【正文】 ， 05年 12月，政務(wù)文化新區(qū)的在售樓盤(pán)為國(guó)際花都、頤園世家、丹青花園、恒潤(rùn)花園、宋都 2023年 1月份，政務(wù)文化新區(qū)在售樓盤(pán)中，多層、小高層的價(jià)格相差不大，分別為3500元 /平方米和 3575元 /平方米，高層的平均價(jià)格為 3779元 /平方米，別墅的平均價(jià)格為 4000元 /平方米。 多層： 截止到 1月底，政務(wù)文化新區(qū)在售樓盤(pán)中，宋都 香榭水都除了銷售小高層外，還有疊加別墅在銷售。 截止到 2023年 1月底，政務(wù)文化新區(qū)在售樓盤(pán)中，宋都 高層的占比增加明顯，由開(kāi)始的 %快速擴(kuò)大至 19%。（ 2）新政后消費(fèi)者購(gòu)房意向 新政過(guò)后，做了一次新政后消費(fèi)者購(gòu)房意向的調(diào)查。由于新政系列政策的指向非常明確，只是針對(duì)短期投機(jī)者，新政的實(shí)施使投資回報(bào)減少 ,特別是大大增加了投機(jī)者的投資成本， 投資比例明顯下降 ；而普通住房擁有者，即大眾消費(fèi)群體不會(huì)受到太多影響； 另外，消費(fèi)者對(duì)中低價(jià)位住房的需求量較大， “優(yōu)先供應(yīng)中小套型 ”以及 “完善廉租房制度 ”等政策受到較多消費(fèi)者的擁戴 。隨著氣候的逐漸轉(zhuǎn)暖，整個(gè)區(qū)域開(kāi)發(fā)建設(shè)開(kāi)始進(jìn)入高速期。部分二 項(xiàng)目產(chǎn)品分析一．項(xiàng)目概況回顧1．基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總用地面積： 44980㎡總住戶人數(shù)： 2162人，平均沒(méi)戶 總居住戶數(shù)： 655戶總建筑面積： 107895㎡， ㎡ /人其中：住宅建筑面積 87666㎡， ㎡ /戶， ㎡ /人公建建筑面積： 11200㎡，地下車庫(kù)面積： 9029㎡容積率： 建筑密度： ％地面停車位： 20輛地下停車位： 295輛綠化率： 41％2．動(dòng)態(tài)時(shí)間節(jié)點(diǎn)2023年 7月中旬，開(kāi)始內(nèi)部認(rèn)購(gòu)2023年 9月 26日，推出一組團(tuán)開(kāi)盤(pán)2023年 5月 22日，二組團(tuán)正式開(kāi)盤(pán)。 2023年 5月 22日二組團(tuán)正式開(kāi)盤(pán)，銷售為 12＃、 15＃、 17＃、 18＃樓，總共銷售 125套。（二） 04年 8月－ 06年 3月，共 19個(gè)銷售月中，創(chuàng)造了 1個(gè)銷售最高點(diǎn)， 2大銷售高點(diǎn)， 5大銷售低點(diǎn)。政務(wù)新區(qū)高起點(diǎn)規(guī)劃，吸引眾多投資人群、人群期望值偏高。（ 5）市場(chǎng)期望預(yù)期值過(guò)高，產(chǎn)品與市場(chǎng)銜接不夠，自我保護(hù)性不強(qiáng)、整體營(yíng)銷無(wú)節(jié)奏感。 項(xiàng)目缺少中小實(shí)用型產(chǎn)品。以 “儒雅文化 ”作為最初形象定位的丹青花園，其主要購(gòu)買(mǎi)力卻來(lái)源于文化層次相對(duì)較低的這一人群。就本項(xiàng)目所處位置而言，公務(wù)員及教師整個(gè) “條形帶狀 ”板塊所共同爭(zhēng)奪的主流目標(biāo)客戶，經(jīng)濟(jì)收入的穩(wěn)定是其選擇置業(yè)的有力保障。 因此， 如何進(jìn)一步擴(kuò)大 “信息傳播力 ”，增加多樣化消費(fèi)群體輻射面寬，將是后期產(chǎn)品的實(shí)現(xiàn)突圍的必要條件。4．全省各地及外省消費(fèi)者占近 20個(gè)百分點(diǎn)的產(chǎn)品。因此，高品質(zhì)、高性價(jià)比、舒適實(shí)用型產(chǎn)品 是整個(gè)項(xiàng)目最為真實(shí)的支持點(diǎn)。在當(dāng)前樓市下開(kāi)發(fā)企業(yè)除了要綜合考慮企業(yè)自身的管理成本、開(kāi)發(fā)成本、營(yíng)銷成本、建安成本、資金成本的基礎(chǔ)上，需要更多的關(guān)注市場(chǎng)的細(xì)微變化，研究消費(fèi)者的心理特征。（二）隨時(shí)隨勢(shì)原則 隨時(shí)隨勢(shì)原則實(shí)際是就是要求結(jié)合不同的時(shí)間、不斷變化的態(tài)勢(shì)，作出對(duì)市場(chǎng)正確的判斷，制定出相應(yīng)的策略和戰(zhàn)術(shù)，保證企業(yè)的規(guī)劃目標(biāo)達(dá)到最佳效果。雖然各開(kāi)發(fā)企業(yè)都相應(yīng)采取了一些讓利促銷手段，可在這樣的大環(huán)境下，已經(jīng)于事無(wú)補(bǔ)、無(wú)法撼動(dòng)大局。 因此，今天的區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不存在將對(duì)手完全擊倒的神話，客戶是開(kāi)始回歸理性的、產(chǎn)品供應(yīng)量是相對(duì)穩(wěn)定的、目標(biāo)人群是相對(duì)固定的，如何形成自身項(xiàng)目與周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的互動(dòng)、產(chǎn)生新的源動(dòng)力，將成為項(xiàng)目營(yíng)銷水平高低的關(guān)鍵氣象。使感性期望與理性實(shí)踐融會(huì)貫通，堅(jiān)持求同與求異的辨證原則，能夠使后期產(chǎn)品進(jìn)入銷售環(huán)節(jié)時(shí)規(guī)避一系列的風(fēng)險(xiǎn)，保證開(kāi)放與營(yíng)銷節(jié)奏的合拍。 一月 21一月 21Wednesday, January 27, 2023? 雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。 一月 21一月 2108:43:3508:43:35January 27, 2023? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。 2023/1/27 8:43:3508:43:3527 January 2023? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 一月 2108:43:3508:43Jan2127Jan21? 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無(wú)限完美。 。 一月 21一月 21Wednesday, January 27, 2023? 閱讀一切好書(shū)如同和過(guò)去最杰出的人談話。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023/1/27 8:43:3508:43:3527 January 2023? 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 27 一月 20238:43:35 上午 08:43:35一月 21? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自我。 一月 2108:43:3508:43Jan2127Jan21? 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 2023/1/27 8:43:3508:43:3527 January 2023? 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 一月 21一月 2108:43:3508:43:35January 27, 2023? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 一月 21一月 21Wednesday, January 27, 2023? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒(méi)有。 。 一月 2108:43:3508:43Jan2127Jan21? 1故人江海別，幾度隔山川。因此，整個(gè)項(xiàng)目需要盡快加大銷售力度，早日收回剩余資金，從而尋找開(kāi)發(fā)下一個(gè)新項(xiàng)目，繼續(xù)拓展企業(yè)的品牌。但在成功樓盤(pán)和不成功樓盤(pán)的要素之間，必然存在著很多的共性，它是經(jīng)過(guò)了市場(chǎng)直接檢驗(yàn)和證實(shí)的。 因此，產(chǎn)品定位開(kāi)發(fā)之前 “抗風(fēng)險(xiǎn) ”研究，已然成為一個(gè)不可或缺的重要環(huán)節(jié)。所以在產(chǎn)品定位之前必須系統(tǒng)研究國(guó)家近階段出臺(tái)政策的針對(duì)性和引導(dǎo)性，以次來(lái)判斷自己存活的可能性。真正符合老百姓需求的產(chǎn)品才是真正的適銷產(chǎn)品！ 因此誰(shuí)能更深層領(lǐng)悟和執(zhí)行真正的 “效益原則 ”，誰(shuí)就有可能在以后更加激烈的 “大市場(chǎng)份額爭(zhēng)奪戰(zhàn) ”中贏得先機(jī)！ 同時(shí)，在區(qū)域范圍內(nèi)，項(xiàng)目產(chǎn)品屬于 “中高品質(zhì) ”，企業(yè)有塑造品牌的祈向， “在取得合理效益的同時(shí)，塑造企業(yè)品牌 ”，這也是任何一個(gè)開(kāi)發(fā)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展、良性循環(huán)的普遍期望。三．下階段營(yíng)銷可遵循的原則（一）效益和品牌雙贏原則 這里所談及的效益原則，與傳統(tǒng)意義上的原則有一定的差別，是在結(jié)合當(dāng)前國(guó)家宏觀調(diào)控政策基礎(chǔ)上的對(duì) “效益 ”的立體重新解釋。因此，增加傳播面寬和力度、擴(kuò)大目標(biāo)客戶人群將非常重要。2．合肥地區(qū)（四個(gè)行政區(qū)＋三縣）成交客戶占總量的 81％。3．金融、醫(yī)療、外企、合資企業(yè)、科技通訊 金融、醫(yī)療、外企、合資企業(yè)、科技通訊組成了項(xiàng)目第三梯隊(duì)，共計(jì) 26％。 因此， 如何重新定位后期產(chǎn)品的 “入市姿態(tài)和戰(zhàn)略 ”，將是加快產(chǎn)品去化率的核心要點(diǎn)。 本項(xiàng)目的產(chǎn)品力已無(wú)法有效的滿足現(xiàn)階段目標(biāo)客戶群需求。從創(chuàng)造的 “銷售高點(diǎn) ”看，項(xiàng)目階段性熱銷之力，一方面依托開(kāi)盤(pán)之勢(shì) “發(fā)力 ”；另一方面依托整體市場(chǎng)好轉(zhuǎn)之勢(shì) “借力 ”，其余階段，則主要依靠原始自然銷售。（ 3） 05年 9月－ 10月，各項(xiàng)政策指針性更加明確，普通人群逐漸清楚政策調(diào)控范圍和對(duì)象，樓市開(kāi)始回暖。2． 04年 9月份創(chuàng)造整個(gè)項(xiàng)目銷售最高峰（ 122套），進(jìn)入 05年銷售趨勢(shì)趨緩（ 7－ 9月有所反彈）， 06年維持原始低速狀態(tài)。從整體銷售速度來(lái)看，銷售節(jié)奏控制不合理、銷售態(tài)勢(shì)不理想。二．營(yíng)銷力分析 【丹青花園】項(xiàng)目于 2023年 7月中旬開(kāi)始內(nèi)部認(rèn)購(gòu) 1＃、 3 ＃樓以及商鋪，總共銷售住宅53套、商鋪 20套。 而政務(wù)新區(qū)今年也有 100多萬(wàn)平米的總供應(yīng)量，區(qū)域樓盤(pán)的競(jìng)爭(zhēng)層面會(huì)更加寬闊。西湖花苑； 6月份，政務(wù)區(qū)無(wú)新開(kāi)樓盤(pán)。 消費(fèi)者實(shí)際需求的戶型面積明顯減小， 主力需求面積從 120～ 130平方米變?yōu)?90多～ 110平方米；主觀意愿承受購(gòu)房單價(jià)在 2800元 /平方米～ 3000元 /平方米； 在購(gòu)房時(shí)間上，也明顯發(fā)生變化，兩年內(nèi)有購(gòu)房計(jì)劃的被訪者比例有所下降，而在三至五年內(nèi)有購(gòu)房意向的消費(fèi)者比例明顯增加。5. 房產(chǎn)新政對(duì)合肥政務(wù)區(qū)的影響 2023年 3月 27日七部委《意見(jiàn)》目的性很明確，就是旨在通過(guò)供應(yīng)和需求的雙向調(diào)節(jié)，遏制投機(jī)性炒房，控制投資性購(gòu)房，鼓勵(lì)普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，保證住房?jī)r(jià)格平穩(wěn)和市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。香榭水都有疊加別墅銷售。西湖花苑以及岸上玫瑰有多層住宅銷售，除此之外，其他樓盤(pán)均為小高層 /高層住宅。 小高層： 國(guó)際花都、頤園世家、恒潤(rùn)花園、岸上玫瑰和國(guó)建 政務(wù)文化新區(qū)在售和即將推出的住宅都是價(jià)格相對(duì)較高的產(chǎn)品，再加上政務(wù)文化新區(qū)的本身?xiàng)l件，包括市中心的遷徙、周邊環(huán)境的改善、配套設(shè)施的齊全等因素影響，因此，政務(wù)文化新區(qū)的樓盤(pán)價(jià)格還將持續(xù)上漲。（ 5）政務(wù)文化新區(qū)在售樓盤(pán)銷售發(fā)展?fàn)顩r◆ 銷售價(jià)格變化2023年 1月，政務(wù)文化新區(qū)在售樓盤(pán)的均價(jià)為 3116元 /平方米，截止到 2023年 1月底，均價(jià)增長(zhǎng)到 3618元 /平方米，價(jià)格增幅為 502元 /平方米。西湖花苑、頤園世家、水墨蘭庭以及國(guó)建 頤景園總建筑面積超過(guò)了 10萬(wàn)平方米，信達(dá) 西湖花苑的總建筑面積達(dá)到 30萬(wàn)平方米，水墨蘭庭和國(guó)建 香榭水都一期。（ 2）政務(wù)文化新區(qū)樓盤(pán)的現(xiàn)狀 截止到 2023年 1月份，合肥市政務(wù)文化新區(qū)在售樓盤(pán)約有 10多家。同時(shí)根據(jù)監(jiān)測(cè)，三盛 之后開(kāi)盤(pán)的有丹青花園、頤園世家、生活地帶、水墨蘭庭， 2023年陸續(xù)開(kāi)盤(pán)銷售的有恒潤(rùn)花園、宋都 假若要取得比較快的去化率，扣去 1000元 /㎡差價(jià)，可參考的復(fù)式總價(jià)盡量不要超過(guò) 68萬(wàn)。四期丹若苑項(xiàng)目地址：政務(wù)文化新區(qū)休寧路，開(kāi)發(fā)商：上海綠地集團(tuán)合肥置業(yè)有限公司物業(yè)類型：小高層、高層，物業(yè)費(fèi)用： /㎡ ，主力戶型： 90～ 130㎡銷售價(jià)格：均價(jià) 4286元 /㎡