【正文】 完，余房集中價(jià)格較高的 4～ 6層 多層：整體銷售較均衡，銷售率在 40%左右物業(yè)公司：上海萬(wàn)科物業(yè)費(fèi)用：多層 /㎡、小高層 /㎡主力戶型：小高層 54㎡～ 125㎡之間，一梯一戶，風(fēng)格為簡(jiǎn)約式，空間利用率高 多層在 138㎡～ 152㎡，朝南附帶大轉(zhuǎn)角陽(yáng)臺(tái)恒潤(rùn)花園樓盤地址：政務(wù)文化新區(qū)懷寧路（政務(wù)綜合樓西側(cè)）開發(fā)商：安徽省恒潤(rùn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司樓盤規(guī)模： 4棟小高層，現(xiàn)階段開 2兩棟總建筑面積： 6萬(wàn)平米綠化率： 35％銷售均價(jià)： 3450元 /㎡，層差 30元 /㎡物業(yè)管理費(fèi)： /㎡戶型面積： 124㎡、 133㎡、 142㎡個(gè)案調(diào)查：1＃樓 1201 ㎡ 單價(jià)： 3570元 /㎡ 總價(jià)： 496480元 4層 ㎡ 單價(jià)： 3480元 /㎡ 總價(jià)： 432598 2層 ㎡ 單價(jià)： 3460元 /㎡ 總價(jià)： 430112元國(guó)建香榭水都樓盤地址：合肥政務(wù)文化新區(qū)圣泉路和習(xí)友路交匯處開發(fā)商：合肥國(guó)建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司樓盤規(guī)模：占地面積 96657㎡，建筑面積 20萬(wàn)㎡物業(yè)類別：一期小高層 5幢、其余為別墅別墅為疊加型（主要在 210㎡～ 230㎡之間）容積率： ，銷售價(jià)格：小高層均價(jià) 3500元 /㎡，別墅 70萬(wàn)～ 110萬(wàn) /棟銷售進(jìn)度：一期別墅接近 70%，小高層在 30%左右主力戶型：小高層 100～ 140㎡，公攤 17%，物業(yè)費(fèi)用： /米 2．由于地價(jià)成本等因素影響， 90㎡以下的戶型是區(qū)域市場(chǎng)的空白，也是區(qū)域極具潛力型產(chǎn)品。結(jié)合區(qū)域在售樓盤銷售狀況，表現(xiàn)為以下特征：1．中高檔次樓盤多集中在會(huì)展中心、徽?qǐng)@區(qū)域以及沿 312國(guó)道臨近政務(wù)區(qū)的區(qū)域。 隨著以望江西路、黃山路為代表的區(qū)域道路體系的成型，復(fù)合化物業(yè)出現(xiàn)、多元產(chǎn)品構(gòu)建合理布局，加上銷售旺季的到來，整個(gè)區(qū)域?qū)㈤_始逐漸回暖升溫。 120㎡以下的單元銷售良好， 130以上的單元走量緩慢。均價(jià) 2950元 /㎡，最高價(jià)約 3200元 /㎡，面積范圍： 88～ ～ ～ 105～ ～ ～ ㎡。戶型面積： 90—148 ㎡ 秀水花園位置：合肥市望江路與石臺(tái)路交口的東北側(cè)開發(fā)商：合肥市裕邦房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司營(yíng)銷代理公司：時(shí)代風(fēng)地產(chǎn)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)，建筑結(jié)構(gòu)：框架結(jié)構(gòu)總占地面積： 104542㎡，建筑面積： 159220㎡，物業(yè)形態(tài)：多層、高層總居住戶數(shù)： 1211戶，建筑密度： %容積率： %，綠化率： 40%一期：占地面積： ㎡，建筑面積： 52540㎡規(guī)模： 6棟多層，三棟高層、計(jì)： 421戶，戶型： 60—140 ㎡，主力戶型： 3/2/2價(jià)格：目前仍未確定，預(yù)計(jì)均價(jià)在 3500元 /㎡左右交房時(shí)間： 2023年上半年現(xiàn)期工程進(jìn)度：目前處于基礎(chǔ)階段。向市場(chǎng)推出的只有 4棟樓（ 232套住宅），總面積約 33838㎡。 現(xiàn)階段余房分布較為零散，突出特征為多層余房集中在大面積單元（ 140㎡左右， 422房型），且余房均價(jià)接近 3800元 /㎡；小高層沿街為 140㎡左右的戶型余房較多，而分布在火車道一側(cè) 100㎡以下的小戶型仍有少量余房。 1A、 1B雙子星樓，面積集中在 180㎡左右，均價(jià) 4600元 /㎡，仍有較多余房，特別集中在 10層以上和中間部分。其中：多層總面積約 10848㎡；小高層總面積約 14278㎡；情景洋房 1幢， 8套，約 8712㎡三期祥云閣高層（ 26層）交房日期： 2023年 6月 28日，物業(yè)費(fèi)用： /㎡戶型面積： 80—90 ㎡， 120—130 ㎡，公攤 21%，均價(jià)： 3800元 /㎡銷售情況：目前剩余 80—90 的數(shù)量稀少， 120㎡仍有剩余廣利花園樓盤位置：潛山路與貴池路交口，梅山路 105號(hào)（售樓中心）投資商：廣利集團(tuán)有限公司，開發(fā)商：合肥市鴻志房地產(chǎn)開發(fā)有限公司樓盤規(guī)模：總建筑面積： 16萬(wàn)㎡、北區(qū)共 14幢多層， 300戶左右物業(yè)類型：多層，小高層，商鋪銷售解析：一期 A組團(tuán)： 銷售情況：銷售完畢，工程進(jìn)度已封頂。香樟雅苑樓盤位置：東至路與黃山路交口往南 400米。一期 B組團(tuán)（ 1 12樓）： 2023年 10月 15日認(rèn)購(gòu)，面積： 90140㎡；復(fù)式： 150215㎡。05年， 9月 13日，推出一棟潛山路特價(jià)小高層 15＃樓，面積集中在 143㎡，起價(jià) 2950元 /㎡左右。 根據(jù)上述區(qū)域樓盤具體情況，結(jié)合其他數(shù)據(jù)， 目前區(qū)域項(xiàng)目呈現(xiàn)出以下特點(diǎn)： 130～ 150㎡，小高層產(chǎn)品主要集中在。2．中高檔次樓盤主力戶型集中在 110～ 130㎡范圍區(qū)間內(nèi)3．投資性需求減少， 自住性、高性價(jià)比戶型受寵 。 3．由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，隨著新政后投資客的理性退出，教師、公務(wù)人員等是區(qū)域樓盤重點(diǎn)爭(zhēng)奪的主要客戶群體，高性價(jià)比產(chǎn)品將是這部分群體所關(guān)注和購(gòu)買的主要類型。月其他： 小區(qū)定位為高檔樓盤。開發(fā)商：合肥宋都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，建筑設(shè)計(jì)：香港何顯毅建筑工程師樓景觀設(shè)計(jì)：澳洲 DL＆ C建筑景觀，物業(yè)管理：綠城物業(yè)法律顧問：天禾律師事務(wù)所，營(yíng)銷策劃：金石地產(chǎn)，占地： 227畝，總建筑面積：約 30萬(wàn)平方米綠化率： 35%，車位：機(jī)動(dòng)車位約 1400個(gè)，戶型面積： 90—180 多㎡一期規(guī)模： 7幢多層， 4幢小高層開盤時(shí)間 :2023528面積： 100多㎡－ 150㎡ （多層最小 ㎡，小高層最小 ㎡）均價(jià)：多層 3350元 /㎡推出樓盤：多層 —— 桂雨苑 2＃、 3＃、 5＃、 6＃樓，共 120套（其中 110㎡共 36套， 150㎡共 12套。綜合分析： （ 1）政務(wù)文化新區(qū)樓盤的開發(fā)歷程作為合肥市新的中心，政務(wù)區(qū)房地產(chǎn)在近幾年的發(fā)展，也隨著基礎(chǔ)配套生活設(shè)施的完善而蒸蒸日上。水岸茗都、湖畔春天、新城國(guó)際、三胞 （ 3）政務(wù)文化新區(qū)樓盤的規(guī)模 從政務(wù)文化新區(qū)樓盤的規(guī)模來看，國(guó)際花都總建筑面積達(dá)到 70萬(wàn)平方米，成為政務(wù)文化新區(qū)規(guī)模最大的樓盤，也是政務(wù)文化新區(qū)最具代表性的樓盤。（ 4）政務(wù)文化新區(qū)樓盤的價(jià)格 作為合肥市新的市中心，政務(wù)文化新區(qū)樓盤的樓盤價(jià)格要高于其他區(qū)域。 2023年 1月份，政務(wù)文化新區(qū)在售樓盤中，多層、小高層的價(jià)格相差不大，分別為3500元 /平方米和 3575元 /平方米，高層的平均價(jià)格為 3779元 /平方米，別墅的平均價(jià)格為 4000元 /平方米。香榭水都除了銷售小高層外，還有疊加別墅在銷售。高層的占比增加明顯，由開始的 %快速擴(kuò)大至 19%。由于新政系列政策的指向非常明確，只是針對(duì)短期投機(jī)者，新政的實(shí)施使投資回報(bào)減少 ,特別是大大增加了投機(jī)者的投資成本， 投資比例明顯下降 ；而普通住房擁有者，即大眾消費(fèi)群體不會(huì)受到太多影響； 另外，消費(fèi)者對(duì)中低價(jià)位住房的需求量較大， “優(yōu)先供應(yīng)中小套型 ”以及 “完善廉租房制度 ”等政策受到較多消費(fèi)者的擁戴 。部分二 項(xiàng)目產(chǎn)品分析一．項(xiàng)目概況回顧1．基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總用地面積： 44980㎡總住戶人數(shù)： 2162人，平均沒戶 總居住戶數(shù)： 655戶總建筑面積： 107895㎡， ㎡ /人其中：住宅建筑面積 87666㎡， ㎡ /戶， ㎡ /人公建建筑面積： 11200㎡，地下車庫(kù)面積： 9029㎡容積率： 建筑密度： ％地面停車位： 20輛地下停車位： 295輛綠化率： 41％2．動(dòng)態(tài)時(shí)間節(jié)點(diǎn)2023年 7月中旬，開始內(nèi)部認(rèn)購(gòu)2023年 9月 26日，推出一組團(tuán)開盤2023年 5月 22日，二組團(tuán)正式開盤。（二） 04年 8月－ 06年 3月，共 19個(gè)銷售月中，創(chuàng)造了 1個(gè)銷售最高點(diǎn)， 2大銷售高點(diǎn)， 5大銷售低點(diǎn)。（ 5）市場(chǎng)期望預(yù)期值過高，產(chǎn)品與市場(chǎng)銜接不夠，自我保護(hù)性不強(qiáng)、整體營(yíng)銷無(wú)節(jié)奏感。以 “儒雅文化 ”作為最初形象定位的丹青花園，其主要購(gòu)買力卻來源于文化層次相對(duì)較低的這一人群。 因此， 如何進(jìn)一步擴(kuò)大 “信息傳播力 ”，增加多樣化消費(fèi)群體輻射面寬，將是后期產(chǎn)品的實(shí)現(xiàn)突圍的必要條件。因此，高品質(zhì)、高性價(jià)比、舒適實(shí)用型產(chǎn)品 是整個(gè)項(xiàng)目最為真實(shí)的支持點(diǎn)。（二）隨時(shí)隨勢(shì)原則 隨時(shí)隨勢(shì)原則實(shí)際是就是要求結(jié)合不同的時(shí)間、不斷變化的態(tài)勢(shì)，作出對(duì)市場(chǎng)正確的判斷，制定出相應(yīng)的策略和戰(zhàn)術(shù)，保證企業(yè)的規(guī)劃目標(biāo)達(dá)到最佳效果。 因此，今天的區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不存在將對(duì)手完全擊倒的神話，客戶是開始回歸理性的、產(chǎn)品供應(yīng)量是相對(duì)穩(wěn)定的、目標(biāo)人群是相對(duì)固定的，如何形成自身項(xiàng)目與周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤的互動(dòng)、產(chǎn)生新的源動(dòng)力，將成為項(xiàng)目營(yíng)銷水平高低的關(guān)鍵氣象。 一月 21一月 21Wednesday, January 27, 2023? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 2023/1/27 8:43:3508:43:3527 January 2023? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 27 一月 20238:43:35 上午 08:43:35一月 21? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023/1/27 8:43:3508:43:3527 January 2023? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 一月 21一月 21Wednesday, January 27, 2023? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 一月 2108:43:3508:43Jan2127Jan21? 1故人江海別，幾度隔山川。但在成功樓盤和不成功樓盤的要素之間，必然存在著很多的共性，它是經(jīng)過了市場(chǎng)直接檢驗(yàn)和證實(shí)的。所以在產(chǎn)品定位之前必須系統(tǒng)研究國(guó)家近階段出臺(tái)政策的針對(duì)性和引導(dǎo)性，以次來判斷自己存活的可能性。三．下階段營(yíng)銷可遵循的原則（一）效益和品牌雙贏原則 這里所談及的效益原則，與傳統(tǒng)意義上的原則有一定的差別，