【正文】 一月 21一月 2108:43:3508:43:35January 27, 2023? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 一月 218:43 上午 一月 2108:43January 27, 2023? 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 8:43:35 上午 8:43 上午 08:43:35一月 21? 沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 08:43:3508:43:3508:431/27/2023 8:43:35 AM? 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。（五）求同求異的辨證原則 每一個(gè)房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的用地條件、綜合資源、規(guī)模檔次、產(chǎn)品形態(tài)等與其他項(xiàng)目是完全不同的，同時(shí)每一個(gè)開發(fā)企業(yè)的實(shí)力與喜好，在開發(fā)節(jié)奏控制、資金運(yùn)作、成本控制、人員管理上的方法也是完全不同的。 現(xiàn)有的市場變化之后的項(xiàng)目定位與之前的態(tài)勢良好環(huán)境下的定位思路和方法，是絕對不可能相同的。部分三．項(xiàng)目營銷診斷綜述一．營銷診斷分析 循著項(xiàng)目銷售的特征情況分析，項(xiàng)目產(chǎn)品所出現(xiàn)的 “節(jié)奏無序、低速去化 ”狀況，主要有以下幾點(diǎn)綜合原因：1．宏觀利好背景下，產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)追求 “舒適型 ”體系，新的市場變化，產(chǎn)品自身硬傷無法增加抗風(fēng)險(xiǎn)性2．高起點(diǎn)的政務(wù)新區(qū)規(guī)劃，促使大量投資人群涌入， “趨利性 ”投機(jī)熱潮出現(xiàn)，形成獲利高期望值3．開發(fā)資金鏈未形成良性循環(huán)4．整體開發(fā)節(jié)奏和銷售節(jié)奏處于無序配合狀態(tài)，缺乏系統(tǒng)專業(yè)性營銷5．銷售隊(duì)伍專業(yè)技術(shù)不高、缺少強(qiáng)化培訓(xùn)，隨著銷售周期的拉大、隊(duì)伍出現(xiàn)疲憊、銷售信心受到打擊6．營銷傳播力無法達(dá)到項(xiàng)目自身要求，目標(biāo)客戶傳播輻射面不夠，無法擴(kuò)大客戶源二．下階段后期產(chǎn)品如何面對 “入市姿態(tài)和戰(zhàn)略 ”，將是加快產(chǎn)品去化率的 核心要點(diǎn) “產(chǎn)品價(jià)格力 ”將是解決產(chǎn)品自身硬傷的主要方向 “信息傳播力 ”，增加多樣化消費(fèi)群體輻射面寬，將是后期產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)突圍的 必要條件。 （二）成交客戶原屬區(qū)域分析從現(xiàn)有資料分析，客戶原屬區(qū)域呈現(xiàn)以下特征：1．成交客戶原屬區(qū) 以蜀山區(qū)與包河區(qū)居多 ，占總成交客戶的 49％。 項(xiàng)目最初的形象定位和自身高品質(zhì)產(chǎn)品呈現(xiàn)形成了一對矛盾。三．成交產(chǎn)品力分析（一） 04年 8月－ 06年 3月每月銷售率月份 銷 售套數(shù) 該 月日平均交易量 占 總銷 售比例04年 8月 28 8％04年 9月 122 38％04年 10月 34 ％04年 11月 11 ％04年 12月 10 ％05年 1月 2 ％05年 2月 0 005年 3月 1 ％05年 4月 3 ％05年 5月 11 ％05年 6月 9 ％05年 7月 9 ％05年 8月 19 ％05年 9月 18 ％05年 10月 9 ％05年 11月 9 ％05年 12月 11 ％06年 1月 5 ％06年 2月 3 ％06年 3月 7 ％（二） 04年 8月－ 06年 3月銷售進(jìn)度曲線圖分析 :從以上圖表和曲線圖可以看出，其銷售走勢極其不穩(wěn)定 ,在 04年 9月，即開盤銷售第二個(gè)月，銷售 122套，占了總比例的 38%,剩余 62％的產(chǎn)品卻在 17個(gè)月完成，銷售去化速率非常罕見，無任何規(guī)律性節(jié)奏段出現(xiàn)。1．創(chuàng)造 1個(gè)銷售最高點(diǎn)（ 2023年 9月，共計(jì) 122套），創(chuàng)造整個(gè)銷售周期最高點(diǎn)2． 2大銷售高點(diǎn)（ 04年 8月，共計(jì) 28套； 04年 10月，共計(jì) 34套）3． 5大銷售地點(diǎn)（ 05年 1月，共計(jì) 2套； 05年 2月， 0套； 05年 3月，共計(jì) 1套； 05年 4月，共計(jì) 3套； 06年 2月，共計(jì) 3套）（三） 04年 8月－ 06年 3月住宅銷售進(jìn)度分析1．從銷售進(jìn)度線上看，曲線波動(dòng)極大、超出正常波動(dòng)范圍。 結(jié)合項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)、開發(fā)節(jié)奏和工程投入等因素，項(xiàng)目在初始狀態(tài)下遵循的是 “中低價(jià)位、高檔品質(zhì)、平穩(wěn)加快去化 ”開發(fā)戰(zhàn)略。（ 3）新政后政務(wù)區(qū)樓盤供應(yīng)量 5月份，政務(wù)區(qū)新開樓盤的有恒潤花園、丹青花園二期、頤園世家一期二組團(tuán)、國際花都三期天香苑 C組團(tuán)以及宋都 政務(wù)文化新區(qū)是以小高層 /高層住宅為主體產(chǎn)品的集政務(wù)、文化、居住、旅游、金融、商貿(mào)于一體的新城區(qū)。 2023年政務(wù)文化新區(qū)樓盤中，水墨蘭庭、宋都 高層的均價(jià)比多層的均價(jià)高出約 8個(gè)百分點(diǎn)。 2023年元月在售的 8家樓盤中，國際花都平均價(jià)格為 4000元左右 /平方米，其他樓盤如岸上玫瑰、恒潤花園、宋都 宋都 麗景苑以及國際麗晶城等樓盤近期要推出，目前部分樓盤正在建設(shè)中。從總建筑面積高達(dá) 70萬平方米的國際花都在 2023年 10月份開盤以來，引爆了政務(wù)區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)。）個(gè)案調(diào)查：5＃樓 102室 ㎡ 3270元 /㎡ 總價(jià)： 359929元5＃樓 302室 ㎡ 3500元 /㎡ 總價(jià)： 385245元 5＃樓 602室 ㎡ 3300元 /㎡ 總價(jià)： 363231元2＃樓 202室 ㎡ 3360元 /㎡ 總價(jià)： 378235元目前 4幢小高層開始內(nèi)部認(rèn)購1＃樓 504 ㎡ 單價(jià)： 3185元 /㎡，總價(jià)： 414337元4＃樓 501 ㎡ 單價(jià)： 3235元 /㎡，總價(jià)： 420841元（套內(nèi)： ㎡，公攤： ㎡）公攤系數(shù) 20％頤園世家位置：政務(wù)區(qū)習(xí)友路于懷寧路交叉口占地面積： 80590平方米，總建筑面積： 18萬平方米物業(yè)公司：深圳成城物業(yè)管理股份有限公司物業(yè)費(fèi)： /㎡（變頻供水 /噸）開盤時(shí)間： 2023年 5月 22日交房時(shí)間： 2023年 12月 31日現(xiàn)推出 1＃、 3＃兩幢高層，面積 － ㎡，均價(jià) 3480元 /㎡個(gè)案調(diào)查：1＃樓 3F ㎡ 單價(jià)： 3280元 /㎡ 總價(jià)： 302186元 （ 套內(nèi)： 75㎡ 公攤 : 公攤系數(shù) :23%）901 ㎡ 單價(jià)： 3465元 /㎡ 總價(jià)： 469092元國際花都 樣板房和部分景觀環(huán)境的建設(shè)，對消費(fèi)者視覺沖擊較大、有一定的吸引力。4．即將推出樓盤和潛在競爭樓盤將進(jìn)一步提升板塊價(jià)值、形成新一輪的熱點(diǎn)關(guān)注區(qū)域，市場機(jī)遇和消費(fèi)信心將會提高。4．價(jià)格水平大體 呈現(xiàn) “由西向東、由北向南 ”逐步遞減的態(tài)勢。少數(shù)補(bǔ)充性戶型銷售較快例如 100～ 120㎡的產(chǎn)品， 近階段 90㎡～ 100多㎡戶型供應(yīng)量增加，競爭力加強(qiáng)。開盤當(dāng)天，僅售出一套。均價(jià) 3400元 /㎡。開發(fā)商：合肥興泰置業(yè)發(fā)展有限公司樓盤規(guī)模：建筑面積 22萬㎡。一期 B組團(tuán)： 2023年 7月 29日開盤 ， 推量約 88套。單身公寓 2 2 24＃樓銷售形勢較好，挑高 。大溪地位置：黃山路與懷寧路交匯處投資商：深圳百協(xié)集團(tuán)總建筑面積： 80萬㎡教育配套：社區(qū)附帶二個(gè)雙語幼兒園、一所國際小學(xué)、劃片五十中一期占地面積： ㎡ 建筑密度： ％ 綠化率： ％ 園林面積： ㎡ 容積率： 開盤時(shí)間： 2023年 5月 交房時(shí)間：一期 2023年年底一期規(guī)模： 2棟 18層高層（ 1A、 1B）7棟 12層小高層 (5A/5B/5C、 1 14)5棟 6層多層（ 8＃－ 12＃）， 6棟 5層花園洋房（ 15＃－ 20＃）， 3棟 SOHO公寓（ 22＃、 23＃、 24＃）二期預(yù)計(jì) 06年 10月份開盤，約 600戶主力面積：多層 1層 3/2/1 ㎡， 3/2/2 ㎡ ,㎡， 4/2/2 ㎡ 2－ 5層 3/2/1 ㎡， 3/2/2 ㎡、 ㎡、 ㎡小高層 3/2/1(2) ㎡－ ㎡高層 5/2/2 ㎡， ㎡SOHO公寓 (層高 )㎡㎡ (2,4,6,8層 ) ㎡（ 3,5,7,9層）均價(jià)：多層 4050元 /㎡ ,小高層 3850元 /㎡營銷解析： 自 2023年 5月份開盤起就對外公布銷售過 60％，目前銷售率多層 80%以上、小高層 70%左右、高層 30%、別墅 50%。 銷售率： 60％學(xué)府春天花園位置：黃山路與石臺路交口的西南側(cè)開發(fā)商：安徽新華房地產(chǎn)開發(fā)公司總用地面積： ㎡ 建筑用地面積： ㎡住宅總建筑面積： ㎡ 商鋪建筑面積： ㎡建筑密度： ％ 容積率： 居住總戶數(shù)： 1767　學(xué)府春天二期5棟樓（ 1 2 27＃樓， 256套），總面積為 40237㎡。一期全部售完，現(xiàn)開始推薦二期 4棟小高層（沿潛山路）和 3棟多層（沿貴池路）價(jià)格 3500元 /㎡。二期沁香 閣 （多 層 ）面 積 戶 型 總 套數(shù) 銷 售率 /均價(jià)90～ 100㎡ 三 戶 室 8 %/4130110～ 120㎡ 三 戶 室 8 %/4250120～ 130㎡ 三 戶 室 24 %/4230150～ 160㎡ 四 戶 室 8 %/4200160～ 210㎡ 復(fù)式室 12 %/4000盛世名城樓盤地址：黃潛交叉口西南角，潛山路 277號（黃潛交口向南 100米）投資商：江蘇方天企業(yè)發(fā)展股份有限公司，發(fā)展商：合肥圣安物業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司工程規(guī)模：總占地 230畝 二期 9棟多層，綠化率： 53％，物業(yè)費(fèi)用：多層 /㎡銷售解析： 一期 A組團(tuán)： 2023年 6月 5日開盤，現(xiàn)已基本售罄。均價(jià) 3760元，其中最低價(jià)3700元左右；最高價(jià)： 3910元左右。百合公寓、香樟雅苑多進(jìn)入第二階段銷售。 2023年金寨路的交通提速建設(shè)即將展開、再加