【正文】 完，余房集中價格較高的 4～ 6層 多層：整體銷售較均衡，銷售率在 40%左右物業(yè)公司：上海萬科物業(yè)費用：多層 /㎡、小高層 /㎡主力戶型：小高層 54㎡～ 125㎡之間，一梯一戶，風格為簡約式，空間利用率高 多層在 138㎡～ 152㎡，朝南附帶大轉角陽臺恒潤花園樓盤地址：政務文化新區(qū)懷寧路（政務綜合樓西側）開發(fā)商：安徽省恒潤房地產開發(fā)有限公司樓盤規(guī)模： 4棟小高層，現階段開 2兩棟總建筑面積： 6萬平米綠化率： 35％銷售均價： 3450元 /㎡，層差 30元 /㎡物業(yè)管理費： /㎡戶型面積： 124㎡、 133㎡、 142㎡個案調查：1＃樓 1201 ㎡ 單價： 3570元 /㎡ 總價： 496480元 4層 ㎡ 單價： 3480元 /㎡ 總價： 432598 2層 ㎡ 單價： 3460元 /㎡ 總價： 430112元國建香榭水都樓盤地址：合肥政務文化新區(qū)圣泉路和習友路交匯處開發(fā)商：合肥國建房地產開發(fā)有限公司樓盤規(guī)模：占地面積 96657㎡，建筑面積 20萬㎡物業(yè)類別：一期小高層 5幢、其余為別墅別墅為疊加型（主要在 210㎡～ 230㎡之間）容積率： ，銷售價格：小高層均價 3500元 /㎡，別墅 70萬～ 110萬 /棟銷售進度：一期別墅接近 70%，小高層在 30%左右主力戶型：小高層 100～ 140㎡，公攤 17%，物業(yè)費用： /米 2．由于地價成本等因素影響， 90㎡以下的戶型是區(qū)域市場的空白，也是區(qū)域極具潛力型產品。結合區(qū)域在售樓盤銷售狀況，表現為以下特征：1．中高檔次樓盤多集中在會展中心、徽園區(qū)域以及沿 312國道臨近政務區(qū)的區(qū)域。 隨著以望江西路、黃山路為代表的區(qū)域道路體系的成型，復合化物業(yè)出現、多元產品構建合理布局，加上銷售旺季的到來，整個區(qū)域將開始逐漸回暖升溫。 120㎡以下的單元銷售良好， 130以上的單元走量緩慢。均價 2950元 /㎡，最高價約 3200元 /㎡，面積范圍： 88～ ～ ～ 105～ ～ ～ ㎡。戶型面積： 90—148 ㎡ 秀水花園位置：合肥市望江路與石臺路交口的東北側開發(fā)商：合肥市裕邦房地產開發(fā)有限責任公司營銷代理公司：時代風地產策劃機構，建筑結構：框架結構總占地面積： 104542㎡，建筑面積： 159220㎡，物業(yè)形態(tài)：多層、高層總居住戶數： 1211戶，建筑密度： %容積率： %，綠化率： 40%一期：占地面積： ㎡，建筑面積： 52540㎡規(guī)模： 6棟多層，三棟高層、計： 421戶，戶型： 60—140 ㎡，主力戶型： 3/2/2價格：目前仍未確定，預計均價在 3500元 /㎡左右交房時間： 2023年上半年現期工程進度：目前處于基礎階段。向市場推出的只有 4棟樓（ 232套住宅），總面積約 33838㎡。 現階段余房分布較為零散，突出特征為多層余房集中在大面積單元（ 140㎡左右， 422房型），且余房均價接近 3800元 /㎡；小高層沿街為 140㎡左右的戶型余房較多，而分布在火車道一側 100㎡以下的小戶型仍有少量余房。 1A、 1B雙子星樓，面積集中在 180㎡左右，均價 4600元 /㎡，仍有較多余房，特別集中在 10層以上和中間部分。其中：多層總面積約 10848㎡；小高層總面積約 14278㎡；情景洋房 1幢， 8套，約 8712㎡三期祥云閣高層（ 26層）交房日期： 2023年 6月 28日，物業(yè)費用： /㎡戶型面積： 80—90 ㎡， 120—130 ㎡，公攤 21%，均價： 3800元 /㎡銷售情況：目前剩余 80—90 的數量稀少， 120㎡仍有剩余廣利花園樓盤位置：潛山路與貴池路交口，梅山路 105號（售樓中心）投資商：廣利集團有限公司，開發(fā)商：合肥市鴻志房地產開發(fā)有限公司樓盤規(guī)模：總建筑面積： 16萬㎡、北區(qū)共 14幢多層， 300戶左右物業(yè)類型：多層，小高層，商鋪銷售解析：一期 A組團： 銷售情況：銷售完畢，工程進度已封頂。香樟雅苑樓盤位置：東至路與黃山路交口往南 400米。一期 B組團（ 1 12樓）： 2023年 10月 15日認購，面積： 90140㎡；復式： 150215㎡。05年， 9月 13日，推出一棟潛山路特價小高層 15＃樓，面積集中在 143㎡，起價 2950元 /㎡左右。 根據上述區(qū)域樓盤具體情況，結合其他數據， 目前區(qū)域項目呈現出以下特點： 130～ 150㎡，小高層產品主要集中在。2．中高檔次樓盤主力戶型集中在 110～ 130㎡范圍區(qū)間內3．投資性需求減少， 自住性、高性價比戶型受寵 。 3．由于市場競爭激烈，產品同質化現象嚴重，隨著新政后投資客的理性退出，教師、公務人員等是區(qū)域樓盤重點爭奪的主要客戶群體，高性價比產品將是這部分群體所關注和購買的主要類型。月其他： 小區(qū)定位為高檔樓盤。開發(fā)商：合肥宋都房地產開發(fā)有限公司，建筑設計：香港何顯毅建筑工程師樓景觀設計：澳洲 DL＆ C建筑景觀，物業(yè)管理：綠城物業(yè)法律顧問：天禾律師事務所，營銷策劃：金石地產，占地： 227畝，總建筑面積：約 30萬平方米綠化率： 35%，車位：機動車位約 1400個，戶型面積： 90—180 多㎡一期規(guī)模： 7幢多層， 4幢小高層開盤時間 :2023528面積： 100多㎡－ 150㎡ （多層最小 ㎡，小高層最小 ㎡）均價：多層 3350元 /㎡推出樓盤：多層 —— 桂雨苑 2＃、 3＃、 5＃、 6＃樓，共 120套（其中 110㎡共 36套， 150㎡共 12套。綜合分析： （ 1）政務文化新區(qū)樓盤的開發(fā)歷程作為合肥市新的中心，政務區(qū)房地產在近幾年的發(fā)展，也隨著基礎配套生活設施的完善而蒸蒸日上。水岸茗都、湖畔春天、新城國際、三胞 （ 3）政務文化新區(qū)樓盤的規(guī)模 從政務文化新區(qū)樓盤的規(guī)模來看，國際花都總建筑面積達到 70萬平方米，成為政務文化新區(qū)規(guī)模最大的樓盤，也是政務文化新區(qū)最具代表性的樓盤。（ 4）政務文化新區(qū)樓盤的價格 作為合肥市新的市中心，政務文化新區(qū)樓盤的樓盤價格要高于其他區(qū)域。 2023年 1月份，政務文化新區(qū)在售樓盤中，多層、小高層的價格相差不大，分別為3500元 /平方米和 3575元 /平方米，高層的平均價格為 3779元 /平方米，別墅的平均價格為 4000元 /平方米。香榭水都除了銷售小高層外，還有疊加別墅在銷售。高層的占比增加明顯，由開始的 %快速擴大至 19%。由于新政系列政策的指向非常明確，只是針對短期投機者，新政的實施使投資回報減少 ,特別是大大增加了投機者的投資成本， 投資比例明顯下降 ；而普通住房擁有者，即大眾消費群體不會受到太多影響； 另外，消費者對中低價位住房的需求量較大， “優(yōu)先供應中小套型 ”以及 “完善廉租房制度 ”等政策受到較多消費者的擁戴 。部分二 項目產品分析一．項目概況回顧1．基本經濟技術指標總用地面積： 44980㎡總住戶人數： 2162人，平均沒戶 總居住戶數： 655戶總建筑面積： 107895㎡， ㎡ /人其中：住宅建筑面積 87666㎡， ㎡ /戶， ㎡ /人公建建筑面積： 11200㎡，地下車庫面積： 9029㎡容積率： 建筑密度： ％地面停車位： 20輛地下停車位： 295輛綠化率： 41％2．動態(tài)時間節(jié)點2023年 7月中旬，開始內部認購2023年 9月 26日，推出一組團開盤2023年 5月 22日，二組團正式開盤。（二） 04年 8月－ 06年 3月，共 19個銷售月中，創(chuàng)造了 1個銷售最高點， 2大銷售高點， 5大銷售低點。（ 5）市場期望預期值過高，產品與市場銜接不夠，自我保護性不強、整體營銷無節(jié)奏感。以 “儒雅文化 ”作為最初形象定位的丹青花園，其主要購買力卻來源于文化層次相對較低的這一人群。 因此， 如何進一步擴大 “信息傳播力 ”，增加多樣化消費群體輻射面寬，將是后期產品的實現突圍的必要條件。因此，高品質、高性價比、舒適實用型產品 是整個項目最為真實的支持點。（二）隨時隨勢原則 隨時隨勢原則實際是就是要求結合不同的時間、不斷變化的態(tài)勢，作出對市場正確的判斷，制定出相應的策略和戰(zhàn)術，保證企業(yè)的規(guī)劃目標達到最佳效果。 因此，今天的區(qū)域市場競爭不存在將對手完全擊倒的神話，客戶是開始回歸理性的、產品供應量是相對穩(wěn)定的、目標人群是相對固定的，如何形成自身項目與周邊競爭樓盤的互動、產生新的源動力，將成為項目營銷水平高低的關鍵氣象。 一月 21一月 21Wednesday, January 27, 2023? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 2023/1/27 8:43:3508:43:3527 January 2023? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 。勝人者有力，自勝者強。 27 一月 20238:43:35 上午 08:43:35一月 21? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023/1/27 8:43:3508:43:3527 January 2023? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 一月 21一月 21Wednesday, January 27, 2023? 很多事情努力了未必有結果，但是不努力卻什么改變也沒有。 一月 2108:43:3508:43Jan2127Jan21? 1故人江海別，幾度隔山川。但在成功樓盤和不成功樓盤的要素之間，必然存在著很多的共性，它是經過了市場直接檢驗和證實的。所以在產品定位之前必須系統研究國家近階段出臺政策的針對性和引導性，以次來判斷自己存活的可能性。三．下階段營銷可遵循的原則（一）效益和品牌雙贏原則 這里所談及的效益原則，與傳統意義上的原則有一定的差別，