)功能，因此，新政后整個(gè)區(qū)域成為 2023年下半年熱點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域。結(jié)合區(qū)域在售樓盤(pán)銷(xiāo)售狀況，表現(xiàn)為以下特征：1．中高檔次樓盤(pán)多集中在會(huì)展中心、徽?qǐng)@區(qū)域以及沿 312國(guó)道臨近政務(wù)區(qū)的區(qū)域。4．價(jià)格水平大體 呈現(xiàn) “由西向東、由北向南 ”逐步遞減的態(tài)勢(shì)。三．潛在競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析1．亞華 4．市政大樓前項(xiàng)目：（天鵝灣）信政 2．由于地價(jià)成本等因素影響， 90㎡以下的戶(hù)型是區(qū)域市場(chǎng)的空白，也是區(qū)域極具潛力型產(chǎn)品。4．即將推出樓盤(pán)和潛在競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)將進(jìn)一步提升板塊價(jià)值、形成新一輪的熱點(diǎn)關(guān)注區(qū)域，市場(chǎng)機(jī)遇和消費(fèi)信心將會(huì)提高。四．政務(wù)文化新區(qū)代表樓盤(pán)分析振業(yè) 一來(lái)試探市場(chǎng)虛實(shí)，二來(lái)積累人氣與口碑，為后期提價(jià)做好充分的準(zhǔn)備。岸上玫瑰樓盤(pán)地址：政務(wù)文化新區(qū)祁門(mén)路和圣泉路交匯處開(kāi)發(fā)商：安徽省中心房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司樓盤(pán)規(guī)模：占地面積 88800㎡，建筑面積 17萬(wàn)㎡物業(yè)類(lèi)型： 11層小高層、 6+1多層，現(xiàn)推出 3幢多層、 2幢小高層 共 102套容積率： ，綠化率： %開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 2023年元月，交房時(shí)間： 2023年 6月份銷(xiāo)售價(jià)格：小高層均價(jià) 3400元 /㎡，多層均價(jià) 3600元 /㎡ 銷(xiāo)售率在 50%左右銷(xiāo)售進(jìn)度：小高層：小戶(hù)型數(shù)量較少，基本售完，余房集中價(jià)格較高的 4～ 6層 多層：整體銷(xiāo)售較均衡，銷(xiāo)售率在 40%左右物業(yè)公司：上海萬(wàn)科物業(yè)費(fèi)用：多層 /㎡、小高層 /㎡主力戶(hù)型：小高層 54㎡～ 125㎡之間，一梯一戶(hù)，風(fēng)格為簡(jiǎn)約式，空間利用率高 多層在 138㎡～ 152㎡，朝南附帶大轉(zhuǎn)角陽(yáng)臺(tái)恒潤(rùn)花園樓盤(pán)地址：政務(wù)文化新區(qū)懷寧路（政務(wù)綜合樓西側(cè)）開(kāi)發(fā)商：安徽省恒潤(rùn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司樓盤(pán)規(guī)模： 4棟小高層，現(xiàn)階段開(kāi) 2兩棟總建筑面積： 6萬(wàn)平米綠化率： 35％銷(xiāo)售均價(jià)： 3450元 /㎡，層差 30元 /㎡物業(yè)管理費(fèi)： /㎡戶(hù)型面積： 124㎡、 133㎡、 142㎡個(gè)案調(diào)查：1＃樓 1201 ㎡ 單價(jià)： 3570元 /㎡ 總價(jià)： 496480元 4層 ㎡ 單價(jià)： 3480元 /㎡ 總價(jià)： 432598 2層 ㎡ 單價(jià)： 3460元 /㎡ 總價(jià)： 430112元國(guó)建香榭水都樓盤(pán)地址：合肥政務(wù)文化新區(qū)圣泉路和習(xí)友路交匯處開(kāi)發(fā)商：合肥國(guó)建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司樓盤(pán)規(guī)模：占地面積 96657㎡，建筑面積 20萬(wàn)㎡物業(yè)類(lèi)別：一期小高層 5幢、其余為別墅別墅為疊加型（主要在 210㎡～ 230㎡之間）容積率： ，銷(xiāo)售價(jià)格：小高層均價(jià) 3500元 /㎡，別墅 70萬(wàn)～ 110萬(wàn) /棟銷(xiāo)售進(jìn)度：一期別墅接近 70%，小高層在 30%左右主力戶(hù)型：小高層 100～ 140㎡，公攤 17%，物業(yè)費(fèi)用： /米 樣板房和部分景觀環(huán)境的建設(shè)，對(duì)消費(fèi)者視覺(jué)沖擊較大、有一定的吸引力。 90多㎡，共 36套 ㎡，共 44套。 公攤率 17％ 樓盤(pán)小高層產(chǎn)品對(duì)區(qū)域市場(chǎng)沖擊力較強(qiáng)。西湖花苑位置：地處政務(wù)文化新區(qū)的南端，政務(wù)文化新區(qū)中軸線(xiàn)西側(cè)，習(xí)友路南側(cè)、懷寧路西側(cè)、 312國(guó)道和環(huán)新區(qū)防護(hù)林北側(cè)。）個(gè)案調(diào)查：5＃樓 102室 ㎡ 3270元 /㎡ 總價(jià)： 359929元5＃樓 302室 ㎡ 3500元 /㎡ 總價(jià)： 385245元 5＃樓 602室 ㎡ 3300元 /㎡ 總價(jià)： 363231元2＃樓 202室 ㎡ 3360元 /㎡ 總價(jià)： 378235元目前 4幢小高層開(kāi)始內(nèi)部認(rèn)購(gòu)1＃樓 504 ㎡ 單價(jià)： 3185元 /㎡，總價(jià)： 414337元4＃樓 501 ㎡ 單價(jià)： 3235元 /㎡，總價(jià)： 420841元（套內(nèi)： ㎡，公攤： ㎡）公攤系數(shù) 20％頤園世家位置：政務(wù)區(qū)習(xí)友路于懷寧路交叉口占地面積： 80590平方米，總建筑面積： 18萬(wàn)平方米物業(yè)公司：深圳成城物業(yè)管理股份有限公司物業(yè)費(fèi)： /㎡（變頻供水 /噸）開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 2023年 5月 22日交房時(shí)間： 2023年 12月 31日現(xiàn)推出 1＃、 3＃兩幢高層，面積 － ㎡，均價(jià) 3480元 /㎡個(gè)案調(diào)查：1＃樓 3F ㎡ 單價(jià)： 3280元 /㎡ 總價(jià)： 302186元 （ 套內(nèi)： 75㎡ 公攤 : 公攤系數(shù) :23%）901 ㎡ 單價(jià)： 3465元 /㎡ 總價(jià)： 469092元國(guó)際花都 面 積 戶(hù) 型 總 套數(shù) 銷(xiāo) 售率 /均價(jià)90～ 100㎡ 二 戶(hù) 室 73 %/4100110～ 120㎡ 三 戶(hù) 室 49 %/4200120～ 130㎡ 三 戶(hù) 室 24 %/4130130～ 140㎡ 三 戶(hù) 室 123 %/4150150～ 160㎡ 三個(gè)半 戶(hù) 室 17 %/4450160～ 220㎡ 復(fù)式 26 %/4300 國(guó)際花都 ，突出表現(xiàn)在四期丹若苑復(fù)式銷(xiāo)售上，其銷(xiāo)售率才 %；從產(chǎn)品上綠地定位是典型的高檔樓房，從產(chǎn)品上來(lái)說(shuō)不存在硬件方面的問(wèn)題，從價(jià)格上來(lái)說(shuō)均價(jià)是最低的，最低總價(jià)約為 68萬(wàn)。 ～ 130㎡區(qū)間內(nèi)的戶(hù)型是銷(xiāo)售熱點(diǎn)，該類(lèi)型戶(hù)型除極少量頂層和底層外基本售罄，客戶(hù)對(duì)品味和檔次的需求仍然較強(qiáng)。從總建筑面積高達(dá) 70萬(wàn)平方米的國(guó)際花都在 2023年 10月份開(kāi)盤(pán)以來(lái)，引爆了政務(wù)區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。西湖花苑、亞華新城邦、振業(yè) 香榭水都開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售。頤景園、信達(dá) 麗景苑以及國(guó)際麗晶城等樓盤(pán)近期要推出，目前部分樓盤(pán)正在建設(shè)中。目前，國(guó)際花都和生活地帶銷(xiāo)售的是四期，丹青花園和頤園世家都是二期，水墨蘭庭二期即將開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，宋都 山水名城、岸上玫瑰以及國(guó)建 由于地價(jià)的不斷高漲，從政務(wù)文化新區(qū)各樓盤(pán)推出的產(chǎn)品類(lèi)型來(lái)看，主要是以 小高層 /高層住宅為主 ， 多層的 比例也越來(lái)越少，同時(shí)政務(wù)區(qū)的部分樓盤(pán)還推出少部分的 花園洋房、疊拼別墅 。宋都 香榭水都的總建筑面積約為 20萬(wàn)平方米，政務(wù)文化新區(qū)其他在售樓盤(pán)中，總建筑面積超過(guò) 10萬(wàn)平方米的還有頤園世家、丹青花園、恒潤(rùn)花園、岸上玫瑰、振業(yè) 此外，在即將開(kāi)盤(pán)或已經(jīng)動(dòng)工的樓盤(pán)中，三盛 水岸茗都總建筑面積超過(guò) 20萬(wàn)平方米。 2023年元月在售的 8家樓盤(pán)中，國(guó)際花都平均價(jià)格為 4000元左右 /平方米，其他樓盤(pán)如岸上玫瑰、恒潤(rùn)花園、宋都 香榭水都等樓盤(pán)的均價(jià)在 32004000元 /平方米之間。西湖花苑以及岸上玫瑰 6家樓盤(pán)，該月，政務(wù)文化新區(qū)的在售樓盤(pán)均價(jià)達(dá)到 3598元 /平方米，全年價(jià)格增長(zhǎng)了 482元 /平方米。政務(wù)文化新區(qū)由于受城市規(guī)劃的影響，各種生活配套設(shè)施也逐漸完善，并且在未來(lái)幾年內(nèi)，將成為合肥新的城市中心，因此，政務(wù)文化新區(qū)的銷(xiāo)售價(jià)格還將繼續(xù)上漲。高層的均價(jià)比多層的均價(jià)高出約 8個(gè)百分點(diǎn)。◆ 建筑類(lèi)型變化06年 1月份，政務(wù)區(qū)在售樓盤(pán)的建筑類(lèi)型以小高層、高層為主。西湖花苑和岸上玫瑰有多層住宅在銷(xiāo)售。香榭水都有小高層住宅在銷(xiāo)售，國(guó)際花都和頤園世家除了銷(xiāo)售小高層外，還在銷(xiāo)售高層，國(guó)建 2023年政務(wù)文化新區(qū)樓盤(pán)中，水墨蘭庭、宋都 因此， 2023年政務(wù)文化新區(qū)樓盤(pán)主要是以小高層住宅為主，隨著政務(wù)文化新區(qū)土地供給量的減少，這種高容積率的產(chǎn)品形式將成為政務(wù)文化新區(qū)的標(biāo)志。西湖花苑、岸上玫瑰以及水墨蘭庭銷(xiāo)售多層住宅而且體量較小，其他在售樓盤(pán)基本上均為小高層產(chǎn)品，而國(guó)際花都、頤園世家還有一定體量的高層產(chǎn)品，國(guó)建 從 05年 1月至 06年 1月，多層的在售面積占比增加了 8個(gè)百分點(diǎn)。政務(wù)文化新區(qū)是以小高層 /高層住宅為主體產(chǎn)品的集政務(wù)、文化、居住、旅游、金融、商貿(mào)于一體的新城區(qū)。（ 1）新政對(duì)合肥政務(wù)區(qū)房地產(chǎn)的影響 根據(jù)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，新政后，政務(wù)區(qū)的房地產(chǎn)銷(xiāo)售在 5月份時(shí)進(jìn)入低谷，成交量下降，到 9月份時(shí)才略有回升，這說(shuō)明，傳統(tǒng)的、單一的樓盤(pán)銷(xiāo)售模式已經(jīng)越來(lái)越不被消費(fèi)者認(rèn)可，而 “板塊同步運(yùn)動(dòng) ”樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)模式 則可以更好的帶動(dòng)該區(qū)域的樓盤(pán)銷(xiāo)售。調(diào)查結(jié)果如下： 自新政執(zhí)行之后，消費(fèi)者在戶(hù)型、面積以及單價(jià)的選擇等方面都發(fā)生了明顯的變化， 中低價(jià)位、中小套實(shí)用型住房成為消費(fèi)者的首選。居民的購(gòu)房意向發(fā)生了一定的變化， 部分消費(fèi)者開(kāi)始持幣觀望，并推遲了其購(gòu)房時(shí)間 ； 在購(gòu)房目的上，以改善居住環(huán)境為主要目的，投資比例明顯下降、結(jié)婚買(mǎi)房比例明顯增加。（ 3）新政后政務(wù)區(qū)樓盤(pán)供應(yīng)量 5月份，政務(wù)區(qū)新開(kāi)樓盤(pán)的有恒潤(rùn)花園、丹青花園二期、頤園世家一期二組團(tuán)、國(guó)際花都三期天香苑 C組團(tuán)以及宋都 綜上所述： 2023年合肥市 1－ 2月份房地產(chǎn)市場(chǎng)總供應(yīng)量為 10萬(wàn)平方米，