【正文】 ， 05年 12月，政務文化新區(qū)的在售樓盤為國際花都、頤園世家、丹青花園、恒潤花園、宋都 2023年 1月份，政務文化新區(qū)在售樓盤中，多層、小高層的價格相差不大，分別為3500元 /平方米和 3575元 /平方米，高層的平均價格為 3779元 /平方米，別墅的平均價格為 4000元 /平方米。 多層： 截止到 1月底，政務文化新區(qū)在售樓盤中，宋都 香榭水都除了銷售小高層外，還有疊加別墅在銷售。 截止到 2023年 1月底，政務文化新區(qū)在售樓盤中，宋都 高層的占比增加明顯，由開始的 %快速擴大至 19%。（ 2）新政后消費者購房意向 新政過后，做了一次新政后消費者購房意向的調(diào)查。由于新政系列政策的指向非常明確，只是針對短期投機者，新政的實施使投資回報減少 ,特別是大大增加了投機者的投資成本， 投資比例明顯下降 ；而普通住房擁有者，即大眾消費群體不會受到太多影響； 另外，消費者對中低價位住房的需求量較大， “優(yōu)先供應中小套型 ”以及 “完善廉租房制度 ”等政策受到較多消費者的擁戴 。隨著氣候的逐漸轉(zhuǎn)暖，整個區(qū)域開發(fā)建設(shè)開始進入高速期。部分二 項目產(chǎn)品分析一．項目概況回顧1．基本經(jīng)濟技術(shù)指標總用地面積： 44980㎡總住戶人數(shù)： 2162人，平均沒戶 總居住戶數(shù)： 655戶總建筑面積： 107895㎡， ㎡ /人其中：住宅建筑面積 87666㎡， ㎡ /戶， ㎡ /人公建建筑面積： 11200㎡，地下車庫面積： 9029㎡容積率： 建筑密度： ％地面停車位： 20輛地下停車位： 295輛綠化率： 41％2．動態(tài)時間節(jié)點2023年 7月中旬，開始內(nèi)部認購2023年 9月 26日，推出一組團開盤2023年 5月 22日，二組團正式開盤。 2023年 5月 22日二組團正式開盤，銷售為 12＃、 15＃、 17＃、 18＃樓，總共銷售 125套。（二） 04年 8月－ 06年 3月，共 19個銷售月中，創(chuàng)造了 1個銷售最高點， 2大銷售高點， 5大銷售低點。政務新區(qū)高起點規(guī)劃，吸引眾多投資人群、人群期望值偏高。（ 5）市場期望預期值過高，產(chǎn)品與市場銜接不夠，自我保護性不強、整體營銷無節(jié)奏感。 項目缺少中小實用型產(chǎn)品。以 “儒雅文化 ”作為最初形象定位的丹青花園，其主要購買力卻來源于文化層次相對較低的這一人群。就本項目所處位置而言，公務員及教師整個 “條形帶狀 ”板塊所共同爭奪的主流目標客戶，經(jīng)濟收入的穩(wěn)定是其選擇置業(yè)的有力保障。 因此， 如何進一步擴大 “信息傳播力 ”，增加多樣化消費群體輻射面寬，將是后期產(chǎn)品的實現(xiàn)突圍的必要條件。4．全省各地及外省消費者占近 20個百分點的產(chǎn)品。因此，高品質(zhì)、高性價比、舒適實用型產(chǎn)品 是整個項目最為真實的支持點。在當前樓市下開發(fā)企業(yè)除了要綜合考慮企業(yè)自身的管理成本、開發(fā)成本、營銷成本、建安成本、資金成本的基礎(chǔ)上，需要更多的關(guān)注市場的細微變化，研究消費者的心理特征。（二）隨時隨勢原則 隨時隨勢原則實際是就是要求結(jié)合不同的時間、不斷變化的態(tài)勢，作出對市場正確的判斷，制定出相應的策略和戰(zhàn)術(shù)，保證企業(yè)的規(guī)劃目標達到最佳效果。雖然各開發(fā)企業(yè)都相應采取了一些讓利促銷手段，可在這樣的大環(huán)境下，已經(jīng)于事無補、無法撼動大局。 因此，今天的區(qū)域市場競爭不存在將對手完全擊倒的神話，客戶是開始回歸理性的、產(chǎn)品供應量是相對穩(wěn)定的、目標人群是相對固定的，如何形成自身項目與周邊競爭樓盤的互動、產(chǎn)生新的源動力，將成為項目營銷水平高低的關(guān)鍵氣象。使感性期望與理性實踐融會貫通，堅持求同與求異的辨證原則，能夠使后期產(chǎn)品進入銷售環(huán)節(jié)時規(guī)避一系列的風險，保證開放與營銷節(jié)奏的合拍。 一月 21一月 21Wednesday, January 27, 2023? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 一月 21一月 2108:43:3508:43:35January 27, 2023? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023/1/27 8:43:3508:43:3527 January 2023? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 一月 2108:43:3508:43Jan2127Jan21? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 。 一月 21一月 21Wednesday, January 27, 2023? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。勝人者有力，自勝者強。 2023/1/27 8:43:3508:43:3527 January 2023? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 27 一月 20238:43:35 上午 08:43:35一月 21? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 一月 2108:43:3508:43Jan2127Jan21? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 2023/1/27 8:43:3508:43:3527 January 2023? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 一月 21一月 2108:43:3508:43:35January 27, 2023? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 一月 21一月 21Wednesday, January 27, 2023? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 。 一月 2108:43:3508:43Jan2127Jan21? 1故人江海別，幾度隔山川。因此，整個項目需要盡快加大銷售力度，早日收回剩余資金，從而尋找開發(fā)下一個新項目，繼續(xù)拓展企業(yè)的品牌。但在成功樓盤和不成功樓盤的要素之間，必然存在著很多的共性，它是經(jīng)過了市場直接檢驗和證實的。 因此，產(chǎn)品定位開發(fā)之前 “抗風險 ”研究，已然成為一個不可或缺的重要環(huán)節(jié)。所以在產(chǎn)品定位之前必須系統(tǒng)研究國家近階段出臺政策的針對性和引導性，以次來判斷自己存活的可能性。真正符合老百姓需求的產(chǎn)品才是真正的適銷產(chǎn)品！ 因此誰能更深層領(lǐng)悟和執(zhí)行真正的 “效益原則 ”，誰就有可能在以后更加激烈的 “大市場份額爭奪戰(zhàn) ”中贏得先機！ 同時，在區(qū)域范圍內(nèi)，項目產(chǎn)品屬于 “中高品質(zhì) ”，企業(yè)有塑造品牌的祈向， “在取得合理效益的同時，塑造企業(yè)品牌 ”，這也是任何一個開發(fā)企業(yè)長遠發(fā)展、良性循環(huán)的普遍期望。三．下階段營銷可遵循的原則（一）效益和品牌雙贏原則 這里所談及的效益原則，與傳統(tǒng)意義上的原則有一定的差別，是在結(jié)合當前國家宏觀調(diào)控政策基礎(chǔ)上的對 “效益 ”的立體重新解釋。因此，增加傳播面寬和力度、擴大目標客戶人群將非常重要。2．合肥地區(qū)（四個行政區(qū)＋三縣）成交客戶占總量的 81％。3．金融、醫(yī)療、外企、合資企業(yè)、科技通訊 金融、醫(yī)療、外企、合資企業(yè)、科技通訊組成了項目第三梯隊，共計 26％。 因此， 如何重新定位后期產(chǎn)品的 “入市姿態(tài)和戰(zhàn)略 ”，將是加快產(chǎn)品去化率的核心要點。 本項目的產(chǎn)品力已無法有效的滿足現(xiàn)階段目標客戶群需求。從創(chuàng)造的 “銷售高點 ”看，項目階段性熱銷之力，一方面依托開盤之勢 “發(fā)力 ”；另一方面依托整體市場好轉(zhuǎn)之勢 “借力 ”，其余階段，則主要依靠原始自然銷售。（ 3） 05年 9月－ 10月，各項政策指針性更加明確，普通人群逐漸清楚政策調(diào)控范圍和對象，樓市開始回暖。2． 04年 9月份創(chuàng)造整個項目銷售最高峰（ 122套），進入 05年銷售趨勢趨緩（ 7－ 9月有所反彈）， 06年維持原始低速狀態(tài)。從整體銷售速度來看，銷售節(jié)奏控制不合理、銷售態(tài)勢不理想。二．營銷力分析 【丹青花園】項目于 2023年 7月中旬開始內(nèi)部認購 1＃、 3 ＃樓以及商鋪，總共銷售住宅53套、商鋪 20套。 而政務新區(qū)今年也有 100多萬平米的總供應量，區(qū)域樓盤的競爭層面會更加寬闊。西湖花苑； 6月份，政務區(qū)無新開樓盤。 消費者實際需求的戶型面積明顯減小， 主力需求面積從 120～ 130平方米變?yōu)?90多～ 110平方米；主觀意愿承受購房單價在 2800元 /平方米～ 3000元 /平方米； 在購房時間上，也明顯發(fā)生變化，兩年內(nèi)有購房計劃的被訪者比例有所下降，而在三至五年內(nèi)有購房意向的消費者比例明顯增加。5. 房產(chǎn)新政對合肥政務區(qū)的影響 2023年 3月 27日七部委《意見》目的性很明確，就是旨在通過供應和需求的雙向調(diào)節(jié)，遏制投機性炒房，控制投資性購房，鼓勵普通商品住房和經(jīng)濟適用住房的建設(shè)，合理引導住房消費，保證住房價格平穩(wěn)和市場的穩(wěn)定發(fā)展。香榭水都有疊加別墅銷售。西湖花苑以及岸上玫瑰有多層住宅銷售，除此之外，其他樓盤均為小高層 /高層住宅。 小高層： 國際花都、頤園世家、恒潤花園、岸上玫瑰和國建 政務文化新區(qū)在售和即將推出的住宅都是價格相對較高的產(chǎn)品，再加上政務文化新區(qū)的本身條件，包括市中心的遷徙、周邊環(huán)境的改善、配套設(shè)施的齊全等因素影響，因此，政務文化新區(qū)的樓盤價格還將持續(xù)上漲。（ 5）政務文化新區(qū)在售樓盤銷售發(fā)展狀況◆ 銷售價格變化2023年 1月，政務文化新區(qū)在售樓盤的均價為 3116元 /平方米，截止到 2023年 1月底，均價增長到 3618元 /平方米，價格增幅為 502元 /平方米。西湖花苑、頤園世家、水墨蘭庭以及國建 頤景園總建筑面積超過了 10萬平方米，信達 西湖花苑的總建筑面積達到 30萬平方米，水墨蘭庭和國建 香榭水都一期。（ 2）政務文化新區(qū)樓盤的現(xiàn)狀 截止到 2023年 1月份，合肥市政務文化新區(qū)在售樓盤約有 10多家。同時根據(jù)監(jiān)測，三盛 之后開盤的有丹青花園、頤園世家、生活地帶、水墨蘭庭， 2023年陸續(xù)開盤銷售的有恒潤花園、宋都 假若要取得比較快的去化率，扣去 1000元 /㎡差價，可參考的復式總價盡量不要超過 68萬。四期丹若苑項目地址：政務文化新區(qū)休寧路，開發(fā)商：上海綠地集團合肥置業(yè)有限公司物業(yè)類型：小高層、高層，物業(yè)費用： /㎡ ，主力戶型： 90～ 130㎡銷售價格：均價 4286元 /㎡