xx大廈營銷診斷報告-在線瀏覽
2025-03-22 04:17本頁面
【正文】 市場有問題？ ?市場環(huán)境 ?競爭對手 產(chǎn)品有問題？ ?產(chǎn)品定位 ?性價比 執(zhí)行有問題？ ?策劃執(zhí)行 ?銷售執(zhí)行 5 市場環(huán)境 —— 09年合肥辦公類住宅銷售情況 根據(jù)合肥房地產(chǎn)交易網(wǎng)及合肥家園網(wǎng)備案綜合數(shù)據(jù)對比分析， 2023年3月 30日至 2023年 12月 27日間，共 36周的時間里，共成交辦公類住宅5430套，成交面積 ㎡ ，成交均價 5299元 / ㎡ 。 4984 5069 5279 5326 5343 5512 5290 5530 5850 45005000550060004月份 5月份 6月份 7月份 8月份 9月份 10月份 11月份 12月份 6 市場環(huán)境 —— 10年合肥辦公類住宅銷售情況 根據(jù)合肥房地產(chǎn)交易網(wǎng)及合肥家園網(wǎng)備案綜合數(shù)據(jù)對比分析， 2023年1月 1日至 2023年 8月 1日間，共 31周的時間里，共成交辦公類住宅5386套，成交面積 498461 ㎡ 。 ?辦公類市場沒有像住宅一樣明顯的淡旺季，而且受國家宏觀調控政策影響較小 現(xiàn)象 1 ?辦公類產(chǎn)品價格一直在節(jié)節(jié)攀升，增幅超過15% 現(xiàn)象 2 ?10年的辦公類市場較 09年銷售更火爆，截至到 10年 7月底已經(jīng)超過 09年 412月的總銷量 現(xiàn)象 3 市場研判： 國家針對住宅的宏觀調控政策，對辦公類產(chǎn)品的影響較小，甚至更有利于辦公類產(chǎn)品的銷售。 19 發(fā)現(xiàn)問題 市場有問題？ ?市場環(huán)境 ?競爭對手 產(chǎn)品有問題？ ?產(chǎn)品定位 ?性價比 執(zhí)行有問題？ ?策劃執(zhí)行 ?銷售執(zhí)行 20 產(chǎn)品定位 —— 地段 科大東區(qū) 合肥學院 科大西區(qū) 安徽大學 安醫(yī)附院 百腦匯 IFC安徽國際金融中心 合作化路 徽州大道 南七商圈 三里庵商圈 黃山路 南一環(huán) 望江路 黃金廣場 安高廣場 東方廣場 合肥高教區(qū) 南七商業(yè)區(qū)（副中心） IT集中商貿區(qū) 金寨路高架旁 小結： 地處城市主城區(qū)，交通、配套優(yōu)勢明顯，地段不遜于周邊同類項目。 內部配套 甲級寫字樓， LOWE中空玻璃幕墻，奧的斯電梯，VRV中央空調分戶計量， 4000平米前廣場 小結： 項目按照 5A甲級寫字樓標準配臵，從立面、建筑用材、及內部配臵在市場上具備了一定的競爭優(yōu)勢。 23 性價比 —— 價格 小結： 在同片區(qū)和同類配臵寫字樓中，價格偏低，價格上具備優(yōu)勢。 均價 8000元 /平方 24 客戶定位 小結： 客戶面太窄，未能對客戶進行有效分類。 報紙媒介： 重要節(jié)點發(fā)布銷售信息 DM派發(fā)： 針對周邊進行撒網(wǎng)覆蓋 樓宇電視： 針對寫字樓市場進行信息傳播 30 策劃執(zhí)行 —— 地盤包裝 門頭包裝 模型區(qū) 樓體包裝 圍墻包裝 形象墻 門前銷售包裝 31 銷售執(zhí)行 —— 現(xiàn)場接待 小結： 銷售現(xiàn)場接待職業(yè)素養(yǎng)很好，但接待流程過于簡單化，直奔主題，對客戶的把握較淺，容易造成客戶流失。 產(chǎn)品面 ?本項目位于南七商業(yè)副中心，區(qū)域內在售寫字樓較少，地段優(yōu)勢明顯； ?項目緊鄰金寨路高架，通達性較好，交通優(yōu)勢明顯； ?產(chǎn)品定位 5A甲級寫字樓，產(chǎn)品及配套在同價位寫字樓間較為突出。 33 第二篇：分析問題 34 形象探討 形象定位：立基大廈市場形象模糊 訪談對象 IFC安徽國際金融中 心 萬達廣場 立基大廈 綠城玫瑰園 銷售經(jīng)理 穆小慶 合肥最高的寫字樓，位臵很好，交通方便，配套很好 國內商業(yè)地產(chǎn)第一的開發(fā)商打造的精品，地理位臵優(yōu)越 具體位臵不太清楚 萬達廣場 臵業(yè)顧問 徐晨 項目整體定位非常明確，吸引高端企業(yè)和客戶的關注 開發(fā)品牌引起市場追捧，星級酒店、高端住宅、頂級商業(yè)為寫字樓保駕護航 沒有明確的市場形象，沒有演繹出核心價值點，返租對寫字樓的形象不好 香港馬楚設計公司總經(jīng)理 馬楚 貴，合肥最好的寫字樓 位臵很好，是未來考慮辦公的好地方 周邊形象不好，周邊好像都是做 IT的 ?從訪談中發(fā)現(xiàn)業(yè)內人士和客戶對立基大廈形象沒有清晰的認識，甚至很多業(yè)內人士不知道立基大廈是寫字樓還是住宅。 35 客戶定位探討 ?針對 IT行業(yè)的中小型企業(yè)辦公 ?外地駐肥的 IT網(wǎng)絡科技公司 ?電子類行業(yè)展銷中心 ?證券金融行業(yè) 自用客戶 ?看重寫字樓市場前景的投資客戶 ?買來后期作為自行出租的客戶 ?看重目前開發(fā)企業(yè)返租回報的客戶 ?增值保值的投資客戶 投資客戶 客戶面窄，行業(yè)單一 區(qū)域性強，收益不明顯 客戶定位：前期客戶定位尚未跳出區(qū)域內老寫字樓的客戶定位，與區(qū)域同質化競爭嚴重，客戶面較窄，造成來訪量不夠。 ?成熟的房產(chǎn)投資客將 關注物業(yè)品質、開發(fā)商品牌及物業(yè)管理 ，追求本金的安全可靠是投資者的底線，一般與自用客戶相比更不愿卷入無謂的糾紛。 獲取租金收益為目的 較為成熟的 中長期 投資客戶 投資客戶定位 39 自用客戶來源 周邊寫字樓客戶 ?追求更良好的公司形象。 ?企業(yè)擴張，面積需求增加 ?追求獨特個性的辦公環(huán)境 ?以從事創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)為主。 ? 購買寫字樓的客戶考慮到未來公司規(guī)模的擴張，一般 面積需求比實際使用面積要大， 并將超出使用面積的部分對外租賃獲取收益。 ? 寫字樓購買行為對于公司客戶而言，同樣是 重要的投資
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