xx大廈營(yíng)銷診斷報(bào)告(完整版)
【正文】 0年 開(kāi)發(fā)商 綠地集團(tuán) 位置 馬鞍山路與太湖路交口 建筑高度 地上 28層，底下 3層 總建面積 25萬(wàn)方 銷售面積 在售 B座 70180平方戶型 開(kāi)盤時(shí)間 20231219 交房時(shí)間 202310 銷售價(jià)格 8500 賣點(diǎn) 5A甲級(jí)寫字樓 15 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手掃描 —— 綠地贏海國(guó)際廣場(chǎng) (5A) 16 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手掃描 —— 鼎鑫 BOSS中心 所屬區(qū)域 蜀山區(qū) 產(chǎn)權(quán) 40年 開(kāi)發(fā)商 安徽鼎鑫置業(yè) 位置 長(zhǎng)江西路豐樂(lè)酒店西側(cè) 建筑高度 地上 28層，地下 2層 總建筑面積 37916方 銷售面積 401200 開(kāi)盤時(shí)間 202311 交房時(shí)間 202310 銷售價(jià)格 均價(jià) 6800 套數(shù) 119 已售 44套 賣點(diǎn) 地段 17 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手掃描 —— 鼎鑫 BOSS中心 18 競(jìng)爭(zhēng)案例小結(jié) IFC安徽國(guó)際金融中心 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 綠地贏海 安高廣場(chǎng) 鼎鑫 BOSS中心 本案 位臵 好 好 較好 中等 較好 較好 交通 好 好 好 好 好 好 配套 好 好 較好 好 較好 較好 商圈 中等 較好 較好 較好 一般 中等 品牌 較好 好 好 較好 中等 中等 建筑形象 好 好 好 較好 中等 較好 內(nèi)部配臵 好 好 一般 好 一般 較好 結(jié)論：合肥市寫字樓市場(chǎng)在售樓盤同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，高端之間競(jìng)爭(zhēng)壓力大，多為 5A級(jí)寫字樓，且周邊商業(yè)配套都具有一定優(yōu)勢(shì)。 前期客戶定位 ?針對(duì)區(qū)域特征，圍繞 IT行業(yè)進(jìn)行圈層 ?寫字樓商業(yè)化，通過(guò)商業(yè)返租、回購(gòu)等手段來(lái)周邊吸引投資客戶 成交客戶 ?行業(yè)種類較分散，未能實(shí)現(xiàn)意想的客戶定位 ?客戶特征不明顯，返租的概念并未達(dá)到預(yù)期效果 25 發(fā)現(xiàn)問(wèn)題 市場(chǎng)有問(wèn)題？ ?市場(chǎng)環(huán)境 ?競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 產(chǎn)品有問(wèn)題？ ?產(chǎn)品定位 ?性價(jià)比 執(zhí)行有問(wèn)題？ ?策劃執(zhí)行 ?銷售執(zhí)行 26 策劃執(zhí)行 —— 策略 +平面 26 B19版 新安晚報(bào) C17版 A17版 新安晚報(bào) C17版 27 策劃執(zhí)行 —— 策略 +平面 27 A5版 B13版 28 策劃執(zhí)行 —— 策略 +平面 28 C3版 A11版 B13版 29 策劃執(zhí)行 —— 宣傳渠道 小結(jié)： 宣傳渠道過(guò)于單一，寫字樓的宣傳渠道更多的應(yīng)該是活動(dòng)營(yíng)銷，而本項(xiàng)目在此方面運(yùn)用較少。 36 產(chǎn)品與客戶對(duì)應(yīng)分析 ?以周邊自用改善型客戶為主 現(xiàn)代化辦公樓 樹(shù)立企業(yè)良好形象 面積分割 與其企業(yè)規(guī)模所適應(yīng) 標(biāo)準(zhǔn)辦公格局 適應(yīng)今后企業(yè)發(fā)展 智能化配套完善 提升辦公效率 ?以投資客戶為主 小面積 低總價(jià) 投資成本較低 特色化產(chǎn)品 為投資穩(wěn)定性和增值提供良好基礎(chǔ) ?少量自用客戶 小面積 低總價(jià) 臵業(yè)成本低 特色化產(chǎn)品 滿足個(gè)性化需求 A座辦公樓 標(biāo)準(zhǔn)化辦公 B座辦公樓 個(gè)性化辦公 產(chǎn)品決定客戶 新注冊(cè)公司 視公司類型及規(guī)模分流 37 投資客戶分析 區(qū)域投資客戶 ?本區(qū)域工作，生活的公司及個(gè)人 ?一般通過(guò)項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)廣告以及周邊戶外廣告獲取項(xiàng)目信息 ?希望在合肥投資置業(yè)的投資客戶 ?在上海有固定產(chǎn)業(yè)或職業(yè)的投資客戶 ?通過(guò)朋友介紹或網(wǎng)絡(luò)獲取項(xiàng)目信息 省內(nèi)外投資客戶 其他區(qū)域投資客戶 ?來(lái)自合肥其他區(qū)域的投資客戶 ?通過(guò)宣傳媒體或參與項(xiàng)目活動(dòng)獲得項(xiàng)目信息 38 投資客戶購(gòu)買動(dòng)機(jī)分析 ?在當(dāng)前嚴(yán)格控制短期投資房產(chǎn)炒作行為的情況下，短期投機(jī)客戶已逐漸退出市場(chǎng)，目前所存在的較為成熟的投資客戶一般注重項(xiàng)目 長(zhǎng)期穩(wěn)定的租金收益 。 ? 由于購(gòu)買的寫字樓物業(yè)將作為公司長(zhǎng)期使用的辦公場(chǎng)所，一般其 購(gòu)買決策與租賃相比將更為全面與慎重。 投資客戶 （租金收益） ?注重項(xiàng)目的整體形象，看重項(xiàng)目自身價(jià)值的升值； ?看重當(dāng)前的價(jià)格是否具備一定的升值空間。 50 Phase 3 同層品牌合作，提升項(xiàng)目品位 奢侈品展 在項(xiàng)目取得一定的市場(chǎng)基礎(chǔ)后，通過(guò)與奢侈品品牌的互動(dòng)合作，提升項(xiàng)目的品位。 種子客戶挖掘 ?維護(hù)客戶關(guān)系 ， 做好口碑傳播工作； ?老帶新政策的制定與落實(shí) ， 進(jìn)一步挖掘現(xiàn)有客戶資源 。 03:07:3903:07:3903:073/8/2023 3:07:39 AM ? 1以我獨(dú)沈久，愧君相見(jiàn)頻。 上午 3時(shí) 7分 39秒 上午 3時(shí) 7分 03:07: ? 沒(méi)有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 2023年 3月 上午 3時(shí) 7分 :07March 8, 2023 ? 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 :07:3903:07:39March 8, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 上午 3時(shí) 7分 :07March 8, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 上午 3時(shí) 7分 39秒 上午 3時(shí) 7分 03:07: ? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 03:07:3903:07:3903:073/8/2023 3:07:39 AM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 03:07:3903:07:3903:07Wednesday, March 8, 2023 ? 1乍見(jiàn)翻疑夢(mèng)，相悲各問(wèn)年。 底商招商條件建議如下： ?業(yè)態(tài)：
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