xx大廈營銷診斷報(bào)告-wenkub
2023-03-09 04:17:24 本頁面
【正文】 合肥家園網(wǎng)備案綜合數(shù)據(jù)對比分析， 2023年3月 30日至 2023年 12月 27日間，共 36周的時(shí)間里，共成交辦公類住宅5430套，成交面積 ㎡ ，成交均價(jià) 5299元 / ㎡ 。 10 競爭對手掃描 —— IFC安徽國際金融中心 (5A) 所屬區(qū)域 蜀山區(qū) 產(chǎn)權(quán) 40年 開發(fā)商 安興發(fā)展 投資商 安徽省旅游集團(tuán) 位置 梅山路 18號 建筑高度 地上 57層，底下 3層 總建筑面積 ，其中寫字樓 15萬方，其余為酒店和商業(yè) 銷售面積 10002023高級辦公類在售 開盤時(shí)間 2023619 交房時(shí)間 20231231 銷售價(jià)格 12023元 /平方 套數(shù) 463套 已售 110套 賣點(diǎn) 甲級寫字樓，金屬幕墻、斷橋 LOWE中空玻璃，中央空調(diào)，鋼化玻璃門，衛(wèi)生間公共精裝， 18部高速品牌電梯 11 競爭對手掃描 —— IFC安徽國際金融中心 (5A) 12 競爭對手掃描 —— 萬達(dá)廣場 (5A) 所屬區(qū)域 包河區(qū) 產(chǎn)權(quán) 40年 開發(fā)商 萬達(dá)投資 投資商 萬達(dá)集團(tuán) 位置 蕪湖路馬鞍山路交口 建筑高度 地上 32層，底下 3層 總建筑面積 10萬方雙塔寫字樓 銷售面積 951600高級辦公類在售 開盤時(shí)間 2023529 交房時(shí)間 20231231 銷售價(jià)格 11000元 /平方 標(biāo)準(zhǔn) 甲級寫字樓 套數(shù) 550套 已售 180套 賣點(diǎn) 甲級寫字樓， LOWE中空玻璃幕墻，大堂挑高 ， 10部高速奧的斯電梯，新風(fēng)系統(tǒng)，中央空調(diào)分戶計(jì)量 13 競爭對手掃描 —— 安高廣場 (5A) 所屬區(qū)域 蜀山區(qū) 產(chǎn)權(quán) 40年 開發(fā)商 安高投資 投資商 安徽省高速集團(tuán) 位置 合作化路與望江路交口 建筑高度 地上 24層，底下 3層 總建筑面積 銷售面積 1701700高級辦公類在售 開盤時(shí)間 20236預(yù)約 VIP(未開盤 ) 交房時(shí)間 20236 銷售價(jià)格 預(yù)計(jì) 9500元 /平方 套數(shù) 140套 已售 / 賣點(diǎn) 層高 ， LOWE中空玻璃幕墻，大堂挑高 ， 10部 米 /秒的高速奧的斯電梯，新風(fēng)系統(tǒng)，中央空調(diào)分戶計(jì)量， 10兆光釬等 14 競爭對手掃描 —— 綠地贏海國際廣場 (5A) 所屬區(qū)域 包河區(qū) 產(chǎn)權(quán) 40年 開發(fā)商 綠地集團(tuán) 位置 馬鞍山路與太湖路交口 建筑高度 地上 28層，底下 3層 總建面積 25萬方 銷售面積 在售 B座 70180平方戶型 開盤時(shí)間 20231219 交房時(shí)間 202310 銷售價(jià)格 8500 賣點(diǎn) 5A甲級寫字樓 15 競爭對手掃描 —— 綠地贏海國際廣場 (5A) 16 競爭對手掃描 —— 鼎鑫 BOSS中心 所屬區(qū)域 蜀山區(qū) 產(chǎn)權(quán) 40年 開發(fā)商 安徽鼎鑫置業(yè) 位置 長江西路豐樂酒店西側(cè) 建筑高度 地上 28層，地下 2層 總建筑面積 37916方 銷售面積 401200 開盤時(shí)間 202311 交房時(shí)間 202310 銷售價(jià)格 均價(jià) 6800 套數(shù) 119 已售 44套 賣點(diǎn) 地段 17 競爭對手掃描 —— 鼎鑫 BOSS中心 18 競爭案例小結(jié) IFC安徽國際金融中心 萬達(dá)廣場 綠地贏海 安高廣場 鼎鑫 BOSS中心 本案 位臵 好 好 較好 中等 較好 較好 交通 好 好 好 好 好 好 配套 好 好 較好 好 較好 較好 商圈 中等 較好 較好 較好 一般 中等 品牌 較好 好 好 較好 中等 中等 建筑形象 好 好 好 較好 中等 較好 內(nèi)部配臵 好 好 一般 好 一般 較好 結(jié)論：合肥市寫字樓市場在售樓盤同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，高端之間競爭壓力大，多為 5A級寫字樓，且周邊商業(yè)配套都具有一定優(yōu)勢。 22 產(chǎn)品定位 —— 戶型 整層面積約 650平方 目前尚未正式對外推出銷售 分割銷售，每套面積約 50平方 開間 ，進(jìn)深 ，公攤約 30% 小結(jié)： 戶型大小適中，可分可合，在市場上與其他 5A甲級寫字樓相比具備優(yōu)勢。 前期客戶定位 ?針對區(qū)域特征，圍繞 IT行業(yè)進(jìn)行圈層 ?寫字樓商業(yè)化，通過商業(yè)返租、回購等手段來周邊吸引投資客戶 成交客戶 ?行業(yè)種類較分散，未能實(shí)現(xiàn)意想的客戶定位 ?客戶特征不明顯，返租的概念并未達(dá)到預(yù)期效果 25 發(fā)現(xiàn)問題 市場有問題？ ?市場環(huán)境 ?競爭對手 產(chǎn)品有問題？ ?產(chǎn)品定位 ?性價(jià)比 執(zhí)行有問題？ ?策劃執(zhí)行 ?銷售執(zhí)行 26 策劃執(zhí)行 —— 策略 +平面 26 B19版 新安晚報(bào) C17版 A17版 新安晚報(bào) C17版 27 策劃執(zhí)行 —— 策略 +平面 27 A5版 B13版 28 策劃執(zhí)行 —— 策略 +平面 28 C3版 A11版 B13版 29 策劃執(zhí)行 —— 宣傳渠道 小結(jié)： 宣傳渠道過于單一，寫字樓的宣傳渠道更多的應(yīng)該是活動(dòng)營銷，而本項(xiàng)目在此方面運(yùn)用較少。 執(zhí)行面 ?整體對外形象稍弱，且宣傳推廣調(diào)性不統(tǒng)一，營銷手段單一，訪客量較少； ?營銷推廣策略圍繞返租形式展開，效果并不明顯，
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