【正文】 一月 21一月 2108:43:3508:43:35January 27, 2023? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 一月 218:43 上午 一月 2108:43January 27, 2023? 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 8:43:35 上午 8:43 上午 08:43:35一月 21? 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 08:43:3508:43:3508:431/27/2023 8:43:35 AM? 1以我獨沈久，愧君相見頻。（五）求同求異的辨證原則 每一個房產(chǎn)開發(fā)項目的用地條件、綜合資源、規(guī)模檔次、產(chǎn)品形態(tài)等與其他項目是完全不同的，同時每一個開發(fā)企業(yè)的實力與喜好，在開發(fā)節(jié)奏控制、資金運作、成本控制、人員管理上的方法也是完全不同的。 現(xiàn)有的市場變化之后的項目定位與之前的態(tài)勢良好環(huán)境下的定位思路和方法，是絕對不可能相同的。部分三．項目營銷診斷綜述一．營銷診斷分析 循著項目銷售的特征情況分析，項目產(chǎn)品所出現(xiàn)的 “節(jié)奏無序、低速去化 ”狀況，主要有以下幾點綜合原因：1．宏觀利好背景下，產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計追求 “舒適型 ”體系，新的市場變化，產(chǎn)品自身硬傷無法增加抗風(fēng)險性2．高起點的政務(wù)新區(qū)規(guī)劃，促使大量投資人群涌入， “趨利性 ”投機熱潮出現(xiàn)，形成獲利高期望值3．開發(fā)資金鏈未形成良性循環(huán)4．整體開發(fā)節(jié)奏和銷售節(jié)奏處于無序配合狀態(tài)，缺乏系統(tǒng)專業(yè)性營銷5．銷售隊伍專業(yè)技術(shù)不高、缺少強化培訓(xùn)，隨著銷售周期的拉大、隊伍出現(xiàn)疲憊、銷售信心受到打擊6．營銷傳播力無法達到項目自身要求，目標(biāo)客戶傳播輻射面不夠，無法擴大客戶源二．下階段后期產(chǎn)品如何面對 “入市姿態(tài)和戰(zhàn)略 ”，將是加快產(chǎn)品去化率的 核心要點 “產(chǎn)品價格力 ”將是解決產(chǎn)品自身硬傷的主要方向 “信息傳播力 ”，增加多樣化消費群體輻射面寬，將是后期產(chǎn)品實現(xiàn)突圍的 必要條件。 （二）成交客戶原屬區(qū)域分析從現(xiàn)有資料分析，客戶原屬區(qū)域呈現(xiàn)以下特征：1．成交客戶原屬區(qū) 以蜀山區(qū)與包河區(qū)居多 ，占總成交客戶的 49％。 項目最初的形象定位和自身高品質(zhì)產(chǎn)品呈現(xiàn)形成了一對矛盾。三．成交產(chǎn)品力分析（一） 04年 8月－ 06年 3月每月銷售率月份 銷 售套數(shù) 該 月日平均交易量 占 總銷 售比例04年 8月 28 8％04年 9月 122 38％04年 10月 34 ％04年 11月 11 ％04年 12月 10 ％05年 1月 2 ％05年 2月 0 005年 3月 1 ％05年 4月 3 ％05年 5月 11 ％05年 6月 9 ％05年 7月 9 ％05年 8月 19 ％05年 9月 18 ％05年 10月 9 ％05年 11月 9 ％05年 12月 11 ％06年 1月 5 ％06年 2月 3 ％06年 3月 7 ％（二） 04年 8月－ 06年 3月銷售進度曲線圖分析 :從以上圖表和曲線圖可以看出，其銷售走勢極其不穩(wěn)定 ,在 04年 9月，即開盤銷售第二個月，銷售 122套，占了總比例的 38%,剩余 62％的產(chǎn)品卻在 17個月完成，銷售去化速率非常罕見，無任何規(guī)律性節(jié)奏段出現(xiàn)。1．創(chuàng)造 1個銷售最高點（ 2023年 9月，共計 122套），創(chuàng)造整個銷售周期最高點2． 2大銷售高點（ 04年 8月，共計 28套； 04年 10月，共計 34套）3． 5大銷售地點（ 05年 1月，共計 2套； 05年 2月， 0套； 05年 3月，共計 1套； 05年 4月，共計 3套； 06年 2月，共計 3套）（三） 04年 8月－ 06年 3月住宅銷售進度分析1．從銷售進度線上看，曲線波動極大、超出正常波動范圍。 結(jié)合項目技術(shù)指標(biāo)、開發(fā)節(jié)奏和工程投入等因素，項目在初始狀態(tài)下遵循的是 “中低價位、高檔品質(zhì)、平穩(wěn)加快去化 ”開發(fā)戰(zhàn)略。（ 3）新政后政務(wù)區(qū)樓盤供應(yīng)量 5月份，政務(wù)區(qū)新開樓盤的有恒潤花園、丹青花園二期、頤園世家一期二組團、國際花都三期天香苑 C組團以及宋都 政務(wù)文化新區(qū)是以小高層 /高層住宅為主體產(chǎn)品的集政務(wù)、文化、居住、旅游、金融、商貿(mào)于一體的新城區(qū)。 2023年政務(wù)文化新區(qū)樓盤中，水墨蘭庭、宋都 高層的均價比多層的均價高出約 8個百分點。 2023年元月在售的 8家樓盤中，國際花都平均價格為 4000元左右 /平方米，其他樓盤如岸上玫瑰、恒潤花園、宋都 宋都 麗景苑以及國際麗晶城等樓盤近期要推出，目前部分樓盤正在建設(shè)中。從總建筑面積高達 70萬平方米的國際花都在 2023年 10月份開盤以來，引爆了政務(wù)區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)。）個案調(diào)查：5＃樓 102室 ㎡ 3270元 /㎡ 總價： 359929元5＃樓 302室 ㎡ 3500元 /㎡ 總價： 385245元 5＃樓 602室 ㎡ 3300元 /㎡ 總價： 363231元2＃樓 202室 ㎡ 3360元 /㎡ 總價： 378235元目前 4幢小高層開始內(nèi)部認購1＃樓 504 ㎡ 單價： 3185元 /㎡，總價： 414337元4＃樓 501 ㎡ 單價： 3235元 /㎡，總價： 420841元（套內(nèi)： ㎡，公攤： ㎡）公攤系數(shù) 20％頤園世家位置：政務(wù)區(qū)習(xí)友路于懷寧路交叉口占地面積： 80590平方米，總建筑面積： 18萬平方米物業(yè)公司：深圳成城物業(yè)管理股份有限公司物業(yè)費： /㎡（變頻供水 /噸）開盤時間： 2023年 5月 22日交房時間： 2023年 12月 31日現(xiàn)推出 1＃、 3＃兩幢高層，面積 － ㎡，均價 3480元 /㎡個案調(diào)查：1＃樓 3F ㎡ 單價： 3280元 /㎡ 總價： 302186元 （ 套內(nèi)： 75㎡ 公攤 : 公攤系數(shù) :23%）901 ㎡ 單價： 3465元 /㎡ 總價： 469092元國際花都 樣板房和部分景觀環(huán)境的建設(shè)，對消費者視覺沖擊較大、有一定的吸引力。4．即將推出樓盤和潛在競爭樓盤將進一步提升板塊價值、形成新一輪的熱點關(guān)注區(qū)域，市場機遇和消費信心將會提高。4．價格水平大體 呈現(xiàn) “由西向東、由北向南 ”逐步遞減的態(tài)勢。少數(shù)補充性戶型銷售較快例如 100～ 120㎡的產(chǎn)品， 近階段 90㎡～ 100多㎡戶型供應(yīng)量增加，競爭力加強。開盤當(dāng)天，僅售出一套。均價 3400元 /㎡。開發(fā)商：合肥興泰置業(yè)發(fā)展有限公司樓盤規(guī)模：建筑面積 22萬㎡。一期 B組團： 2023年 7月 29日開盤 ， 推量約 88套。單身公寓 2 2 24＃樓銷售形勢較好，挑高 。大溪地位置：黃山路與懷寧路交匯處投資商：深圳百協(xié)集團總建筑面積： 80萬㎡教育配套：社區(qū)附帶二個雙語幼兒園、一所國際小學(xué)、劃片五十中一期占地面積： ㎡ 建筑密度： ％ 綠化率： ％ 園林面積： ㎡ 容積率： 開盤時間： 2023年 5月 交房時間：一期 2023年年底一期規(guī)模： 2棟 18層高層（ 1A、 1B）7棟 12層小高層 (5A/5B/5C、 1 14)5棟 6層多層（ 8＃－ 12＃）， 6棟 5層花園洋房（ 15＃－ 20＃）， 3棟 SOHO公寓（ 22＃、 23＃、 24＃）二期預(yù)計 06年 10月份開盤，約 600戶主力面積：多層 1層 3/2/1 ㎡， 3/2/2 ㎡ ,㎡， 4/2/2 ㎡ 2－ 5層 3/2/1 ㎡， 3/2/2 ㎡、 ㎡、 ㎡小高層 3/2/1(2) ㎡－ ㎡高層 5/2/2 ㎡， ㎡SOHO公寓 (層高 )㎡㎡ (2,4,6,8層 ) ㎡（ 3,5,7,9層）均價：多層 4050元 /㎡ ,小高層 3850元 /㎡營銷解析： 自 2023年 5月份開盤起就對外公布銷售過 60％，目前銷售率多層 80%以上、小高層 70%左右、高層 30%、別墅 50%。 銷售率： 60％學(xué)府春天花園位置：黃山路與石臺路交口的西南側(cè)開發(fā)商：安徽新華房地產(chǎn)開發(fā)公司總用地面積： ㎡ 建筑用地面積： ㎡住宅總建筑面積： ㎡ 商鋪建筑面積： ㎡建筑密度： ％ 容積率： 居住總戶數(shù)： 1767　學(xué)府春天二期5棟樓（ 1 2 27＃樓， 256套），總面積為 40237㎡。一期全部售完，現(xiàn)開始推薦二期 4棟小高層（沿潛山路）和 3棟多層（沿貴池路）價格 3500元 /㎡。二期沁香 閣 （多 層 ）面 積 戶 型 總 套數(shù) 銷 售率 /均價90～ 100㎡ 三 戶 室 8 %/4130110～ 120㎡ 三 戶 室 8 %/4250120～ 130㎡ 三 戶 室 24 %/4230150～ 160㎡ 四 戶 室 8 %/4200160～ 210㎡ 復(fù)式室 12 %/4000盛世名城樓盤地址：黃潛交叉口西南角，潛山路 277號（黃潛交口向南 100米）投資商：江蘇方天企業(yè)發(fā)展股份有限公司，發(fā)展商：合肥圣安物業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司工程規(guī)模：總占地 230畝 二期 9棟多層，綠化率： 53％，物業(yè)費用：多層 /㎡銷售解析： 一期 A組團： 2023年 6月 5日開盤，現(xiàn)已基本售罄。均價 3760元，其中最低價3700元左右；最高價： 3910元左右。百合公寓、香樟雅苑多進入第二階段銷售。 2023年金寨路的交通提速建設(shè)即將展開、再加