【正文】 %/3600160㎡ 四 戶 室 34 %/3900160～ 250㎡ 復(fù)式 30 %/3500 香樟雅苑 位置與本項目較接近，項目定位也比較相近，其前期以高層、小高層為主，總體銷售率不錯。信旺 （原自行車廠地塊）開發(fā)商：浙江綠城集團(tuán) 占地面積： 148畝，總建筑面積： 25萬平方米 物業(yè)類型：高層，綠化率 61%，容積率 樓盤規(guī)模：共 13棟，分為四個組團(tuán)，總戶數(shù) 1500戶 車位配比： 1： 1開盤時間： 2023年 5月 28日 交房時間：部分 2023年年底 物業(yè)費用： /㎡社區(qū)配套：幼兒園，室外和室內(nèi)游泳池，一個籃球廠，一個網(wǎng)球場。君安國際置業(yè)2023年 4月 4日目 錄部分一．區(qū)域競爭分析一．區(qū)域競爭樓盤分析二．區(qū)域未來趨勢預(yù)測分析三．結(jié)論性分析部分二．項目產(chǎn)品分析一．成交產(chǎn)品力分析二．營銷力分析三．成交客戶分析四．余房分析部分三．項目營銷診斷綜述一．營銷診斷分析二．下階段后期產(chǎn)品如何面對三．下階段營銷贏遵循的原則前 言 通過前期幾次與開發(fā)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的真誠溝通，以及對項目營銷的節(jié)奏的憂慮，結(jié)合營銷部門所提供的部分銷售資料，我方在整合公司綜合資源的基礎(chǔ)上，針對性展開項目市場研究分析，以期從中找到項目原始狀態(tài)下的節(jié)奏和困難點，并歸結(jié)出對下階段整體營銷工作更加有意義的建議，現(xiàn)呈本如下。綠城百合公寓位置：位于項目以東 1200米處，黃山路與合作化路交叉口西南側(cè)。從銷售情況看：一期 120㎡以上還有少數(shù)余量，主要為樓盤地塊最西側(cè)（ 1層、 6層復(fù)式）3218元 /㎡（ 04年價格）南區(qū)一組團(tuán)： 05年 3月 12日放號， 5棟多層，主力面積 102122㎡，均價： 3500元 /㎡（ 05年價格）時間： 2023年 5月 28日公開派號； 6月 4日南區(qū)公開意向選房物業(yè)類型：多層，推量：兩棟為 2 23面積： 96149㎡，均價： 37003800元 /㎡，起價： 3200元左右 /㎡銷售狀況：所剩物業(yè)主要為 130㎡以上單元，少數(shù)樓層低的 120㎡左右的單元。1樓 6層（局部 11層），總建筑面積 7493㎡； 2樓 6層（局部 18層），總建筑面積 11878㎡； 3樓 9層，總建筑面積 8124㎡； 4樓 11層（局部 18層），總建筑面積 14733㎡開盤日期：二期 2023年 9月 28日交房日期： 2023年 1月 1日銷售價格：認(rèn)購均價 3500元 /㎡，二期多層均價 4200元 /㎡主力戶型： 96－ 130㎡（單層最大面積 150㎡）復(fù)式 220㎡。一期第三組團(tuán)（ 2棟多層，一棟小高層）： 2023年 4月 10日公開，主力面積： 90122㎡，銷售價格 :34004100元 /㎡。區(qū)域其他在售樓盤后期都有大量小高層產(chǎn)品將要推出，鑒于市場狀況，戶型調(diào)整將成為多數(shù)開發(fā)企業(yè)下階段工作重點。4. 絕大多少項目后期都有相當(dāng)數(shù)量小高層推出，鑒于市場情況，其產(chǎn)品戶型和定位都會適應(yīng)市場而進(jìn)行改變。三．潛在競爭樓盤分析1．亞華 四．政務(wù)文化新區(qū)代表樓盤分析振業(yè) 90多㎡，共 36套 ㎡，共 44套。面 積 戶 型 總 套數(shù) 銷 售率 /均價90～ 100㎡ 二 戶 室 73 %/4100110～ 120㎡ 三 戶 室 49 %/4200120～ 130㎡ 三 戶 室 24 %/4130130～ 140㎡ 三 戶 室 123 %/4150150～ 160㎡ 三個半 戶 室 17 %/4450160～ 220㎡ 復(fù)式 26 %/4300 國際花都 西湖花苑、亞華新城邦、振業(yè) 目前，國際花都和生活地帶銷售的是四期，丹青花園和頤園世家都是二期，水墨蘭庭二期即將開盤銷售，宋都 香榭水都的總建筑面積約為 20萬平方米，政務(wù)文化新區(qū)其他在售樓盤中，總建筑面積超過 10萬平方米的還有頤園世家、丹青花園、恒潤花園、岸上玫瑰、振業(yè) 香榭水都等樓盤的均價在 32004000元 /平方米之間?！?建筑類型變化06年 1月份，政務(wù)區(qū)在售樓盤的建筑類型以小高層、高層為主。因此， 2023年政務(wù)文化新區(qū)樓盤主要是以小高層住宅為主，隨著政務(wù)文化新區(qū)土地供給量的減少，這種高容積率的產(chǎn)品形式將成為政務(wù)文化新區(qū)的標(biāo)志。（ 1）新政對合肥政務(wù)區(qū)房地產(chǎn)的影響 根據(jù)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，新政后，政務(wù)區(qū)的房地產(chǎn)銷售在 5月份時進(jìn)入低谷，成交量下降，到 9月份時才略有回升，這說明，傳統(tǒng)的、單一的樓盤銷售模式已經(jīng)越來越不被消費者認(rèn)可，而 “板塊同步運動 ”樓盤營銷模式 則可以更好的帶動該區(qū)域的樓盤銷售。綜上所述： 2023年合肥市 1－ 2月份房地產(chǎn)市場總供應(yīng)量為 10萬平方米， 3月份供應(yīng)量接近 45萬平方米。 2023年 9月 26日一組團(tuán)正式開盤，銷售為 2＃、 5＃、 8 ＃、 9＃、 10＃樓，總共銷售 184套。3．分析原因：（ 1） 2023年為合肥樓市整體高速發(fā)展期，市場前景超乎看好。從本項目已經(jīng)成交住宅面積中發(fā)現(xiàn)： 130㎡以下，共 32套； － ㎡，共199套； 140多㎡，共 91套； 200㎡以上（復(fù)式），共 10套。2．公務(wù)員、教師 公務(wù)員、教師組成了本項目購買人群的第二梯隊，共計 17％。3．成交的蜀山區(qū)客戶多數(shù)集中在合作化南路板塊。 在宏觀調(diào)控的大背景下，經(jīng)過幾年的火熱發(fā)展，新一輪的理性回歸信號已經(jīng)出現(xiàn)。（三）抗風(fēng)險原則 投機者被重點打擊，熱錢撤出市場，老百姓觀望之勢，購房潮的急速下滑，使得 “滯銷 ”問題成為了第一問題。 所以在綜合運用自身資源、追求差異化、創(chuàng)新產(chǎn)品的想法下，也要更多的借鑒成功和不成功樓盤的共性因素。 08:43:3508:43:3508:43Wednesday, January 27, 2023? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 08:43:3508:43:3508:431/27/2023 8:43:35 AM? 1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的積累。 8:43:35 上午 8:43 上午 08:43:35一月 21? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 一月 218:43 上午 一月 2108:43January 27, 2023? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 08:43:3508:43:3508:43Wednesday, January 27, 2023? 1知人者智，自知者明。 27 一月 20238:43:35 上午 08:43:35一月 21? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 一月 218:43 上午 一月 2108:43January 27, 2023? 1行動出成果，工作出財富。 謝謝參與！THE END? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。（四）縫隙求生原則 在周邊潛在競爭對手的壓迫之下，尋找對方節(jié)奏、節(jié)點的縫隙，在對方形成宣傳攻勢、大量供應(yīng)產(chǎn)品的時候，避其鋒芒積蓄自己的力量，等待籌劃對方供應(yīng)的空白點，抓住機會形成新的機會點，重點突破產(chǎn)生最佳利益。 所以，開發(fā)企業(yè)一定要堅持效益和品牌雙贏原則。（三）從購買目的來分析成交客戶購買目的中投資占 11％，自用占 89％分析： “務(wù)實價格（指入市時價格）、高品質(zhì)產(chǎn)品、區(qū)域整體規(guī)劃的認(rèn)同、保值增值 ”，產(chǎn)生理性購買動機，是居家自住型客戶置業(yè)的主要目的 。幾大板塊的銜接 了多樣化的消費群體。四．成交客戶分析（一）客戶行業(yè)分析從已有客戶資料分析來看，本項目客戶群體所屬行業(yè)體現(xiàn)出以下特點1．建筑、個體 本項目第一梯隊的消費群體為建筑及個體行業(yè)人群，該人群消化了本項目近一半的產(chǎn)品，達(dá) 44％。（ 4）進(jìn)入 06年，仍保持自然營銷狀態(tài)，項目產(chǎn)品主體結(jié)構(gòu)開始呈現(xiàn)（接近準(zhǔn)現(xiàn)房），去化量平穩(wěn)。（一） 04年 8月－ 06年 3月銷售進(jìn)度曲線圖（住宅）備注： 1．紅色曲線代表 04年銷售情況，藍(lán)色曲線代表 05年銷售情況，黃色曲線代表 06年銷售情況 ２．共有 6套商品房合同未簽， 7套住宅無成交時間數(shù)據(jù)，其他數(shù)據(jù)不全。因此， “戰(zhàn)略布局、節(jié)奏控制、實用營銷 ”將是下階段區(qū)域樓盤所需面對的重點問題。居民的購房意向發(fā)生了一定的變化， 部分消費者開始持幣觀望，并推遲了其購房時間 ； 在購房目的上，以改善居住環(huán)境為主要目的，投資比例明顯下降、結(jié)婚買房比例明顯增加。從 05年 1月至 06年 1月，多層的在售面積占比增加了 8個百分點。香榭水都有小高層住宅在銷售，國際花都和頤園世家除了銷售小高層外，還在銷售高層，國建 政務(wù)文化新區(qū)由于受城市規(guī)劃的影響，各種生活配套設(shè)施也逐漸完善，并且在未來幾年內(nèi)，將成為合肥新的城市中心，因此，政務(wù)文化新區(qū)的銷售價格還將繼續(xù)上漲。水岸茗都總建筑面積超過 20萬平方米。 由于地價的不斷高漲，從政務(wù)文化新區(qū)各樓盤推出的產(chǎn)品類型來看，主要是以 小高層 /高層住宅為主 ， 多層的 比例也越來越少，同時政務(wù)區(qū)的部分樓盤還推出少部分的 花園洋房、疊拼別墅 。頤景園、信達(dá) ～ 130㎡區(qū)間內(nèi)的戶型是銷售熱點，該類型戶型除極少量頂層和底層外基本售罄，客戶對品味和檔次的需求仍然較強。西湖花苑位置：地處政務(wù)文化新區(qū)的南端，政務(wù)文化新區(qū)中軸線西側(cè)，習(xí)友路南側(cè)、懷寧路西側(cè)、 312國道和環(huán)新區(qū)防護(hù)林北側(cè)。岸上玫瑰樓盤地址：政務(wù)文化新區(qū)祁門路和圣泉路交匯處開發(fā)商：安徽省中心房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司樓盤規(guī)模：占地面積 88800㎡，建筑面積 17萬㎡物業(yè)類型： 11層小高層、 6+1多層，現(xiàn)推出 3幢多層、 2幢小高層 共 102套容積率： ，綠化率： %開盤時間： 2023年元月，交房時間： 2023年 6月份銷售價格：小高層均價 3400元 /㎡，多層均價 3600元 /㎡ 銷售率在 50%左右銷售進(jìn)度：小高層：小戶型數(shù)量較少，基本售